ПРОМО
Как потратить 5 тысяч и выиграть 10 миллионов

Как поступить с квартирой в ипотеке, если передумал в ней жить?

Как поступить с квартирой в ипотеке, если передумал в ней жить?

Пару лет назад я взял в ипотеку квартиру в новостройке.

За Мкадом, но около метро. Ее достроили, но, пока планировал дизайн, понял, что квартира уже мала для меня и переезд будет болезненным. Просто уже не влезем в нее всей семьей.

Условия задачи

🔑 Москва.

🔑 Ипотека на 15 лет (уже уменьшил до 10), 5 миллионов, осталось заплатить 3, платеж — 50 тысяч в месяц.

🔑 Стоимость квартиры при покупке — 6 миллионов, сейчас аналогичные квартиры продаются по 8,5 миллиона.

🔑 Сдавать квартиру можно где-то за 40—44 тысячи в месяц, плюс тысячи за 3—4 можно сдавать кладовку.

🔑 Сами арендуем квартиру за 65 тысяч в очень хорошем районе, также рядом с метро.

Какие есть идеи

💡 Все же переехать. Отпадет платеж за аренду, можно вернуть НДФЛ за покупку квартиры, но нужно продолжать платить ипотеку с досрочными платежами, чтобы закрыть за 5 лет.

💡 Сдавать квартиру и продолжать снимать. Можно вернуть НДФЛ и дополнительный доход, но нужно продолжать платить ипотеку с досрочными платежами, чтобы закрыть за 5 лет.

💡 Взять потребительский кредит, закрыть ипотеку, продать квартиру. Кредит вернуть, а остаток — примерно 5,5 миллиона — разбить на три части. Валюта, рублевый вклад и акции с дивидендами.

А вот вопрос

Что лучше сделать с квартирой, чтобы через пять лет получить максимальную выгоду? Какой из этих вариантов лучше на горизонте пяти лет? Или есть еще какие-то варианты?

Павел
Павел
Как поступить, чтобы получить максимальную выгоду?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Arkady Flitman

Вариант 3, но - выкупить квартиру, которую снимаете. Взяв в ипотеку недостающую сверх оставшихся 5,5 миллиона сумму, условия будут хорошими - большой первый взнос, хорошая кр.история.

6
Полиграф Шариков

Arkady, всегда было интересно, есть ли хоть одна история, когда кому-то удалось выкупить съемную квартиру

7
Cat Lady

Arkady, это если арендодатель согласится продать.

6
Дмитрий Андреевич

Arkady, только вот квартира за 65 тыс. в месяц в центре стоит около 20-25 млн. Так что не вариант

4
Линар Бадртдинов

Полиграф, можно купить аналогичную в том же районе

1
Павел Горяинов

Дмитрий, то что стоит 20-25 сдается за 100-120.
65тыс это 13-15млн

1
Александр Курак

Полиграф, да. Есть такой пример

0
Лев Туманов

Полиграф, да. Мой дядя выкупил.

0
Arkady Flitman

а с учетом расширения семьи - скорее всего и субсидия на ипотеку будет доступна.

0
Владимир Бубнов

Arkady, Хитро!)

0
Антон Федоров

Продать тесную квартиру и купить просторнее ещё дальше от МКАД. Перестать быть маятниковым мигрантом и кататься в центр, на секономденном здоровье прожить на десяток лет дольше и отложить лишних 20млн.

5
Kristina Smirnova

Не хватает данных, чтобы найти наилучший вариант:
1. Какая у вас сейчас ставка по ипотеке?
2. Какой банк выдавал ипотеку? То есть можно ли поменять заемщика, на случай если у вас хорошая ставка
3. Оформлена ли квартира в собственность?
4. Если нет, то подписан ли акт приема-передачи квартиры от застройщика.
5. Если в собственность не оформляли и не подписали акт, то какой договор был при покупке? Обычный ДДУ?
6. Квартира с ремонтом? То есть сразу сможете сдать или еще будут расходы на ремонт и покупку мебели, техники под сдачу?

В прошлом году столкнулась с таким же вопросом. В итоге оказалось выгоднее продать из-под залога, т.е. я не брала потреб, чтобы закрыть ипотеку.

2
Михаил Багрий

Полиграф, Суть кратко: некоторое время в такой сделке будет ситуация, когда кредит заемщика погашен средствами покупателя, а право собственности еще к покупателю не перешло(продавец/заемщик еще собственник, а кредит погашен). Но в целом схема рабочая.

2
Евгения Давыдова

На сколько я знаю, можно продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, вместе с правами и обязанностями по ипотеке (но с предварительным согласием Банка).

1
Елена Евстратова

Александр, покупается только квартира. Права и обязанности не переходят. Новые заемщики берут собственный кредит по своей процентной ставке и покупают. С суммы продажи банк закрывает ваш кредит и остаток отдает вам. Просто такую сделку проще проводить в одном банке. Условно -- покупатели одобряются там же, закладываются в ячейку или на счет, банк с этого счета гасит ваш кредит и перебрасывает залог на них. Можно и с разными банками, но тогда рисков для покупателя больше.

Наверное это самый простой способ, чем брать потреб или сдавать. Дисконт за квартиру в залоге у банка будет, но не такой большой.

3
Елена Евстратова

Александр, а зачем такие сложности, если можно проще?

1
Ирина L.

Евгения, согласие банка не нужно. Нужен покупатель, желающий взять её в ипотеку, которому банк одобрит кредит. :)

0
юрий белов

Александр, и еще. При расчете выгодности того или иного варианта необходимо не забыть разницу в социальных бонусах между Мосевой и областью. В Вашем случае, для детей. Кстати, примерно половина клиентов с детьми Вашего возраста ищут жилье по рейтингам будующей школы, ну, или серьезно это учитывают.

0
юрий белов

Александр, встречал только при оформлении наследства. Т.е живые продолжают платить за умершего. Юридических запретов нет, но практики разных банков могут разниться . На практике происходит ьак, как пояснила Елена и я (пардон, но прочитал ее ответ после того, как написал сам)

0
юрий белов

Александр, там не так. Просто покупатель сам берет ипотеку в этом банке, и ею расплачивается с Вами. А Вы досрочно оасплачиваетесь по кредиту. Это формально, а технически деньги сразу закладываются и Вам и банку отдельно.

0
юрий белов

Александр, вообще нет никакой проблемы продать. Просто часть денег покупателя “закладывается” банку, часть Вам. Единственное, сделка проводится в багке, где у Вас ипотека. Остальное - чисто технические вопросы, ну, по времени и телодвижениям чуть побольше займет.

0
Алекс Калужский

Александр, второй ребенок 2018 года рождения?

0

Комментарий удален пользователем

Ирина L.

Александр, они берут под свой %, а не под ваш!

0
Павел Горяинов

по вводным получается доходность 6,0% от сдачи.В сценарии продать не учитывается необходимость заплатить 260тыс налога с разницы между покупкой продажей.
Я бы все равно продавал сейчас, такие квартиры будут падать или по крайней мере перестанут растив цене.

1
Никола Питерский

Кирилл, подскажите, пожалуйста, ссылки на законодательство. То, что Вы написали - точно? И давно ли так можно делать?

0
Ирина L.

Никола, Почитайте внимательно документ. Есть определённые условия для того, чтоб использовать эту возможность.

0
Кирилл Королев

Павел, если купить другую квартиру в этот же налоговый период, то не придется налог платить если предоставить необходимые заявления и документы.

0
Sergey Averyanov

У меня похожая проблема - есть ипотечная квартира из которой скорее всего буду в этом году переезжать. Почти наверняка буду ее продавать, причем продавать скорее всего придется ниже рынка ибо сделать это надо будет быстро.

1
юрий белов

Sergey, июль - август не самые плотные месяцы, но уж до конца года совсем не проблема.
Посмотрите, есть ли близко к Вашей квартире школа с высоким рейтингом, и обязательно укажите в объявлении, это поможет при продажах летом. Еще надо указать, если есть ВУЗы рядом, это будет плюс для покупателей квартир под сдачу. Вот такие особенности летних объявлений.
А так, ни резкого снижения спроса, ни сильного скачка цен не жду, мой прогноз + 3-5% к осени.

1
юрий белов

Sergey, на сегодня совсем не обязательно ниже, рынок достаточно голодный. Понятно, речь о ситуции в целом, каждый случай индивидуален. Дополнительные хлопоты есть, но незначительные, любой более-менее опытный агент спокойно проведет такую сделку.

1
Sergey Averyanov

юрий, если все пойдет по плану, то выставлять на продажу я квартиру буду в июле-августе, а продать надо будет до конца года, иначе лучше уж не продавать совсем.

0
Михаил Багрий

Юлия, неверно! Не с суммы продажи, а с разницы: сумма продажи минус сумма покупки! А если удастся немного "занизить", то и вообще может ничего не придется платить...

1
Владимир Бубнов

Андрей, продажа ипотечной квартиры, у меня жена так продала в районе 2010, всё ж очевидно

1
Полиграф Шариков

Aleksandr, ну а как же снижение уровня жизни на то время, что семья будет ютиться на маленькой площади в отдаленном районе? 5 лет — ну так себе "временно"

0
Николай Котов

Самый смешной вариант: "Взять потребительский кредит, закрыть ипотеку, продать квартиру. Кредит вернуть, а остаток — примерно 5,5 миллиона — разбить на три части. Валюта, рублевый вклад и акции с дивидендами"
Сейчас квартиры из под ипотеки без проблем можно продать, любой нормальный агент с этим справится.
Я оказался в подобной ситуации, когда взятая в ипотеку квартира для жилья оказалась не востребована и сдал квартиру, к ипотечному платежу я привык, рефинансировался 2 раза и гашу досрочно, так что скоро вообще будет не заметно.

0
Андрей Лермонтов

https://zazor.im

0
Анатолий Котов

2 варианта:
1. квартиру в ипотеке сдавать, сделать ремонт если нужно
+сделать вычеты с 2кк и с 3кк по % ипотеки (если зп серая/черная, перейти на белую)
+уменьшать платёж, а не срок (чтобы минимизировать влияние ипотеки на жизнь)
+если продавать, то через 5 лет, чтобы не платить 13% с ндфл
+попробовать рефинансировать ипотеку по меньшей ставке

2. продать хату в ипотеке без кредита (1ый вариант выгоднее)

далее:
все свободные деньги в дальнейшем направлять в акции/облигации в usd и продолжать снимать кв.
как надоест работать, прикупить за кэш квартиру где удобно и переехать туда

держать кэш в usd/на рублёвый депозитах глупо, usd инфлирует, а рубль подвержен девальвациям и инфляции, + фактор риска от банков при сумме от 1.4кк на банк

0
Кирилл Королев

Продавай свою квартиру в ипотеке (я так продал, не закрывая ипотеку. Закрыл после продажи по согласованию с банком), закрывай ипотеку и покупай в новую ипотеку квартиру более подходящую.

0
Ирина L.

Кирилл,это самый сложный вариант, особенно, если негде жить. Ипотечная продажа с одновременной покупкой другого жилья в ипотеку... .

0
Наталья Куликова

Кирилл, спасибо)) я даже не подумала, что можете быть из другого города)))

0
Кирилл Королев

Наталья, через авито на меня вышли риэлторы. Я вообще из Сыктывкара (смотреть фото).

0
Наталья Куликова

Кирилл, через какое агенство продавали? сейчас тоже хочу продать ипотечную квартиру

0
Кирилл Королев

Владимир, условия продажи изменились. Если владеешь квартирой менее 5 лет, то придется 13% отстегнуть государству.

0
Екатерина Максютова

Удобнее всего для принятия решений сделать Дерево решений

1. Переезд = -50 000 руб
2. Сдать= - 67 000 руб
3. Продажа = - 65 000 + 5,5 млн. руб.

У вас 2 оптимальных варианта или переехать или продать. Тут уж чего больше душа хочет.

А вот как вам инвестировать это вообще другой вопрос, в этом надо самому разбираться тем более раз на 5 лет, а не хотя бы на 25/35/45 лет.
Переезжайте и сэкономленные деньги инвестируйте на образование.

0
Елена Олейник

Купить новую квартиру в строящемся доме и в районе где планируется открытие метро в ближайшие 3-5лет. Через 5 лет продать квартиру.

0
Александр Курак

Зачем городить с потреб.кредитом, если можно просто продать квартиру? Аванс идет в счет погашения ипотеки. Схема довольно распространена. Кроме того, часто в качестве аванса идет первый взнос покупателя, берущего квартиру в ипотеку.

0
Виктория Гриновская

Если решите продать квартиру в ипотеке - посмотрите это видео https://clck.ru/GFqyA. Можно просто поменять объект залога и платить кредит уже за другую квартиру

0
Ирина L.

Юлия, не с суммы продажи, а с разницы между суммой покупки и продажи.

0
Ирина L.

Продать и купить аналогичную той, что снимаете. 12-13 млн минус 8,5 за продажу. В итоге 5,5-6,5 млн, с вычетом непогашенного долга, будете должны. Даже если будете платить по 50тыс ежемесячно за ипотеку, то 15 тыс будут оставаться на частично-досрочное погашение или еще на что...

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество

Популярное за неделю