Как безопасно купить недвижимость с торгов

Если перепродать квартиру, купленную на торгах, можно заработать от 500 000 ₽, но важно правильно выбрать лот.

Недвижимость с торгов покупают инвестиционные компании, частные инвесторы или обычные люди, у которых есть свободные деньги. Такая покупка всегда связана с рисками.

Я юрист и семь лет работаю в сфере недвижимости: защищаю интересы покупателей и продавцов. Ежегодно я проверяю 1500 квартир, которые выставляют на торги, и только 500 из них одобряю к покупке. Бывали лоты, где число обременений доходило до 30. Многие покупатели обходят такие варианты стороной, но именно на них можно хорошо заработать при перепродаже.

По моему опыту, если правильно оценить риски и удачно выбрать лот, квартиру легко продать. Заработок обычно не меньше 500 000 ₽, так как недвижимость всегда растет в цене, не считая кратковременных периодов стагнации. Если объект ликвидный, заработать эти деньги можно за пару дней.

Причем не обязательно самому заниматься продажей и искать клиентов — это может сделать агентство недвижимости. Его комиссия — 3% от стоимости сделки.

Т⁠—⁠Ж рассказывал, как купить недвижимость на торгах. А здесь расскажу о рисках, с которыми сталкивается каждый третий из моих клиентов, и объясню, как их проверить.

Чаще всего недвижимость попадает на торги, если человек:

• не может платить ипотеку, поэтому банк забирает квартиру, чтобы вернуть деньги с ее продажи;
• банкротится, после чего финансовый управляющий включает его имущество в конкурсную массу;
• занимает деньги под залог квартиры, а потом не может вернуть — кредитор обращается в суд, и тот принимает решение об обращении взыскания на квартиру.

Принято считать, что на торгах можно купить только неликвидное жилье или коммерческую недвижимость. Это не так. Люди занимают деньги под залог студий и малогабаритного жилья, а ипотеки выдаются под однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Вся эта недвижимость в случае неплатежеспособности заемщиков попадает на торги, где ее может купить любой.

Торги проводятся на электронных торговых площадках, таких как РАД или «Руторги». Процедура торгов открыта, участник видит, с кем он торгуется за право купить объект недвижимости и может отслеживать все ставки.

Из своей практики могу сказать, что каждую третью сделку купли-продажи на торгах оспаривают в суде. Иногда его инициируют должники, которым некуда идти: так они тянут время, чтобы подольше оставаться в квартире.

В большинстве случаев в долгосрочной перспективе такой спор не представляет угрозы для нового владельца. К нему переходит право собственности на квартиру. Это значит, что прежний собственник и члены его семьи теряют право пользования этим жильем.

Но судебное разбирательство может изрядно потрепать нервы новому хозяину, поэтому стоит оценивать риски до сделки. Расскажу про самые распространенные.

В чем риск. Квартира уже на торгах, а должник идет в банк и гасит ипотеку. Банк получает деньги, выдает заемщику справку о погашении обременения в виде ипотеки, которую предъявляют в Росреестр. Но обязанности снять квартиру с торгов у банка нет. А должник тоже может забыть про это.

Еще вариант — он обращается к судебному приставу с заявлением об окончании исполнительного производства. Судебный пристав выносит постановление, но организатора торгов уведомляет не сразу, и квартира продается на торгах. В моей практике с таким сталкивается около 10% покупателей.

В итоге покупатель выигрывает лот, заключает сделку и подает документы в Росреестр. Тот регистрирует недвижимость на нового собственника, так как обременения на квартире уже нет. Бывший должник узнает о смене собственника и идет разбираться к приставам. А затем обращается в суд с иском, чтобы признать торги недействительными.

Суд встанет на его сторону, так как он погасил задолженность до того, как на торгах новый покупатель заключил договор купли-продажи. В итоге покупатель останется без квартиры, а деньги придется возвращать через суд.

Судебная практика. Здесь и далее приведу примеры из своей судебной практики. Коммерческая тайна и договоры с клиентами не позволяют раскрыть все детали судебных дел. Тем не менее этой информации будет достаточно, чтобы понять последствия для покупателя на торгах по каждому из рисков.

Судебная практика в этом вопросе едина: суд взыскивает в пользу покупателя деньги, которые тот уплатил за квартиру. Но получить их бывает непросто. Это может затянуться на десятки лет, если, например, организатор торгов — обычный человек, а не организация.

Покупатель на торгах оплатит не только стоимость квартиры, но и комиссию электронной торговой площадке — в среднем 200 000 ₽, — а также госпошлину за регистрацию сделки. Эти деньги тоже придется возвращать через суд. Результат будет положительным, но обычно на это уходит около года.

Как избежать. Проверьте исполнительное производство по должнику, чье имущество продается с торгов. Для этого на сайте ФССП введите номер исполнительного производства — он указан в извещении о продаже лота.

Если исполнительное производство неактивно, нужно обратиться к приставу и организатору торгов. Запрос делают в произвольной форме: указывают данные лота, который продается с торгов, и просят разъяснить причину, по которой исполнительное производство закрыто.

Если окажется, что собственник погасил задолженность, от покупки его квартиры стоит отказаться.

Если исполнительное производство активно, все равно рекомендую перестраховаться и перед покупкой квартиры обратиться к судебному приставу и организатору торгов. Сделать это можно путем направления запроса в службу судебных приставов в электронном виде через сайт ФССП или направив письмо почтой России. У них может быть информация, которая по какой-то причине не отразилась в извещении о торгах.

В чем риск. Извещение — это карточка, где описаны характеристики продаваемого объекта. Она есть у каждого лота на торгах. Например, там указаны кадастровый номер и площадь квартиры, ее стоимость, сведения о продавце, а также дата проведения торгов.

Такое извещение должно обязательно размещаться:

• в газете, которую выпускают по месту нахождения продаваемого имущества;
• на сайте службы судебных приставов;
• на электронной торговой площадке.

Если извещения нет хотя бы в одном из этих источников, суд признает торги недействительными.

Организатор должен опубликовать извещение о проведении торгов минимум за тридцать дней до их старта  .

Из этого правила есть исключение. Извещение о проведении торгов по залоговому имуществу должно быть опубликовано минимум за 10 дней и максимум за 30 дней до их проведения. Это значит, что извещение по продаже ипотечной квартиры организатор вправе разместить всего за 10 дней до торгов.

Если торги пройдут раньше этого срока, то есть без извещения, — это нарушение. По закону суд может расторгнуть сделку и признать такие торги недействительными, даже если все документы в порядке.

Судебная практика в таких спорах неоднородна. Квартиру вернут должнику, а покупателю придется возвращать деньги через суд, который взыскивает деньги либо с организатора торгов, либо с должника. Если с последнего — вероятность их вернуть стремится к нулю.

Как избежать. Для этого нужно:

1. Определить, какое имущество покупаете: залоговое или нет — от этого зависит срок публикации. Продавец обязан опубликовать извещение минимум за 10 или 30 дней до торгов. Информация о залоге содержится в самом извещении и в документах, которые организатор торгов прикладывает к нему — например, в выписке из ЕГРН на объект недвижимости.
2. Проверить дату публикации извещения в интернете — соответствует ли она требованиям закона, — а также даты начала и окончания приема заявок.
3. Изучить печатное издание, где организатор торгов разместил объявление с извещением. Если его нет в продаже, обратитесь в редакцию местной газеты: часто копии выдают бесплатно, но иногда могут взять деньги за распечатку экземпляра газеты. Если между выпуском номера газеты и датой торгов соблюден срок по закону, можно участвовать в торгах.

В чем риск. По закону как только право на квартиру переходит к новому собственнику, прежний владелец и члены его семьи утрачивают право проживать в ней. Но у этого правила есть исключения — это жильцы с бессрочным правом пользования. К ним закон относит тех, кто:

• отказался от приватизации;
• получил право собственности по завещательному отказу или по договору, где прописано право бессрочного пользования квартирой;
• получил право собственности на основании членства в жилищно-строительном кооперативе.

Если не проверить этот риск, можно купить квартиру, жильцы которой имеют законное право остаться в ней пожизненно. Таких людей нельзя выселить через суд. Они могут беспрепятственно входить в квартиру, принимать гостей и пользоваться всеми коммуникациями. По умолчанию такие жильцы не платят коммуналку — за них это делает новый собственник.

Найти покупателей на такую квартиру вряд ли получится.

Судебная практика. Такие ситуации не редкость и вызывают обоснованное возмущение новых собственников. Ведь они купили квартиру, платят за коммунальные услуги и капремонт, а бессрочники продолжают бесплатно пользоваться жильем, которое потеряли за долги.

Снять таких людей с регистрационного учета можно только по взаимному согласию или когда они добровольно уезжают жить в другое место.

Как избежать. Для этого нужно проверить конкурсную документацию, выписку из ЕГРН и документ жилищного учета — например, в Москве это единый жилищный документ.

Конкурсная документация — это документы, которые организатор торгов разместил на электронной торговой площадке. Обычно в них есть скан договора, по которому прежний владелец получил квартиру в собственность. Если его нет, нужно запросить такой документ у организатора торгов, его контакты указаны в извещении о продаваемом лоте.

Документов, на основании которых предыдущий собственник получил право собственности, может быть несколько. Если это договор дарения, нужно проверить, нет ли в нем условия, по которому за дарителем сохраняется право пожизненного пользования квартирой. Это значит, что даритель может жить в ней бессрочно.

Если это договор купли-продажи или решение суда, нужно проверить, нет ли пункта о праве проживания прежнего владельца в квартире. Такой пункт позволит ему жить в ней на законных основаниях даже после продажи на торгах.

Также нужно заказать и проверить выписку из ЕГРН о переходах прав собственности. Переход прав будет отражен в графе «Основание госрегистрации перехода права собственности»: будет указан документ-основание, а его дата и номер будут скрыты.

Если основанием для перехода права одного из прежних владельцев была приватизация, в графе будет указано: «Договор передачи в собственность граждан занимаемых жилых помещений». А если в результате приватизации появился собственник, значит, могут быть и те, кто отказался от такого права. Проверить это можно только через запрос в администрацию населенного пункта, к которому относится квартира.

Для этого покупатель должен обратиться с запросом к организатору торгов, который направит обращение в администрацию. И та выдаст справку — в ней будет указано, зарегистрированы ли в квартире отказники от приватизации.

Если в выписке фигурирует ордер ЖСК и собственник числится последним — значит, он гарантированно сохраняет бессрочное право пользования.

Еще из конкурсной документации нужно взять документ жилищного учета и проверить даты регистрации каждого из проживающих в квартире. Часто регистрация в 90-х годах говорит об отказниках от приватизации, которые сохраняют бессрочное право пользования. Это лишь косвенный признак, который требует дополнительной проверки. Но поскольку документ не нужно запрашивать, первичная оценка риска займет одну минуту. В моей практике это уберегло многих клиентов от покупки проблемных лотов.

В чем риск. Когда имущество передают на торги, организатор размещает на электронной торговой площадке документы, в том числе:

• постановление о возбуждении исполнительного производства;
• решение суда об обращении взыскания на квартиру;
• постановление об оценке имущества;
• документ жилищного учета;
• акт об аресте квартиры.

Иногда это происходит задолго до объявленной даты торгов и сведения могут устареть.

Например, если между размещением документов и датой торгов полгода, должник может найти покупателя на квартиру, заключить договор, оплатить задолженность банку и зарегистрировать право собственности на покупателя.

В это время будут идти торги, победитель тоже оплатит стоимость имущества и подаст документы на госрегистрацию. Росреестр ее приостановит, так как собственник в документах с торгов будет не соответствовать данным в ЕГРН, ведь должник уже продал квартиру.

Решить этот вопрос можно только через суд. Участвовать в деле будут: организатор торгов, пристав или финансовый управляющий, банк, должник, первый покупатель и покупатель с торгов.

Суд признает сделку, заключенную на торгах, недействительной. Это значит, что каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по ней. Первому покупателю достанется квартира, а покупатель с торгов получит исполнительный лист, по которому он вправе требовать возврат денег с должника или организатора торгов. Это может превратиться в неприятный квест.

Судебная практика. Хорошо, если продавцом выступала компания, которая способна платить по обязательствам, — тогда вернуть деньги будет проще. Если же организатором торгов был обычный человек, с которого нечего взять, — денег можно и не дождаться.

У меня были случаи, когда суд взыскал квартиру у покупателя с торгов и вернул ее первому собственнику. Покупатель оставался с исполнительным листом о взыскании уплаченных за квартиру денег с должника.

В апелляции мне много раз удавалось отменить такие решения в части взыскания денег с должника. Суд второй инстанции вставал на сторону покупателя и взыскивал деньги с организатора торгов. Тогда покупатель получал их в течение трех месяцев, но сами споры с учетом апелляции длятся годами. А с должника такое взыскание может длиться всю жизнь.

Как избежать. Покупателю нужно заказать свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. В такой выписке проверяют раздел № 10, он будет открыт. В нем есть сведения о поступивших, но не рассмотренных заявлениях о проведении госрегистрации права. Если кто-то заключил с должником договор и подал документы на регистрацию, в этом разделе будет соответствующая отметка.

Если покупатель зарегистрирован как участник торгов по конкретному лоту, а торги банкротные, он может заказать у нотариуса открытую выписку по этой недвижимости. Там будет открыта и личная информация собственника.

В чем риск. Некоторые эксперты утверждают, что на торгах продается только арестованное имущество. Это не так. Иногда этот способ продаж используют компании как дополнительный канал реализации своих активов. Но большинство лотов действительно продаются с обременениями.

Обременение возникает, если собственник квартиры не исполнил обязательства — например, не вернул деньги, которые взял в долг под залог имущества, не выплатил сумму по решению суда или не уплатил налоги. Тогда суд, приставы или налоговая могут наложить на недвижимость арест или запрет на совершение регистрационных действий. В обоих случаях Росреестр приостановит любую сделку с такой недвижимостью. Но в случае с арестом собственнику могут даже запретить пользоваться имуществом. Он не сможет распоряжаться квартирой — например, продать ее или подарить, а также жить в ней.

Для удобства дальше я буду использовать термин «арест», так как он более широкий и привычный.

Расскажу о рисках для покупателя на торгах при разных видах обременения недвижимости.

Если арест наложен в рамках гражданского дела, большой угрозы нет. Чаще всего такой арест возникает, когда суд выносит решение об обращении взыскания на имущество по заявлению кредитора. Например, должник заложил квартиру, получил под этот залог деньги в банке и перестал выплачивать долг. Тогда банк обращается в суд с требованием продать квартиру, чтобы за счет вырученных денег погасить долг.

Чтобы должник не продал квартиру, пока идет судебное разбирательство, банк просит суд принять обеспечительные меры и арестовать недвижимость. Так возникает арест по гражданскому делу.

После того как покупатель оплатит стоимость имущества, организатор торгов перечислит деньги банку, а покупатель получит квартиру. Покупателю остается обратиться с заявлением в суд, чтобы тот погасил арест.

Я рекомендую обращаться с ходатайством о погашении ареста в то дело, где он был наложен. То есть, не обращаться с новым исковым заявлением о погашении ареста, которое суд может рассматривать несколько месяцев или даже год, а подготовить и направить ходатайство в уже имеющееся судебное дело, решением по которому суд постановил обратить взыскание на квартиру и продать ее с торгов. Тогда погашение займет около месяца. После этого покупатель предоставит в Росреестр решение суда, и регистрация пройдет.

Чтобы понять, в какой суд обращаться, нужна выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. В разделе ограничения прав и обременений в строке «Основание государственной регистрации» будут указаны реквизиты судебного акта и наименование суда.

Арест налоговой для покупателя чреват временными потерями. Налоговая арестовывает имущество неплательщиков с согласия прокурора, а затем направляет постановление об аресте в Росреестр. Покупатель, который оплатил стоимость приобретенного на торгах имущества, вправе погасить такой арест. Для этого обращаются с заявлением в налоговую или суд. Нужны договор купли-продажи, протокол торгов и платежные документы. Налоговая рассмотрит обращение в течение месяца. Еще неделя уйдет на то, чтобы Росреестр снял обременение.

Арест службой судебных приставов — тоже невысокий риск. Чтобы его погасить, покупатель направляет заявление об отмене ареста судебному приставу, у которого находится исполнительное производство. Территориальное ведомство службы судебных приставов и номер исполнительного производства указаны в выписке из ЕГРН в строке «Основание государственной регистрации».

Еще такой арест можно погасить, если обратиться с иском в суд, который вынес постановление о нем.

А вот уголовный арест — это существенный риск для покупателя. Недвижимость, которая арестована в рамках уголовного дела, может быть конфискована или реализована в целях удовлетворения требований, которые заявлены гражданскими истцами.

Покупателю такого имущества придется пройти не один судебный спор, чтобы доказать приоритет права на квартиру перед потерпевшими или государством. Выиграть такой процесс почти невозможно.

Судебная практика. Есть и еще одна проблема — дождаться возможности защитить свои права.

Обычно уголовное дело расследуют и рассматривают в суде от трех до семи лет. Все это время продавец не сможет зарегистрировать право собственности и распоряжаться купленной на торгах квартирой.

Как избежать. Суд накладывает арест, пока рассматривается уголовное дело или пока идет расследование. В обоих случаях суд выносит постановление об аресте и направляет его в Росреестр. Поэтому уголовный арест имущества можно отследить по выписке из ЕГРН. Там будет указан суд, который вынес постановление о нем.

Также найти уголовное дело, в рамках которого наложен арест, можно на сайте суда по фамилии должника или дате постановления. Если номер дела начинается с цифр 3/6 или 1, значит, постановление вынесено в рамках уголовного дела. Если на сайте суда эта информация недоступна, нужно запросить ее у пристава или организатора торгов.

Если фамилия должника и человека, против которого возбудили уголовное дело, совпадают, значит, арест не будет снят до тех пор, пока суд не вынесет приговор. От такого лота лучше отказаться.

А вот уголовный арест на имущество третьих лиц, например поручителей по кредиту или наследников, может быть наложен только на определенный срок. Его устанавливает суд.

В чем риск. Часто бывает, что на торгах продается квартира должника-банкрота — и это один из супругов, а квартира в совместной собственности. Закон о банкротстве это разрешает. Тогда часть вырученных денег, соразмерная доле должника, идет в счет погашения требований кредиторов. Другая часть выплачивается второму супругу. Это правило работает, даже если пара выделила доли в квартире после того, как один из них передал жилье в залог.

Такая квартира может стать проблемой для покупателя, если супруги начнут раздел имущества. Верховный суд запретил включать недвижимость в конкурсную массу и продавать ее на торгах до тех пор, пока идет ее раздел, так как это означало бы принудительную продажу имущества супруга банкрота. В этом случае суд признает торги недействительными.

Возвращать деньги покупателю придется через суд. Подобные судебные споры идут полтора-два года. Все это время деньги покупателя заморожены. Квартирой распорядиться он тоже не может, потому что суд накладывает запрет на регистрационные действия с ней.

Судебная практика. Когда решение суда вступит в силу, финансовый управляющий обязан вернуть деньги покупателю — это единственный плюс, который можно найти в этой ситуации.

Как избежать. Чтобы оценить риск для покупателя, нужно проверить, есть ли у продавца супруг и существует ли спор по разделу имущества между супругами.

Для этого изучите банкротное дело на сайте арбитражного суда. В строку «Участник дела» нужно ввести фамилию должника и проверить все судебные акты. Если идет спор о разделе имущества между супругами, среди них будет заявление или жалоба второго супруга с уведомлением о процедуре раздела. Если арбитражный суд отказал в удовлетворении заявления, после торгов супруг должника обратится в суд, и тот признает торги недействительными.

Дела о разделе имущества супругов рассматривают районные суды и мировые судьи при цене иска, не превышающей 50 тысяч рублей. Сначала нужно определить подсудность — то есть узнать, какой суд вправе рассматривать конкретное дело. Это можно сделать двумя способами:

1. Сделать запрос в поисковике: «определить подсудность» + указать адрес квартиры.
2. Определить район, в котором расположена квартира, и узнать районный суд. Если будут сомнения, можно позвонить в приемную суда, назвать адрес квартиры, покупка которой планируется, и уточнить, относится ли она к подсудности этого суда.

Затем на сайте суда вводят фамилию должника, чье имущество продается, и проверяют список дел с его участием. Если в карточке дела на сайте есть категория «Дела по спорам о разделе совместно нажитого имущества между супругами», значит, идет спор. То есть, если квартиру продадут с торгов, суд признает их недействительными.

В чем риск. Недвижимость, которую продают на торгах, предварительно оценивают. Суд, финансовый управляющий или судебный пристав определяют ее начальную стоимость. Но иногда между датой назначения цены и датой торгов может пройти два года. Это значит, что недвижимость может подорожать, и к старту торгов начальная цена будет значительно отличаться от рыночной.

Собственник квартиры хочет продать ее дороже. По закону он вправе обратиться в суд, к финансовому управляющему или судебному приставу с заявлением и попросить изменить начальную цену. Заявление могут рассмотреть в день торгов или накануне и увеличить цену квартиры.

Если покупатель успел купить квартиру с торгов до того, как суд вынес акт по такому заявлению, сделку могут признать недействительной, а покупатель лишится квартиры.

Судебная практика исходит из того, что в сделке купли-продажи, которая заключена по результатам торгов, должны соблюдаться интересы должника и взыскателя, а не покупателя и организатора торгов.

Деньги от продажи квартиры идут на погашение долга. Чтобы погасить его полностью, важно выручить максимально высокую сумму. Должник тоже заинтересован в максимальной цене, так как он получит разницу между стоимостью квартиры и суммой долга.

Как избежать. Когда на торгах продается квартира банкрота, заявление об увеличении начальной продажной цены подают в судебное дело, которое рассматривает вопрос о признании должника банкротом.

Все судебные акты дела и список заявлений доступны на сайте картотеки арбитражных дел. Если в списке нет такого заявления, можно покупать квартиру: риска нет.

Если продается арестованное имущество, на сайте суда, который выносил решение об обращении взыскания на квартиру, нужно ввести фамилию должника в поисковой строке.

Если он обратился с заявлением об увеличении начальной продажной цены квартиры, регистрация заявления будет начинаться с цифры 13 — например, 13-000/2020. В графе «Категория дела» будет указано: «Заявление об отсрочке или рассрочке исполнения решения суда, изменении способа и порядка исполнения решения суда». Тогда проверяют графу «Текущее состояние». Если там нет результата, от торгов лучше отказаться, так как суд может увеличить стоимость квартиры — и торги проведут повторно.

Нужно дождаться, когда судебный акт вступит в силу. После можно участвовать в торгах без риска.