Хочу подстраховаться на случай, если наниматель перестанет платить за квартиру
Моя семья сдает квартиру. Мы делаем все по закону: платим налоги, оформляем жильцам регистрацию по месту пребывания на время договора. Но недавно я прочитал, что это не защищает нас от возможных злоупотреблений со стороны арендатора. Если по каким-то причинам он перестанет платить, выселить его можно только по суду, что может занять несколько месяцев. Таким образом, можно лишиться дохода от аренды на довольно длительное время.
Я надеюсь, что такая ситуация никогда не возникнет, но хотелось бы подстраховаться и найти какой-то законный способ воздействия на арендатора в этом случае.
Пришел в голову такой план: предусмотреть в договоре возможность отключить электроэнергию, если есть задолженность. Без электричества в наш век вряд ли можно нормально жить, так что не думаю, что арендатор будет держаться за такую квартиру. Разумеется, просто выключить электричество на счетчике недостаточно, ведь арендатор может включить его обратно.
Возникает вопрос: кому принадлежит электросчетчик? Когда понадобилось его заменить, я оплачивал установку из своих средств, так что, по идее, он должен принадлежать мне. Тогда могу ли я вырвать провода или еще каким-то способом привести счетчик в негодность?
Входить в квартиру для этого не нужно: счетчик находится в подъезде. Конечно, мне придется потом оплатить установку нового счетчика либо ремонт старого, но все-таки эта сумма значительно меньше, чем арендная плата за несколько месяцев.
Есть ли какие-то законы, которые ограничивают мое право обесточивать принадлежащую мне квартиру? Или, может быть, я могу написать заявление в энергосбыт с просьбой прекратить ее электроснабжение?
Существуют ли другие законные способы воздействия на недобросовестного арендатора?
Григорий
Действительно, выселить нанимателя из квартиры за неуплату можно только по решению суда или если он согласен съехать добровольно. Подробно об этом мы уже писали.
Отключить электроэнергию в своей квартире вы можете. Для этого не надо вырывать провода и портить счетчик — достаточно написать заявление об отключении. Но по закону вы должны обеспечить жильцов непрерывным энергоснабжением. Вдруг у них полетит дорогая электроника, и они не поленятся пойти в суд.
Я советую продолжать делать все по закону и, например, взять с квартиросъемщика обеспечительный платеж за дополнительные 1—2 месяца найма. Эти деньги покроют неполученный доход за время судебного разбирательства.
Как отключить свет в своей квартире
По закону вы вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор энергоснабжения. Для этого необходимо написать заявление на отключение электроэнергии в энергосбыт и оплатить уже потребленное электричество. Возможно, еще придется заплатить за саму услугу по отключению, как и за то, чтобы электроэнергию подключили обратно. Это лучше уточнить в энергосбыте.
Заявление об отключении электроэнергии вы можете написать в любой момент. Никакие причины указывать не нужно, кроме того, что вы не можете обесточить квартиру самостоятельно. Дату можно согласовать и присутствовать при отключении, если захотите убедиться, что все прошло успешно.
При этом если нельзя отключить электричество только в вашей квартире и могут пострадать соседи, энергосбыт вам откажет.
Есть и другой вариант обесточить квартиру, не ломая счетчики и не вырывая провода. Вы оплачиваете ЖКУ только за счет арендной платы, а она не поступила. Пусть копится задолженность — коммунальщики сами отключат электричество за долги. Правда, до конца 2020 года из-за коронавируса отключать должников от коммунальных услуг нельзя.
Проблемы из-за отключения света
Если вы отключите квартиросъемщику электричество, можете сами себя загнать в тупик. Есть договор, по которому вы сдаете пригодную для проживания квартиру. И есть ваше заявление об отключении электроснабжения, если вы его напишете. По сути, эти документы подтверждают, что вы не имели права, но все же причинили нанимателю ущерб.
По закону владелец квартиры, которым по договору найма является квартиросъемщик, вправе защищать свои интересы даже от собственника. То есть вы вправе предъявить нанимателю претензии о несвоевременной оплате, а он — требовать от вас компенсации за то, что не может полноценно использовать квартиру.
Если квартиросъемщик пойдет в суд, в лучшем случае он потребует компенсировать часть ежемесячного платежа за тот период, когда квартира осталась без света. А если, например, из-за обесточивания сломается его холодильник или он не сможет зарядить какое-то лечебное оборудование, придется компенсировать убытки.
Обычно в такой ситуации появляются встречные исковые требования. Вы будете просить долг за неоплаченные месяцы, а арендатор — деньги за сломанную технику или другие расходы. Такие требования можно зачесть.
- Пример из моей практики. Велосипедист нарушил правила дорожного движения и столкнулся с джипом. Водитель должен был заплатить велосипедисту за долгие месяцы в больнице и шрамы на лице, а велосипедист — за ремонт джипа. После зачета требований велосипедист остался должен 20 тысяч рублей.
Что лучше сделать
Лучше, чтобы из тех денег, которые вам должен нерадивый наниматель, нельзя было вычесть компенсацию причиненного ему ущерба. Поэтому я советую вам обязательно включить в договор найма пункт об обеспечительном платеже — его еще называют депозитом или гарантийным взносом, — если его нет в договоре. Это законно.
Обеспечительный платеж страхует вас на случай, если наниматель нарушает договор и постоянно задерживает платежи или должен вам сверх платы за квартиру, например за испорченную мебель или сломанную технику. Как правило, он равен месячной плате за жилье, хотя может быть и не привязан к этой сумме.
Тщательно выбирайте квартиросъемщиков. Старайтесь избегать неплатежеспособных — так риск внезапной просрочки оплаты будет ниже. И на будущее посмотрите нашу статью про снятие с регистрационного учета: она пригодится, чтобы выписать неплательщика после решения суда о выселении.
