Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве

Финансовый расклад читателя Т⁠—⁠Ж

Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве

Я сдаю несколько однокомнатных квартир экономкласса в спальных районах Москвы.

Покупал их специально для этого. Многие считают, что это легкие деньги. Всем мечтающим о безоблачной жизни советую поискать другой доход. Если наем помещений — ваш бизнес, то это именно бизнес со всеми вытекающими. Нельзя просто сдать вашу квартиру и радоваться. Я расскажу о своем раскладе.

Бизнес и риски

Я веду учет доходов и расходов, журнал проведенных и предстоящих ремонтных работ, учет показателей ЖКХ, учет оплаты ЖКХ, учет проживающих, а также имущества и его состояния, включая фото. Отдельно отслеживаю объявления, статистику и цены из различных источников. Использую для этого много табличек, напоминалок, телеграм-ботов.

В спокойные дни работа отнимает не больше 1—2 часов. Если что-то случается или идет какой-то ремонт, то на дела уходит весь день, а длиться это может неделями.

У собственников есть большущий список рисков, и в таких городах, как Москва, он увеличивается.

Самые распространенные риски:

  • порча ремонта и техники;
  • курение в квартире;
  • стычки проживающих с соседями — вечеринки, курение на этаже;
  • субаренда;
  • мошенничество — когда съемную квартиру пытаются продать по поддельным документам;
  • ведение запрещенной деятельности в помещении — например, секс-работа.

Чаще всего это, конечно, порча имущества. Например, недавно в одной из квартир жилец так помыл полы, что вздулся ламинат. С момента, когда мы определялись с ценой ремонта — оплачивал ремонт он, поэтому дотошно проверял все цены, — до выполнения всех работ прошло несколько недель.

Как-то я увидел на форуме дома, что в такой-то квартире бордель.

Открыл тему и понял, что это моя квартира. Тут же приехал, меня встретил мужчина, хотя снимала женщина. В ответ на претензии он стал на меня набрасываться и угрожать. Я не боевой человек, поэтому позвонил друзьям в охранное предприятие. Через 5—7 минут несколько больших мужчин, нависая своими телами, принудили неизвестного и девушку, с которой был подписан договор, а она тоже подъехала, писать соглашение о его добровольном расторжении. Они спешно покинули помещение, а я сменил замки.

После этого меня вызвали давать показания, так как соседи обратились в полицию и меня привлекли как соучастника. Пришлось ездить в отделение несколько раз в течение полугода, что отняло у меня много времени и нервов. Мне удалось доказать, что я не участник этой группы, а они, как мне сообщили позже, в итоге не понесли никакой ответственности.

По моей статистике, на одну квартиру приходится одно неприятное событие в 3—4 года. Возможно, не такое критичное, как вышеописанное, но напрягаться приходится. В одном из случаев у меня дошло до суда: проживающая решила покинуть квартиру, не предупредив и испортив имущества на 80 тысяч. Уехала в свой регион. Но суд встал на мою сторону, взыскав всю сумму, включая судебные расходы.

Вложения

Если бы после каждого жильца приходилось делать ремонт, то количество предложений по сдаче жилья сильно бы уменьшилось. Ремонт сегодня — очень дорогое мероприятие.

Во всех моих квартирах ремонт сделан 5—7 лет назад. Замена освещения, проводки, полностью переделанные ванные комнаты, новые полы, обои и покраска, новая мебель и прочее — каждый ремонт по тем временам обошелся минимум в 700 тысяч рублей.

Предыдущий ремонт везде был не так давно, но он был непрактичный для аренды и старомодный. Для кого-то ковер на стене — это отличное решение, его право так считать. Я проводил все ремонты по одним требованиям: хорошо смотрится, легко восстанавливается, не пачкается. Как правило, все стены или обои под покраску, на полу ламинат или плитка под ламинат, натяжные потолки с точечным освещением. Мебель и бытовая техника в хорошем состоянии и вписываются в интерьер.

Я хотел освежить имущество и увеличить плату за наем. Ведь люди в интернете часто пишут, что готовы доплатить за хороший ремонт. Но на практике цена — более важный фактор. На мой взгляд, сейчас люди готовы жить в плохих условиях, если им удается сохранить пару тысяч рублей. За хороший ремонт и новую мебель к аренде добавляется в среднем три тысячи, если сдавать квартиру без больших простоев.

В итоге аренда всех моих квартир стоит в диапазоне от 35 до 40 тысяч.

Включено все, кроме воды, электричества, интернета и особенностей дома вроде охраны.

Одна из моих квартир — повышенного комфорта, там более дорогой ремонт, дорогие мебель и техника. По моему мнению, в экономклассе должно быть то, без чего нельзя представить жизнь в 2019 году: диван, стол, стулья, холодильник, электрическая печь и прочее возрастом не старше 5—7 лет. Повышенный комфорт — это то, без чего можно обойтись, но что облегчает жизнь. Из техники это, как правило, кондиционер, посудомойка, большой плоский телевизор и так далее. Из мебели, например, кожаный диван. В отделке — материалы вроде керамогранита, ламината высокого класса.

Но и за повышенный комфорт люди не готовы платить несколько тысяч сверху. Вы можете сделать отличный ремонт, на который уйдет больше миллиона, добавить к рыночной цене аренды 4—5 тысяч, а с вами все равно будут торговаться до цены квартиры с советским ремонтом.

Я не снижаю цену, в таких случаях это еще и фильтр: уменьшает вероятность сдачи неплатежеспособным людям, людям с сомнительными жизненными ценностями и интересами. Опыт говорит, что спешка в сделке с кем попало приводит к куда большим тратам, поэтому лучше вообще не сдавать и немного подождать.

Мои вложения в ремонт до сих пор не отбились, и я считаю их ошибкой.

Стоимость аренды росла, и это могло покрыть затраты, но случился 2014 год, когда цены перестали расти хотя бы в соответствии с инфляцией.

Сейчас оправдан ремонт только того, что сломалось и без этого никак. Все остальное можно считать благотворительностью. Например, в старых домах, если это не сталинки, которые представляют особую ценность, нет смысла что-то делать, потому что там множество факторов играет против вас: возраст дома, его внешний вид, ремонт подъезда, соседи, территория вокруг и так далее. Перед таким улучшением следует провести анализ.

Можно просчитать идеальный вариант. Предстоящие работы: демонтаж старого ремонта, вывоз мусора, закупка полов, красок, обоев, сантехники, плитки, заказ потолка и прочее. Не забудем про рабочих и простой квартиры на время ремонта. По стандарту это два месяца. Все делается быстрее, но в ремонте всегда что-то идет не так: кто-то что-то не привез, сломался инструмент, заболел прораб. Учитывая все эти расходы, будет здорово, если на однушку в 38—40 метров в Москве вы потратите 500 тысяч.

Даже если оптимистично добавить за это 5 тысяч рублей к арендной ставке, то просто вернуть потраченное (не заработать!) получится за 100 месяцев, или чуть больше чем за 8 лет. Когда пройдут эти 8 лет, потребуется снова делать ремонт. С вечно стагнирующей экономикой эти 5 добавленных тысяч превратятся в еще меньшие деньги. В итоге выгодней сдавать за ту же цену, с тем же ремонтом и поднимать ставку согласно рынку. Именно поэтому до сих пор так часто встречаются «бабушкины» ремонты.

Те, кто снимает квартиры, считают, что ситуация в экономике играет им на руку, ведь аренда не растет такими же темпами, как цены на продукты, бензин или лекарства. Но собственники считают деньги и начинают снижать свои издержки. Например, закупают дешевые и, как правило, вредные смеси и краски, б/у мебель и технику, которыми неизвестно кто и как пользовался, оплату ЖКХ задерживают до последнего. То, что раньше включалось в цену, выставляется отдельным счетом — например, отопление, охрана и подобное. И чем дальше, тем хуже.

Все о работе и заработке
Как сменить профессию, получать больше и на чем заработать. Дважды в неделю в вашей почте

Жильцы

Все снимают жилье по каким-то своим причинам. Основное, на что смотрят в Москве, это местоположение. Расстояния большие, и тратить время на поездки до работы очень затратно. Каждый, кто снимал, упоминал это первым делом. В остальном у всех требования разные: кого-то расстроит отсутствие микроволновой печи, а кого-то — вид из окна, кто-то переживает, что зимой нет места, где походить на лыжах, а кто-то доволен, что есть большой холодильник, просторный душ или добродушный консьерж.

Я люблю задавать вопросы, когда показываю жилье. Это помогает составить мнение, но оно не всегда объективное. Все сначала стараются понравиться, такова природа человека.

Иногда могу уже по риелтору сказать, что сделка не получится. Обычно это происходит, когда такой помощник старается всеми способами доказать, что он нужен. Один из странных случаев был, когда риелтор лег на кухне на пол и стал высматривать пыль под кухонным гарнитуром, желая внести это в акт приема-передачи.

В потенциальных нанимателях отталкивает излишняя дотошность к каким-то вещам, странные просьбы. Часто по телефону говорят одно, а при посещении — другое. Зачем сразу начинать сотрудничество со лжи? Соврал по мелочи сейчас — будет обманывать дальше. Например, я, как некурящий, сразу могу определить, курит человек или нет, даже если он долго не курил до просмотра.

К сожалению, я теперь всегда отказываю людям с животными и детьми.

Не было ни одного случая, чтобы что-то не было испорчено, когда я соглашался. Опыт — лучший учитель.

Собственники отказывают не из вредности или ненависти к детям и животным. Просто они сдают свое многомиллионное имущество, переживают за него и не хотят решать проблемы, еще и за такие деньги, за которые сегодня сдаются квартиры.

Я обязательно езжу в квартиры с проверками. Это прописанный в договоре пункт, который держит в тонусе и меня, и нанимателей. Чаще всего визиты позволяют выявить курильщиков, получить жалобы от консьержа и соседей, определить реальное количество проживающих и прочее. Люди очень часто обманывают.

С теми, кто задерживает плату, встречался редко. Было несколько случаев, которые быстро разрешились. К таким событиям я готов и сразу прошу адвоката готовить иск в суд. У каждого человека в нашей стране должен быть свой адвокат или хотя бы его номер — неважно чем вы занимаетесь.

Практика показывает, что крайне редко дело доходит до суда. Никто не хочет связываться с этим, поскольку шансы на победу в таких случаях минимальны, да еще и судебные расходы. За все время мы выиграли все иски, а расходы на адвоката были компенсированы проигравшей стороной. Я не потратил даже рубля в этих случаях.

Самый крупный спор был, когда молодой человек решил стать бизнесменом: снял одну из моих квартир и выложил на «Букинг». Он забыл, что в договоре есть пункт о запрете заниматься коммерческой деятельностью, запрете на субаренду/субнаем и об ответственности в 500 тысяч рублей. Суд уменьшил эту сумму, но мы ее получили.

Доход

Сейчас у меня есть жилая недвижимость на 55 миллионов рублей, и она приносит 3 миллиона без расходов, а после всех расходов — 1,9 миллиона, 3,5% годовых. Это примерно 158 тысяч в месяц, что для Москвы не очень много. Выглядит смешно: у вас есть 55 миллионов и ваш заработок от этого 158 тысяч.

Я плачу НДФЛ, еще 15% от аренды — это ЖКХ, и добавляем ежегодный рост цен на ЖКХ. 10—12% доходов от аренды уходит на решение внезапных ситуаций: замена или ремонт бытовых приборов, отделки или мебели, замена автоматов, личинок и прочего.

Когда у вас много квартир и ими постоянно пользуются, всегда что-то ломается. Посмотрите на свою квартиру и умножьте все имущество на восемь — представьте, например, что у вас одномоментно будет 8 холодильников. За всем этим надо следить.

Есть еще такие статьи расходов, как амортизация и простой, которые не всегда поддаются точным расчетам. В среднем я сдаю квартиру за неделю. Использую все популярные на сегодня площадки: «Циан», «Авито». Также прошу друзей из агентств «Миэль» и «Инком» добавить информацию к себе. Показываю квартиру, когда там еще живут прежние наниматели, — это прописанное в договоре условие. Так что простои случаются крайне редко. Дольше всего квартира стояла пустой 2 недели. Бывало, что сдавал в день размещения объявления.

То, что я сдаю за 35 тысяч, должно сдаваться за 45, чтобы это стало хоть немного интересным с точки зрения доходности и выровнялось с остальными ценами, которые выросли за 5 лет. У всего есть какая-то минимальная цена, которую продавец не станет опускать, и арендная ставка сейчас близка к ней как никогда.

Одна из причин дешевой аренды в стране в том, что собственники не платят налоги. Сейчас государство планирует вывести аренду из темноты: это может подтолкнуть к росту цен, поскольку наймодатель переложит этот платеж на нанимателей. Это не произойдет резко, но наниматель это ощутит.

Сейчас положить деньги в банк выгоднее, чем купить квартиру и сдавать ее в аренду, учитывая всю эту головную боль.

И в ближайшие годы это вряд ли изменится. После событий в экономике в 2014 году я всерьез задумался о смене деятельности. Сдавать квартиру сейчас — одно из худших решений, которое можно принять, имея квартиру или деньги на квартиру. Исключением может быть квартира не в России.

Редакция
30.01.19, 09:59
Как вам такой источник дохода?

Обалденная статья!

123

Дмитрий Семёркин, Благодарю за оценку.

21

mr, интересно было бы вас почитать ещё ....

4
Герой Т—Ж

Дизайнер, интересно было бы почитать, что изменилось после карантина

2

mr, А почему бы в Вашем случае не оформить ИП и не платить 6% налогов вместо 13%?

0

Александр, Возможно потому, что его работодатель (нынешний и, особо, будущий) будет против.

0

Ерофей, статус ИП вообще никак не мешает работе по найму. И про него вовсе необязательно сообщать работодателю.

4

Читаю статью и понимаю, как же мне повезло с арендодателями, супер квартира, удобное расположение, кондиционер, супер ремонт на кухне и в ванной. Я курящий, курю аккуратненько на балконе, так как сам не люблю дым в квартире, и с двумя животными. И никто меня ни разу не навещал. Живу как в своей квартире. Сам докупаю технику, делаю мелкий ремонт, если что то испортилось. Лучше переплатить пару тысяч чем жить под постоянным контролем арендодателя. Причем уже третий раз такие арендодатели попадаются. Молюсь что бы не встретить автора статьи.
Наверно идеальный квартиросъемщик это без вредных привычек, непьющий, некурящий, без животных, ни с кем не общающийся, сексом не занимающийся и вообще в квартире не живущий. Ржу чет)

93

но автора понимаю, свою недвижимость продал, так как действительно больше проблем чем толку от сдачи.

22

Иван, Молюсь что бы не встретить автора статьи. - совершенно согласен, какая-то жесть. Никогда, к счастью, не встречал таких арендодателей. Обычно никакого особого контроля, живешь как в своей, мелкий ремонт делаешь, не вопрос вообще, даже с хозяином не согласовываешь. А автор, конечно, может быть просто сдает каким-то упырям, не знаю.

18

Mellon, продал в регионах, снимает в дефолт-сити, скорей всего так

11

Иван, в статье нет периодичности посещений. Может раз в полгода... не вижу проблем

6

Иван, вот из-за таких, кто курит на балконе, и возникают проблемы у арендодателей и соседей. За такое вас должны однозначно выселить.

5

Vyacheslav, а в чём проблема? Собственники же курят на балконах, но раз человек снимает, на него можно этим давить?

0

Anna, можно и нужно, равнозначно, как на арендатора так и на собственника.

0

Mellon, не все исповедуют принцип "зато своя!". Аренда выгоднее. И эта статья это подтверждает.

2

Отличная статья. Обобщенный опыт и выкладки. Все как я люблю :)

Не понимаю только, почему при оценке рентабельности инвестиций от сдачи квартир все оценивают только доходы от аренды? Квартира, как любой актив - может быть продана. Я плотно отслеживаю рынок недвижимости уже более 8 лет. Квартиры на вторичке, в шаговой доступности от метро, дорожают на 5% в год как по часам (на 3% - в особо убитых домах). Соответственно, даже если получать от арендной платы 6% годовых (что для однушек практически гарантировано), то к этим 6% стоит добавить 3-5% роста стоимости самого объекта. И на выходе получается 9-11% в год.
Как тебе такое, банковский вклад? ;)

Касательно животных не до конца соглашусь. Хороши все животные в клетках (кроме хорьков, они весьма пахнут). Взрослые короткошерстные собаки маленьких пород. Коты в возрасте. Обычно от них нет никакой порчи. Люди у которых есть животные готовы платить больше, как правило они более организованы в плане хозяйства, лучше планируют траты и будущее. Они реже съезжают, потому что найти другую квартиру где можно с животиной - достаточно сложно. Также можно прописать повышенный залог для животных. Достаточный для замены порченной мебели и переклейки обоев.

Также у автора чувствуется личное выгорание. За 10 лет любая работа или бизнес надоест. Мне кажется при таком опыте и масштабах уже давно пора обрасти связями, которые позволят без страха делегировать полномочия: прораб, который делает ремонт хорошо, дешево, и не задавая лишних вопросов, уборщица, которая драит квартиры на выезде, риэлтор, который их сдает (возможно даже посуточно). Если самому вгружаться во все эти вопросы в течении 10 лет - перегореть немудрено.

79

Свинья, да кажется что как раз последние года три недвижимость не дорожает, а даже наоборот

18

Свинья, откуда информация про высокую ликвидность и повышение цены? Все эксперты по недвижимости говорят что рынок вторички с 2014 года в застое, если не сказать в упадке, и все кто хочет продать квартиры по старым ценам либо уходят с рынка, не получив за год ни одного звонка, либо уменьшают хотелку процентов на 10-20, чтобы хоть как-то конкурировать всякими плесневелыми ванными с дешевыми замкадскими новостройками.

Другое дело что вообще не понятно зачем автору статьи, имеющему почти миллион долларов, и это явно не последние деньги, сидеть в таком сером, унылом и захламленным приезжими городом как Москва, в мире есть и более интересные и прибыльные дела, это 100%. Все мы тут диванные эксперты, но навскидку посуточные квартиры/хостелы/общежития принесут в десятки раз больше денег, если уж такая проблем выучить английский и уехать жить как человек)

13

Roman, Личный пример. Жк аннино парк. Цена однушки 39м2 в 2016 феврале 5400, сейчас после сдачи дома 7500-8000000. Без ремонта. Считайте сами. Цены на недвижную в мск выросли со 130 до 210к за метр в этом районе. Конечно совковые панельки так может не растут, но в целом недвига а 10 лет увеличивается вдвое. Так было есть будет всегда при такой структуре экономике и рисках иного инвестирования. А эксперДы чаще всего просто пи....т используя в качестве статистики неверные выборки с т з математики.

0

art,
Вы неверно считаете стоимость.
Нужно перевести стоимость квартиры в твердую валюту. Например в доллар. Для корректного сравнения нужно также учесть инфляцю в долларах.
Это что касается стоимости.
Доходы от сдачи недвижимости нужно рассчитывать с учетом расходов денег и времени.
Дальше полученную цифру уже можно как-то рассматривать и говорить о доходах или убытках.

0

Свинья, я продал квартиру два года назад потерял с 2014 года вдвое. в рублях конечно цена не изменилась. сейчас сдаю приятелю и субаренда и прочие вещи есть. 3,5% реальность с учетом всех затрат. и будет хуже

9

Свинья, цены на недвижимость в Москве за последние 5 лет просел на 5 процентов, и это в рублевом эквиваленте

3

Личный пример. Жк аннино парк. Цена однушки 39м2 в 2016 феврале 5400, сейчас после сдачи дома 7500-8000000. Без ремонта. Считайте сами. Цены на недвижную в мск выросли со 130 до 210к за метр в этом районе. Конечно совковые панельки так может не растут, но в целом недвига а 10 лет увеличивается вдвое. Так было есть будет всегда при такой структуре экономике и рисках иного инвестирования. А эксперДы чаще всего просто пи....т используя в качестве статистики неверные выборки с т з математики.

0

Это же невероятно неэффективное использование капитала. Если просто 55.000.000₽ вложить в ОФЗ (можно собрать портфель из длинных и коротких бумаг), то можно будет получать по 8% годовых не делая НИ-ЧЕ-ГО.
Жить на те же 4%, а 4% реинвестировать. И капитал будет расти!
Плюс, это намного ликвиднее, чем квартиры. Плюс, абсолютно законно. Никто к вам не придёт и налоги не взыщет.
Странное дело, в общем.

55

Александр, Вам не кажется, что человек с недвижимостью на 55 лямов и с адвокатом, вероятно это все делает? И что у него не 55 лямов вообще, а 55 вложено в недвижимость?

23

Александр, хочу заметить, что налоги он платит - там в расходах указано 13 процентов

20

Александр, вы серьезно думаете что человек написавший статью не умеет считать и анализировать?

18

Илья, позвольте, вы думаете, что офз недостаточно ликвидны для 55 млн рублей? На днях минфин разместил только один выпуск на 15 миллиардов, а таких выпусков уйма. Если раскидать деньги на 6-8 офз, то можно обратить в деньги почти без потерь в течении короткого времени.

11

Илья, а почему ОФЗ станут не ликвидны?

10

Можете ли вы выложить свой образец договора с арендатором? Наверное, многим было бы полезно.

48

Deyteriy, поддерживаю, очень интересно прочесть!

13

Очень грамотно все изложено, чувствуется, человек не дилетант. Уважаю таких. И также понятно, что этот бизнес тухлый, судя по его выкладкам и цифрам. C таким капиталом как 55 млн руб, а это, грубо, 800 тыс баксов, можно на финансовых рынках (на биржах CME, NYSE, NASDAQ) среднесрочно/долгосрочно в валюте зарабатывать по 12-18% в среднем за год (в валюте!!! что важно, а не в деревянных!!!) с консервативной тактикой управления. Причем это абсолютно реально и без преувеличения. Но эти цифры верны на горизонте в 5 лет и более, т.к. это в среднем, а не каждый год строго по 12-18%. Но в среднем именно так.
Понятное дело, это более рискованный бизнес, но такой бизнес и не для всех, что также должно быть понятно. Те, кто далек от этой темы, тот всегда этого боится, но это его и ошибка.
Именно поэтому я свою жизнь связал с финансовой деятельностью и нисколько не жалею. И уже давно знал, что заработок на аренде жилой недвиги в МСК это тухлый бизнес, т.к. у меня есть такие же знакомые, кто сдает более 10 квартир. Там проблем выше крыши и доход в реальности не такой интересный, как могло бы показаться.

И еще важный момент. Его 55 млн деревянных до 2014г составляли 1.6 млн баксов. Сейчас это 800тыс баксов. А в недалеком будущем увидим и 400тыс баксов в этих 55млн руб. Вот это то, что я называю финансовой безграмонтостью нашего населения. Плюс добавьте инфляцию, которая выше в разы, чем в большинстве развитых стран. Когда это все прочувствуешь, то понимаешь, этот человек занимается, мягко скажем, хуетой.

41

Managed, трейдинг это не бизнес. И да, ты можешь 5 лет делать свои 12% годовых, а на 6-ой просрать всё. Бывает 🤷‍♂️Ну просто везло 5 лет...

23

Спасибо за статью.
Сам сдаю квартиру и в целом это подтвердило мое ощущение, что жилая недвижимость в качестве инвестиций - дело невыгодное.

Интересно, почему автор платит НДФЛ 13 %, а не оформляется как ИП с 6%, и не рассматривает ли он вариант зарегистрироваться как самозанятый.

39

Лев, с 01.01.19 и ИП имеет такие же права не платить налог после 5ти лет владения.

24

А представьте, что вдруг крутые, допустим, санкции, супер-кризис (как в 1998 году, например), курс доллара по 200 рублей. ОФЗ Вы покупали за рубли и получите при погашении тоже рубли. Рублевые вклады обесценятся, 50% банков разоряется, свободное хождение валюты - запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость - это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет и хоть за какие-то деньги, но ее можно будет продать. Вообще, держать все сбережения в недвижимости неправильно, так же как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом. Наличные доллары/евро в кубышке в конце концов, обезличенный металлический счет.

А чтобы недвижимость не простаивала, ее можно сдавать - пусть доход и не большой, но все-таки доход. А налог с 2019 года теперь 4%, кстати, если сдавать жилье как самозанятый.

32

Забавно как многие пишут про вклады в банки и ОФЗ.
"история учит, что ничему нас не учит"

Почитайте На Wiki Хотя бы про денежные реформы 1947, 1961, 1991 и 1993.
Вспомните 1998 / 2008 / 2014

Немного подумайте. перечитайте, подумайте еще.

PS
Недвижимость тож не панацея.

26

Тимур, сейчас бы вложить в себя 55млн...

16

Тимур, и вложенные в себя заберут. Все устаревает со временем и вложенные в себя знания тоже обесцениваются, а ты на это много времени потратил.

15

Какой то хреновый бизнесмен.

55 млн это по идее 9 однушек по с арендой по 30к (минимум) = 270к в месяц

Откуда 15% жкх, если часть платит жилец, должно быть в районе 10%.
Оплату ЖКХ можно делать с кредитки и получать кешбэк - 1-5%))

Все оплаты переводятся с физ лица на ИП и платится 6% налога + накладные расходы. 5-6% получится сэкономить.

И судя по статье, автор больше не стремиться развивать бизнес.

23

От статьи послевкусие какой-то тонкой лжи: человек в 35 лет имеет 55млн в недвижимости, но при этом сам ведет дела. У него доход в месяц на протяжении последних лет 15 должен был быть тысяч 200-300. Только час его времени будет стоить больше прибыли от квартир. А он тратит целых 2 часа в день. На что тратить 2 часа в день, если всё сдается на длинный период? Почему квартира эконом-класса за 35к имеет в обстановке "керамогранит, кожанный диван, кондиционер"? Обычно за 30-40 скорее бабушка-стайл. Почему человек, который в 35 лет имеет 55 млн, не смог просчитать всю ценность ремонта за 500к?

Почему у человека в 35 лет есть 55 млн, а у меня нет? :)

23

Сам сдаю несколько объектов в Нижнем Новгороде. Тут нужно чтобы глаз был "наметан" на норм арендаторов. Многим отказываю без причины. + Вообще не пользуюсь услугами риэлтеров. А то 90 % из них колхоз полный и народ сейчас не готов платить за их услуги. Тем более что на том же авито есть галочка - "собственник". Эо очень помогает при сдаче:)

23

Сергей, как-то странно сравнивать долгосрочную и посуточную. У последней всё-таки сильно больше и рисков, и беготни.

20

В Москве нереальная стоимость покупки, которая плохо коррелирует со стоимостью сдачи. По ощущениям жильё дороже в 3 раза чем в Питере, а аренда от силы в 2 раза.

19

Я извиняюсь за дотошность, но 55 единиц это текущая цена квартир или их цена на момент покупки? Я это к тому, как считать доходности, а то ведь подходы разные есть.

18

Сдаю квартиру без ремонта, с минимум советской мебели без тв, свч и т.д. Приоритет семейным людям с детьми. Да, цена сдачи меньше, но и риск порчи практически равен нулю. За 7 лет ни копейки не вложил в ремонт.

17

Хотелось бы еще узнать, а как вы пришли к такому, откуда такое большое количество недвижимости в Москве? Мне кажется это было бы не менее интересным, если конечно вам это не досталось по наследству и т.п.

14

Чего то автор слишком много на ремонты тратится.Большинству и без ремонта сойдёт,лишь бы свет,газ и вода были.Недвижимость это единственное,что на века.Бизнес и ценные бумаги в любой момент могут лопнуть.

13

Николай, учитывая то, что ему могло уголовное дело прилететь за сутенерство(от тех до пяти лет) - норм.

11

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю