Как разделить квартиру при разводе, если застройщик обанкротился
До брака купили квартиру, оформили ее на меня. Примерно ¾ денег дали мои родители, остальное — родители мужа. Квартиру отремонтировали на его деньги. Получилось, что мы вложились в нее примерно пополам. Теперь разводимся.
Продать квартиру мы не можем: застройщик обанкротился и не успел сдать дом. Но его достроили, и сейчас в нем живут люди. После развода муж собирается жить в этой квартире. Однако компенсировать мне половину тех денег, которые мы могли бы получать, сдавая ее в аренду, он отказывается. При этом, по сути, использовать квартиру будет только он.
Я хочу поступить с мужем честно, но и свои права защитить. Что делать?
С уважением, М.
Сама ситуация вызывает у меня удивление. Каким образом застройщик передал квартиры в несданном доме, непонятно. Если дом построили, но не ввели в эксплуатацию, в нем не будет элементарных удобств — ни воды, ни света. То есть его нельзя эксплуатировать. А если все же в эксплуатацию ввели, то неясно, почему в таком случае есть проблемы с оформлением права собственности на квартиру.
Попробую разобрать все варианты.
Что полагается вам с мужем при разводе по закону
Так как права на квартиру вы приобрели до брака, по закону вы ее единоличный собственник. И только суд может установить обратное. Если ваш муж финансировал покупку части квартиры и ремонт, он должен доказать это и подтвердить документами: выписками с банковских счетов, чеками и пр.
Даже если у него все это есть, квартиру, скорее всего, признают вашей. Но это не значит, что он не получит ничего. Суд может обязать вас компенсировать ему затраты, которые он подтвердит документами.
Мы неоднократно писали о подобных ситуациях, когда квартиру покупают до брака, а в браке вкладывают в нее совместные деньги — и стоимость квартиры возрастает. Если квартира оформлена только на жену, в теории муж может потребовать свою долю. Но судебная практика говорит о том, что получить ее крайне сложно.
Как правило, суды исходят из следующего: существенное улучшение имущества — это увеличение его площади. А вот ремонт, даже самый дорогой, не всегда признается существенным улучшением имущества, которое дает право на долю.
- Приведу пример из судебной практики. В Ставропольском крае мужчина до брака купил дом с участком. Уже в браке супруги вместе достроили и модернизировали дом. Когда стали разводиться, жена попросила выделить ей долю в недвижимости. Суд отказал ей в этом, но признал за ней право на компенсацию расходов на улучшения в доме. Но не целиком, а только половины: по закону вложения в ремонт признаются равными в браке, если бывший супруг не сможет доказать иное.
- Еще один пример. Мужчине до брака подарили дом. В браке в дом вложили большие деньги, поэтому его цена выросла на 30%. Это подтвердили две экспертизы. Суд постановил признать половину от этих 30% собственностью супруги, хотя она и не была собственником дома.
С точки зрения закона вы находитесь в более удобном положении для переговоров с бывшим мужем. Если он не хочет добровольно найти компромисс, несмотря на ваше желание поступить справедливо, можете предложить ему встретиться в суде и попробовать доказать, что он вкладывал деньги. Насколько это приемлемо этически, решать вам.
Но в целом ваши права защищены. Только ваш бывший муж в этой ситуации рискует остаться ни с чем.
Какие есть варианты решения спора
Вариантов немного: или продать квартиру, когда зарегистрируете право собственности, и отдать бывшему мужу его долю деньгами, или договориться о компенсации.
Самое простое — продать квартиру, когда оформите право собственности, и поделить деньги добровольно. Если дом введен в эксплуатацию, а акт приема-передачи подписан, оформить право собственности — дело пары недель. Правда, бывают случаи, когда все это есть, а дом не поставили на кадастровый учет. Тогда могут быть проблемы: жить можно, а право собственности не получить.
Если же жить в доме можно, но собственности нет, предложите бывшему мужу хотя бы полностью оплачивать коммунальные услуги, чтобы не нести лишних расходов.
Если вопрос с правом собственности в ближайшее время решить нельзя, то все, что вы можете, — не пускать бывшего мужа жить в квартире, пока не договоритесь. Юридически он не имеет никаких прав там проживать, поскольку решений суда в его пользу нет. Застройщик тоже должен был передать ключи именно вам, как собственнику, а не ему.
Если вы выберете вариант с компенсацией, придется договариваться между собой. Через суд, к сожалению, эту компенсацию вы получить не сможете: квартира и так ваша по закону, а арендных отношений между вами и бывшим супругом нет. Если вы добровольно разрешили ему проживать в квартире и не оформляли при этом договор найма и регистрацию по месту жительства, заставить его платить вам половину возможной аренды или выкупать у вас половину стоимости квартиры невозможно.
Статус квартиры
Что касается ситуации с вашей квартирой, то, как я уже говорил, это необычно. Я на практике не встречал случаев, чтобы даже в случае банкротства застройщика дольщиков заселяли в дом, который не сдан в эксплуатацию. Возможно, вы что-то недопонимаете в ситуации с застройщиком или со статусом дома.
По закону квартиры нельзя передавать дольщикам, пока нет свидетельства о вводе дома в эксплуатацию. И уж тем более никто не будет оказывать вам жилищно-коммунальные услуги, потому что ни одна управляющая компания не возьмет на баланс дом, который юридически не существует как недвижимость.
Что в итоге
Юридически квартира, которую купили до брака, и так ваша.
Если супруг вложился в ее ремонт, скорее всего, суд предложит вам компенсировать ему часть этих денег.
Если дом еще не сдан в эксплуатацию, жить в нем нельзя.
