Как ИП на упрощенке купить помещение для бизнеса?

Предлагаю сразу же прояснить вот что.

Предположу, что людей вводят в заблуждение фразы типа «открыть/закрыть ИП», «у меня ИП» и так далее. Но это сленг и не более того. А юридически ИП — это просто дополнительный статус к ФИО человека. От того, что вы зарегистрировались как ИП, новое лицо не появилось.

Соответственно, имущество гражданина не разделяется в зависимости от его статуса: обычное физлицо или индивидуальный предприниматель. Все, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо. Если имущество нужно регистрировать, например недвижимость или транспорт, оно всегда регистрируется на физическое лицо, а не на ИП.

Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Сидоров И. И. или просто Сидоров И. И. Во втором случае ИП Сидоров не должен арендовать купленную недвижимость у просто Сидорова. Вот если бы Сидоров купил помещение для нужд ООО, тогда договор аренды между ним и организацией был бы обязателен. Даже если Сидоров — единственный учредитель и директор этого общества.

От того, будет купленное имущество использоваться в бизнесе или нет, зависит порядок его налогообложения. Вы собираетесь купить нежилое помещение, а значит, вполне можете позиционировать себя в сделке как ИП. Это будет лишний раз подтверждать, что недвижимость приобреталась вами именно для предпринимательской деятельности.

В договоре может быть такая формулировка:

• Индивидуальный предприниматель Сидоров Иван Иванович, действующий на основании листа записи Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 06.08.2019, ОГРНИП 325483587423584, именуемый в дальнейшем «Покупатель»…

А теперь давайте разбираться с оставшимися вопросами.

Вы применяете «доходно-расходную» УСН. По общему правилу ставка — 15%. А значит, вы вправе списать на затраты стоимость купленного помещения. Если же оно будет приобретено с кем-то в долях, то есть в долевую собственность, вы сможете учесть в расходах только стоимость оплаченной вами доли.

Немного матчасти. Для целей учета помещение относится к основным средствам — ОС. Критерии ОС такие:

1. Срок полезного использования — больше 12 месяцев.
2. Первоначальная стоимость — более 100 000 ₽.

Расходы на ОС и фирмы, и ИП на упрощенке списывают в размере стоимости приобретения объекта. В эту стоимость входит не только цена, но и сопутствующие затраты. В случае с офисом это, например, вознаграждение риелторской конторе за консультационные и посреднические услуги.

Затраты на покупку помещения можно учесть, только если соблюдаются следующие условия:

1. Помещение оплачено. Причем неважно, за счет собственных или заемных средств. Если вы оплатили недвижимость не полностью (например, в рассрочку), в расходах можно учесть только оплаченную часть.
2. Помещение уже используется в коммерческой деятельности «упрощенца».

То есть, чтобы учесть расходы, не нужно ждать, пока будут поданы документы на госрегистрацию права собственности на недвижимость.

Расходы на покупку бизнес-недвижимости списываются так. Допустим, помещение стоимостью 4 млн рублей приобретено, оплачено и уже используется в первом квартале, тогда расходы нужно признавать равными долями, по 1 млн рублей, на 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря этого года.

Если все условия соблюдены в третьем квартале, тогда признавайте по 2 млн рублей на 30 сентября и 31 декабря этого года. А если в четвертом квартале, то все 4 млн рублей нужно учесть в расходах на 31 декабря. Если из-за этого у вас по итогам года получится убыток, то есть расходы превысят доходы, вы можете перенести его на будущее и тем самым уменьшить налог при УСНО. Убыток можно переносить в течение 10 лет, следующих за годом его получения.

В книге учета доходов и расходов при УСН сумму, которая списывается в расходы за каждый квартал, вы сначала рассчитываете в разделе II, а затем показатель из графы 12 раздела II переносите в графу 5 раздела I на последнее число квартала.

По общему правилу ИП на упрощенке освобождены от уплаты налога на имущество с принадлежащего им помещения, которое используется для бизнеса. Это правило работает и в период ремонта офиса. Чтобы воспользоваться льготой, ИП должен подать в свою ИФНС специальное заявление.

Однако освобождение не действует, если купленное помещение входит в перечень недвижимости, облагаемой налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Каждый регион утверждает собственный перечень такой недвижимости. К примеру, столичный список «кадастровых» объектов размещен на сайте мэра Москвы.

В этом случае «упрощенцу» придется платить налог на имущество. При этом сумму налога он может списать в расходы, если применяет УСН 15%.

Во-первых, если ИП сделает это до того, как истекут 10 лет владения помещением, ему придется пересчитать налоговую базу по УСН за прошлые годы. Это значит, что ИП должен будет:

1. Убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел ранее.
2. Включить в расходы только амортизацию, рассчитанную по правилам для налога на прибыль, за все время использования помещения по месяц его продажи включительно.

То есть ИП придется доплатить налог и пени, а также сдать уточненные декларации за скорректированные годы.

Во-вторых, независимо от срока владения помещением ИП должен будет включить всю сумму, вырученную от его продажи, в доходы, которые учитываются для налога по УСН.

Сняться с учета как ИП к моменту продажи нежилой недвижимости — не вариант. Тогда придется со всей вырученной суммы уплатить НДФЛ. Никаких льгот и вычетов в этом случае не будет. Срок владения помещением при этом также значения не имеет. Это подтверждает и Минфин.