ПАРТНЕРСКИЙ МАТЕРИАЛ
4 возможности карты Tinkoff Black

ИП продает квартиру, которую сдавал. Как платить налог?

Я собираюсь продать квартиру. В собственности она менее года, используем ее в предпринимательской деятельности — сдаем в аренду физическим лицам. Применяем УСН 6%. Какой налог нужно будет заплатить при продаже?

Вероятно, вы слышали, что при продаже квартиры человек может воспользоваться имущественным налоговым вычетом и таким образом уменьшить НДФЛ. Или вообще не платить налог, если сумма продажи окажется меньше суммы покупки. Но эти нормы касаются только плательщиков НДФЛ.

Вы сдаете квартиру в аренду как предприниматель и платите с арендных платежей налог по УСН, а не НДФЛ. Поэтому нормы о налоге на доходы физлиц на вас не распространяются — вам придется заплатить 6% со всего дохода от продажи квартиры.

Как ИП на УСН платит налог при продаже квартиры, которую использовал в бизнесе

Упрощенцы с объектом «Доходы» при расчете налога учитывают:

  1. Доходы от продажи товаров, работ, услуг и имущественных прав.
  2. Внереализационные доходы — деньги, которые поступают из других, дополнительных, источников дохода. Например, кэшбэк по расчетному счету.

Если ИП использовал квартиру в предпринимательской деятельности — например, сдавал ее в аренду — и платил с арендной платы налог по УСН, то с суммы продажи он тоже должен заплатить этот налог. Ни НДФЛ-вычетами, ни освобождением от налога он воспользоваться не сможет — таково мнение Минфина.

Такую же позицию занимают суды. В Тинькофф Журнале уже рассказывали, как ИП продал личную недвижимость — и налоговая инспекция начислила ему 720 000 Р налога. Предприниматель обжаловал решение инспекции в суде. Но все инстанции, включая Верховный суд, поддержали ИФНС.

Поскольку вы используете квартиру в предпринимательской деятельности, при ее продаже со всего дохода должны будете уплатить налог 6%.

Как платить налог, если закроете ИП

Возможно, вы не будете продавать квартиру сейчас, а решите сделать это позднее. В вашей жизни могут произойти какие-то изменения, например:

Тогда при продаже квартиры вы будете плательщиком уже не налога по УСН, а НДФЛ. Нужно ли платить налог, будет зависеть от того, как долго вы были собственником квартиры.

Если минимальный срок владения истек, НДФЛ при продаже квартиры можно не платить. Общий минимальный срок владения — пять лет.

В некоторых случаях достаточно владеть жильем три года, чтобы не платить налог. Такое возможно, если квартира:

  1. перешла по наследству;
  2. получена в дар от члена семьи или близкого родственника;
  3. получена при приватизации жилья;
  4. получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
  5. на момент продажи единственное жилье. Исключение — жилье, которое приобрели в течение 90 дней до того, как продали старую квартиру.

В 2021 году появилось новое основание для освобождения от НДФЛ: в семье двое детей или больше и после продажи старой квартиры купили новое жилье до 30 апреля следующего года. Но чтобы не платить налог в такой ситуации, нужно соблюсти определенные условия.

Правило о минимальном сроке владения действует и в тех случаях, когда квартиру сдавали в аренду, а потом решили продать.

Отмечу, что, если вы уберете код ОКВЭД 68.20.1 или прекратите деятельность ИП непосредственно перед продажей квартиры, налоговая поймет, что вы сделали это специально, чтобы не платить налог 6%, и все равно его доначислит.

Чтобы не вызвать подозрений инспекции, не нужно продавать квартиру сразу после отказа от кода ОКВЭД или статуса ИП. Чем больше будет срок между датой отказа и датой продажи квартиры, тем лучше.

Если минимальный срок владения не истек, то есть квартира в собственности менее пяти или трех лет, НДФЛ уменьшают двумя способами:

  1. на сумму имущественного налогового вычета. Имущественный вычет равен сумме продажи квартиры, но не более 1 000 000 Р. Например, если квартиру продали за 1 500 000 Р, налог платят только с 500 000 Р;
  2. из доходов от продажи квартиры вычитают расходы на ее покупку. Этот способ применяют, если есть документы, которые подтверждают расходы, и квартира стоила больше 1 000 000 Р.

Но ни тем ни другим способом уменьшить налог вы не сможете.

По закону имущественный вычет нельзя применять к доходам, полученным от продажи недвижимости, которую использовали в предпринимательской деятельности.

Уменьшить доход на сумму расходов не получится по той же причине: квартиру вы использовали в предпринимательстве.

Вам придется заплатить налог 13% со всей суммы продажи, если вы откажетесь от кода ОКВЭД 68.20.1 или статуса ИП и продадите квартиру до истечения минимального срока владения. В этом случае с дохода от продажи квартиры выгоднее уплатить УСН 6%, чем НДФЛ 13%.

Что в итоге

При продаже квартиры в статусе ИП на УСН нужно заплатить налог 6%.

Если предприниматель откажется от кода ОКВЭД 68.20.1 или статуса ИП, а потом продаст квартиру до истечения минимального срока владения, то должен будет заплатить НДФЛ. Воспользоваться вычетом до 1 000 000 Р или уменьшить доход на понесенные расходы не получится.

Если минимальный срок истек или есть двое детей и вы покупаете новую квартиру после продажи старой, то платить НДФЛ не нужно.

Если отказаться от кода ОКВЭД или статуса ИП непосредственно перед продажей квартиры, это вызовет подозрение у налоговой и она может доначислить налог по УСН.

Надежда Шорохова
Надежда Шорохова
Как, по-вашему, выгоднее платить налог при продаже квартиры ИП? Как бы вы поступили?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Светлана Счастливая

А если не ИП, а самозанятый? Это тоже работает? Или для них не применяется подобная схема?

3
Petr Pustota

Светлана, поддержу вопрос.
А то решил быть "белым и пушистым" для налоговой. Стал платить как самозанятый. А тут такое.

1
Надежда Шорохова

Светлана, про самозанятых рассказывали вот здесь https://journal.tinkoff.ru/samozanyatyi-prodaet-kvartiru/

0
Сергей Буравлёв

Нужно будет заплатить 6%, со всей суммы продажи квартиры.
Если квартира продадите за 10 млн - то налог составит 600 тыс рублей.
Вот здесь у человека опыт хождения по судам как раз по вашему вопросу
https://journal.tinkoff.ru/omg/prodal-kak-ip/

1
Petr Pustota

А ответы будут?

0
Надежда Шорохова

Petr, рассказывали тут https://journal.tinkoff.ru/samozanyatyi-prodaet-kvartiru/

0
Petr Pustota

Надежда, это было год назад.
Но если ничего не изменилось - ок.
Спасибо.

0
Андрей Ложников

Интересно, а если УСН доход - расход, то в расходе будет учтена стоимость приобретения?

0

Сообщество

Лучшее за неделю