Ипотека
730K

Как досрочно погасить ипотеку

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

84
Аватар автора

Максим Кайнер

четыре года гасит ипотеку

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, то попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2017 года. Сумма кредита — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 ₽.

Допустим, в мае 2021 года появляются 400 000 ₽, которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Как гасить ипотеку выгодно

  • Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
  • Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
  • Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
  • Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
  • Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
  • Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Можно ли досрочно погасить ипотеку

В законе нет ограничений на досрочное погашение ипотечного кредита. В общих чертах это выглядит так:

  1. Вносите деньги на счет, к которому привязана ипотека.
  2. Оформляете заявление в банк, где указываете сумму к списанию и дату досрочного погашения. Без этого деньги останутся лежать на счете и будут списываться по графику.

Во многих банках досрочное погашение можно сделать через приложение или онлайн-кабинет, но есть и такие, в которые придется идти лично.

Доступно ли созаемщику досрочное погашение. Созаемщик может досрочно погашать кредит при личном посещении отделения. Некоторые банки требуют нотариальную доверенность, где заемщик делегирует ему это право. Бывает, что даже в разных отделениях одного и того же банка требования отличаются, из-за чего случаются споры.

Можно ли досрочно погасить ипотеку материнским капиталом. С 1 февраля 2023 года материнский капитал на первого ребенка — 589 500 ₽, а на рождение и усыновление второго — 779 000 ₽.

Всю сумму можно использовать только для досрочного погашения ипотеки, даже если она была оформлена до рождения ребенка. СФР перечислит выплату после сделки и регистрации недвижимости или ДДУ.

Если заемщик использовал материнский капитал в качестве первого взноса, то банк укажет в кредитном договоре про обязательство внести маткапитал в счет досрочного погашения. А сам либо увеличит сумму ипотеки на выплату, либо продавцу придется ждать деньги.

Банк укажет срок — обычно в течение 90 дней клиенту нужно написать заявление в СФР на распоряжение капиталом. Или сам подаст заявление от имени клиента — если это предусмотрено договором и у банка налажено дистанционное взаимодействие с СФР.

Может ли банк внести в серый список за досрочное погашение. Досрочное погашение ипотеки или любого другого кредита никак не влияет на кредитную историю человека.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Это позволяет уменьшить размер основного долга, а вместе с ним и общую сумму процентов. В итоге снижается ежемесячный платеж или срок — в зависимости от выбранной стратегии.

К тому же пока ипотечный кредит не выплачен, недвижимость находится в залоге у банка. Это психологически неуютно: сложнее решаться на перемены и, например, менять работу.

Выгоднее ли досрочно гасить ипотеку в первые годы выплат. Ежемесячный платеж по ипотеке состоит из двух частей: выплаты основного долга и процентов. Даже когда платеж каждый месяц одинаковый, пропорция двух частей разная: в первые годы больше платишь проценты, в последние — основной долг. Поэтому в первые годы досрочно гасить ипотеку выгодно, если не смотреть на инфляцию.

График аннуитетных платежей по ипотеке. В первые месяцы оплата по процентам в три раза выше основного долга
График аннуитетных платежей по ипотеке. В первые месяцы оплата по процентам в три раза выше основного долга

Подобный график строится для любого кредита, когда вы платите равными частями каждый месяц. Если у вас несколько кредитов, то выгоднее досрочно погашать тот, у которого выше процентная ставка. Обычно это не ипотека.

Выгодно ли досрочно гасить ипотеку при высокой инфляции. С момента подписания ипотечного договора стоимость платежей фиксируется. Инфляция работает на вас и потихоньку съедает долг. Инфляция за последние 20 лет — 500%. Если ее темпы сохранятся, то 40 000 ₽ в месяц через 20 лет будут восприниматься как 8000 ₽ сейчас. Чем дольше гасите долг, тем более дешевые рубли отдаете банку. С другой стороны — платите больше процентов.

Условия досрочного погашения

В кредитном договоре банк указывает, как может изменяться периодичность, размер и количество ежемесячных платежей при досрочном погашении.

В зависимости от этих условий и технических возможностей банка заемщик может сократить срок займа или уменьшить ежемесячный платеж, сохранив срок. Обычно банки предлагают выбор.

Если заемщик решил досрочно погасить ипотеку, то по закону он обязан уведомить банк о намерении минимум за 30 дней. Но у банков могут быть свои условия, и часто предельный срок короче.

Когда заемщик настаивает на более ранней дате, банк может взять комиссию, но это исключение. Чаще идут навстречу и разрешают подать заявление за 15 или 5 дней и даже проводят досрочное погашение в день обращения.

Здесь банк говорит, что я могу выбирать: уменьшать срок или сумму платежа
Дальше банк обязуется, что за счет досрочного погашения снизится мой основной долг
Договор отдельно оговаривает мое право досрочно погасить ипотеку
А вот мои друзья, у которых ипотека в другом банке, могут только уменьшать платеж

Варианты досрочного погашения

Досрочно можно погасить весь ипотечный кредит или его часть. У меня в приложении «Росбанк Дом» это первое, что просят указать при заявке.

Полное погашение — вы платите всю оставшуюся сумму основного долга и проценты, которые были начислены с даты последнего платежа.

Частичное погашение — указываете сумму, которую готовы внести, дату списания и то, что планируете уменьшать: срок или размер ежемесячного платежа.

После погашения всего ипотечного кредита важно не забыть снять недвижимость с обременения: для этого в банке нужно забрать справку о выплате кредита и бумажную закладную. Дальше с ними — в МФЦ. А если у вас электронная закладная — банк все сделает сам
Проценты на основной долг начисляются ежедневно
Перед частичным досрочным погашением банк показывает расчет, который помогает увидеть, как уменьшится срок кредита или ежемесячный платеж

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма процентов. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 ₽, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Я могуПлатеж после мая 2021Срок последнего платежаПоследний платежПереплата по ипотеке
Сократить срок15 719 ₽Март 2024 г.4110 ₽498 754 ₽
Уменьшить платеж8261 ₽Октябрь 2027 г.8486 ₽612 239 ₽
Не вносить 400 000 ₽15 719 ₽Октябрь 2027 г.15 578 ₽786 139 ₽

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Без досрочных погашений
Переплатим786 139 ₽
Платеж после мая 202115 719 ₽
Срок последнего платежаОктябрь 2024 г.
Сумма последнего платежа15 578 ₽
Сокращаем срок
Переплатим498 754 ₽
Платеж после мая 202115 719 ₽
Срок последнего платежаМарт 2024 г.
Сумма последнего платежа4110 ₽
Уменьшаем платеж
Переплатим612 239 ₽
Платеж после мая 20218261 ₽
Срок последнего платежаОктябрь 2027 г.
Сумма последнего платежа8486 ₽

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 ₽, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения — 8261 ₽. И так нужно продолжать делать: ежемесячно вносить 15 720 ₽ и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный методМетод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 ₽Минимальный платеж: 15 720 ₽
Вносим дополнительные деньги: 400 000 ₽Вносим дополнительные деньги: 400 000 ₽
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 ₽Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 ₽
Продолжаем вносить 15 720 ₽. Минимальный платеж не меняетсяПродолжаем вносить 15 720 ₽. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2024 г.В марте 2024 г. минимальный платеж будет 115 ₽. Вносим 4109 ₽ и гасим остаток долга

Обычный метод
Минимальный платеж: 15 720 ₽
Вносим дополнительные деньги: 400 000 ₽
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 ₽
Продолжаем вносить 15 720 ₽. Минимальный платеж не меняется
Кредит закроем в марте 2024 г.
Метод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 ₽
Вносим дополнительные деньги: 400 000 ₽
Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 ₽
Продолжаем вносить 15 720 ₽. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
В марте 2024 г. минимальный платеж будет 115 ₽. Вносим 4109 ₽ и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Особенности при аннуитетных и дифференцированных платежах. Аннуитетный платеж — это когда каждый месяц на протяжении срока кредита вы перечисляете в банк одинаковую сумму. Большинство ипотечных кредитов выдают именно с аннуитетным платежом. Мой кредит тоже такой.

Дифференцированный платеж — это когда каждый месяц вы гасите одинаковую часть основного долга плюс начисленные проценты, которые постепенно уменьшаются, а с ними и ежемесячный платеж.

Если платить строго по графику, то при дифференцированных платежах итоговая переплата меньше: за счет больших платежей в начале срока вы быстрее уменьшаете основной долг и на него начисляется меньше процентов. Поэтому такую схему выплат редко встретишь у банков — она не так выгодна кредиторам, как аннуитет.

В своем методе досрочного погашения я при аннуитетных платежах использую преимущество дифференцированных: каждый месяц плачу одинаково, но обязательный платеж при этом уменьшается. Это позволяет не переплачивать за кредит.

В дифференцированной схеме каждый месяц платеж по основному долгу одинаковый, поэтому сумма процентов линейно уменьшается
В дифференцированной схеме каждый месяц платеж по основному долгу одинаковый, поэтому сумма процентов линейно уменьшается

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в неоплачиваемый отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск за свой счет и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2022 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 ₽, а в мае 2023 — около 3700 ₽.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2022 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 ₽, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте общие условия ипотечного кредитования в договоре, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в «Экселе». Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Пример расчета досрочного погашения ипотеки
Пример расчета досрочного погашения ипотеки

Сделайте платежи удобными

Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление об этом. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление. Это лишние издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 ₽, то за карту не нужно платить.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Что выгоднее: гасить досрочно небольшими суммами или копить

Некоторые банки устанавливают минимальную сумму частичного досрочного погашения. У моих друзей, которые взяли ипотеку в другом банке, эта сумма была не меньше 30% от ежемесячного платежа или фиксированная сумма, например не менее 50 000 ₽. Мобильное приложение просто не дает отправить на досрочное погашение меньше денег. Некоторые банки в таком случае берут комиссию. Тогда есть смысл накопить деньги до минимальной суммы частичного досрочного погашения. Во всех других ситуациях гасить небольшими суммами выгоднее.

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет
Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

По закону вместе с получением ипотеки вам нужно застраховать недвижимость, на покупку которой вы берете кредит. Для банка это гарантия, что в случае пожара, землетрясения или еще каких-то катаклизмов он получит свои деньги назад.

У каждого банка свой список аккредитованных страховых компаний — вы можете подписать договор с любой, сравнив условия и выбрав выгодный вариант. Договор со страховой обычно заключают на год. Когда год заканчивается, сумма за страховку пересчитывается исходя из остатка по основному долгу. Договор заключается заново с новой компанией на более выгодных условиях. И так каждый год, пока есть ипотека.

При полном досрочном погашении ипотечного кредита можно вернуть часть денег за страховку. Достаточно будет заявления в страховую компанию — для нее это стандартная процедура. Максимум через семь рабочих дней деньги поступят на ваш счет. Вернется не вся первоначальная сумма, а только часть за те дни, которые остались до конца срока страховки. То есть в начале года сумма будет больше, а в конце — меньше.

Свои плюсы есть и при частичном досрочном погашении ипотеки. Уменьшая сумму кредита, вы сокращаете размер ежегодной стоимости страховки. В законе сказано, что для этого нужно погасить более 30% от основной суммы долга. Большинство страховых компаний не требует этого, а каждый год при расчете умножает остаток кредита на свой постоянный коэффициент. Меньше остаток — меньше платите за страховку.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Приятных вам минимальных платежей.

Редакция
Погасили ипотеку досрочно? Поделитесь опытом:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Как человек, отработавший в просрочке несколько лет скажу: берите ипотеку на как можно более длинный срок, и никогда не обращайтесь за уменьшением срока в банк. (Кстати, за все время работы только 1 человек пришел и попросил уменьшить срок, чем произвел фурор у нас в отделе). Ибо, если появятся деньги - закроете ипотеку хоть в третий месяц. А вот, если внезапно денег не будет, вам будет очень грустно (а длинный срок - маленький платеж).
И еще, вы живете в России. Вполне возможно, что через 20 лет на ипотечный платеж можно только булочку будет купить.
P.S. Сам ипотечник, первоначальный платеж в 27000 (да, я ЗаМКАДыш) досрочными платежами уменьшил до 11.000. Платить еще 10 лет с лишним, и я особо не напрягаюсь. За год на "Тинькофф инвестиции" набрал +23% по портфелю в долларах, и могу закрыть ипотеку хоть завтра.
P.P.S. Таки да - ипотека для богатых людей. Тех, кто, в принципе, и так может накопить на квартиру. Грустно было ходить к людям, вышедшим на просрочку.

52

Ruslan, в основном согласен. Но
1. По поводу набрать за год по портфелю в долларах большие сомнения. В этом году повезло, в следующем так же можете в минус уйти. Я знаю о чем говорю, разрабатывал софт для торговли валютами на основе тех анализа и наблюдал как коллеги безуспешно пытались заработать. Да и интересовался статистикой по работе брокерских фирм. Она тоже была не утешительная. В лучшем случае это все рулетка.
2. P.P.S Я думаю в большинстве случаев люди до ипотеки живут на съемной квартире. У меня так было. Платил за аренду в месяц столько же сколько щас плачу по ипотеке. В таких случаях не брать ипотеку просто глупо. Богатый ты или бедный, надо исходить из конкретной ситуации и расчетов. Автору статьи респект.

29

Ruslan, у нас так было в 90 годы. Родители взяли кредит на постройку дома в 1989 году - 20000 рублей. Отдали в середине 90-х уже совсем другими деньгами, и получилось, что дом нам подарила инфляция. Там, где люди, всю жизнь копившие, всё потеряли, наша семья совершенно случайно приобрела.

16

Ruslan, с точки зрения выгоды, не согласна. Чем больше срок, тем больше % переплатишь банку. Особенно в первые годы. Знаю семью, которые уже года 2 Ежемесячно платят 38 тысяч за ипотеку, из которых до сих пор только 2 тр основной долг. На максимальный срок в 25 лет брали. У меня ипотека На 10 лет, 16 тр ежемесячно. Из которых 4 это %. И то жаба душит отдавать свои бабки банку. Закрываю досрочками. А чтоб не было так грустно если не будет денег нужно изначально думать а потяну ли я такую сумму. Даже если останусь на какое то время без работы/разведусь/заболею и тд. Ипотека для богатых, да!

1

мария, сами себе противоречите. Самые большие проценты ты платишь как раз вначале, так что хоть засокращайся, срок то уменьшается с конца, где доля процентов в платеже уже совсем мизерная.

9

Ruslan, что за портфель Руслан? Подучи пжт!

0

Дмитрий, чем раньше, тем лучше.

Допустим:
1. У вас кредит на 300к под 2% годовых (1% в месяц). Через месяц вам платить первый ежемесячный платёж.
2. За один месяц потихоньку (на самом деле небольшими порциями каждый день) накапливался этот 1% с 300к. В первый платёж вы заплатите 3к в проценты= 1% от 300к.
3. Всё, что платите выше, идёт тело основного долга. Т.е. если ежемесячный платёж 10к, то 7к идут в тело кредита. Остаток долга = 293к.
4. Если вы внесёте прямо сейчас ещё 10к, то ваш долг будет 283 000р.
Итого: уплачено всего 20к. Уплачено в проценты 3000р. Остаток 283 000.

Теперь перенесём досрочный платёж на более ранний срок. Заново:
1. У вас кредит на 300к под 12% годовых (1% в месяц). Через месяц вам платить первый ежемесячный платёж.
2. На самом деле процент копится небольшими частями каждый день. Грубо говоря за один день копится 1%/30. А значит в день с 300к накапливается 100 рублей процентов.
3. Спустя 10 дней накопилось уже 1000 рублей процентов.
4. Вы решаете погасить досрочно 10к рублей.
5. 1000р идёт в процент, который уже накопился. 9к идут в тело кредита. Теперь вы должны банку 291к.
6. Оставшиеся 20 дней до платежа процент копится уже с 291к. Это примерно 97р в день. А значит к платежу накопится только 1940 рублей в оплату процентов. А остальные 8060 ежемесячного платежа пойдут в тело кредита. Теперь вы должны банку 282 940.
Итого: уплачено всего 20к. Уплачено в проценты 2940. Остаток 282 940.

В обоих случаях вы заплатили 20к, но во втором случае вы должны банку на 60 рублей меньше. На таком примере выглядит незначительно, но если масштабировать это на ипотеку, где суммы и сроки значительно выше - выигрыши колоссальные.

20
0

Автор открывает правду о том что нет разницы платить в снижение платежа или срока, если погашать досрочно одну сумму. Не важно разово 400К или мелкими суммами ежемесячно.

Обычно считают что срок гасить выгоднее, потому что учитывают одинаковую сумму на досрочное погашение. Но в случае с сокращением срока минимальная сумма не уменьшается, получается при снижении суммы платежа надо учитывать что досрочный платеж будет увеличиваться на эту сумму снижения.
И тогда финальные суммы сойдутся в одну.
Условно, если у вас платеж 15К, а вы будете платить 50К - переплата будет одинаковой при выборе что сокращения срока что снижения платежа :)

16

Anton, да так же и будет выглядеть. Какая разница? Смысл простой: уменьшаем сумму платежа, но при этом платим столько же.

13

Kirill, хз, я Машину продал, кто-то еще что-то, суть не в 400 к , а в самом методе. Я также уменьшал платеж у альфабанка доплачивая и 30 к свободных

13
0

Внимательно считайте по таблице! Она некорректно считает в пользу уменьшения срока, на самом деле выгоднее уменьшать платеж и платить далее ту же сумму!!! Гораздо выгоднее!! Ну не могут банки вам рекомендовать как выгоднее досрочно гасить!!! Они говорят как выгоднее им!!!

13

Руслан, зачем мне человеку ипотечнику рассматривать ипотеку как инвестицию?? ведь такой метод погашения действенный. я сам тка делаю. ежемесячно уменьшаю сумму обязательного платежа, разницу -подаю заявку на частично-досрочное погашение. есть деньги- еще вношу. тем самым снижаю риски и уменьшаю параллельно срок ипотеки. Руслан, и что в этом плохого??

12
0

Да, всё верно. Очень часто в банках и агентствах недвижимости говорят, что выгоднее срок уменьшать, и ставят на этом точку.

"Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график платежей" - не согласна, можно накосячить.
Если кто хочет посчитать свой кредит по этой схеме - https://creditcalcul.ru (тут можно зафиксировать платёж до конца срока кредитования).

11

Александра, только автор не взял в учёт, что при уменьшении срока уменьшается и процент за пользование кредитом. То есть банк прав. Больше выгода при уменьшении срока. Уменьшение платежа удобно только для страхования себя на случай непредвиденных финансовых ситуаций.

14

Sten, Когда вы платите досрочку , и не хотите ,чтоб она ушла на % , вносите её на следующий день после списания ежемесячно платежа. Хотя - если у вас нет хитрых условий в договоре .

11

Саша, если это правда - можно не хило сэкономить на переплате.

2
0

Стоить взять во внимание ежегодные: инфляцию денег; страховку имущества и жизни плательщика, которая является обязательной в банке при ипотечном кредите.

9
0

Класская статья. Автору респект. Сам начинаю потихоньку гасить досрочно.
Пара дополнений.
1. Схема не меняется даже если не делать платежа в 400000р
2. Формула для рассчета платежей без досрочного погашения есть даже в Excel. Она там встроена! Я вчера читал другую Тиньковскую статью на эту тему. И очень удивился когда Эксель расчитал мою ипотеку с первого раза. При досрочном погашении я пока формул для перерасчета не нашел и жалко что она здесь не приводится. Но при желании можно в том же Экселе взять за основу стандартный расчет и сделать суммы по строкам. И я уверен результат приведенный здесь подтвердится.
3. Господа критики, обращайте внимание на столбец итого в расчетах Максима. Там переплаты все указаны.

8

Alexander, можно ссылку?

0

Руслан, не пойму, какое отношение имеет NPV к тем тезисам, о которых пишет автор?

7

Тахмина, плюсы в том что это ваша квартира и вы никому ничего не должны!!!

7

Kirill, из материнского капитала, например

6

Kirill, схема не изменится если нет этих 400000Р.

6
0

Хорошая статья)
Я одно только не поняла: автор пишет, что уменьшил ежемесячный платеж с 15000 до 8000, а продолжает платить 15000. Но ведь банк списывает только 8000. Я правильно понимаю, что банк списал со счета автора 8000, а 7000 автор вносит как частично-досрочное?

6

Марина, да, правильно. При внесении суммы больше суммы платежа, по умолчанию спишется только ежемесячны платеж. Необходимо писать заявление/нажимать кнопку в приложении на частично-досрочное погашение излишне уплаченного

12

Ирина, проигрывают те, кто суетятся и не изучают вопрос перед тем, как день лезть.
Инвестиции, как и любой вопрос в жизни, требуют внимания, изучения и понимания. И не любят суеты.
Посмотри на график падения рубля относительно доллара.
За последние 10 лет хотя-бы. Если бы вы закупили баксы тогда, то имели бы 160+% роста на сегодняшний день. Где здесь заказ? Тупо факты.

6

Леонид, статья в целом говорит о том, что выгода будет ТОЛЬКО ЕСЛИ ВНОСИТЬ ТОТ ЖЕ ПЛАТЕЖ, КОТОРЫЙ БЫЛ БЫ ПРИ УМЕНЬШЕНИИ СРОКА. Поэтому повторять это и говорить, что это выгодно только если, а вот если, зачем это?

5

Олег, страховка пропорциональна остаточной сумме кредита.

5

Юрий, может вычет налоговый пришёл на купленную квартиру.

4
0

Как дополнение: 10% от любого дохода, на закрытие ипотеки пускать!

4

к3к, очень хорошо выросли

4

Sten, нет, с ежемесячного платежа эта сумма пойдёт в оплату основного долга. Поэтому выгоднее раньше заплатить, т.к. раньше снизится основной долг (на сумму превышающий процент), а потом и с ежемесячного платежа доплатится

3

Анна, Вы не совсем понимаете как высчитывается сколько идет в погашение долга, а сколько на проценты. В погашение процентов всегда идет текущее тело долга * ипотечную ставку за день (если ставка 8% то 8/365) и после расчета ставки на каждый день просто сложите все дни месяца. Никакой магии в этом нет. Банк каждый месяц берет деньги за обслуживания тела долга. Остаток суммы идет на погашение процентов.

2

Саша, он мог продать машину или к примеру получить наследство в виде денег. Мог жениться и супруга помогла. Не суть так то...

2
0

Я пользовался сервисом https://fincalculator.ru/kreditnyj-kalkulyator, где нужно указать сколько готовы тратить на кредит, а он находит оптимальные суммы и даты погашений. Формирует план с учетом всех расходов по кредиту, в том числе и страховок

1
0

Я так и сделал, получается. Сам додумался в том же 2018г =)

1
0

Привет всем, а вот сейчас при высокой инфляции, какую стратегию выбрать?

1

Руслан, NPV никому не нужен его никто не использует уже

1

Anton, чем вы читаете, разница 115 т.р. это расчетная величина после того, как автор внес 400 т.р. досрочно. Она не учитывает то, что автор будет продолжать вносить одну и ту же сумму ежемесячно, и снова ежемесячно уменьшать минимальный платеж.

1
0

В вашем случае была небольшая сумма ипотеки. И правильнее рассуждать в процентном соотношении. 400 т.р. в примере - это около 40% от всей суммы ипотеки. При больших суммах ипотеки тяжеловато закрыть 40% единовременно ничего не продавая из имущества.
Поэтому, логичнее определить сначала свой вектор движения. Если опасаетесь , что каждый месяц сможете легко платить ипотечный взнос - то да, однозначно надо сокращать сумму ежемесячного платежа. Если сумма платежа посильная для вас в любое время - тогда однозначно сокращать срок и не переплачивать проценты банку. А самая удобная схема - один месяц на снижение платежа досрочно оплачивать, второй - досрочную оплату направлять на уменьшение срока кредита.
И еще важный момент - если вы взяли ипотеку для длительного использования, то срок выплат может и неважен. А если вы инвестировали - то тогда зачем переплачивать проценты банку ? уменьшайте срок выплаты ипотеки тогда.

1
0

В России большая ставка по ипотеке потому что стоимость жилья очень быстро растет, а деньги пропорцианально дешевеют. В Финляндии ипотека 5.2 % (это очень большая ставка) на 25 лет, но нужно иметь минимум 50% стоимости квартиры, для меня это было около 110000.

0
Герой

25.11.22, 00:54

Отредактировано

Георгий, у меня в России ставка 6%. У коллеги – 5.1.

1
0

автор, Вы не рассчитали и не показали выгоду. Потому не можно оценить ваш метод

0

Комментарий удален пользователем

Леонид, При уменьшении суммы ежемесячного платежа сокращается также и сумма основного долга. Страховка рассчитывается от суммы основного долга, поэтому нет большой разницы для страховки что вы уменьшаете (срок или сумму). По своему опыту и чутью я в начале уменьшал сумму ежемесячного платежа, у уже затем уменьшал срок(за один стандартный платеж удавалось гасить сразу несколько месяцев:) )

0

Комментарий удален пользователем

Комментарий удален пользователем

Комментарий удален пользователем

Комментарий удален пользователем

Леонид, страховка платится с остатка задолженности, а не с платежа по ипотеке. поэтому если делать досрочные погашения, размер страховой премии так же уменьшится (не зависимо от того будем мы уменьшать срок или платеж)

2

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество