Как бывшему ИП платить налог при продаже нежилого помещения?

Я закрыл ИП и после этого продал нежилые помещения. Одно из них я не использовал, а другое сдавал в аренду. Помещения были в собственности более 10 лет.

Должен ли я платить НДФЛ с суммы, полученной от продажи? Если да, то как считать налог — по кадастровой стоимости или со всей выручки?

Если я правильно поняла, одно помещение вы сдавали в аренду и платили налог с дохода как ИП, а второе никогда в вашей предпринимательской деятельности не участвовало.

Тогда вы должны заплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи только одного нежилого помещения — того, что сдавали в аренду. По второму помещению декларировать доход от продажи и платить налог не нужно, ведь в бизнесе вы его не использовали.

Но если второе помещение хоть какое-то время участвовало в предпринимательской деятельности, уплаты НДФЛ не избежать. Например, если в 2011 году вы сдавали его в аренду, а оставшиеся годы оно пустовало, налог с дохода от продажи все равно придется заплатить.

Как рассчитать налог от продажи нежилого помещения, которое использовали в бизнесе

Поскольку вы продали нежилое помещение, которое сдавали в аренду, то есть использовали в бизнес-целях, доход от его продажи облагается налогом.

Неважно, что до продажи помещение было в собственности более 10 лет. Для коммерческой недвижимости минимальные сроки для безналоговой продажи не действуют.

Также не имеет значения, есть ли у продавца статус ИП, — налог придется платить в любом случае. У ИП налог будет исчисляться по применяемому режиму, а человеку без такого статуса, в том числе бывшему ИП, начислят НДФЛ.

Вы продали нежилое помещение, которое сдавали в аренду, после прекращения регистрации ИП. Поэтому доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13%.

Учтите, что заявить имущественный вычет и уменьшить налогооблагаемую базу не получится. Это можно сделать только для нежилого помещения, которое было в собственности меньше минимального срока и не использовалось в бизнесе.

Чтобы рассчитать налог, нужно сравнить цену в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью помещения. Кадастровую стоимость смотрите ту, что указана в ЕГРН на 1 января года, когда помещение было продано.

Выбрать следует большую из сумм:

  1. цену договора, если она равна или больше кадастровой стоимости недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7;
  2. кадастровую стоимость недвижимости, умноженную на 0,7, если цена из договора меньше этого показателя.

Поясню на примере. Допустим, в 2021 году вы продали нежилое помещение за 4 300 000 Р. Его кадастровая стоимость на 1 января 2021 года — 6 000 000 Р. Умножаем кадастровую стоимость на 0,7 и сравниваем с продажной ценой:

6 000 000 Р × 0,7 = 4 200 000 Р < 4 300 000 Р

Цена договора больше, поэтому налог нужно рассчитать от нее. Сумма НДФЛ к уплате — 559 000 Р: 4 300 000 Р × 13%.

Если помещение продадут, например, за 4 000 000 Р, тогда налог придется заплатить с 4 200 000 Р, ведь кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, будет больше цены договора. Налог — 546 000 Р: 4 200 000 Р × 13%.

Декларацию за 2021 год надо будет подать до 30 апреля 2022 года, уплатить налог — до 15 июля того же года.

Что с налогом от продажи нежилого помещения, которое в бизнесе не использовали

НДФЛ при продаже недвижимости не платят, если на дату сделки истек минимальный срок владения:

  1. три года, если недвижимость получена в дар от члена семьи или близкого родственника, по наследству или в порядке приватизации;
  2. пять лет, если недвижимость досталась в собственность иным путем. Правило работает и для коммерческой недвижимости, которую не использовали в бизнесе.

Также минимальный срок в три года действует, если на дату продажи жилье единственное.

Если срок владения меньше, придется подать декларацию и заплатить налог. В судебной практике я не нашла ситуаций, где бывшему ИП, если он продал помещение, которым владел больше минимального срока владения и не использовал в бизнесе, налоговики доначислили бы НДФЛ с дохода от продажи.

Вот несколько примеров, когда у налоговой возникали претензии к экс-ИП.

Человек продал нежилое помещение, которое он использовал в бизнесе, ранее минимального срока владения и не задекларировал доход от продажи. Налоговая доначислила НДФЛ, пени и штраф, и суд с этим согласился.

Другой случай. Собственник продал нежилые помещения, которыми владел меньше минимального срока владения, задекларировал доход от продажи и заявил по ним имущественный вычет. ИФНС отказала в вычете — сказала, что помещения предназначены для предпринимательства, то есть для ведения коммерческой деятельности, а не для личных нужд. Значит, вычет по этим помещениям заявлять нельзя.

Дополнительный аргумент для отказа в вычете был такой: когда собственник был ИП, его основным видом деятельности была сдача внаем собственного недвижимого имущества. Поэтому ИФНС доначислила налог со всех доходов без учета расходов, штраф и пени, и суд ее поддержал.

Как отчитаться о продаже помещения перед налоговой

Я хочу обратить ваше внимание вот на что.

Если вы продали оба нежилых помещения в 2021 году и отразите в декларации 3-НДФЛ за 2021 год доход от продажи только одного из них, то это наверняка заинтересует налоговиков. Ведь у них будет информация от Росреестра, что вы продали два помещения, за какую цену и кто покупатели.

Поэтому ИФНС, скорее всего, попросит вас пояснить, почему при продаже двух нежилых объектов вы задекларировали доход и рассчитали НДФЛ только по одному из них.

Тогда вы можете написать письмо и объяснить следующее:

  1. Одно из помещений куплено более 10 лет назад — вы просто вложили деньги в недвижимость.
  2. Вы никогда не использовали это помещение, чтобы получать доход. Например, с момента покупки не сдавали его в аренду.
  3. По этому помещению вы исправно платили налог на имущество физлиц, даже будучи ИП на УСН или ПСН, если вы работали на этом налоговом режиме. Суды расценивают уплату налога как дополнительный довод в пользу ИП. Ведь на УСН не платят налог на имущество с бизнес-объектов, не включенных в региональный перечень недвижимости, которая облагается по кадастровой стоимости.

Такого пояснения должно быть достаточно.

Елена Шаронова
Елена Шаронова
06.12.21, 08:18
Как считаете, нежилые помещения — это выгодное вложение денег?
Загрузка
Яна Серова

Можно ли применить профессиональный вычет при продаже нежилого помещения, используемого в бизнесе и в какой сумме? ИП на патенте.

0
Елена Шаронова

Продажа нежилого помещения не подпадает под патентную деятельность. Но конкретный субъект РФ может отнести продажу нежилых помещений к видам деятельности, по которым можно применять патент. Тогда доход от продажи попадет под патент, а расходы никакие заявить нельзя.
Профессиональный вычет могут заявлять только ИП, которые применяют общую систему налогообложения и платят НДФЛ. У такого ИП нежилое помещение, которое он использует в деятельности на общем режиме, - это основное средство. Стоимость основного средства надо списывать в расходы через амортизацию (стоимость разделить на количество месяцев использования) в течение всего срока его использования. А при продаже ОС (нежилого помещения) доходы равны разнице между ценой сделки и остаточной стоимостью (стоимость покупки помещения минус амортизация, начисленная со даты начала использования и до даты продажи).
Заявить имущественный вычет при продаже коммерческой недвижимости ИП на общем режиме тоже не может.
О профессиональных вычетах в ТЖ можно посмотреть такие статьи:
- Что такое профессиональный вычет и как им пользоваться?https://journal.tinkoff.ru/ask/professionalnyi-vychet/
- Какие налоговые вычеты можно получить в 2021 году https://journal.tinkoff.ru/guide/vse-vychety/#eight

0
Яна Серова

Елена, понятно, что под патент не подпадает. Сделка уже совершена и патент не получен на этот вид. Облагается НДФЛ по ставке 13% на общих основаниях. Значит можно применить профессиональный вычет?

0
Елена Шаронова

Яна, если это нежилое помещение у вас было учтено как основное средство и по нему начислялась амортизация, то да. Если не было учтено как основное средство, то нет

0
Денис Павлов

Что если продаёшь помещение дороже 60млн, а твоё ИП на УСН? Ты сразу на ОСНО попадаешь?

0
Марина Суховская

Денис, предельный доход, при котором вы слетаете с УСН, это 200 млн

0
Денис Павлов

А если я на патенте, где предел 60млн?

0
Елена Шаронова

Денис, да с патента вы слетаете, если продадите помещение дороже 60 млн. Но обычно патент совмещают с упрощенкой (реже с общим режимом). И тогда складываются доходы и по патентной деятельности, и по упрощенке. При слете с патента вы останетесь на упрощенке. И все ваши доходы будут облагаться в рамках УСН с начала периода, на который выдан патент.

0
Денис Павлов

Спасибо!

0
Сергей Глуховцев

Елена, нигде не нашел ответа на вопрос, который меня беспокоит:
МОЖНО ЛИ УМЕНЬШИТЬ НАЛОГООБЛАГАЕМУЮ БАЗУ ПРИ ПРОДАЖЕ КОММЕРЧЕСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ НА СУММУ ПОТРАЧЕННУЮ НА ЕГО ПОКУПКУ ИЛИ ЖЕ НДФЛ НЕОБХОДИМО ПЛАТИТЬ СО ВСЕГО ДОХОДА?
1. В случае, если обе сделки совершены в один год (покупка и продажа)
2. В случае, если помещение было куплено шесть лет назад и продано после этого срока.

0
Елена Шаронова

Сергей, посмотрите эту статью https://journal.tinkoff.ru/kupil-prodal-magazin/

0
Андрей Митюшин

Если ИП УСН 6% продал нежилое помещение, деньги взял наличкой (забыл то что нужно через счет все проводить), по РС сделка не проходила, как быть?

0

Сообщество

Лучшее за неделю