Вычеты, налоги и долги: что изменилось для покупателей и продавцов недвижимости в 2022 году

49
Вычеты, налоги и долги: что изменилось для покупателей и продавцов недвижимости в 2022 году

С 2022 года покупатели и продавцы недвижимости должны учитывать изменения в законах, которые касаются налогов и вычетов. Теперь на возврат НДФЛ при покупке новостройки потребуется больше времени, уведомления работодателям будут приходить напрямую из налоговой, а семьи с детьми смогут сэкономить при продаже жилья.

Вот главное, что нужно знать о последних изменениях в правилах расчета налогов и вычетов, оформления документов и реализации прав при сделках с недвижимостью.

Вычет при покупке новостройки — только после оформления права собственности

С 2022 года право на вычет за новостройку возникает с даты подписания акта приемки-передачи квартиры. Но обратиться за этим вычетом можно лишь после оформления права собственности.

Уточнение касается только тех квартир, что приняты дольщиками начиная с 2022 года. Для сданных раньше действует прежний порядок — вычет можно заявить до оформления права собственности, после подписания акта.

Семьям с детьми — освобождение от налога при смене жилья

Эта норма вступила в силу в конце декабря, но распространяется на сделки с начала 2021 года. Если семья как минимум с двумя детьми продает квартиру раньше минимального срока владения, а до 30 апреля следующего года покупает новую большей площади или стоимости — НДФЛ с продажи не начисляется.

Если продали квартиру в прошлом году, то до 30 апреля можно купить новую и сэкономить на налоге. Декларацию за 2021 год при этом подать все равно придется — до 30 апреля 2022.

Минимальный срок владения новостройкой — с момента полной оплаты

При продаже новостройки минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты по ДДУ без учета дополнительных метров. То есть 3 или 5 лет нужно считать не со дня регистрации права собственности, а после расчета — обычно это происходит в день заключения договора или в течение нескольких месяцев, если есть рассрочка.

То есть к моменту сдачи дома минимальный срок может уже пройти. Тогда квартиру получится продать без уплаты НДФЛ и без декларации. Это выгодно, если новостройку купили для инвестиций или запланировали расширение жилья.

Изменения действуют для сделок с 2019 года. Все подробности — в наших разборах:

Проверьте, нужно ли вам платить НДФЛ при продаже квартиры


Отмена налоговых деклараций при продаже имущества

При продаже недвижимости раньше минимального срока владения не нужно подавать налоговую декларацию при сумме договора до 1 000 000 ₽. В этом случае доход перекрывается налоговым вычетом без подтверждения документов, поэтому НДФЛ точно не будет и в декларации необходимости нет.

Для движимого имущества и нежилых помещений сумма продажи без подачи декларации не должна превышать 250 000 ₽.

Раньше даже в этих случаях приходилось подавать декларацию, а за просрочку можно было получить штраф.

Эти изменения касаются сделок начиная с 2021 года — то есть сейчас как раз идет первая декларационная кампания с такими условиями.

Вычет за проценты по ипотеке — только по одному объекту

Это техническое уточнение, потому что так было и раньше: переносить остаток вычета за проценты на другие объекты было нельзя. Но это не было явно указано в налоговом кодексе. Зато теперь все прозрачно. Даже если использовать хотя бы 50 000 ₽ для вычета за проценты и вернуть 6500 ₽ НДФЛ, право на такой вычет считается использованным и применить его к ипотеке на другую квартиру будет уже нельзя.

Это особенно важно для супругов, которые распределяют процентный вычет по общей квартире между собой. Возможно, одному из них выгоднее сохранить свое право на случай новой ипотеки.

Переносить неиспользованный остаток на будущие годы можно, а на другие объекты и кредиты — нет. Если брали ипотеку и теперь хотите заявить вычет с мужем или женой, заранее все посчитайте. Читатели часто спрашивают, как отказаться от вычета за проценты по прошлой ипотеке, если решили взять новую, — но это невозможно, остаток просто сгорает.

Уведомление о праве на вычет — напрямую работодателю

Один из вариантов получения налоговых вычетов — через работодателя. Для этого нужно получить уведомление о праве на вычет. Раньше налогоплательщики брали их самостоятельно и передавали в бухгалтерию. Теперь работодатель получит справку напрямую из налоговой — в электронном виде.

Оформлять заявление и представлять документы для вычета по-прежнему нужно, просто сам документ придет сразу на работу. На всякий случай уточните у работодателя, получит ли он такие сведения. Это совсем новый порядок, а работодатели иногда узнают об изменениях позже работников.

Упрощенное оформление вычетов

С 2021 года имущественные и инвестиционные вычеты можно оформлять без декларации и уведомлений — на основании предзаполненного заявления из личного кабинета. Банки сами передают информацию в налоговую — останется только подтвердить данные и ждать возврата.

Перед подачей декларации в 2022 году проверьте, нет ли в личном кабинете заполненного заявления на возврат НДФЛ. Пока даже при наличии права на вычет информация приходит далеко не всем и не всегда.

Если ничего нет, оформляйте вычет как обычно — по декларации за прошлые годы или по уведомлению для работодателя в текущем году.

Налог с процентов по вкладам — при доходе свыше 42 500 ₽

В 2021 году доходы от процентов по вкладам облагаются НДФЛ. Налог нужно платить с разницы между суммой процентов, полученных за год, и процентов с 1 000 000 ₽ по ключевой ставке ЦБ на первый день календарного года.

В 2021 году ставка составила 4,25%. То есть НДФЛ начисляется, если доход по вкладам превысил 42 500 ₽ за год. Получатели такого дохода впервые должны заплатить налог в 2022 году.

Декларировать его не нужно. Банки сами сообщат в налоговую данные о заработанных процентах. Сумма НДФЛ к уплате будет указана в уведомлении по имущественным налогам со сроком уплаты до 1 декабря 2022 года.

Если в 2022 году планируете продать недвижимость и положить деньги на вклад, учитывайте, что в 2023 году налог нужно будет заплатить с суммы процентов, превышающей 85 000 ₽, так как ставка ЦБ выросла.

Назначение пособий — без учета жилья под арестом и господдержки многодетных

С 1 февраля 2022 года при назначении пособий беременным женщинам, на детей от 3 до 7 лет и от 8 до 17 лет не учитывается недвижимость под арестом.

Еще из состава имущества при оценке нуждаемости исключается жилье многодетных семей, которое полностью оплачено средствами целевой региональной господдержки. А сама выплата на покупку такой недвижимости не входит в доход семьи. Есть и другие изменения — скоро расскажем подробнее.

Расчет налога по кадастровой стоимости

С 2020 года, если продать недвижимость менее чем за 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января того же года, доходы от продажи считаются равными этому значению. Например, если квартиру продали за 1 500 000 ₽, а кадастровая стоимость составляет 2 500 000 ₽, для налога учитывается доход, равный 1 750 000 ₽: 2 500 000 ₽ × 0,7.

Перед заполнением декларации за 2021 год проверьте кадастровую стоимость объекта. Если указать цену продажи и занизить доход, можно получить штраф по статье 122 НК РФ.

Изъятие жилья за долги — даже если оно единственное

В 2021 году Конституционный суд поставил точку в вопросах изъятия единственного жилья за долги. Теперь его могут забрать даже без ипотеки. А взамен предоставят квартиру минимальной площади по норме для социального найма. Такие случаи уже есть.

По закону единственное жилье по-прежнему защищено исполнительским иммунитетом. Но он больше не безусловный. Суд может признать защиту жилья от взысканий необоснованной или найти злоупотребления при отчуждении другого имущества.

Это толкование вряд ли будет работать в отношении обычных квартир, но загородных домов и элитной недвижимости запросто коснется. Все подробности — в нашем разборе.

Компенсация для покупателей при утрате жилья

Эта норма действует с 2020 года, но мы про нее еще не рассказывали. Если добросовестный покупатель жилья лишился его по решению суда, есть шанс получить компенсацию.

Например, покупатель платит за квартиру, регистрирует право собственности. А потом продавец, его наследник или доверитель подает в суд или возвращает себе квартиру. Покупатель остается без недвижимости и денег: квартира — у продавца, деньги — у мошенников.

Теперь покупатель вправе рассчитывать на деньги из бюджета. Для этого нужно доказать добросовестность и подать иск о возврате уплаченной за квартиру суммы. Потом на основании исполнительного листа нужно попробовать получить деньги от мошенника или продавца. Если в течение полугода ничего не выйдет — а так почти всегда и бывает, — пристав должен выдать документы о неисполнении требований.

Постановление пристава ляжет в основу еще одного иска — к Российской Федерации, о выплате компенсации. Сумму определит суд — исходя из реального ущерба или кадастровой стоимости жилья. Без юриста тут точно не обойтись, а процесс может занять годы, но закон есть, и его стоит использовать.

Новое решение суда и исполнительный лист позволят получить деньги от государства. Пусть даже не всю сумму, но хотя бы кадастровую стоимость, что с учетом ее ежегодного роста тоже может быть немало.

Документы нужно направить для исполнения в Минфин. Выплата должна прийти в течение 3 месяцев.

Если жилье утрачено из-за ошибки Росреестра, Россия выплатит всю сумму, без ограничения.

Как еще можно усовершенствовать законы для владельцев недвижимости?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Я до сих пор не понимаю, с какого я должен платить налог с продажи квартиры, которая в собственности менее 3х лет, ну вот с какого я такие суммы должен платить не понятно за что, за воздух. Может кто-то объяснить пожалуйста, дабы остудить меня )

12

Дачтотыпонимаешь, этот вопрос лежит в плоскости получения дохода. Хорошо, что есть возможность продать без оплаты налога спустя 3/5 лет. В других странах нет такой возможности.

5

Александр, в других в любом случае платишь вне зависимости от срока владения ?

1

Дачтотыпонимаешь, налог исчисляется не с суммы продажи, а с разницы (продажа-покупка)*13%. Если продажа после 3/5 лет или дешевле 1млн.р., то от налога "освобождаешься".

3

Дачтотыпонимаешь, у меня то же бомбит от этого. Хотя бы год сделали.

3

Дачтотыпонимаешь, делов то- заведите 2х детей и продавайте без учёта минимального срока) если дальше будете вкладываться покупать новое жилье

1
0

Неплохо, жду когда налоговый вычет поднимут хотя бы до 3 млн.

4
0

Есть вопрос про возможность оптимизации налогов при сдаче в аренду: купил квартиру за 1 млн, платил проценты по ипотеке, сейчас квартиру сдаю. По закону должен платить налог. Но почему я этот налог должен платить с «выручки», а не прибыли? То есть я готов платить налог после того, как общий объём арендных платежей превысит мои затраты на квартиру, плюс с продажи готов платить. Кто-нибудь может подсказать возможность оптимизации налогов по арендным платежам?

3

Александр, оформите ИП на УСН доходы минус расходы. Будете платить 15%, но можно вычесть расходы

1

Александр, в бух учете амортизация помогает

0
0

Можно конкретный вопрос по НДФЛ нерезидентов?

2

Анатолий, 30% c дохода, льгот/вычетов нет

0
0

"продать недвижимость менее чем за 70% кадастровой стоимости" нельзя.
Забавно, мне Росреестр установил кадастровую стоимость машиноместа 2,250,000 рублей.
А рыночная стоимость (народный гараж на 85 км МКАД) 300,000 рублей.
Как вам такой расчет?! И как ЭТО продать?

2

Andrey, оспорить кадастровую стоимость, и да - это тоже расходы)

0
0

Что касается продажи жилой недвижки за рубежом., как?

1
0

А если продавал доллары на бирже до 250 000 рублей, декларацию нужно подавать? Валюта же имуществом считается.....

0

Виктория, уточните, ваши доллары - имущество движимое или нежилое?

7

11.02.22, 18:24

Отредактировано

user1157849, http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/79c3cc58df6f36be46f3307a039b399dd770fcac/
Закон читайте, чтобы такие глупые вопросы не задавать.

1

user1157849, Ахаха 😹

0

Виктория, они (брокерские конторы) обязаны быть агентами и платить за вас НДФЛ, а вам на руки чистыми уже зачисляют.

0
0

Про вычет за проценты понял, что его можно получить только один раз.
А если получал вычет за покупку в 2014 году недвижимости, но получил вычет не со всех 2 млн, стоимость была меньше, то можно ли получать остаток вычета за покупку в 2021 году?

0

Комментарий удален пользователем

Olli, я пошёл ещё сам погуглил. Налоговая пишет, что за покупки с 2014 года 2 миллиона можно делить на несколько объектов https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/nalog_vichet/im_nv/im_nv_pi/.
А почему вы думаете, что нельзя? Вроде ж получается, что можно

1

Ivan, 100% можно, если первая недвижимость куплена после 01.01.2014г

1

Ivan, как раз с 2014 года можно

1

Мария, год пропустила когда читала)

0
0

А если квартира в собственности более 5 лет (не единственное жилье), но была оформлена по договору дарения, после чего, спустя пол года договор дарения расторгнут по взаимному согласию сторон. Как считается срок права собственности?

0

user1977633, срок начинает течь заново. Право собственности по договору перешло, а по соглашению о расторжении - вновь вернулось. Для дарения срок 3 года

0
0

Минимальный срок владения новостройкой — с момента полной оплаты. А если приходится оплачивать за лишние метры спустя пару лет после полной оплаты по договору, то с какого момента считается минимальный срок владения?

0

Лада, лишние метры уже не влияют на дату.

1
0

Положен ли вычет по ипотеке, если я ИП?

0

09.02.22, 20:47

Отредактировано

Оксана, только если только уплачиваете НДФЛ 13%.

1

Оксана, ИП не платит НДФЛ, соответственно, нет

0

Дмитрий, ИП может платить НДФЛ. Налог с подарков, например. Не стоит делать такие категоричные заявления

0
0

Если квартира была куплена за 2 970 000 в ипотеку с первоначальным взносом в 460 000, через год мы ее продаем за 3 800 000. Фактической прибыли с учетом переплаты по процентам и затратам на ремонт у нас нет. И как за это отчитываться возможно кто-то мне объяснит?

0

Anna, В связи с вступлением в силу Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ ст. 220 НК РФ с 1 января 2014 г. существенно изменилась. Так, теперь налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов только на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного имуществаподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
То есть только прямые затраты, связанные с приобретением имущества, уменьшают полученный от его продажи доход. А все иные расходы (например, оплата риелторских услуг) при определении налоговой базы по НДФЛ не учитываются. Если же речь идет о суммах фактически уплаченных процентов по целевым займам (ипотечным кредитам), привлекавшимся для приобретения имущества, то такие расходы могут быть учтены в составе документально подтвержденных затрат, связанных с приобретением этого имущества”.

3

Anna, прикладываете договоры и чеки на ремонт, справки из банка о сумме уплаченных процентов, документы о тратах на покупку недвижимости

2

Миллион, на самом деле если даже так, я с основной работы плачу ведь тоже налог)
Сделать надо хотя бы так: продаешь квартиру которая в собственности менее 3/5 лет и при этом официально не трудоустроен, плати налог с продажи ок.
А если тоже самое, но ты при этом работаешь и подтверждаешь это документом, тогда освобождаешь от уплаты налога ) так считаю разумней )

0

Дачтотыпонимаешь, но тогда будет недостаточно золота в казне, мой лорд

2
0

Новостройку оплатили в 2020 году, а право собственности на нее оформили только в 2024-м. Право на вычет появилось в 2024 году. В 2025 году собственник подает декларации за 2025 и 2024 годы. Ему вернут НДФЛ, уплаченный в эти и последующие годы, а за 2020-2023-й не вернут, потому что тогда еще не было права на вычет.

0
0

Спасибо за статью, полезно и информативно!
Все понятно и "по полочкам" разложили. Калькулятор для расчета - это вообще здорово, чтобы не ломать голову - взял и посчитал.

0
0

Объясните пожалуйста. Если я получил акти-приема передачи в марте, в собственности квартира, допустим с мая 2022 года. Если я хочу получить вычет самостоятельно, а не через работодателя, нужно ли мне дожидаться окончания года и в 2023 подавать в налоговую документы для вычета? Или я могу подать их сразу и получить вычет за предыдущие периоды (2021, 2020, 2019), т.к. в них также были отчисления.

0
0

здравствуйте. покупала квартиру ( новостройка в ипотеку) договор участия в ЖСК в 2012 году, собственность оформила в 2018 году по суду ( застройщик банкрот). в личном кабинете ( Налог.ру) собственность стоит 2018 год, а продажа 2021. Писала письма в налоговую чтобы освободили от налогов. ответ - отписка. как быть?

0
0

еще вопрос: продала два земельных участка ( сделка через сбербанк), один за 950 тысяч, другой за 800. владею ими менее трех лет. как подавать декларацию? и нужно ли подавать?

0
0

Возможен ли вычет за земельный участок в московской обл., купленный в 2001 году?

0
0

Екатерина добрый день! Подскажите пожалуйста. В 18 году будучи на пенсии мама взяла ипотеку, в 20 её не стало. После смерти я унаследовала квартиру. Могу ли я вернуть налоговый вычет по ипотеке?

0

Сообщество