ИП продает квартиру, которую сдавал. Как платить налог?

20

Я собираюсь продать квартиру. В собственности она менее года, используем ее в предпринимательской деятельности — сдаем в аренду физическим лицам. Применяем УСН 6%. Какой налог нужно будет заплатить при продаже?

Вероятно, вы слышали, что при продаже квартиры человек может воспользоваться имущественным налоговым вычетом и таким образом уменьшить НДФЛ. Или вообще не платить налог, если сумма продажи окажется меньше суммы покупки. Но эти нормы касаются только плательщиков НДФЛ.

Вы сдаете квартиру в аренду как предприниматель и платите с арендных платежей налог по УСН, а не НДФЛ. Поэтому нормы о налоге на доходы физлиц на вас не распространяются — вам придется заплатить 6% со всего дохода от продажи квартиры.

Как ИП на УСН платит налог при продаже квартиры, которую использовал в бизнесе

Упрощенцы с объектом «Доходы» при расчете налога учитывают:

  1. Доходы от продажи товаров, работ, услуг и имущественных прав.
  2. Внереализационные доходы — деньги, которые поступают из других, дополнительных, источников дохода. Например, кэшбэк по расчетному счету.

Если ИП использовал квартиру в предпринимательской деятельности — например, сдавал ее в аренду — и платил с арендной платы налог по УСН, то с суммы продажи он тоже должен заплатить этот налог. Ни НДФЛ-вычетами, ни освобождением от налога он воспользоваться не сможет — таково мнение Минфина.

Такую же позицию занимают суды. В Тинькофф Журнале уже рассказывали, как ИП продал личную недвижимость — и налоговая инспекция начислила ему 720 000 ₽ налога. Предприниматель обжаловал решение инспекции в суде. Но все инстанции, включая Верховный суд, поддержали ИФНС.

Поскольку вы используете квартиру в предпринимательской деятельности, при ее продаже со всего дохода должны будете уплатить налог 6%.

Как платить налог, если закроете ИП

Возможно, вы не будете продавать квартиру сейчас, а решите сделать это позднее. В вашей жизни могут произойти какие-то изменения, например:

  • вы прекратите предпринимательскую деятельность и сниметесь с регистрации в качестве ИП;
  • исключите из ЕГРИП код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом», подав заявление в ИФНС, и будете сдавать квартиру как обычный человек и платить с арендной платы 13% НДФЛ.

Тогда при продаже квартиры вы будете плательщиком уже не налога по УСН, а НДФЛ. Нужно ли платить налог, будет зависеть от того, как долго вы были собственником квартиры.

Если минимальный срок владения истек, НДФЛ при продаже квартиры можно не платить. Общий минимальный срок владения — пять лет.

В некоторых случаях достаточно владеть жильем три года, чтобы не платить налог. Такое возможно, если квартира:

  1. перешла по наследству;
  2. получена в дар от члена семьи или близкого родственника;
  3. получена при приватизации жилья;
  4. получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
  5. на момент продажи единственное жилье. Исключение — жилье, которое приобрели в течение 90 дней до того, как продали старую квартиру.

В 2021 году появилось новое основание для освобождения от НДФЛ: в семье двое детей или больше и после продажи старой квартиры купили новое жилье до 30 апреля следующего года. Но чтобы не платить налог в такой ситуации, нужно соблюсти определенные условия.

Правило о минимальном сроке владения действует и в тех случаях, когда квартиру сдавали в аренду, а потом решили продать.

Отмечу, что, если вы уберете код ОКВЭД 68.20.1 или прекратите деятельность ИП непосредственно перед продажей квартиры, налоговая поймет, что вы сделали это специально, чтобы не платить налог 6%, и все равно его доначислит.

Чтобы не вызвать подозрений инспекции, не нужно продавать квартиру сразу после отказа от кода ОКВЭД или статуса ИП. Чем больше будет срок между датой отказа и датой продажи квартиры, тем лучше.

Если минимальный срок владения не истек, то есть квартира в собственности менее пяти или трех лет, НДФЛ уменьшают двумя способами:

  1. на сумму имущественного налогового вычета. Имущественный вычет равен сумме продажи квартиры, но не более 1 000 000 ₽. Например, если квартиру продали за 1 500 000 ₽, налог платят только с 500 000 ₽;
  2. из доходов от продажи квартиры вычитают расходы на ее покупку. Этот способ применяют, если есть документы, которые подтверждают расходы, и квартира стоила больше 1 000 000 ₽.

Но ни тем ни другим способом уменьшить налог вы не сможете.

По закону имущественный вычет нельзя применять к доходам, полученным от продажи недвижимости, которую использовали в предпринимательской деятельности.

Уменьшить доход на сумму расходов не получится по той же причине: квартиру вы использовали в предпринимательстве.

Вам придется заплатить налог 13% со всей суммы продажи, если вы откажетесь от кода ОКВЭД 68.20.1 или статуса ИП и продадите квартиру до истечения минимального срока владения. В этом случае с дохода от продажи квартиры выгоднее уплатить УСН 6%, чем НДФЛ 13%.

Что в итоге

При продаже квартиры в статусе ИП на УСН нужно заплатить налог 6%.

Если предприниматель откажется от кода ОКВЭД 68.20.1 или статуса ИП, а потом продаст квартиру до истечения минимального срока владения, то должен будет заплатить НДФЛ. Воспользоваться вычетом до 1 000 000 ₽ или уменьшить доход на понесенные расходы не получится.

Если минимальный срок истек или есть двое детей и вы покупаете новую квартиру после продажи старой, то платить НДФЛ не нужно.

Если отказаться от кода ОКВЭД или статуса ИП непосредственно перед продажей квартиры, это вызовет подозрение у налоговой и она может доначислить налог по УСН.

Как, по-вашему, выгоднее платить налог при продаже квартиры ИП? Как бы вы поступили?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

А если не ИП, а самозанятый? Это тоже работает? Или для них не применяется подобная схема?

3

Светлана, поддержу вопрос.
А то решил быть "белым и пушистым" для налоговой. Стал платить как самозанятый. А тут такое.

2

Светлана, про самозанятых рассказывали вот здесь https://journal.tinkoff.ru/samozanyatyi-prodaet-kvartiru/

1
0

Нужно будет заплатить 6%, со всей суммы продажи квартиры.
Если квартира продадите за 10 млн - то налог составит 600 тыс рублей.
Вот здесь у человека опыт хождения по судам как раз по вашему вопросу
https://journal.tinkoff.ru/omg/prodal-kak-ip/

2
0

Интересно, а если УСН доход - расход, то в расходе будет учтена стоимость приобретения?

1
0

А ответы будут?

0

Petr, рассказывали тут https://journal.tinkoff.ru/samozanyatyi-prodaet-kvartiru/

0

Надежда, это было год назад.
Но если ничего не изменилось - ок.
Спасибо.

0
0

Вопрос владелец ИП. Продал квартиру как физик ( оквэда нет соответствующего) может ли после продажи добавить окаэды и платить 6% а не 13? Спасибо

0
0

Вопрос. Если владелец ИП продал квартиру как физик ( окаэдов нет соответствующих) может ли добавить эти оквэды уже после сделки и платить 6% а не 13%? Спасибо

0
0

Если нет ОКВЭД по аренде и квартира продавалась от ИП на котором доходы 6% по четвергам другой деятельности( за квартиру заплатили на расчетный счёт ИП)
Могу ли я заплатить НДФЛ 13 % от разницы между покупкой и продажей а не 6% от всей суммы?

0

Павел, не четвергам а совершенно ))

0
0

а если квартиру не сдавали, а купили на ИП, потом его через время закрыли, а через год решили продать квартиру? она не использовалась в предпринимательской деятельности, то есть можно зачесть расходы?

0
Герой

31.03.23, 20:06

Отредактировано

Ирина, написано же, тогда НДФЛ придется платить, т.е 13%, а не 6%. "Покупка дешевле - продажа дороже" это тоже является предпринимательской деятельностью.

0
0

а если на ИП купиили квартиру, не сдавали ее, закрыли ИП и через год продают? Предпринимательской деятельности не было, ОКВЭДа по сдаче/продаже нет, получается как физик сможем уменьшить на сумму расходов и вычета?

0
0

Я являюсь ИП, есть квартира, принадлежащая близкому родственнику (физ. лицу) меньше минимального срока владения (перешла ему по наследству). Если я переоформлю эту квартиру на себя (по договору дарения) и продам как ИП с уплатой 6% по УСН (вместо 13% НДФЛ), не вызовет ли это вопросов у налоговой ? ОКВЭД 68.20 у меня имеется

0
0

26.07.23, 20:10

Отредактировано

Если вдруг ИП продаёт жилую или нежилую недвижимость, использовавшуюся в предпринимательской деятельности, дешевле, чем купил (что при текущей ситуации с ценами на недвижимость обычное дело), то есть легальный способ, как ничего не заплатить. Можно перейти с УСН на общую систему налогообложения. В этом случае уплате подлежат НДС и НДФЛ. Но база по ним равна нулю, если продал дешевле, чем купил. Это инструмент для понимающих, что он/она делает (если у ИП есть иные операции, переход с УСН на общую может убить всю экономию). Но если иных операций нет или почти нет, то 0.

Подробнее см. например тут: https://glavkniga.ru/elver/2018/15/3689

0
0

А как продавать и платить 6%, если собственников два? Есть как ИП сдаёт один человек, то не придет ли второму собственнику налог в 13% со всей его доли?
Можно ли получать оплату на расчетный счёт? Поможет ли это избежать налога в 13% для второго собственника?

0
0

Подскажите, если квартире 5 лет, сдавалась от ИП официально, то убрав оквэд на аренду платить не нужно будет с суммы продажи?

Или тк оквэд только на аренду, то при продаже и так и так не платим налог?

0
0

Государство на стороне врага народа выступает, налог для государства не должен быть при продаже личного имущества либо недвижимости который заложен при покупке изначально. Собирая налог Ино ворует деньги вопреки всем понятиям покупки, подрывает сделку между двух деловых сторон играя десятую по значимости, не берет, а хапает с аппетитом!!! Лучше на внешней политике такое рвение проявляли, а не скромничал как младенцы!!!

0

Сообщество