Как я восстановил деревянный дом 1893 года и сделал в нем офис

Я восстановил деревянный дом 1893 года постройки и взял его в аренду за 1 ₽. Теперь в этом доме располагается офис моей фирмы.

Если бы мы арендовали другое здание такой же площади в этом районе, платили бы минимум 150 000 ₽ в месяц.

Я живу и веду бизнес в Томске. У нас в городе действует программа «Дом за рубль»: мэрия придумала ее, чтобы восстанавливать деревянные дома средствами бизнеса. В обмен предприниматель может дешево арендовать восстановленный дом.

Мэрия получает выгоду в виде улучшения облика города, а предприниматель — финансовую выгоду, к тому же он делает здание для себя и заинтересован провести реконструкцию так, чтобы дом сохранился на долгие годы, а не на пару месяцев.

Я восстановил двухэтажный деревянный дом площадью 251,1 м². Расскажу, сколько я потратил на реконструкцию и как все было.

В центре Томска много деревянных домов постройки 19—20 веков. Раньше в них жили зажиточные горожане, купцы, часто такие дома использовали как доходные.

Древесина была одним из самых распространенных материалов из-за доступности сырья и его универсальности. Лишь в конце 19 века в домостроении дерево медленно уступало место кирпичу.

В Томске деревянная застройка в 19 веке велась как народными бригадами плотников, так и известными архитекторами: Викентием Оржешко, Андреем Лангером, Андреем Крячковым. Строили в разных стилях, таких как эклектика, модерн, классицизм и русский стиль.

Сегодня в Томской области работает программа по сохранению деревянного зодчества, в список входит 701 объект. Из них 109 памятников архитектуры. В Томске до сих пор есть аутентичные районы без современной застройки. Например, Татарская слобода. Сейчас многие здания в аварийном состоянии.

До участия в программе офис моей компании располагался в центре города в обычном здании площадью 200 м², но этого перестало хватать. Уезжать на окраину мне не хотелось: заказчикам удобнее, когда можно подъехать в центр.

В моей компании работает 150 человек, из них в офисе — около 50. Арендовать место под такое количество людей в центре Томска стоит недешево. В среднем нормальный офис с коммуникациями под такое количество человек стоит от 100 000 ₽ в месяц, то есть в год будет больше 1,2 млн рублей.

В 2016 году мы узнали, что в Томске запускают проект «Дом за рубль», по которому предприниматели могут дешево арендовать старинный дом, который до этого сами восстановили. Мы сразу обратились в администрацию. Мне понравилось, что можно один раз вложиться, восстановить дом и дальше его использовать под офис много лет, не думая об арендной плате или о других проблемах, которые обычно появляются у арендаторов.

Под новый офис мы присмотрели дом на улице Пушкина, 5. Как-то мы с отцом ехали там, увидели эту развалюшку и уже тогда захотели ее восстановить. К тому же этот старый дом был поблизости от нашего офиса — переезжать было бы легче.

У меня есть своя бригада строителей. Была и своя технология, которая как раз подходила для реконструкции такого здания: внутри старого бревенчатого дома мы делаем новый, каркасный. Получается, снаружи мы сохраняем исторический сруб, а внутри все новое.

Инвесторам предлагают отремонтировать за свой счет старинные дома, а взамен устанавливают плату — 1 ₽ в год за аренду. Здание мэрия сдает в аренду на 49 лет.

Дома в программе хоть и развалившиеся, но это муниципальное имущество, которое числится на балансе города. Поэтому договор на аренду мэрия заключает по результатам электронных аукционов — так велит закон. Арендатор платит 100% стоимости за аренду объекта по итогам таких торгов. После, уже без торгов, заключается договор на аренду земельного участка.

Льготы для арендаторов вводятся в несколько этапов.

Первый этап — льготная плата за аренду земельного участка, которая длится на протяжении всей аренды здания, в том числе и на других этапах. Этой льготой арендатор может пользоваться в течение двух лет после того, как заключил договор аренды. Плата — 0,1% от рыночной стоимости аренды земельного участка.

Второй этап — арендатор разрабатывает и согласовывает проектную документацию. Как только он это сделал, стоимость аренды здания сокращается до 10% от суммы, которую установят в результате торгов. Льгота по аренде земли продлевается еще на два года.

Третий этап — 1 ₽ в год за аренду здания. Такую льготу арендатор получает, когда отремонтировал здание и сдал объект. Еще арендатору продляется льгота по аренде земли на весь оставшийся срок аренды. То есть если арендатор ремонтировал здание три года, значит, продлят на 46 лет.

Чтобы получить дом за рубль, нужно:

1. Принять участие в муниципальных торгах.
2. Заключить договор аренды на само здание, затем на землю.
3. Подготовить проект восстановления дома.
4. Получить разрешение на работы у администрации.
5. Восстановить дом.
6. Сдать объект.

Расскажу подробно про сам процесс. Мы участвовали уже в нескольких аукционах, поэтому буду рассказывать об опыте в целом. После того, как мы выиграли первый аукцион и восстановили дом, мы стали участвовать и в других аукционах. Эти дома мы тоже восстанавливаем и планируем сдавать в субаренду.

Аукцион. Сначала нужно принять участие в электронном аукционе. Вся эта процедура длится месяц. Залог за участие в аукционе — в пределах 100 тысяч рублей. Принять участие может как обычный человек, так и компания. Свой первый аукцион мы выиграли за 58 456 ₽.

58 456 ₽

мы потратили на первый аукцион

В системе электронных аукционов видно, кто на них заявляется. Мы не участвуем в торгах, на которые выходит кто-то кроме нас. Берем только те дома, от которых все уже отказались, потому что наша технология не ко всем домам применима.

От фирмы нужны:

1. Заявка на участие в аукционе в двух экземплярах.
2. Копии учредительных документов.
3. Подтверждение перечисления задатка (участие в аукционе).
4. Подтверждение, что вы не банкрот и ваша фирма не ликвидирована.
5. Опись документов в двух экземплярах.

Заключение договора. Когда участник аукциона признан победителем, с ним заключают договор аренды на землю и дом.

Вот ключевые условия такого договора:

1. Использовать помещение только как нежилое.
2. Своевременно платить за аренду и раз в год сверять расчеты.
3. Заключить договор страхования дома в течение двух лет с момента, как участник аукциона подпишет договор аренды. В Томске этим занимается только одна компания, так как страховать разрушенные здания желающих немного. Стоит такая страховка 15—20 тысяч рублей в год.
4. В течение двух лет подготовить проектную документацию.
5. За пять лет восстановить дом.

Подготовка проекта. Проект нужно подготовить в течение двух лет с момента, как заключили договор. Но нам хватило нескольких месяцев. Мы заказывали проект на кафедре деревянных конструкций ТГАСУ — это архитектурно-строительный университет в Томске.

Проект надо согласовать с мэрией, они периодически вносят коррективы. У нас согласование растянулось на полгода.

После согласования администрация выдает разрешение на проведение работ. В этот момент вступает в силу вторая льгота. За аренду самого здания с этого момента мы стали платить уже 10% от первоначальной суммы в год, то есть 5845 ₽.

Реконструкция. Во время восстановления дома не реже двух раз в месяц на объект приезжают из департамента культуры и проверяют, соответствует ли то, что мы делаем, проекту.

Последовательность самая простая: мы разбираем старое здание, восстанавливаем конструктив, то есть каркас и стены, делаем отделку и подводим коммуникации.

Приемка объекта. Приемка работ выглядит следующим образом: нам пишут замечания — мы устраняем, пишут замечания — устраняем. И так пока не устраним все. Администрация идет на уступки, но бывают и объективные замечания. Этот этап тоже занимает до полугода.

Наш дом на Пушкина, 5 был в ужасном состоянии: все стены гнилые, а бревна нужно было перекладывать заново. Никаких коммуникаций не было. В 19 веке в домах стояли печи, а за водой жители ходили на улицу. Даже если в советские годы какие-то коммуникации и подводили, в таких домах они все изношены и отключены.

Дом был построен в 1893 году, здесь была воскресная школа. На первом этаже размещалась квартира учителя и библиотека, на втором — классы. С 1949 года дом стал жилым, а забросили его в начале 2000-х.

Еще в 2011 году в доме был пожар.

Дом на Пушкина, 5 — не памятник архитектуры, он относится к фоновой исторической застройке. Это значит, что при восстановлении к нам было меньше требований. Нам нужно было сохранить только исторический облик здания, внутреннюю планировку мы могли делать какую хотели.

Проект восстановления дома обошелся нам в 600 000 ₽. Фасадные решения предлагала администрация. Документация на дом не сохранилась, внешний вид фасадов разрабатывали по фотографиям дореволюционного и советского периода.

600 000 ₽

стоит проект восстановления дома

Было сложно доказывать чиновникам, что наш проект жизнеспособен, потому что технологию «дом в доме» до этого у нас никто не применял. Но нам поверили.

У меня в фирме есть своя бригада. У нас работает шесть плотников, в штате есть электрик. Я привлек их на эти работы, а сантехников нанял отдельно.

Одновременно с согласованием проекта мы начали работу на самом объекте. Вот в какой последовательности действовали.

Провели противоаварийные работы. Пожар в 2011 году разрушил даже кирпичную брандмауэрную стену, которая защищает соседние деревянные дома от распространения огня. Крыша тоже сгорела и рухнула.

200 000 ₽

стоили противоаварийные работы

Пока мы согласовывали проект с администрацией, начали разбирать дом, чтобы остановить дальнейшие разрушения. Первым делом разбирали крышу, чтобы не давила на бревна. Потом — уже сами бревна сруба. Уцелевшие, несгнившие бревна помечали, чтобы их можно было в дальнейшем использовать.

Демонтаж, разборка и вырезание сгоревших частей дома, сортировка бревен заняли три месяца. На противоаварийные мероприятия ушло около 200 000 ₽.

Подвели коммуникации — протянули в дом электросети, теплотрассу, воду.

Когда начали прокладывать тепловую сеть от соседнего здания, стала проваливаться земля. Оказалось, что снизу идут подземные ходы. Они были старинными и заваленными. В Томске много таких подземелий, и они никуда уже не ведут. Мы вынуждены были всю территорию забетонировать, хотя ни мы, ни мэрия не планировали это делать. Отдельно мы эти расходы не считали.

Когда сделали точки подключения, мы развели все сети по дому. Работа с коммуникациями обошлась в 3 млн рублей, из них 1 млн рублей потратили на работы внутри дома.

Сделали новый фундамент. Старый фундамент из бутового камня и кирпича остался в земле, уже сверху мы сделали новый: залили железобетонную ленту, утеплили ее пеноплексом и покрасили в цвет будущих водосточных труб. На фундамент потратили 500 000 ₽.

Построили новый каркас и крышу. Внутри дома мы, по сути, построили еще один дом — каркасный.

Мы сохранили столько бревен, сколько смогли, — 25%. Остальные 75% — это новые оцилиндрованные бревна, которые мы состарили на месте с помощью инструментов и специальных размягчающих составов. Еще подобрали специальную краску «под старину».

Сохранившиеся и новые бревна «пришивали» к уже готовому каркасу — как сайдинг. Мы крепили бревна так называемым скользяшками — это подвижный металлический уголок. Таким образом, при усадке наружных бревен они не тянут за собой каркас: внутренняя часть дома остается неподвижной.

Здание снаружи выглядит старым, хотя внутри все абсолютно новое.

По неопытности мы допустили одну ошибку. Наружные стены, даже если они в плохом состоянии, лучше все-таки оставить как есть. Все равно они выступают только украшением. Мы заменили бревна, и из-за этого пошла усадка сруба. Она идет уже три года, и три раза мы переустанавливали окна, потому что сруб придавливает их и стеклопакеты трескаются.

Еще в администрации потребовали, чтобы крыша была из оцинкованной кровельной стали, без металлических ограждений. Необходимо было восстановить и дымоходы, хотя печей в доме, конечно, уже нет.

4,5 млн ₽

мы потратили на каркас и крышу

Каркас и крыша обошлись нам в районе 4,5 млн рублей. Каркас делали из бруса. Чистовой ремонт и наружная отделка стоили еще 3 млн рублей.

Сделали внутреннюю отделку. Внутри дома мы сделали опенспейс с евроремонтом. Стены обшили гипсокартоном. Потолки в разных помещениях установили разные: натяжные, системы «Армстронг», еще есть решетчатый натяжной потолок системы «Грильято».

Внутренняя отделка и обустройство офиса стоили еще 1 млн рублей.

Пластиковые окна архитекторы делать запретили, поэтому мы вставили в деревянные рамы стеклопакеты. Наша фирма занимается окнами, поэтому с этим проблем не было.

На паре старых деревянных окон сохранились резные наличники. Их мы взяли за образец. Наличники вырезали томские мастера — в городе много людей, работающих с деревом.

По проекту окна должны были быть ниже, чем сейчас, на 10 см. Но если бы мы так сделали, у нас бы не влезли батареи. Нам все-таки разрешили немного приподнять окна, но при этом обычные, крупные батареи сюда все равно не влезают, и пришлось подбирать радиаторы поменьше.

Сдали дом и перевезли офис. В 2018 году мы сдали дом после реконструкции. Представители администрации еще раз все осмотрели и убедились, что мы учли все замечания. Мы подписали бумаги. В конце года мы перевезли сюда наш офис.

Аренда обходится нам в 1 ₽ ежегодно, пришлось внести предоплату: 47 ₽ за 47 лет аренды. Бухгалтер случайно перевел 130 ₽, и мэрия вернула нам разницу.

Кроме аренды самого здания, ежегодно приходится платить 0,1% налога на землю, это 2000 ₽. Остальное платит администрация.

На восстановление дома мы потратили чуть больше 12 млн рублей. Окупаемость проекта — примерно 6 лет, если сравнивать с арендой обычной коммерческой недвижимости той же площади в том же районе.

По условиям договора капитальный ремонт остается на мэрии, так как здание все еще принадлежит администрации. А текущий — на нас. Например, в этом году мы полностью перекрасили фасад дома. На текущий ремонт этого здания ежегодно уходит порядка 100 тысяч рублей.

Если бы мы были собственниками, пришлось бы еще платить налоги на имущество и на землю. Мы бы платили каждый год примерно 250 000 ₽ за здание и 50 000 ₽ за земельный участок. Как арендаторы мы платим только 2000 ₽ за землю.

Сейчас мы с отцом восстанавливаем уже четвертый дом в рамках проекта «Дом за рубль». Другие здания планируем сдавать в субаренду.

Мы снова выбирали дома, от которых все отказались, чтобы администрация согласовала применение нашей технологии. Чиновники очень часто хотят видеть несущий сруб, как это было исторически. Но мы уверены, что наша технология помогает восстанавливать дома быстрее и дешевле, хотя бревна на фасаде и играют роль декора.

В Томске 352 памятника архитектуры, их список есть на специальной карте Министерства культуры.

У дома на Красноармейской, 78 мы уже третьи арендаторы. Прежние почти сразу бросали объект: не рассчитали силы.

Расскажу о причинах, по которым программа «Дом за рубль» для многих не выглядит привлекательной.

Очень дорогие коммуникации. Это самая большая проблема. Некоторые бизнесмены берут дома, начинают работы, а потом узнают, сколько будет стоить подвести коммуникации, и отказываются.

Раньше присоединение к теплосети в Томске ничего не стоило, у поставщика был договор с мэрией, которая компенсировала эти расходы. Сейчас нужно платить деньги. Плата рассчитывается исходя из проектной мощности: сколько гигакалорий дом будет потреблять. Плата за одну гигакалорию в Томской области — 12,3 млн рублей. В доме на Пушкина, 5 мы бы только за техусловия должны были бы заплатить 2 160 000 ₽. А ведь надо еще проложить сами трубы.

Условия программы. Стать собственником дома после реконструкции невозможно, то есть продать этот дом будет нельзя. И хотя аренда на 49 лет экономически выгодна, многие предприниматели не готовы вкладывать такие большие деньги в чужой объект.

Слишком жесткие требования к восстановлению. Если дом не памятник архитектуры, его восстанавливать легче. В таком случае мы согласуем только внешний вид дома, а интерьер можем менять по желанию. Возможность поменять здание внутри — наша принципиальная позиция для участия в аукционе. Если мы понимаем, что это невозможно, — просто не участвуем в торгах.

С памятниками архитектуры все сложнее: их восстанавливать дольше, потому что больше согласований и дороже работы. Перед началом реконструкции, возможно, придется даже проводить научные изыскания об истории здания.

Нельзя менять практически ничего внутри, важно сохранить планировку. Каркас внутри памятника архитектуры нам тоже никто не даст сделать. Фактически это должна быть уже не просто реконструкция, а научная реставрация со всеми вытекающими последствиями.

Если бы дом на Пушкина, 5 был памятником, нам бы пришлось сильно увеличить расходы, а срок окупаемости проекта был бы 14 лет, а не шесть.

1. Прежде чем подавать заявку на аукцион, стоит проверить, не является ли дом памятником архитектуры. Если да — процесс усложняется.
2. После торгов с арендатором заключают договор, и все работы нужно провести в определенные сроки. Если не уложиться — договор расторгают.
3. Часто старые дома находятся в аварийном состоянии, и есть вероятность, что, пока будут согласовывать проект, все станет еще хуже. Поэтому лучше сразу проводить противоаварийные мероприятия, чтобы дом просто дождался своего часа.
4. Во время реставрации могут возникнуть непредвиденные расходы, это тоже нужно закладывать в бюджет.
5. Я потратил 12 млн рублей, чтобы восстановить первый дом. Планирую, что эти вложения окупятся уже через 6 лет. А если ставка аренды офисных помещений в Томске будет расти, то еще быстрее.