Что делать, если: нужно рассчитать НДФЛ с продажи земли или уплатить налог за проданный дом
6 вопросов о налоге при продаже недвижимости
После продажи земельного участка возникает доход, на который уплачивают НДФЛ.
Но можно уменьшить налоговую базу на имущественный вычет или вовсе не уплачивать налог. Чтобы определить, нужно ли платить НДФЛ и как выгоднее применить вычет, важно учитывать тонкости законодательства.
В статье отвечу на сложные вопросы об НДФЛ при продаже земельных участков и расположенных на них домов, которые задали читатели в Сообществе Т—Ж, и расскажу, как правильно действовать в их ситуациях.
Будет ли у меня налог при продаже части земельного участка?
В моей собственности 1/2 земельного участка. Мы с моим партнером разделили его пополам, и теперь я хочу продать свою часть. Общим участком я владею больше пяти лет, после раздела прошел лишь год, кадастровая стоимость — 2 000 000 ₽.
Нужно ли мне платить 13% налога при продаже? И можно ли как-то уменьшить налог?
Поскольку с даты раздела земельного участка прошел только год, НДФЛ придется уплатить.
В вашем случае образовалось два земельных участка с новыми кадастровыми номерами. Срок владения начался, когда на них возникло право собственности. Чтобы не платить налог, нужно владеть землей минимум пять лет .
Можно воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить полученный доход на 1 000 000 ₽ или на расходы по приобретению земли . Например, вы вправе учесть половину затрат на покупку изначального участка — для этого приложите документы, подтверждающие траты, к налоговой декларации и сдайте в ИФНС.
Ставка НДФЛ зависит от года продажи участка :
- Если продать его в 2024, налог — 13%.
- Если продать начиная с 2025 года — 13% для дохода до 2 400 000 ₽ в год и 15% с превышения этой суммы.
Что с налогами, если муж купил участок как ИП, а теперь передает его мне по брачному договору?
Муж купил земельный участок как ИП. Кода ОКВЭД 68.10 у него нет. Сейчас хочет передать землю мне по брачному договору для последующей продажи уже от меня — как от ИП с ОКВЭД 68.10. Придется ли ему платить налоги? И смогу ли я продать землю как ИП?
При разделе имущества между мужем и женой по брачному договору ни у кого из супругов нет дохода. Один из них просто становится единственным владельцем части имущества, которым владел и ранее вместе с супругом . То есть при заключении такого договора НДФЛ не придется платить ни вам, ни супругу.
ИП уплачивает налог с продажи земельного участка по УСН при соблюдении одного из двух условий:
- Участок использовали в предпринимательской деятельности.
- ИП профессионально занимается покупкой и продажей недвижимого имущества, и в ЕГРИП указан код ОКВЭД 68.10.
Использование участка в предпринимательстве нужно подтвердить документально. У ИП нет имущественных вычетов — налог платят при любом сроке владения земельным участком.
То есть вы вправе продать землю как ИП, только если соблюдаете перечисленные условия и можете это доказать. Иначе доход от продажи участка облагают НДФЛ.
К НДФЛ можно применить имущественные вычеты или не платить его, если земля пробудет у вас в собственности минимум пять лет.
Как платить налог, если был один участок, а стало два?
Я купила земельный участок в мае 2021 года за 600 000 ₽, кадастровая стоимость была 700 000 ₽. В 2022 году размежевала его на два участка. В октябре 2023 года продала оба по 850 000 ₽ за каждый, кадастровая — 350 000 ₽.
Какой налог я должна заплатить и как подавать декларацию, если был один участок, а стало два?
Вам нужно уплатить налог на доход от продажи двух участков. Но можно воспользоваться имущественным вычетом. Вот как уменьшить доход :
- применить вычет 1 000 000 ₽ к доходу от продажи обоих участков в одном календарном году. Тогда налог к уплате: (1 700 000 ₽ дохода от продажи − 1 000 000 ₽ вычета) × 13% = 91 000 ₽;
- вычесть расходы на покупку второго земельного участка, которые вы можете подтвердить документами, а к первому применить вычет 1 000 000 ₽. Тогда доход от его продажи меньше миллиона — налоговая база равна нулю, налог тоже нулевой;
- доходы от продажи второго участка уменьшить на расходы на его покупку. Первоначальный участок поделили поровну — расходы делим так же: (850 000 ₽ − 600 000 ₽ / 2) × 13% = 71 500 ₽.
Вам выгоднее к одному участку применить вычет в миллион, а по второму учесть расходы — так можно .
Минимальный доход для расчета НДФЛ при продаже недвижимости — 70% ее кадастровой стоимости. В вашем случае это неактуально, так как сумма в договоре выше .
Как рассчитать налог с продажи земельного участка с домом?
Шесть лет назад мы приобрели дом с земельным участком, использовали материнский капитал. В 2023 году построили и зарегистрировали пристройку — у дома появился новый кадастровый номер.
По соглашению в этом же году выделили доли двоим детям по 1/10, у нас супругом совместная собственность. В 2023 году дом продали. По договору стоимость дома — 2 000 000 ₽, земли — 1 500 000 ₽. Получается, под налог подпадает продажа дома и детские доли в земельном участке — 2 000 000 ₽ с дома и 300 000 ₽ с земли?
Применяем вычет 1 000 000 ₽ — к уплате будет 169 000 ₽? Верно ли рассуждаю, что налог с продажи земельного участка платят только дети, поскольку у меня в собственности земля шесть лет и муж владеет долей тоже шесть лет?
Можно ли вместо вычета в 1 000 000 ₽ применить расходы на приобретение, если новый дом поставили на учет вместо купленного? Хотя, по сути, был только пристрой к тому же дому.
Вы правильно рассчитали налоговую базу. Нужно уплатить НДФЛ на доход от продажи дома и детских долей в земельном участке.
Земельный участок и дом — разные объекты недвижимости. К одному можно применить имущественный вычет в 1 000 000 ₽, а доходы от продажи другого — уменьшить на документально подтвержденные расходы на приобретение.
Определите, какие расходы вы можете подтвердить документами. Если затраты превышают 1 000 000 ₽, выгоднее уменьшить налоговую базу на сумму понесенных расходов.
С 2024 года срок владения детскими долями в имуществе исчисляют с даты, когда собственником стал владелец сертификата на материнский капитал. Значит, детям не придется платить НДФЛ на доход от продажи земельного участка, который был в собственности больше пяти лет. Подробно об этом рассказывали в статье «В России изменили порядок подсчета минимального срока владения жильем при продаже детских долей».
Срок владения жильем, образованным в результате раздела, перепланировки, реконструкции или выделения доли из жилого помещения, исчисляют с даты регистрации права собственности на исходное жилье. При реконструкции дома срок владения не прерывается после получения нового кадастрового номера. Значит, если вы владеете домом более пяти лет, НДФЛ можно не платить .
Можно ли снизить налог с продажи нескольких участков?
В 2021 году я продала три участка земли — владела ими меньше трех лет. Первые два купила по 212 000 ₽, продала за 900 000 ₽ каждый. По этим двум участкам есть два договора о возмещении затрат исполнителю за подбор, бронирование участков, строительство дорог — 211 000 ₽ за каждый участок. Третий участок купила за 481 000 ₽, продала за 650 000 ₽.
Декларацию я не заполнила, налог не заплатила. Как мне правильно поступить? Какие налоги и штрафы меня ожидают?
Как можно скорее подайте налоговую декларацию и уплатите НДФЛ на доход от продажи земельных участков. ИФНС получает информацию о смене собственника земли — скрыть доход не получится.
Вы вправе уменьшить полученный доход на имущественный вычет 1 000 000 ₽ или на сумму расходов на покупку земельных участков. Но инспекция может не принять к вычету траты на подбор, бронирование участка и строительство дорог .
По первому участку можно применить вычет на 1 000 000 ₽, но не более полученного дохода. По остальным участкам нужно вычесть сумму понесенных расходов:
- 900 000 ₽ − 1 000 000 ₽ = 0 ₽.
- 900 000 ₽ − 212 000 ₽ = 688 000 ₽.
- 650 000 ₽ − 481 000 ₽ = 169 000 ₽.
Общий доход — 857 000 ₽. НДФЛ 13% к уплате — 111 410 ₽.
Если вы не подадите декларацию, ИФНС может сама рассчитать НДФЛ. Если инспекция не знает вашего дохода, им признают 70% кадастровой стоимости каждого проданного участка. Затем применят имущественный вычет в 1 000 000 ₽ и посчитают НДФЛ по стандартной ставке 13% .
Штраф за неподачу налоговой декларации — 5% от не уплаченной в срок суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 ₽ .
Штраф за неуплату НДФЛ — 20% от суммы. Дополнительно начисляют пени: 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки .
Должен ли я платить налог за дом, если до этого владел участком?
Я и мачеха вступили в наследство в 2011 году после смерти моего отца. Мне было 17 лет, получил обязательную долю. Вдове моего отца по завещанию отошло абсолютно все.
Среди объектов в наследстве был участок, но не было дома, который на этом участке стоял еще с 2009 года и не был зарегистрирован. Мачеха оформила свою долю участка в 2011 году, а в 2014 году оформила по декларации часть дома на себя.
Все время с момента декларации дома в 2014 году он значился как «нежилая постройка», если это важно.
После вступления в наследство в 2011 году я не сразу оформил свою долю земли — сделал это только в октябре 2017 года. Через год «задним числом по дачной амнистии», которую все время продлевают, я оформил свою часть дома по декларации.
В мае 2019 года мы с мачехой обменялись по договору мены — мне достались участок и дом, которые я продал в августе 2021 года.
В налоговой говорят, что за участок я не должен платить налог, так как его я оформил в 2018 году. А вот за дом должен, так как после его оформления в собственность не прошло трех лет.
Должен ли я платить налог за дом, если мачеха оформила на себя часть дома в 2014 году? По разъяснению Росреестра, в нашей ситуации с наследством доля в праве на дом аналогична доле в праве на участок, а право на владение возникло аж в 2011 году — с момента вступления в наследство.
Если я все-таки должен заплатить, могу ли я уравнять размер налога на дом, который меня заставляет платить налоговая за продажу дома с участком, подачей в налоговую на вычет? При условии, что я не работаю, так как учусь в университете.
Доход от продажи участка освобождается от налога, потому что срок владения имуществом исчисляют с даты открытия наследства — независимо от того, когда вы в это наследство вступили и зарегистрировали право собственности в ЕГРН . Минимальный срок владения в три года уже прошел.
Дом и участок — отдельные объекты недвижимости, основания их приобретения разные. Поскольку дом впервые оформили в 2014 году, он не входил в состав наследства. Поэтому срок владения не зависит от того, когда это наследство приняли. Раз вы приобретали дом долями, владение считают с даты оформления первой доли в 2017 году.
Общий минимальный срок владения для освобождения от налога — пять лет. Вы продали дом в 2021 году — он был вашим четыре года. Минимальный срок не прошел, и на доход от продажи дома нужно уплатить налог.
Раз дом нежилой, имущественный вычет будет 250 000 ₽ . Если в договоре мены указали стоимость приобретенной доли в доме, можно вычесть расходы на ее покупку вместо имущественного вычета.
Подайте налоговую декларацию, приложите к ней подтверждающие документы и уплатите налог, если он возникнет.
