Меня зовут Иван, и я собираюсь продать квартиру покупателям с ипотекой. Есть нюанс: покупатель и их риелтор просят указать в договоре сумму больше, чем есть на самом деле.

По их словам, смысл в следующем. Банк требует, чтобы они внесли первоначальный взнос. Остальную сумму они возьмут в ипотеку. Но денег на первоначальный взнос у них нет.

Покупатели просят увеличить сумму договора на требуемый банком первоначальный взнос. Эту «лишнюю» сумму они якобы передадут мне в момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, а вместе с ним передадут мне расписку, что никакого первоначального взноса мне не передавали. После регистрации сделки уже банк переводит мне «оставшуюся» реальную стоимость квартиры.

Подскажите, каковы мои риски при такой сделке?

Иван М.

Я не советую вам заключать эту сделку. Это рискованно и незаконно. Можно остаться без квартиры и денег, и вот почему.

Отдадите больше, чем получите

В ходе сделки вы получите деньги, а покупатели — квартиру. Если что-то пойдет не так и сделку признают недействительной, вы обязаны вернуть друг другу то, что получили. Вам вернут квартиру, а вы должны будете отдать деньги. Но не ту сумму, которую фактически получили, а именно ту, которая указана в договоре.

Если вы укажете завышенную сумму, то и отдавать будете ее. Расписка о том, что вам не передавали первоначальный взнос — что-то странное. Это не поможет. Логичнее попросить в ответ встречную расписку, как будто покупатели взяли у вас в долг ту же сумму. Но все это ненадежные и мутные схемы.

С вас легко будет получить деньги: у вас есть квартира. А что можно получить с людей, у которых нет денег на первоначальный взнос и своего жилья, думайте сами.

Потеряете время

Банк не даст в кредит 100% стоимости квартиры по данным оценщиков. Обычно дают 80—90% от той суммы, в которую квартиру оценят эксперты. Значит, чтобы получить полную стоимость, придется договориться еще и с оценщиками. Аккредитованная банком компания на это не пойдет.

Если данные в отчете оценщиков и договоре будут сильно отличаться, в кредите могут вообще отказать. Все это время вы должны будете ждать, потому что подписали предварительный договор. В итоге вы потеряете время и рискуете остаться без покупателя. Не забудьте, что в договоре будет написано, что покупатель передал вам часть денег за квартиру. Для вас это фиктивно, но юридически — правда.

Когда банк откажет в ипотеке, с вас запросто взыщут эту сумму.

Станете соучастником мошенничества

Если вы заключите такую сделку, то поможете заемщикам обмануть банк. Кто знает, зачем они придумали эту схему. Это могут быть мошенники, которые хотят без вложений и расходов получить вашу квартиру и деньги банка. Может быть, они не собираются платить по кредиту. Банк в итоге заберет квартиру, но какое-то время им удастся там пожить и сэкономить.

Даже если это всего лишь хитрые люди, которые решили улучшить жилищные условия с помощью обмана, такая схема незаконная. Нельзя предоставлять в банк заведомо недостоверные сведения.

Помогая им получить кредит, вы фактически становитесь соучастником мошенничества. За такое можно получить большой штраф или реальный срок. Это будет уголовная, а не административная ответственность.

Заплатите больше налогов

Неизвестно, сколько лет вы владели этой квартирой. Но если меньше минимального срока по налоговому кодексу, придется платить налог. Для расчета НДФЛ придется учитывать сумму по договору. Хотя на самом деле ваш доход был меньше.

Если вы должны начислить налог и вычет не покроет всю сумму, придется заплатить 13% с тех «лишних» денег. А вот покупатели, наоборот, сэкономят. Они сразу смогут вернуть 13% от этой суммы, как только получат свидетельство о праве собственности на вашу квартиру.

Если у вас есть вопрос о налогах, инвестициях или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.