Какие налоги заплатят предприниматели при купле-продаже магазина?

В июне 2021 года был заключен договор купли-продажи магазина.

Продавец — бывший ИП на УСН «Доходы минус расходы» — снялся с учета в апреле 2021 года. Продал коммерческую недвижимость, где вел деятельность.

Покупатель — зарегистрировавшийся в мае 2021 года ИП, который деятельность не ведет и купленную недвижимость не использует.

Сейчас сделку надо возвращать — делать куплю-продажу с участием тех же лиц в обратном порядке. Можно ли включить куплю-продажу в расходы обеим сторонам? Какие налоги должны заплатить продавец и покупатель?

Даже если обе сделки были в 2021 году, а в обоих договорах купли-продажи магазина цена сделки одинаковая и прибыль равна нулю, то налоги заплатить все равно придется:

  1. Бывшему ИП — 13% НДФЛ с дохода от продажи магазина без учета расходов.
  2. Действующему ИП — либо налог при УСН, либо НДФЛ при ОСН, смотря какую систему налогообложения он применяет.

Вы не указали, на какой системе работает действующий ИП, но спрашиваете о возможности учесть расходы. Поскольку чаще всего предприниматели выбирают упрощенку, предположу, что действующий ИП также применяет УСН «Доходы минус расходы».

Сразу скажу: с учетом расходов у действующего ИП могут быть проблемы. Он не сможет включить в расходы сумму покупки — только амортизацию. Но ее ИП сможет учесть, если использовал магазин в предпринимательской деятельности. Если нет, то учесть расходы и уменьшить налоги не получится.

Как бывшему ИП рассчитать налог от продажи магазина

Так как вы продали нежилое помещение — магазин, в котором вели бизнес, когда были ИП, то доход от его продажи облагается НДФЛ по ставке 13%.

Налог придется заплатить в любом случае, независимо от срока владения магазином и отсутствия статуса ИП на дату продажи: у коммерческой недвижимости минимальные сроки владения для безналоговой продажи не действуют.

Заявить имущественный вычет в размере 1 млн рублей и уменьшить доход от продажи магазина не получится. Это можно сделать только по нежилому помещению, которое было в собственности меньше минимального срока и не использовалось в бизнесе.

Чтобы рассчитать налог, сравните цену в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью помещения, указанной в ЕГРН на 1 января года, когда продали магазин, то есть на 1 января 2021 года.

Выберите большую из сумм:

  1. цену договора, если она равна или больше кадастровой стоимости недвижимости, умноженной на коэффициент 0,7;
  2. кадастровую стоимость недвижимости, умноженную на 0,7, если цена договора меньше этого показателя.

Например, в июне 2021 года вы продали нежилое помещение за 6 000 000 Р. Его кадастровая стоимость на 1 января — 7 000 000 Р. Нужно умножить кадастровую стоимость на 0,7 и сравнить с продажной ценой: 7 000 000 Р × 0,7 = 4 900 000 Р < 6 000 000 Р.

Цена договора больше, поэтому налог нужно рассчитывать от нее. Сумма НДФЛ к уплате — 780 000 Р: 6 000 000 Р × 13%.

Если помещение продали, например, за 4 500 000 Р, то налог придется заплатить с 4 900 000 Р: кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, будет больше цены договора. Налог в этом случае равен 637 000 Р: 4 900 000 Р × 13%.

Можно ли вернуть НДФЛ при обратной покупке магазина

Как я поняла из вопроса, в августе 2021 года бывший ИП купил свой магазин обратно в статусе физического лица. Подать декларацию 3-НДФЛ и вернуть максимум 260 000 Р с этой покупки не получится: получить имущественный вычет можно только по расходам на покупку жилья или строительство жилого дома. Вычетов при покупке нежилого помещения нет — на это отдельно обращают внимание ФНС и Минфин.

Предположу, что в 2021 году было всего две сделки: продажа магазина и затем его покупка. Тогда в декларации 3-НДФЛ за 2021 год нужно показать только доход от продажи магазина и заплатить с него налог. Расходы учесть нельзя и уменьшить налог тоже не получится.

Декларацию за 2021 год надо будет подать до 30 апреля 2022 года, уплатить налог — до 15 июля того же года.

Как действующему ИП учесть покупку магазина при расчете налога

Магазин — нежилое помещение. Это основное средство в налоговом учете.

Основными средствами считаются объекты, у которых:

  1. Срок полезного использования — более 12 месяцев.
  2. Первоначальная стоимость — более 100 000 Р.

Наверняка нежилое помещение, которое участвует в вашей сделке, подходит под эти условия и поэтому также считается основным средством.

Расходы на основные средства ИП на УСН «Доходы минус расходы» списывает на всю сумму покупки. В нее входит цена договора и расходы, связанные с покупкой. Это, например, вознаграждение риелтору. В вашей ситуации это, скорее всего, цена из договора купли-продажи.

Стоимость купленного магазина можно учесть в расходах на УСН, если соблюдаются такие условия:

  1. Помещение оплачено. Причем неважно, чьи деньги потратил ИП — свои или кредитные.
  2. Помещение используется для бизнеса. Здесь есть такой момент: если человек недавно зарегистрировался как ИП — в вашей ситуации это произошло в мае 2021 года, — то необязательно он сразу начинает получать доходы. Наоборот, чаще всего у предпринимателя сначала есть только расходы, и покупка магазина сюда как раз подходит. Налоговики согласны с тем, что к предпринимательской деятельности относятся и подготовительные действия, например ремонт или поиск арендаторов.Это тоже считается использованием помещения для бизнеса.

Если эти два условия выполнены, упрощенец может включить затраты на покупку нежилого помещения в налоговые расходы. Это делается равными долями на последнее число каждого квартала, считая с квартала покупки: 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря.

Например, ИП купил магазин в июне за 6 млн рублей. В том же месяце предприниматель его полностью оплатил и стал использовать в бизнесе. Раз условия выполнены во втором квартале года, то расходы нужно признавать равными долями по 2 млн рублей: 6 млн рублей / 3 квартала — на 30 июня, 30 сентября и 31 декабря 2021 года.

Если окажется, что по итогам года расходы превысят доходы, то полученный убыток можно перенести на будущее. ИП может уменьшать налог УСН за счет потраченных на покупку магазина денег в течение 10 лет, следующих за годом получения убытка. Но в году покупки недвижимости придется заплатить минимальный налог — 1% от доходов.

Но в вопросе вы пишете, что покупатель-ИП деятельность не ведет и купленный магазин не использует. Значит, стоимость магазина в расходы включать нельзя. Уменьшить доход, если он был, на потраченные на покупку магазина деньги не получится.

Как действующему ИП рассчитать налог при обратной продаже магазина

Всю сумму от продажи магазина надо включить в доход при расчете налога по УСН. В этом случае неважно, использовалось помещение в бизнесе или нет и как долго ИП им владел.

ИП на УСН «Доходы» заплатит 6% с дохода от продажи магазина, потому что учитывать расходы на этом налоговом режиме нельзя в принципе.

ИП на УСН «Доходы минус расходы» заплатит 15% с дохода от продажи. Он может уменьшить налоговую базу, если использовал магазин в бизнесе и учел первую сделку — отразил в отчетности потраченные на покупку магазина деньги и уменьшил налог по УСН.

Но нужно обратить внимание на два момента.

Придется убрать из расходов уже учтенные затраты на покупку помещения. Дело в том, что если упрощенец продает основное средство со сроком полезного использования свыше 15 лет до истечения 10 лет со дня покупки, то ему нужно пересчитать базу по УСН. Сделать это нужно начиная с месяца, в котором стоимость ОС была включена в расходы.

В примере выше ИП купил магазин за 6 млн рублей в июне, а продал в августе 2021 года. Это значит, что 30 июня он мог учесть в расходах часть стоимости помещения, если использовал его в деятельности, — 2 млн рублей. Но поскольку с момента покупки ОС и учета расходов по нему не прошло 10 лет, то эту сумму надо исключить из расходов и пересчитать авансовый платеж по налогу УСН за третий квартал 2021 года.

Можно включить в расходы амортизацию. Период амортизации — все месяцы, когда помещением пользовались в бизнесе, включая подготовительный период. Месяц, когда продали магазин, тоже можно включить в период амортизации.

В вашем случае получится включить в расходы амортизацию за два месяца: июль и август. Потому что начислять амортизацию можно только с месяца, следующего за введением основного средства в эксплуатацию, то есть после июня, когда магазин был куплен.

В налоговом учете есть десять амортизационных групп, по которым распределяют основные средства. Они нужны, чтобы определить срок полезного использования объекта и потом рассчитать по нему сумму амортизации.

Компания сама определяет срок полезного использования — период, в течение которого будет пользоваться основным средством и получать от него экономическую выгоду. Но в пределах, которые указаны в амортизационной группе.

Нежилые помещения обычно относятся к девятой или десятой амортизационной группе со сроком службы от 25 до 30 лет или свыше 30 лет.

Допустим, ИП установил срок полезного использования магазина 30 лет. Тогда сумма амортизации, которую можно включить в расходы при УСН, при продаже магазина составит: 6 000 000 Р / 360 месяцев × 2 месяца = 33 333 Р.

Если в 2021 году у ИП было всего две сделки — одна по покупке магазина, а вторая по его продаже, — то в декларации по УСН за 2021 год нужно:

  1. Показать доход от продажи магазина.
  2. Учесть в расходах амортизацию помещения.
  3. С разницы между доходом и расходами заплатить налог УСН.

Еще раз напомню: если магазин в бизнесе не использовали, то никакие расходы учесть нельзя. В декларации нужно будет показать доход с продажи магазина и заплатить 15% налога со всей продажной цены.

Если ИП применяет ПСН, ему придется заплатить НДФЛ с дохода от продажи, так как продажа недвижимости под патентную деятельность не подпадает.

Елена Шаронова
Елена Шаронова
27.12.21, 09:09
Как считаете, нежилые помещения — это выгодное вложение денег?
Загрузка

Сообщество

Лучшее за неделю