Как получить вычет за квартиру, если договор купли-продажи оформлен на родственника?

Увы, по закону, чтобы получить налоговый вычет за покупку жилья, нужно быть его собственником. И раз в договоре купли-продажи ваша мама не указана, права на вычет у нее нет.

Вы пишете, что исчерпали свой налоговый вычет. Но возможно, у вас еще сохранилось право на вычет по ипотечным процентам. Или, если вы купили квартиру, будучи в браке, получить вычет вправе ваш супруг.

Порядок получения имущественных вычетов определен статьей 220 налогового кодекса. Чтобы получить вычет за покупку жилья, необходимо соблюсти ряд условий. Главное из них — быть собственником купленной недвижимости.

Право на налоговый вычет при подаче декларации в ИФНС нужно подтвердить правоустанавливающими документами, например договором купли-продажи, выпиской из ЕГРН. В них должен фигурировать тот же налогоплательщик, что и в декларации.

Исключений два:

1. Покупка или строительство жилья для своих несовершеннолетних детей или подопечных. Но это не ваш случай.
2. Покупка квартиры супругами при условии, что они не заключали брачный договор, по которому жилье переходит в личную собственность только одного из них. Об этом я подробнее расскажу дальше.

Судя по вопросу, ваша мама не собственник квартиры. В документах она не фигурирует, поэтому и обратиться за вычетом не сможет: это право есть только у вас.

При покупке жилья в ипотеку можно рассчитывать на два вида имущественных вычетов: по расходам на покупку жилья и на погашение ипотечных процентов. 

У этих вычетов свои лимиты:

1. По расходам на покупку жилья — в размере расходов, но не больше 2 млн рублей на человека.
2. На погашение процентов по ипотеке — в сумме уплаченных процентов, но не больше 3 млн рублей на человека.

Судя по вопросу, первый вычет вы уже получили. Но возможно, раньше вы не оформляли вычет по ипотечным процентам. Тогда вы вправе получить его за покупку маминой квартиры: по документам вы ее собственник и можете подтвердить расходы документально.

Вот что нужно учесть:

1. Получить вычет по процентам можно только с одного объекта жилья.
2. Лимит вычета — 3 млн рублей, но если ранее вы заявляли хотя бы рубль по другому объекту, за эту квартиру вычет не дадут.
3. Право на вычет возникает с даты регистрации права собственности на недвижимость. Например, если вы купили квартиру и оформили ее в собственность в 2023 году, вычет можно заявить начиная с января 2024 года. Если вы купили жилье по договору долевого участия и его сдача запланирована на 2025 год, придется дождаться ключей и оформления собственности — несмотря на то что ипотеку вы уже платите. Тогда в 2026 году в декларацию можно будет включить всю сумму уплаченных процентов за 2023—2025 годы.

Чтобы получить вычет по процентам, нужно представить в ИФНС по месту прописки — лично или через кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — такие документы:

1. Заполненную декларацию 3-НДФЛ.
2. Договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, а также акт приема-передачи жилья.
3. Документ, подтверждающий, что вы оплатили квартиру по договору.
4. Кредитный договор.
5. Справку банка об уплаченных процентах.
6. Заявление о распределении вычета с супругом, если вы купили квартиру в браке, но вычет планируете получить одна.

Вот статьи в Т⁠—⁠Ж, которые пригодятся, если решите обратиться за вычетом по процентам по ипотеке:

1. Как получить налоговый вычет по процентам по ипотеке?
2. Документы для получения имущественного вычета.
3. Когда подавать заявление на налоговый вычет по ипотечным процентам?
4. Каков максимальный срок возврата процентов по ипотеке?
5. Взял новостройку в ипотеку. Как получить вычет за квартиру и проценты?

В вопросе нет информации о вашем семейном положении, поэтому расскажу еще об одном варианте получить налоговый вычет за покупку квартиры.

По закону, если недвижимость куплена в браке, оба супруга вправе получить имущественный налоговый вычет — независимо от того, кто ее титульный собственник. Но только если они не заключали брачный договор, по которому жилье становится личной собственностью одного из них. 

Это значит, что, если вы купили квартиру в браке, у вас нет брачного договора и ваш муж еще не воспользовался правом на вычет, он может заявить его от себя — по расходам как на покупку жилья, так и на погашение ипотечных процентов.

Как супругам распределить вычет. Чтобы супруг получил вычет, в налоговую вместе с другими документами нужно представить заявление о его распределении.

Если стоимость квартиры меньше 4 млн рублей, вы можете распределить вычет за покупку недвижимости так: 2 млн рублей — мужу, остаток — вам. Если жилье стоит больше 4 млн рублей, вы оба можете заявить по 2 млн рублей. То, что вы уже исчерпали свой лимит вычета, на распределение не влияет.

Право на вычет по процентам тоже есть у обоих супругов, и его можно распределить в любом удобном соотношении. Но для семьи выгоднее получать его за один объект одному супругу. Так у второго останется право получить вычет за другое жилье.

Часто семья за одну квартиру выплачивает проценты в меньшем размере, чем лимит на двух человек — 6 млн рублей. Поэтому тратить право обоих супругов на этот вычет за один объект невыгодно.

Ваша мама не может получить налоговый вычет с покупки квартиры, потому что по документам она не собственник. Но она вправе получить другие вычеты, например на лечение, страхование жизни, пенсионное страхование, взносы на ИИС.

Вы уже исчерпали лимит вычета за покупку недвижимости. Но если раньше вы не получали вычет по ипотечным процентам, то вправе получить его за эту квартиру. Кроме того, если вы купили квартиру в браке, право на вычет есть у вашего супруга.