Бабушка и дедушка владеют пополам квартирой. Как им переоформить ее на внука?
Бабушка с дедушкой хотят передать мне свою квартиру, но не знают, как это лучше, а точнее дешевле, сделать. У вас есть похожие статьи, но в моем случае есть нюансы.
Квартира принадлежит бабушке и дедушке в равных долях. Соответственно, при договоре дарения нужно будет заплатить нотариусу немаленькую сумму, хоть мы и близкие родственники. При завещании такая же история. Квартира стоит около 9 млн рублей, пошлина получается большая.
Может, проще оформить договор купли-продажи, указать примерную рыночную стоимость и таким образом сэкономить на нотариусах?
Спасибо за помощь.
Вы сможете оформить дарение без затрат на нотариуса. Есть несколько вариантов, как это сделать. Они отличаются по цене и последствиям.
Договор дарения в простой письменной форме — от 3500 рублей
С 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в закон о государственной регистрации. Теперь, если несколько собственников решат подарить или продать свои доли в одной квартире, они могут сделать это без нотариуса. Но только в случае, если они подписывают договор все одновременно, а недвижимость отчуждают целиком.
То есть вы можете составить договор дарения в простой письменной форме сами или обратиться к юристу, и он сделает это за вас. Дальше бабушка и дедушка подпишут договор и передадут пакет документов в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности от них к вам.
Подать документы можно через МФЦ или напрямую в Росреестр.
Расходы на оформление сделки по договору дарения
Госпошлина за регистрацию права собственности | 2000 ₽ |
Составление договора с участием юриста | 1500 ₽ |
Расходы на оформление сделки по договору дарения
Госпошлина за регистрацию права собственности | 2000 ₽ |
Составление договора с участием юриста | 1500 ₽ |
Госпошлина фиксированная, расценки на услуги юриста зависят от региона.
Последствия. Преимущества такого варианта оформления:
- Становитесь собственником сразу после того, как зарегистрируют ваше право собственности.
- Не платите за услуги нотариуcа.
- Не платите налог, так как получаете имущество в дар от близких родственников — бабушки и дедушки.
Но будьте осторожны при продаже этой квартиры раньше минимального срока владения. Придется заплатить 13% от всей суммы сделки с учетом вычета в размере миллиона рублей.
Оформить завещание — от 6100 рублей
В этом случае придется идти к нотариусу, чтобы удостоверить завещание. Без нотариуса оно не заработает.
Вдобавок, после того как бабушка и дедушка умрут, вам придется уплатить нотариальную пошлину, чтобы вступить в наследство. Сейчас это стоит 0,6% от кадастровой стоимости квартиры, но не меньше 4500 рублей, если наследник и наследодатель — близкие родственники. Это как раз ваш случай: по закону вы близкие родственники.
Кроме того, вам придется собрать документы для вступления в наследство:
- Свидетельство о смерти в подлиннике.
- Оригинал завещания с отметкой нотариуса, что оно не отменялось и не изменялось.
- Документ, из которого будет видно место регистрации умершего: справка о последнем его месте жительства, выписка из домовой книги или из лицевого счета. Тоже нужны оригиналы.
- Правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, приватизации или дарения.
Расходы на оформление завещания
Удостоверение завещания | 100 ₽ госпошлина + технические работы 1500-1900 ₽ |
Вступление в наследство | госпошлина 0,6% от кадастровой стоимости + технические работы порядка 4500 ₽ |
Расходы на оформление завещания
Удостоверение завещания | 100 ₽ госпошлина + технические работы 1500-1900 ₽ |
Вступление в наследство | госпошлина 0,6% от кадастровой стоимости + технические работы порядка 4500 ₽ |
Например, если квартира будет стоить 9 млн рублей, придется заплатить 54 тысячи рублей только госпошлины за вступление в наследство, а всего вместе с техническими работами выйдет почти 60 тысяч рублей.
Последствия. Здесь есть как плюсы, так и минусы:
- Не придется платить налог. Имущество, полученное в порядке наследства, не облагается налогом. А вот при продаже квартиры заплатите 13% от всей суммы за вычетом миллиона рублей.
- Собственником станете только после вступления в наследство после смерти родных. Зато в этом плюс для родственников: они останутся владельцами квартиры до конца жизни и в любой момент смогут отменить завещание.
- Если у них есть другие родственники, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве, можете унаследовать не всю квартиру, а только часть.
Договор ренты — 22 000 рублей
Вы можете подписать с бабушкой и дедушкой договор ренты. Этот вариант защищает интересы всех: вы становитесь собственником квартиры сразу, но при этом бывшие хозяева жилья могут оставаться в нем до конца жизни.
По договору ренты вы получите квартиру в обмен на содержание бабушки и дедушки.
Можно заключить договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В случае ренты будете выплачивать определенную сумму, а в случае пожизненного содержания — вдобавок к сумме или вместо нее содержать пожилых родственников: покупать им продукты и вещи, оплачивать лекарства и визиты к врачам.
Договор ренты надо обязательно удостоверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.
Расходы на оформление сделки по договору ренты
Госпошлина за регистрацию права собственности | 2000 ₽ |
Нотариальная пошлина за удостоверение договора | 1,5% от цены квартиры, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ |
Расходы на оформление сделки по договору ренты
Госпошлина за регистрацию права собственности | 2000 ₽ |
Нотариальная пошлина за удостоверение договора | 1,5% от цены квартиры, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ |
Последствия. Для вас при таком варианте только плюсы, а для ваших родственников — минусы:
- Вы становитесь собственником сразу после регистрации договора.
- Вы не платите налог, поскольку вносите плату за квартиру в виде ренты.
- Ваши бабушка и дедушка будут платить НДФЛ 13% с ежемесячных рентных платежей. С единовременной денежной выплаты налога может не быть, если квартира была в собственности больше минимального срока.
По любой безвозмездной сделке может возникнуть обязанность платить налог после продажи имущества.
Договор купли-продажи в простой письменной форме — 3500 рублей
Благодаря изменениям в законодательстве вы можете оформить договор купли-продажи в простой письменной форме точно так же, как договор дарения.
Расходы на оформление сделки по договору купли-продажи
Госпошлина за регистрацию права собственности | 2000 ₽ |
Составление договора с участием юриста | 1500 ₽ |
Расходы на оформление сделки по договору купли-продажи
Госпошлина за регистрацию права собственности | 2000 ₽ |
Составление договора с участием юриста | 1500 ₽ |
Так же, как в случае с договором дарения, госпошлина фиксированная, расценки на услуги юриста зависят от региона.
Последствия. Здесь есть главный подводный камень — сделку могут признать недействительной:
- Вы становитесь собственником сразу после регистрации вашего права в ЕГРН.
- Налог не платите, поскольку покупаете квартиру, а вот будут ли его платить бабушка и дедушка — зависит от того, когда они эту квартиру приобрели и каким способом. Если они владеют квартирой больше пяти лет, они тоже не будут платить налог. Декларацию в этом случае им подавать не придется. Если минимальный срок не прошел, придется декларировать полученный доход. С 2020 года минимальный срок владения для единственного жилья уменьшат — возможно, есть смысл подождать со сделкой.
- Можете получить имущественный вычет на покупку квартиры, если не получали его раньше или получили не в максимальном размере. Но если налоговая добьется судебного решения, которым вашу куплю-продажу признают сделкой между взаимозависимыми лицами, вычет не получите или налог придется вернуть в бюджет.
Если вы не передадите бабушке и дедушке деньги, договор купли-продажи будет притворной сделкой. И, если обман вскроется, сделку могут признать недействительной. Купля-продажа — не самый выгодный для вас вариант. И для ваших родственников тоже.
С учетом расходов и прав лучше всего оформить дарение. Но обязательно учтите налоговые последствия: при продаже квартиры раньше трех лет вам придется заплатить большую сумму НДФЛ. Переиграть ничего не сможете. С этой точки зрения больше подходит договор купли-продажи, но тогда проследите, чтобы на налоги не попали родные люди.