Как я построил деревянный дом под Екатеринбургом за 5,2 млн рублей

Я строю дом под Екатеринбургом. Уже потратил на него 5,2 млн, остался должен банкам 1,7 млн.

Я городской, но моя жена практически всю жизнь прожила за городом в частном доме. Летом мы постоянно отдыхали на даче либо у ее родителей. Со временем шум города начал надоедать и мы поняли, что хотим жить в своем доме.

Мы решили построить дом из бревна. Во-первых, это экологично, стены «дышат». Во-вторых, за таким домом надо постоянно ухаживать: для меня это плюс, так как на работе много умственной нагрузки, а физический труд помогает мне восстановиться. За месяц на даче я отдохну лучше, чем в путешествии.

Я начал стройку в августе 2018 года. Рассчитывал потратить 3 млн: 600 000 ₽ одолжили хорошие знакомые, остальное я планировал выручить от продажи своей квартиры. Жить в это время нам пришлось на съемной, мы тратили на аренду 20 000 ₽ в месяц.

Деньги на стройку закончились к тому моменту, когда были готовы стены. Пришлось срочно искать, где их взять, и попутно разбираться со строителями, которые постоянно меняли стоимость своей работы. А еще в октябре 2018 года моя жена родила, что тоже добавляло хлопот.

С момента начала строительства дома я сменил две работы и моя зарплата выросла в два раза. Сейчас я тружусь старшим аналитиком в екатеринбургской ИТ-компании. Несмотря на то что мои доходы выросли, проще не стало. Но я все равно намерен завершить стройку в 2021 году.

Расскажу в статье, как я действовал.

Сначала нам надо было выбрать место для будущего дома. Я работал на окраине Екатеринбурга, поэтому мы с женой искали участок не дальше чем в 20 минутах езды от города.

Но главным критерием была экология. Екатеринбург со всех сторон окружают источники загрязнений: за городом находится много заводов, а в пригородах — свалки. Часть пригородов расположена в зоне, над которой самолеты заходят на посадку в местный аэропорт, а это не только шум, но и выхлопы. В общем, в радиусе 30 км от Екатеринбурга с экологией все плохо.

Чуть дальше 30 км от города ситуация лучше. Именно на таком удалении расположена основная масса коттеджных поселков. Правда, почти все они находятся рядом с автотрассами. Мы же хотели жить хотя бы в паре километров от шоссе и в окружении леса.

Я решил посмотреть, где в окрестностях Екатеринбурга ситуация с экологией обстоит лучше всего. Для этого просто ввел в интернете запрос «экологическая карта Екатеринбурга». Поисковик выдал много ссылок, почти везде была карта загрязнений. С районом мне помог старый, но подробный обзор на местном сайте о недвижимости. Я выбрал восточное направление. Тем более я знал, что там хорошая дорога, ведущая в город, а пробок мало даже в утренние и вечерние часы.

В итоге я выбрал коттеджный поселок Александрия, который расположен недалеко от деревни Гусево Белоярского района. До моей работы отсюда ехать 30 минут. В городе я добирался до офиса примерно столько же, причем из-за пробок тратил больше бензина.

Между поселком и шоссе расположены густой лес и сады. Маршруты полета самолетов проходят с другой стороны трассы. Поселок имеет два въезда — с трассы Екатеринбург — Курган и со стороны соседней деревни.

Земля, на которой расположен наш поселок, — это бывшие сельхозугодья. Когда-то здесь выращивали клевер для корма коровам. Последний собственник территории поселка сменился 10 лет назад. За это время осадки вымыли химикаты и удобрения. Но соседи говорят, что земля все равно плохо дает урожай. Поэтому я планирую поменять часть земли на своем участке.

Территория поселка зарегистрирована как район деревни Гусево. Сюда провели газ и электричество. Воду домовладельцы добывают сами из скважин.

На территории Александрии работает управляющая компания, которая следит за дорогами, уличным освещением, вывозит мусор и занимается благоустройством. Нас порадовало то, что у нее был большой опыт помощи владельцам домов в подключении газа, регистрации жилья и прописки. В поселке есть четыре детские площадки и два пожарных пруда, в которых в отдельных загончиках разводят рыбу. В них можно купаться.

Территория разбита на 980 участков по 10—15 соток. Основной контингент — семейные пары с детьми. Есть строительные магазины, обещают, что скоро появятся продовольственные. Рядом с центральным въездом планируют открыть ресторан.

Мы купили землю осенью 2017 года. Участок площадью почти 14 соток стоил 570 000 ₽. Мы приобрели его в рассрочку, которую предоставила местная управляющая компания. Около года я платил за землю 50 000 ₽ в месяц.

Вместе с представителем продавца мы съездили в администрацию района и зарегистрировали право собственности. Оформили все быстро: у продавцов уже были связи в администрации. Дополнительных трат на этом этапе у нас не было.

Мы изначально хотели деревянный дом, но технологий строительства из дерева очень много. Например, можно было использовать клееный брус — это когда несколько досок склеивают в строительные бруски.

Мы решили, что клееный брус — это слишком дорого: кубометр обошелся бы примерно в 40 000 ₽. Да и жена была категорически против клея, потому что химия. Хотя, возможно, мне просто по какой-то причине не захотелось разбираться в технологии.

В общем, мы решили ставить бревенчатый сруб.

Срубы делают либо из оцилиндрованного, либо из окоренного бревна. Окоренными называют бревна, с которых только сняли кору. Оцилиндрованное бревно подвергают более серьезной обработке: ствол превращают в ровный цилиндр, повреждая структуру слоев дерева. Такой материал стоит около 9000 ₽ за м³, окоренное бревно — на 10—20% дешевле.

Мы решили строить дом из окоренного бревна, но не только потому, что так дешевле. Во-первых, мне кажется, что оцилиндрованное бревно будет сохнуть и усаживаться неравномерно и придется постоянно следить, не появились ли трещины. Во-вторых, окоренное бревно — более природный материал, так как его не подвергают серьезной механической обработке. Для нас это было важно.

После этого нам предстояло выбрать технологию соединения бревен в срубе — ее называют рубкой. Это надо было сделать до поиска подрядчика, так как разные фирмы специализируются на разных технологиях.

Самые популярные виды рубки — русская чаша и канадская чаша. Для русской чаши на конце бревен просто вырезают ниши в виде половины цилиндра, чтобы два параллельных бревна образовывали паз для третьего, лежащего перпендикулярно. В канадской рубке этот паз делают в форме усеченного конуса, а конец другого бревна чуть скашивают, чтобы оно заходило в паз как клин. Стоимость канадской рубки составляет около 20 000 ₽ за м³, русской — примерно 15 000 ₽ за м³.

Мы выбрали канадскую рубку. С ней бревна лучше прилегают друг к другу. Стыки плотнее, а значит, их почти не нужно конопатить и в доме будет меньше сквозняков. Но канадская рубка сложнее и дороже, поэтому специалистов по ней не так много. Возможно, профессиональные строители скажут в комментариях, что отличий никаких нет и мы просто стали жертвами маркетинга. Может быть, но мы решили делать так.

Проект не только помогает прикинуть, как будет выглядеть будущий дом, но и дает возможность оценить бюджет, а также выделить контрольные точки и понять, какие предстоят расходы. Проект обычно состоит из двух частей — эскиза и раздела «Деревянные конструкции». По-хорошему, надо делать обе.

Эскизный проект. В нем описывают архитектурные решения, указывают площадь дома и количество этажей, показывают, как здание выглядит в разрезе. Это просто красивые картинки, и по такому проекту нельзя начинать строительство. Ни одна нормальная бригада, дающая гарантию результата, не возьмется за работу только по эскизному проекту.

Деревянные конструкции — в этой части проекта подробно описывают каждую стену дома, указывают размеры всех деталей и количество материалов, размеры проемов, ширину стен между ними, размеры выступов и так далее. По такому документу уже понятно, что и как надо строить.

Мы делали обе части. В проекте деревянных конструкций была 21 страница, а в эскизном — всего лишь 13.

Проект можно было заказать в архитектурной компании или у фрилансера. У каждого варианта есть недостатки. Организация делает проект под своих строителей, предполагая, что именно они будут возводить дом. В этом случае архитектор может не указать в проекте какие-то работы, зная, что строители сделают их в любом случае. Поэтому лучше заказывать проект у тех, с кем вы собираетесь потом строить.

Фрилансер, работающий с несколькими бригадами, может сделать универсальный проект. Но будет ли он критически относиться к вашим желаниям — это вопрос.

Наш проект делал фрилансер. Я считаю, что нам с ним повезло. Получился проект мечты: каждую нашу задумку фрилансер тут же реализовывал на бумаге без каких-либо комментариев или замечаний. Вышло ровно как мы хотели: площадь — 116 м², трехметровые потолки, закругленные проемы, большой мансардный этаж с бревном-колонной в середине. За работу я отдал 48 000 ₽ — это было в декабре 2017 года.

Строители, которые сотрудничали с этим фрилансером, оценили рубку — так называют бревна для сруба — в 3,5 млн. Это было для меня дорого, и я решил переделать проект в другой компании и строить уже с ней.

В моем случае подрядчик — это компания, которая построит здание по проекту: закажет бревна, привезет дом на участок в разобранном виде и соберет как конструктор. Я искал фирму, которая должна была отвечать нескольким моим требованиям.

У нее есть информативный сайт, где специалисты объясняют плюсы и минусы канадской рубки, публикуют фото выполненных проектов и их стоимость, выкладывают видеоролики с собственных площадок, чтобы можно было увидеть, как работает бригада.

Она работает на территории Свердловской области — можно посмотреть готовые дома, а также съездить на площадку, где прямо сейчас идет строительство.

У фирмы есть офис. Это был мой субъективный критерий: регулярно вести переговоры в бытовке на окраине рядом с рубочной площадкой не очень комфортно.

В фирме есть штат постоянных сотрудников. Важно, чтобы было кому задать вопросы, причем не только строителям, но и архитектору.

Фирма сама закупает материалы у поставщиков, с которыми есть долгий опыт сотрудничества.

Мы с женой искали подрядчика в интернете. Нашли сайты про канадскую рубку, посмотрели, как разные компании описывают технологию и показывают свою работу, насколько актуальные данные на их сайтах. Я позвонил в несколько компаний, и на этом этапе отсек еще нескольких претендентов. Многие сразу предлагали встретиться на месте строительства и категорически отказывались обсуждать подробности по телефону.

В итоге остались две фирмы. Я показал одной из них готовый проект. Штатный архитектор предложил изменения. Получилось сэкономить 800 000 ₽, убрав лишнюю красоту, при этом дом не потерял в функциональности. Например, мы уменьшили количество матиц — бревен между этажами — и выпрямили дверные проемы.

Итоговая цена составила 2,7 млн — мне это подходило. Так я определился со строителями.

На этом этапе я ничего не платил. Правда, у меня еще не было денег. Хорошие знакомые дали мне в долг без процентов на неопределенный срок 600 000 ₽, эти деньги я рассчитывал потратить на фундамент. Чтобы хватило на все остальное, надо было продать квартиру. Забегая вперед, скажу, что в итоге я так и поступил.

Еще до выбора подрядчика я посмотрел в интернете, какие бывают фундаменты. Винтовые сваи даже не рассматривал: наш дом тяжелый, они его не выдержат. Кроме этого, сосед сказал, что сделал анализ грунта: почвы на этой территории кислые, сваи могут быстро заржаветь. То есть вариантов оставалось два: цельная плита по всей площади дома и лента — бетон, залитый строго под стенами.

Цельная плита проще в плане утепления: не надо отсыпать грунт под полом и утрамбовывать подушку под утеплитель. В плане монтажа внутренних коммуникаций она тоже проще: их укладывают прямо на фундамент. Но плита в среднем на 15% дороже ленты, так как для нее нужно больше бетона.

В итоге я остановился на ленточном фундаменте. Он должен был обойтись мне в 400 000 ₽. Тем более у него есть еще один плюс: если не отсыпать грунт под полом, можно организовать небольшую кладовку, которую в народе называют «голбец».

Весной 2018 года я пошел за фундаментом в ту же фирму, что корректировала проект сруба, и разочаровался: оказалось, что в первоначальную оценку стоимости закралась ошибка. Смету делал руководитель компании, а не сотрудник, который специализируется на расчетах. Руководитель не учел некоторые материалы и работы, и цена фундамента выросла с 400 000 ₽ до 700 000 ₽.

Так как тогда я приходил за срубом, у нас не было никаких договоренностей насчет фундамента. Поэтому я мог с чистой совестью развернуться и уйти. С другой стороны, я понимал, почему стоимость выросла: мне делали приблизительные расчеты. Я решил продолжить работу с этой компанией.

Из-за незапланированных трат часть работ пришлось перенести ближе к моменту установки сруба на фундамент: например, мы отложили отсыпку грунта под полом. Правда, потом я вообще отказался от этой идеи. Вместо грунта заказал щебень и песок, сам засыпал эту смесь в квадраты между фундаментом и утрамбовал. Так что в итоге фундамент обошелся мне в 484 000 ₽.

Перед началом строительства я купил бытовку, чтобы рабочие могли ночевать прямо на участке. Можно было взять в аренду — на рынке полно предложений. Но я решил ее оставить и приспособить под мастерскую. Бытовка стоила 92 000 ₽.

Фундамент сделали качественно. Это меня успокоило. Строители присылали фотоотчеты на каждом этапе работ.

У нас не было денег на сруб, поэтому мы решили продать квартиру. Мне принадлежала однушка. Нашей соседкой по площадке была теща младшего брата. Квартира в целом была хорошая, соседка не докучала, благодаря ей я чаще виделся с братом и его семьей.

Родственники отговаривали нас от продажи, предлагали подождать, не ввязываться в эту историю. Но чего я точно не собирался делать, так это ждать. Я знал, что 3—4 года буду слушать от знакомых, как здорово жить в частном доме за городом, а потом все равно сорвусь и начну стройку. Да и мне уже стукнуло 40 лет. Не было никакого смысла тянуть.

В октябре 2018 года у нас родился сын. А в январе 2019 я начал заниматься продажей квартиры, чтобы в марте приступить к строительству. Я решил искать покупателей через риелтора, так как начитался всяких историй о мошенниках и подумал, что нервы дороже. Обратился в известную компанию. Всеми показами и оформлением документов занимался посредник.

За все время квартиру посмотрели четыре раза: приходили молодая семья с малышом, мама со взрослым сыном, пара пенсионеров и пожилая женщина — будущий покупатель. Во всех случаях риелтор бойко рекламировала квартиру, рассказывала о преимуществах района. В общем, я не пожалел, что с ней связался. Новой собственницей нашей квартиры стала женщина, которая переехала из другого города. Сделку оформили прямо в банке, покупка была через ипотеку. Я продал квартиру за 2 800 000 ₽, из них 92 000 ₽ отдал риелтору, после этого раздал долгов на 40 000 ₽.

Жену с ребенком я до осени отправил к теще с тестем. Поэтому искал для себя недорогую арендную квартиру, но с прицелом на возможное возвращение семьи раньше времени. Выбрал место не в центре и снял однушку за 15 000 ₽ в месяц, еще около 3500 ₽ надо было отдавать за коммуналку. Место было хорошее — рядом несколько магазинов и детский сад. Он бы пригодился, если бы строительство затянулось до того момента, когда ребенок подрастет.

После этого я заказал в транспортной компании переезд и в один день сменил жилье. Можно было начинать делать стены: на руках у меня было 2,7 млн от продажи нашей квартиры.

Сруб надо заказывать зимой, чтобы строители взяли зимний лес. Он более сухой, а значит, дом ровнее сядет и будет меньше трещин. Соответственно, потом мне придется конопатить меньше стыков и почти не надо будет замазывать щели.

Мы начали делать сруб в марте 2019 года. За зиму фундамент отстоялся, трещин и провалов не было. За сруб я платил в несколько этапов. Сначала внес предоплату — 530 000 ₽. Потом было еще три транша по 640 000 ₽: после разгрузки бревен, после строительства первого этажа, а затем — после строительства второго. Плюс по окончании всех работ я должен был заплатить еще 275 000 ₽. Итого — 2 725 000 ₽.

Перед возведением второго этажа я узнал две вещи, которые не заметил в договоре: доставку и кран для разгрузки и сборки должен оплачивать заказчик. Доставка стоила 105 000 ₽, кран — 70 000 ₽.

Плюс я отдал 25 000 ₽ за проживание бригады в течение пяти дней: рубщики отказались жить в бытовке, пришлось оплачивать им хостел и такси. Сам сруб обошелся в 2,7 млн, как и обещал подрядчик.

Когда рабочие собрали сруб и настало время вносить последние 275 000 ₽, у меня закончились деньги. К этому моменту я уже потратил 3 млн. Еще надо было заплатить за кран и доставку.

Если бы я рассчитал все заранее, то взял бы ипотеку. Но я долго выбивал смету от строителей, а когда пришло время платить, денег уже не было.

Пришлось идти за дорогим потребительским кредитом. В тот момент я платил 11 000 ₽ в месяц по займу, который брал за несколько лет до начала строительства на учебу и свадьбу. Я рефинансировал этот кредит в «Альфа-банке» и увеличил сумму до 1 млн, взяв еще 500 000 ₽ под 16%. Платеж вырос до 27 000 ₽ в месяц. Я отдал за страховку 120 000 ₽. Так много вышло потому, что я страховал новый рефинансированный кредит на 1 млн.

Моя зарплата в то время составляла 50 000 ₽. Я платил 20 000 ₽ за аренду квартиры и 27 000 ₽ по кредиту. Спасибо родственникам, которые помогали гасить часть аренды. К тому времени я уже закрыл рассрочку за участок.

На этапе приемки тоже возникли небольшие сложности: кран повредил одно бревно, которое мне придется шлифовать.

После того как строители закончили собирать сруб, деньги снова кончились, на крышу мне уже не хватало. В сентябре 2019 года пришлось брать ипотеку. Мне нужен был кредит на 20 лет, и на такой срок ипотеку под строительство дома оформляли только два банка — Сбер и «Россельхозбанк». В остальных можно было взять кредит только на покупку жилья в новостройке.

Я сразу пошел в Сбер. Мне дали 2,4 млн под 11% на 20 лет. Забирать можно было частями по мере надобности. Весь лимит нужно выбрать за 2 года.

Вот что потребовал банк при оформлении:

1. Первоначальный взнос — минимум 25%. В моем случае первоначальным взносом стала уже построенная часть дома. Мне нужно было показать квитанции об оплате и договор на сруб.
2. Залоговую недвижимость для покрытия 75% займа. Банку было неважно, мой это будет залог или чей-то еще. Я смог уговорить родственника, и он дал в залог свою вторую квартиру. Это жилье надо было оценить в бюро, которое аккредитовал банк. Услуга стоила 4000 ₽.
3. Застраховать залог, а также свою жизнь и здоровье. Без этого процент по кредиту сразу поднимали до 14%. Я решил брать страховку в любом случае: за 20 лет всякое может произойти, не надо нагружать родственников лишними обязательствами. Страховка залога стоила 13 000 ₽ в год, страховка моей жизни — еще 8000 ₽ в год.
4. Полную смету на строительство по форме банка. Я старался брать позиции для сметы из договоров с подрядчиками. Так проще отчитываться: смета из договора совпадала с этапами строительства в смете банка.
5. Договоры с подрядчиками. При этом подрядчиком может быть даже физическое лицо, что очень порадовало: с частником проще договориться, чтобы оформить смету и договор по форме банка.

Пора было делать крышу, но ценник от моих строителей был просто огромный — 1,8 млн, почти как за сруб. Я ушел искать других подрядчиков.

Брат-архитектор скинул мне контакт знакомого прораба. С ним мы договорились на 896 000 ₽. Новая бригада немного поворчала на предыдущих подрядчиков: те делали проект кровли формально, так как рассчитывали, что работать с ним будут сами и не углублялись в детали. Поэтому они не учли в проекте некоторые материалы, а еще, например, не указали расстояния между стропилами.

Когда новая бригада приступила к работе, вскрылись и более критичные особенности проектирования моего дома: стропильная система в нем была как бы поделена пополам, и стена в центральной части дома была сильно выше, чем бревна, на которые опираются стропила. В итоге утеплитель надо было укладывать не ровным слоем, а двумя зонами. Кровельщики сказали, что так обычно никто не проектирует и не делает, но за работу взялись. Других проблем не было.

Бригада жила в бытовке, трудилась и в темное время суток. Для этого рабочие поставили на участке пару небольших прожекторов. Управились за две недели и закончили в октябре 2019 года. Я заплатил за все, как и договорились, 896 000 ₽.

Теперь я жду лета, чтобы делать полы, окна, двери, электрику и отопление. Плюс надо бурить скважину на участке и ставить септик. Мне должно хватить на это оставшихся 1,5 млн. Но даже если не хватит, я что-нибудь придумаю.

В июле мы снова ждем пополнения в семье. В августе я планирую продолжить строительство, чтобы до ноября 2021 года заехать в свой дом.

Сейчас я должен банкам 1,7 млн и уже два года отдаю им по 38 000 ₽ в месяц. Когда возьму оставшуюся сумму, долг вырастет до 3 млн, а платить придется 52 000 ₽ в месяц. Помимо этого, я по-прежнему должен знакомым 600 000 ₽, которые занимал на старте, но пока эти деньги возвращать не просят. Знакомые очень хорошие.

За время стройки я сменил две работы. У меня вдвое выросла зарплата — с 60 000 ₽ до 120 000 ₽, появились премии. Еще я нашел стабильную подработку — оформился на полставки администратором в вечернюю смену. Зарабатывал так 20 000 ₽ в месяц.

К моменту строительства кровли наши обязательные ежемесячные расходы составляли 54 000 ₽ — три четверти семейного бюджета. Сейчас, с учетом нового займа и изменившихся доходов, получится меньше половины — 68 000 ₽.

Пока план такой: частью премий за проекты я буду гасить основной долг, а через пару лет жена сможет устроиться на работу и станет проще. Так что обязательно выкрутимся. Для себя я поставил цель закрыть все долги в течение пяти лет.

1. Начинать строительство нужно только тогда, когда точно понимаешь, сколько понадобится денег и где их взять. Иначе можно влезть в кредиты, на погашение которых будет уходить большая часть зарплаты.
2. Менять подрядчиков по ходу дела — плохая идея. На разных этапах в стройке могут участвовать разные бригады, но если они из одной компании, то учитывают специфику работы друг друга. То, что посторонние строители посчитают браком, может оказаться технологической особенностью, которая принята в конкретной фирме.
3. На каждом этапе надо задавать подрядчикам много вопросов, чтобы уменьшить объем ненужных работ. В особенности это касается проектирования. Лишние несущие бревна чуть не обошлись мне в 800 000 ₽.
4. Стройка — это постоянные траты, поэтому нужно планировать свои ежемесячные расходы, иметь финансовую подушку и стабильный доход.