Управляющая компания подняла тариф на содержание и ремонт жилья на 30%, это законно?

16

В прошлом декабре управляющая компания нашего дома разом подняла цены на управление, охрану и работу дворников на 30%. Квитанция за 46-метровую однушку подорожала на 1500 ₽ без учета воды, тепла и электричества.

Есть ли какие-то механизмы, ограничивающие эти процессы? Что мешает УК поднять тарифы на 100 или 1000%? Как мне, простому собственнику квартиры, не имея шансов провести хоть какое-то собрание дома, помешать этому?

Дмитрий

Аватар автора

Анастасия Корнилова

юрист

Страница автора

Дмитрий, управляющая компания не может повысить цены на свои услуги без ведома жильцов. По закону тариф на услуги УК устанавливают собственники помещений в многоквартирном доме. А если УК решит повысить его по собственному желанию, собственники могут пожаловаться в жилинспекцию.

Сколько стоят услуги УК

Цены на ремонт и обслуживание жилья устанавливают на общем собрании собственники помещений в многоквартирном доме — МКД. Для нанимателей, проживающих в муниципальных квартирах, тариф определяет местная администрация.

Тариф на плату за содержание и ремонт общего имущества МКД формируется так: управляющая компания предлагает тариф с обоснованием его составляющих, а собственники голосуют за предложенные цены. Если большинство собственников согласились с новой ценой, то столько будут платить все. Если большинству цена не понравилась, скорее всего, придется организовать новое общее собрание, на котором жители могут рассмотреть предложение услуг от другой управляющей компании или более низкий тариф с сокращенным перечнем услуг.

Принудить УК работать по старому тарифу вряд ли получится: если стоимость убыточная, организация может отказаться от управления домом. Так и бывает в небольших старых домах: жильцов мало, платить почти некому, а вложения нужны большие.

Тариф на услуги УК устанавливают на срок не менее года. Он зависит от перечня и периодичности работ и услуг по дому. Например, убирать в подъезде могут один раз в неделю или каждый день.

Уборка двора, прочистка вентиляции, осмотр крыши, чтобы не было протечек, — чем больше работ выполняет УК и чем чаще это делает, тем больше придется платить жильцам.

Если собственники по какой-то причине не смогли принять решение по тарифу — например, не собрали кворум на общем собрании или не сумели договориться и проголосовать, — тариф устанавливает местная администрация.

Тариф на содержание и ремонт и порядок его расчета указывают в договоре управления.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Как меняются тарифы

По закону УК не может устанавливать и менять тариф на свои услуги в одностороннем порядке: сделать это могут только собственники на общем собрании. Они вправе исключить какие-то составляющие тарифа или добавить новые и тем самым изменить размер платы за содержание и ремонт жилья.

Например, сначала жильцы могут решить, что УК должна следить за чистотой стен и закрашивать граффити. А потом передумать: перестать бороться с надписями на стенах, зато уменьшить тариф. Или, наоборот, добавить в перечень услуг обслуживание альпийской горки во дворе и, соответственно, доплатить за это.

В конце года управляющая компания должна представить собственникам помещений в МКД отчет о хозяйственной деятельности. На основании такого отчета собственники могут изменить тариф на следующий год. Но только если сочтут это нужным. Например, если крышу нужно латать чаще обычного, а субсидию на замену из фонда капремонта обещали выделить только через год, жильцы могут увеличить расходы на починку, чтобы с потолков в квартирах на верхних этажах не текла вода.

Что делать, если УК сама повысила тарифы

На всякий случай проверьте, вдруг вы пропустили сообщение об общем собрании, на котором пересмотрели тариф.

Решение должны были разместить в вашем доме в месте, выбранном на общем собрании собственников. Оно должно быть доступно всем собственникам. Чаще всего решение вывешивают на информационных досках, которые обычно есть в каждом подъезде. Разместить решение должны не позднее 10 дней со дня принятия.

Если голосование шло с помощью системы ГИС ЖКХ, решение автоматически сформировалось в протокол и появилось в системе в течение часа после окончания собрания.

Если жильцы не принимали решение об увеличении тарифа и УК повысила расценки по собственному желанию, вы можете пожаловаться в государственную жилищную инспекцию — ГЖИ. Ее сотрудники проведут внеплановую проверку и предпишут управляющей компании устранить нарушения.

В таких случаях инспекторы ГЖИ обычно обязывают УК сделать перерасчет за тот период, когда она начисляла плату по самовольно установленному тарифу. Еще УК обяжут в дальнейшем начислять плату по тарифам, которые утвердило общее собрание собственников МКД. УК должна будет сделать перерасчет в установленный ГЖИ срок и представить документы, подтверждающие исполнение предписания.

Если УК не выполнит предписание в срок, ей могут выписать штраф. Директор УК заплатит от 50 000 до 100 000 ₽ или потеряет право руководить управляющими организациями на срок до трех лет, а самой компании придется заплатить от 200 000 до 300 000 ₽.

Кстати, все остальные коммунальные услуги тоже оплачиваются по тарифам, и мы уже рассказывали, что изменится в расчетах платы за ЖКУ в 2023 году.

Что делать, если УК составила фиктивный протокол общего собрания

Бывает, что недобросовестные управляющие организации подделывают протоколы общих собраний жильцов. Если начнете возмущаться высокими ценами на услуги УК и потребуете их обосновать, управляющая компания покажет протокол, по которому все якобы решили жильцы и все законно.

Протокол можно проверить. Для начала поговорите с соседями. Спросите, кто из них участвовал в собрании об увеличении тарифа и голосовал за повышение цен. Если соседи скажут, что первый раз слышат о таком собрании, скорее всего, УК сама сделала протокол.

Жалоба в Госжилинспекцию. Можно и не говорить с соседями, а сразу пожаловаться в ГЖИ. Жалоба может быть коллективной, если кто-то из соседей к вам присоединится.

УК обязана передать протокол общего собрания собственников в ГЖИ в течение 5 рабочих дней с момента, когда получит его от инициатора собрания. В госжилинспекции протоколы хранятся в течение трех лет.

Если УК нарушила это требование, придется заплатить штраф: директору — от 300 до 500 ₽, компании — от 3000 до 5000 ₽.

ГЖИ поднимет переданный протокол и проверит его достоверность. Госжилинспекция опросит проголосовавших, действительно ли это их подписи стоят в протоколе. Если кто-то из собственников помещений в МКД скажет, что подпись не его, ГЖИ обратится в полицию. Сотрудники органов внутренних дел должны провести расследование и установить обстоятельства, при которых проходило собрание собственников.

За фальсификацию протокола руководителю УК грозит уголовная ответственность: арест на срок до 6 месяцев, ограничение свободы, принудительные работы или лишение свободы на срок до 2 лет.

Самой УК грозит административный штраф от 30 000 до 50 000 ₽.

Суд. Другой вариант — сразу пойти в суд, чтобы признать протокол недействительным.

  • Например, в 2020 году управляющая организация из Оренбургской области начала выставлять счета с увеличенным тарифом за содержание жилья. Мол, так решило общее собрание собственников.
  • Собственница одной из квартир МКД проверила документы и выяснила, что в листах голосования стоят подписи людей, утверждающих, что даже не знали о голосовании. Необходимый минимум голосов УК собрала с учетом голосов жильцов, которые не считаются собственниками и не имеют права голосовать. Голоса собственников долей в квартирах учтены как голоса собственников целых квартир, то есть весомость их голосов завышена. При этом УК занизила общую площадь дома почти в два раза: в итоге в голосовании в целом приняли участие только 29% собственников. И нет подтверждений, что остальных вообще извещали.
  • В итоге суд признал недействительным решение общего собрания собственников и обязал управляющую организацию убрать из квитанций жителей лишние начисления

С таким же заявлением — о признании протокола о повышении тарифа недействительным — может обратиться в суд и госжилинспекция.

С некоторыми управляющими компаниями часто бывает много проблем: они обманывают, повышают тарифы и не реагируют на жалобы. Чтобы узнать, как с этим бороться, почитайте нашу подборку «Управляющие компании». Будет сложно, но вот так по закону.

  • Karl HungusПрошу совета по алгоритму действий - что делать, если в ЕПД завышается количество Гкал по отоплению? Провел сравнение - в текущем году в платежке проставляется вдвое больше, чем 5 лет назад. В прошлом году (когда по ЕПД потребление Гкал выросло примерно на 30%) писал в прокуратуру, она перенаправила в Жилинспекцию - те сделали отписку. Смирился. Но сейчас с такими наглыми цифрами - как лучше поступить? Какие документы и где можно поднять? Мосэнерго отказывается контактировать с физиками. В Жилинспекцию не верю0
  • Даниил НикитинСамый эффективный способ борьбы - низовая самоорганизация. В домовые советы и комитеты! Я со своими соседями уже организовался. Если все или большинство домов, которые обслуживает данная УК, поставят ей ультиматум о снижении тарифов и согласованно перестанут платить, УК неизбежно придется пойти на уступки. А как иначе? Сажать всех жителей 100 домов? Но для этого в каждом доме должен быть совет с председателем, который обеспечит выполнение жильцами всех мер по борьбе. А делегаты от советов всех домов должны собираться на съезд советов и решать, как бороться. УК - монополисты и могут повышать цены. Так работает капитализм на своей поздней стадии, так работает капитализм сейчас. Мы можем ответить организацией в свои монополии, в советы и профсоюзы. Кстати, это будет еще и параллельной системой власти, которая сможет заменить неэффективную и грабительскую власть олигархов, которая сейчас добивает страну. Всем счастья и благополучия!)0
  • Алиса МаркинаКогда-то очень давно передо мной поставили задачу проверить договоры с управляющей компанией по целому району города. И очень во многих договорах не нашлось подписей жильцов, а договоры нужно было предъявлять в суд. И большой юридический отдел на моих глазах сидел и рисовал подписи: разными ручками и чередуя между собой строчки. В 19 лет это меня шокировало. Когда через несколько лет я увидела в одном из договоров МКД подпись своей коллеги, поставленную явно не её рукой, я уже не так удивилась. =))))) Предполагаю, что в современной России подобное случается значительно реже, но всё же подделать подписи в протоколе общего собрания могут. В надежде, что спорить никто не будет.4
  • Любовь ЗиминаKarl, запросите суточные ведомости подписанные руководителем0
  • Dmitriy DovoSВы не указали, что в соответствии с договором управления дома (если там такое прописано), или в соответствии с решением других предыдущих собраний (если там был такой пункт) - УК имеет право индексировать ставку за содержание жилья в одностороннем порядке http://www.garant.ru/news/1282708/1
  • Андрей ПетровKarl, нужны цифры. Показания счётчика тепла за год МКД. Площадь МКД. Тогда Можно посчитать стоимость отопления 1 кв м0
  • Андрей ПетровKarl, цифры можно узнать в УК. Узнайте их имейл и пусть ответят как считали и на основании каких данных. Перепроверить показания счётчика можно запросом в энергетическую компанию поставщика тепла в ваш МКД. Потомучто лучше писать в жил инспекцию, имея максимум аргументов, свои расчеты и ответ УК.0
  • Андрей ПетровKarl, в моем случае Жилищник прислал ответ как он рассчитывает отопления 1 кв м жилья. Формуле они вместо общей площади МКД (как положено) поставили площадь жилых помещений, назвав их площадью отапливаемых помещений. При том, что 1/8 дома занята нежилыми помещениями (магазины и тд). А счётчик тепла считает на весь дом и на них в том числе. Мосжилинспекция пока только обещает ответить... уже месяц прошел. В любом случае, нужно получить и от них ответ, чтобы жаловаться дальше. Чтобы максимально четко и точно знать как правильно и в чём и как обманывают.1
  • Вова ПоройковДаниил, ага, угу, понятно..0
  • Dmitriy DovoSАндрей, с 2018 года собственники нежилых помещений обязаны заключать прямые договора с ресурсниками, в т.ч. и за отопление. Также они обязаны иметь свои отдельные счётчики, показания которых вычитаются из показаний общедомовых приборов.0
  • Karl HungusАндрей, в моем доме как раз несколько нежилых помещений (банк, стоматология, даже следственный комитет!) Я совсем не уверен, что у них отдельные счетчики. Как мне поступить?0
  • Пират ВиллиDmitriy, скажу вам с полной уверенностью этот пункт противоречит ЖК РФ, поэтому считается ничтожным. Сам лично с этим столкнулся и отменил его действие через суд, собственникам вернули более 500000руб за 3 года переплат1
  • user2560896ук увеличила тариф с 1 мая на 200% содержания жилья без согласования собственников Камышлов Свердловская обл0
  • Полина НиконоваЗдравствуйте! А могут ли повысить тариф, если глава города постановлением по городу распорядился его повысить (например, 41 руб)? УК инициировало собрание, где тариф был меньше, указанного в постановлении, 39 руб, но больше того, что жильцы платили до этого (37 руб). Прошло собрание, большинство жильцов против повышения тарифа. Но УК заявляет, что ничего не знаем: раз вы не согласны с нашим предложением, то будете платить по городскому тарифу 41 руб...0
  • Станислав БусловичСамое обидное состоит в том, что сейчас у нас в стране полная безнаказанность. А вытекает она из законов принятых нашими (уважаемыми) законодателями.0
  • ОльгаПират, можете указать, каким конкретно статьям ЖК РФ это противоречит?0