Как возместить расходы на аренду жилья, если застройщик задержал сдачу дома?

Елена, к сожалению, вы не сможете взыскать с застройщика не только компенсацию за задержку сдачи дома, но и стоимость вынужденной аренды за время пандемии — с 2 апреля 2020 года по 1 января 2021 года. Но можно получить компенсацию, если по вине застройщика вы снимали квартиру до или после этого.

Если, допустим, в июне 2021 года дом не сдан и вы все еще живете в съемной квартире, то взыскать деньги с застройщика вполне реально. Если застройщик не согласится компенсировать просрочку, придется обращаться в суд. Расскажу, какие аргументы там работают и что понадобится.

Если застройщик сорвал срок сдачи по ДДУ, он должен выплатить неустойку за каждый день просрочки, а также штраф и проценты за пользование чужими деньгами. В Т⁠—⁠Ж уже была статья, как рассчитать и взыскать такую неустойку. Помимо этого, застройщик должен полностью возместить дольщику убытки, которые тот понес, потому что не получил квартиру в срок. Расходы на аренду как раз относятся к убыткам дольщика.

Исключение — убытки, которые возникли у дольщиков с 2 апреля по 31 декабря 2020 года, то есть во время пика пандемии. На этот же период застройщики освобождены от штрафных санкций. То есть если вы снимали квартиру только во время пандемии, то возместить убытки не сможете. Но если арендовали жилье и после 1 января 2021 года, то можно попытаться взыскать деньги.

В суде дольщик должен доказать, что из-за несвоевременной сдачи дома ему пришлось снимать квартиру, а также подтвердить расходы на аренду. Понадобятся договор найма и расписки. Если снимали неофициально, а деньги передавали наличными без расписок, убедить суд, скорее всего, не получится.

Даже если факт аренды не вызывает сомнений, суды не всегда взыскивают с застройщиков расходы на аренду другого жилья. Неоднозначно они относятся и к тому, где человек зарегистрирован. Обычно проблем нет, если дольщик зарегистрирован в одном городе, а дом строится в другом. Но если и регистрация, и строящийся дом в одном населенном пункте, то суд будет разбираться, так ли была нужна аренда квартиры.

❌ Например, женщина строила квартиру в Тюмени и была зарегистрирована в этом городе. Квартиру она получила на пять месяцев позже и в суде потребовала компенсировать расходы на аренду жилья за три месяца.

Суд взыскал в пользу истицы неустойку и штраф, но отказал в компенсации стоимости аренды. Он посчитал, что у женщины не было большой потребности снимать квартиру, так как она зарегистрирована в Тюмени. Также возникли проблемы с документами: вместо договора найма жилья истица принесла договор с риелторской компанией и квитанции о перечислении денег, из которых не было понятно, кто и за что их получает.

❌ Женщина из Люберец получила квартиру на полгода позже срока и просила взыскать в ее пользу расходы за съемное жилье. Суд отказал ей по той же причине, что и женщине из Тюмени: потребность в съемном жилье доказать не удалось, так как у истицы была регистрация в Люберцах. Кроме того, по мнению суда, женщина осознавала риск возможной просрочки сдачи дома.

✅ Жительница Орла купила квартиру в Москве, а дом сдали на пять месяцев позже. Все это время женщина работала в Москве. Она принесла в суд справку от работодателя и копию трудовой книжки, а факт аренды жилья подтвердила договором и расписками.

Застройщик не хотел платить истице и ссылался на то, что в Орле у нее есть свое жилье. Суд снизил неустойку за просрочку, но расходы за наем квартиры взыскал полностью. В решении судья указал, что была причинно-следственная связь между просрочкой сдачи дома, отдаленностью работы истицы от места регистрации и расходами на съемную квартиру.

✅ Семья из Пензенской области работала в Москве и там же купила квартиру в строящемся доме. Застройщик на полгода задержал передачу квартиры. В суд истцы принесли трудовую книжку супруги, договор найма и расписки о передаче денег.

Застройщик заявил, что готов компенсировать аренду, но по цене однушки в Пензенской области — в 4,5 раза меньше, чем аренда такой же квартиры в Москве. По мнению строительной фирмы, семья могла бы жить у себя в регионе. Суд в два раза снизил неустойку, но также полностью взыскал расходы на съемную квартиру. Застройщик пытался обжаловать решение, но Пензенский областной суд сохранил его в силе.

Взыскать расходы на аренду не получится, если вы снимали квартиру с апреля по декабрь 2020 года. Но можно потребовать в суде компенсацию расходов до апреля 2020 года, если застройщик уже тогда задерживал сдачу дома, и с января 2021 года до момента, когда вы получили ключи.

Скорее всего, суд взыщет деньги с застройщика, если:

1. вы снимали квартиру официально, есть договор и расписки;
2. вы зарегистрированы в одном городе, а квартира строится в другом, и вы сможете доказать, что вам нужно было находиться именно в том городе, где строится квартира, например по работе. Если работаете неофициально, можно сослаться на официальную работу супруга в этом городе.

Большинство судов считает расходы на аренду квартиры убытками дольщиков, которые застройщик обязан возместить. Но ваше дело может попасть к судье, который посчитает наем квартиры вашим личным выбором и освободит застройщика от ответственности. Все зависит от конкретных обстоятельств. И если вы ждали квартиру в том городе, в котором работали, а прописаны были в другом, то закон на вашей стороне.