Как бывшему ИП платить налог при продаже нежилого помещения?

19

Я закрыл ИП и после этого продал нежилые помещения. Одно из них я не использовал, а другое сдавал в аренду. Помещения были в собственности более 10 лет.

Должен ли я платить НДФЛ с суммы, полученной от продажи? Если да, то как считать налог — по кадастровой стоимости или со всей выручки?

Аватар автора

Мария Чибирева

эксперт по налогам

Страница автора

Если я правильно поняла, одно помещение вы сдавали в аренду и платили налог с дохода как ИП, а второе никогда в вашей предпринимательской деятельности не участвовало.

Тогда вы должны заплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи только одного нежилого помещения — того, что сдавали в аренду. По второму помещению декларировать доход от продажи и платить налог не нужно, ведь в бизнесе вы его не использовали.

Но если второе помещение хоть какое-то время участвовало в предпринимательской деятельности, уплаты НДФЛ не избежать. Например, если в 2012 году вы сдавали его в аренду, а оставшиеся годы оно пустовало, налог с дохода от продажи все равно придется заплатить.

Как рассчитать налог от продажи нежилого помещения, которое использовали в бизнесе

Поскольку вы продали нежилое помещение, которое сдавали в аренду, то есть использовали в бизнес-целях, доход от его продажи облагается налогом.

Неважно, что до продажи помещение было в собственности более 10 лет. Для коммерческой недвижимости минимальные сроки для безналоговой продажи не действуют.

Также не имеет значения, есть ли у продавца статус ИП, — налог придется платить в любом случае. У ИП налог будет исчисляться по применяемому режиму, а человеку без такого статуса, в том числе бывшему ИП, начислят НДФЛ.

Вы продали нежилое помещение, которое сдавали в аренду, после прекращения регистрации ИП. Поэтому доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13%.

Учтите, что заявить имущественный вычет и уменьшить налогооблагаемую базу не получится. Это можно сделать только для нежилого помещения, которое было в собственности меньше минимального срока и не использовалось в бизнесе.

Чтобы рассчитать налог, нужно сравнить цену в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью помещения. Кадастровую стоимость смотрите ту, что указана в ЕГРН на 1 января года, когда помещение было продано.

Выбрать следует большую из сумм:

  1. цену договора, если она равна или больше кадастровой стоимости недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7;
  2. кадастровую стоимость недвижимости, умноженную на 0,7, если цена из договора меньше этого показателя.

Поясню на примере. Допустим, в 2022 году вы продали нежилое помещение за 4 300 000 ₽. Его кадастровая стоимость на 1 января 2022 года — 6 000 000 ₽. Умножаем кадастровую стоимость на 0,7 и сравниваем с продажной ценой:

  • 6 000 000 ₽ × 0,7 = 4 200 000 ₽ < 4 300 000 ₽

Цена договора больше, поэтому налог нужно рассчитать от нее. Сумма НДФЛ к уплате — 559 000 ₽: 4 300 000 ₽ × 13%.

Если помещение продадут, например, за 4 000 000 ₽, тогда налог придется заплатить с 4 200 000 ₽, ведь кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, будет больше цены договора. Налог — 546 000 ₽: 4 200 000 ₽ × 13%.

Декларацию за 2022 год надо будет подать до не позднее 2 мая 2023 года — на этот день переносится срок сдачи 3-НДФЛ из-за того, что 30 апреля 2023 года выпадает на выходной день — воскресенье. Уплатить налог — до не позже 17 июля того же года, поскольку крайний срок уплаты 15 июля 2023 года — суббота.

Что с налогом от продажи нежилого помещения, которое в бизнесе не использовали

НДФЛ при продаже недвижимости не платят, если на дату сделки истек минимальный срок владения:

  1. три года, если недвижимость получена в дар от члена семьи или близкого родственника, по наследству или в порядке приватизации;
  2. пять лет, если недвижимость досталась в собственность иным путем. Правило работает и для коммерческой недвижимости, которую не использовали в бизнесе.

Также минимальный срок в три года действует, если на дату продажи жилье единственное.

Если срок владения меньше, придется подать декларацию и заплатить налог. В судебной практике я не нашла ситуаций, где бывшему ИП, если он продал помещение, которым владел больше минимального срока владения и не использовал в бизнесе, налоговики доначислили бы НДФЛ с дохода от продажи.

Вот несколько примеров, когда у налоговой возникали претензии к экс-ИП.

  • Человек продал нежилое помещение, которое он использовал в бизнесе, ранее минимального срока владения и не задекларировал доход от продажи. Налоговая доначислила НДФЛ, пени и штраф, и суд с этим согласился.
  • Другой случай. Собственник продал нежилые помещения, которыми владел меньше минимального срока владения, задекларировал доход от продажи и заявил по ним имущественный вычет. ИФНС отказала в вычете — сказала, что помещения предназначены для предпринимательства, то есть для ведения коммерческой деятельности, а не для личных нужд. Значит, вычет по этим помещениям заявлять нельзя.
  • Дополнительный аргумент для отказа в вычете был такой: когда собственник был ИП, его основным видом деятельности была сдача внаем собственного недвижимого имущества. Поэтому ИФНС доначислила налог со всех доходов без учета расходов, штраф и пени, и суд ее поддержал.

Как отчитаться о продаже помещения перед налоговой

Я хочу обратить ваше внимание вот на что.

Если вы продали оба нежилых помещения в 2022 году и отразите в декларации 3-НДФЛ за 2022 год доход от продажи только одного из них, то это наверняка заинтересует налоговиков. Ведь у них будет информация от Росреестра, что вы продали два помещения, за какую цену и кто покупатели.

Поэтому ИФНС, скорее всего, попросит вас пояснить, почему при продаже двух нежилых объектов вы задекларировали доход и рассчитали НДФЛ только по одному из них.

Тогда вы можете написать письмо и объяснить следующее:

  1. Одно из помещений куплено более 10 лет назад — вы просто вложили деньги в недвижимость.
  2. Вы никогда не использовали это помещение, чтобы получать доход. Например, с момента покупки не сдавали его в аренду.
  3. По этому помещению вы исправно платили налог на имущество физлиц, даже будучи ИП на УСН или ПСН, если вы работали на этом налоговом режиме. Суды расценивают уплату налога как дополнительный довод в пользу ИП. Ведь на УСН не платят налог на имущество с бизнес-объектов, не включенных в региональный перечень недвижимости, которая облагается по кадастровой стоимости.

Такого пояснения должно быть достаточно.

Мария ЧибиреваКак считаете, нежилые помещения — это выгодное вложение денег?
  • Яна СероваМожно ли применить профессиональный вычет при продаже нежилого помещения, используемого в бизнесе и в какой сумме? ИП на патенте.0
  • Мария ЧибиреваПродажа нежилого помещения не подпадает под патентную деятельность. Но конкретный субъект РФ может отнести продажу нежилых помещений к видам деятельности, по которым можно применять патент. Тогда доход от продажи попадет под патент, а расходы никакие заявить нельзя. Профессиональный вычет могут заявлять только ИП, которые применяют общую систему налогообложения и платят НДФЛ. У такого ИП нежилое помещение, которое он использует в деятельности на общем режиме, - это основное средство. Стоимость основного средства надо списывать в расходы через амортизацию (стоимость разделить на количество месяцев использования) в течение всего срока его использования. А при продаже ОС (нежилого помещения) доходы равны разнице между ценой сделки и остаточной стоимостью (стоимость покупки помещения минус амортизация, начисленная со даты начала использования и до даты продажи). Заявить имущественный вычет при продаже коммерческой недвижимости ИП на общем режиме тоже не может. О профессиональных вычетах в ТЖ можно посмотреть такие статьи: - Что такое профессиональный вычет и как им пользоваться?https://journal.tinkoff.ru/ask/professionalnyi-vychet/ - Какие налоговые вычеты можно получить в 2021 году https://journal.tinkoff.ru/guide/vse-vychety/#eight0
  • Сергей мосяевНет0
  • Яна СероваЕлена, понятно, что под патент не подпадает. Сделка уже совершена и патент не получен на этот вид. Облагается НДФЛ по ставке 13% на общих основаниях. Значит можно применить профессиональный вычет?0
  • Мария ЧибиреваЯна, если это нежилое помещение у вас было учтено как основное средство и по нему начислялась амортизация, то да. Если не было учтено как основное средство, то нет0
  • Денис ПавловЧто если продаёшь помещение дороже 60млн, а твоё ИП на УСН? Ты сразу на ОСНО попадаешь?0
  • Марина СуховскаяДенис, предельный доход, при котором вы слетаете с УСН, это 200 млн0
  • Денис ПавловА если я на патенте, где предел 60млн?0
  • Мария ЧибиреваДенис, да с патента вы слетаете, если продадите помещение дороже 60 млн. Но обычно патент совмещают с упрощенкой (реже с общим режимом). И тогда складываются доходы и по патентной деятельности, и по упрощенке. При слете с патента вы останетесь на упрощенке. И все ваши доходы будут облагаться в рамках УСН с начала периода, на который выдан патент.0
  • Денис ПавловСпасибо!0
  • Сергей ГлуховцевЕлена, нигде не нашел ответа на вопрос, который меня беспокоит: МОЖНО ЛИ УМЕНЬШИТЬ НАЛОГООБЛАГАЕМУЮ БАЗУ ПРИ ПРОДАЖЕ КОММЕРЧЕСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ НА СУММУ ПОТРАЧЕННУЮ НА ЕГО ПОКУПКУ ИЛИ ЖЕ НДФЛ НЕОБХОДИМО ПЛАТИТЬ СО ВСЕГО ДОХОДА? 1. В случае, если обе сделки совершены в один год (покупка и продажа) 2. В случае, если помещение было куплено шесть лет назад и продано после этого срока.0
  • Мария ЧибиреваСергей, посмотрите эту статью https://journal.tinkoff.ru/kupil-prodal-magazin/0
  • Андрей МитюшинЕсли ИП УСН 6% продал нежилое помещение, деньги взял наличкой (забыл то что нужно через счет все проводить), по РС сделка не проходила, как быть?0
  • Ринат ХасановУважаемая Елена, есть интересный кейс, непосредственно связанный с темой данной статьи. Что делать в том случае, если гражданин приобрел в собственность жилое помещение (квартиру), затем перевел его в нежилое для осуществления предпринимательской деятельности, а затем, по прошествии 15 лет осуществления такой деятельности, решил продать данное помещение, предварительно переведя его обратно в жилое. Обязан ли такой гражданин уплатить НДФЛ?0
  • Александр М.Здравствуйте, продал в 2021 году нежилое помещение (магазин). Здание было приобретено 2007 году, то есть до 2016 года, когда исчисление налога НДФЛ стало от кадастровой стоимости. Правильно ли я понял, что я должен за основу брать сумму указанную в договоре КП. И от не посчитать налог 13%?0
  • Поляков АлексейДобрый вечер если я продал коммерческую недвижимость 2021 год как ИП сейчас налог я буду платить или нет или отменили . С 25 марта 2022 год Нам тоже не платить налог0
  • Сергей ПлотниковЕлена, добрый день. А как же это: с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно. Или это касается только жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности ? Получается что закрыв ИП, физ лицо может не платить ничего?0
  • Людмила ПодлеснаяНЕТ0
  • Salvador PayalnikoffА что на сегодня? ИП. Помещение куплено как физлицо. Во владении меньше года.0

Сообщество