С 2019 года предприниматели, самозанятые и все, кто использует недвижимость и транспорт для бизнеса, могут избежать начисления НДФЛ. Об этом теперь есть федеральный закон — его приняли вместе с законом о налоге для самозанятых. Это очень важные поправки, о которых все давно мечтали, и вот наконец получилось.

👉 Теперь ИП, который сдает квартиру или работает в службе такси, может продавать квартиру или машину без опасений, что ему начислят НДФЛ от стоимости даже при владении в течение нескольких лет. И самозанятый тоже может сдавать квартиру или несколько, а потом продать их без налога. Но только после минимального срока владения и только жилье и транспорт — а не офис или гараж.

Как всегда, тут есть тонкости, но мы обо всем расскажем. Если вы зарабатываете на аренде или боялись становиться самозанятым из-за налогов при продаже имущества, эта новость для вас. И она очень хорошая.

Ну, вернее, как хорошая… Это новость о том, что кому-то можно будет платить меньше налогов. Налог сам по себе — это для многих болезненно, поэтому тут правильнее сказать не «стало лучше», а «стало не так болезненно».

Коротко об освобождении от НДФЛ при продаже имущества

С 2019 года можно будет не платить НДФЛ при продаже имущества, которое вы использовали в бизнесе или для получения дохода. Вот на каких условиях:

  1. Имущество — это квартира, жилой или садовый дом, комната, дача, доля в них или транспорт.
  2. Их продают после минимального срока владения.
  3. Минимальный срок владения для транспорта — три года, для недвижимости — три или пять лет. Подробности про сроки ниже.

Раньше освобождение в связи с минимальным сроком для такого имущества не действовало и при продаже начисляли НДФЛ. Это касается ИП, самозанятых и обычных людей, которые получают доход от использования имущества.

При продаже раньше минимального срока другие условия. О них расскажем отдельно.

Кого это касается?

Изменения в налоговом кодексе касаются всех, кто использует жилую недвижимость или транспорт, чтобы получать доход. Таким людям приходится задумываться, как все оформить, чтобы потом не потерять деньги из-за начисления налога при продаже имущества. С этим бывали проблемы, причем внезапные: человек честно платил налоги, а потом все равно оказывался должен государству. С 2019 года все изменится.

Матчасть про налог при продаже имущества

При продаже недвижимости или машины ее владелец получает доход. С доходов нужно платить НДФЛ. Но есть условие, когда налоговой базы вообще не будет: если квартиру или машину продали позже минимального срока владения. Тогда за сколько ни продашь, с бюджетом делиться не придется: не будет ни декларации, ни налогов.

Минимальные сроки владения (при продаже после этого срока налога не будет)

Недвижимость купили до 2016 года3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации3 года
Любое имущество, кроме недвижимости3 года
Недвижимость купили до 2016 года
3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года
5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации
3 года
Любое имущество, кроме недвижимости
3 года

Например, Владимир купил квартиру за 3 млн рублей, а через семь лет продал ее за 5 млн. Он заработал 2 млн рублей, но налог вообще не платит, даже с разницы. И декларацию не подает. Так же и с машиной: если купить ее за 600 тысяч рублей, а продать за 800 тысяч через три года, то платить налог будет не нужно.

Как было раньше?

Все эти условия с минимальными сроками владения не касались недвижимости и машин, которые использовали для бизнеса. Например, если Владимир купил три квартиры специально для посуточной аренды и еще две машины, чтобы сдавать их для работы в такси, то при продаже этого имущества даже через пять лет ему могли начислить налог.

Потому что он использовал имущество для предпринимательской деятельности, а в налоговом кодексе есть такая вот оговорка:

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Получалась какая-то дичь, хоть и по букве закона. В итоге возникали две проблемы:

  1. Люди боялись легализовать доходы. Они и рады были бы платить налог с арендных платежей или с выручки от перевозок, но никто не хотел при продаже имущества платить налог со всей суммы.
  2. Кто честно платил налоги с доходов от использования имущества, потом попадал на налоги при его продаже. Это могли быть сотни тысяч рублей.

С 2019 года заработает новый закон о налоге на профессиональный доход. Многие владельцы квартир сдают их в аренду и хотят честно платить с этих платежей 3 или 4%. Напуганные историями о внезапных доначислениях налогов, они боятся регистрироваться в качестве самозанятых и показывать эти доходы. На самом деле повода для таких опасений нет.

Что изменится с 2019 года?

С 2019 года освобождение от налога после минимального срока касается даже того имущества, которое использовали в предпринимательской деятельности — то есть чтобы систематически получать от него доход. Но изменения в законе касаются не вообще любого имущества, а только такого:

  1. Жилых домов.
  2. Квартир.
  3. Комнат.
  4. Садовых домиков.
  5. Дач.
  6. Долей в этих помещениях.
  7. Транспорта.

Теперь, даже если это имущество использовали для бизнеса — сдавали его в аренду, использовали как домашний офис, возили на нем пассажиров, — при продаже после минимального срока платить НДФЛ и отчитываться о доходах будет не нужно.

Главное, чтобы совпали два условия:

  1. Имущество из перечня — то есть жилье или транспорт.
  2. Его продали через три или пять лет — в зависимости от условий приобретения.

Условие о минимальном сроке владения — важное. Если продать квартиру или машину раньше, условия с налогами будут другими, причем для всех. Тогда спасаться от платежей нужно будет с помощью расходов и вычетов. Но получится не всегда.

ИП это освобождение касается?

Да, новое условие о продаже жилья и транспорта без налога касается даже тех, кто официально зарегистрирован как ИП и продает имущество позже минимального срока. Это не письмо Минфина и не вольная трактовка. Теперь это официальная норма налогового кодекса.

Поправки — в статье 2 федерального закона № 425-ФЗ. В 2019 году проверяйте пункт 17.1 статьи 217 НК РФ в новой редакции.

Самозанятым тоже не нужно бояться сдавать квартиры легально?

Бояться не нужно. Если физлицо встанет на учет как плательщик налога на профессиональный доход и будет сдавать квартиру с чеками и 4% налога по каждому платежу, угрозы доначислений при продаже этой квартиры через три года или через пять лет не будет.

Раньше было опасно говорить налоговой: вот эту квартиру я использую для предпринимательской деятельности. А в 2019 году можно будет легально работать, платить небольшой налог и не бояться внезапных проверок и жалоб от соседей на нелегальных арендаторов.

А таксистам можно будет не платить налог при продаже машины?

Да, если таксист будет платить НДФЛ как физлицо, оформится как ИП на общей системе или зарегистрируется как самозанятый, он сможет ездить на машине для заработка, а потом продать ее без налога. Но только спустя три года. Если он продаст машину раньше, там будут другие условия. Хотя тоже есть шанс не платить налог, если уменьшить доходы от продажи на расходы от покупки.

Если продать имущество раньше минимального срока

Физлицо без бизнеса. Если человек просто продает личную квартиру или машину, он сможет использовать вычеты или уменьшить доходы на расходы. Тут ничего не изменилось.

ИП использовал имущество в бизнесе. Теперь при продаже имущества раньше минимального срока можно будет уменьшать доходы на расходы. Но не на любой системе налогообложения. Это тоже поправка в налоговый кодекс с 2019 года, но уже по другому закону. Об этом мы еще подробно расскажем. Подпишитесь, чтобы узнать, как ИП сэкономить на налогах при продаже имущества с 2019 года. Если у вас арендный бизнес и нужно разобраться сейчас, изучите статью 2 федерального закона № 424-ФЗ.

Самозанятый получал доход от использования имущества. Если сдавать квартиру и платить налог на профессиональный доход, ставка составит 4%. Доходы от аренды и любого использования недвижимости и машин подпадают под этот спецрежим. А вот продажа имущества под него уже не подпадает. Продавать эту же квартиру придется уже просто как физлицу: с вычетами, уменьшением доходов на расходы и ставкой 13%. Но при продаже раньше минимального срока это и сейчас так работает — самозанятый будет продавать квартиру и машину как обычное физлицо.

Как это использовать сейчас?

Если вы используете квартиру, дом или машину для бизнеса и боялись регистрироваться как самозанятый из-за налога с продажи, не бойтесь и регистрируйтесь, чтобы экономить на налогах. При продаже после минимального срока владения налог не начислят. При продаже до минимального срока вы сможете уменьшить доходы на расходы — как сейчас.

Если вы используете имущество как ИП и планируете его продавать, разберитесь с системой налогообложения. Возможно, вам больше подойдет общая или УСН «доходы минус расходы»: там можно не платить налог при продаже имущества или уменьшить его с помощью расходов на покупку. На УСН «доходы» так не получится: начислят по полной программе. Мы сделаем про это отдельный разбор, но пока советуем вам проконсультироваться с грамотным бухгалтером — и как можно быстрее. Не забудьте, что срок смены объекта на упрощенке — 31 декабря, а подать уведомление о переходе на общую систему нужно до 15 января 2019 года.

Если хотите стать самозанятым, подождите 2019 года. Пока регистрации нет. Как только появится, мы все расскажем и покажем.