Как ИП на упрощенке купить помещение для бизнеса?

23

Я индивидуальный предприниматель, подумываю купить нежилое помещение для бизнеса. Но сразу возникло множество вопросов.

Помещение я должен приобретать как ИП или как физлицо? Поиск в интернете показал, что ИП в отличие от ООО не может быть владельцем офиса. То есть покупать я могу только как физлицо.

Если владельцем помещения буду я как физлицо, нужно ли мне как ИП арендовать его у себя же?

У меня УСН «Доходы минус расходы». По понятным причинам я хотел бы списать покупку на расходы. Это можно сделать, если я покупаю как «физик»? А если я приобрету помещение с кем-то в долях, то смогу отнести на расходы стоимость только своей доли или всего помещения?

В интернете пишут, что стоимость офиса можно отнести в расходы только в тот год, когда была совершена покупка. А если я куплю его в декабре, но мне не нужен весь расход в этом месяце, можно ли перекинуть расходы на следующий год?

Придется ли платить налог на имущество? Может ли ИП включать его в расходы?

Будут очень признателен, если вы осветите эти и другие вопросы и подводные камни покупки собственного офиса индивидуальным предпринимателем.

Иван

Предлагаю сразу же прояснить вот что.

Аватар автора

Марина Суховская

юрист

Страница автора

ИП Сидоров и Сидоров — это один и тот же человек

Предположу, что людей вводят в заблуждение фразы типа «открыть/закрыть ИП», «у меня ИП» и так далее. Но это сленг и не более того. А юридически ИП — это просто дополнительный статус к ФИО человека. От того, что вы зарегистрировались как ИП, новое лицо не появилось.

Соответственно, имущество гражданина не разделяется в зависимости от его статуса: обычное физлицо или индивидуальный предприниматель. Все, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо. Если имущество нужно регистрировать, например недвижимость или транспорт, оно всегда регистрируется на физическое лицо, а не на ИП.

Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Сидоров И. И. или просто Сидоров И. И. Во втором случае ИП Сидоров не должен арендовать купленную недвижимость у просто Сидорова. Вот если бы Сидоров купил помещение для нужд ООО, тогда договор аренды между ним и организацией был бы обязателен. Даже если Сидоров — единственный учредитель и директор этого общества.

От того, будет купленное имущество использоваться в бизнесе или нет, зависит порядок его налогообложения. Вы собираетесь купить нежилое помещение, а значит, вполне можете позиционировать себя в сделке как ИП. Это будет лишний раз подтверждать, что недвижимость приобреталась вами именно для предпринимательской деятельности.

В договоре может быть такая формулировка:

  • Индивидуальный предприниматель Сидоров Иван Иванович, действующий на основании листа записи Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 06.08.2019, ОГРНИП 325483587423584, именуемый в дальнейшем «Покупатель»…

А теперь давайте разбираться с оставшимися вопросами.

Как вести бизнес по закону
Подпишитесь на нашу рассылку для предпринимателей, чтобы быть в курсе

Как при УСН учитываются расходы на покупку помещения

Вы применяете «доходно-расходную» УСН. По общему правилу ставка — 15%. А значит, вы вправе списать на затраты стоимость купленного помещения. Если же оно будет приобретено с кем-то в долях, то есть в долевую собственность, вы сможете учесть в расходах только стоимость оплаченной вами доли.

Немного матчасти. Для целей учета помещение относится к основным средствам — ОС. Критерии ОС такие:

  1. Срок полезного использования — больше 12 месяцев.
  2. Первоначальная стоимость — более 100 000 ₽.

Расходы на ОС и фирмы, и ИП на упрощенке списывают в размере стоимости приобретения объекта. В эту стоимость входит не только цена, но и сопутствующие затраты. В случае с офисом это, например, вознаграждение риелторской конторе за консультационные и посреднические услуги.

Затраты на покупку помещения можно учесть, только если соблюдаются следующие условия:

  1. Помещение оплачено. Причем неважно, за счет собственных или заемных средств. Если вы оплатили недвижимость не полностью (например, в рассрочку), в расходах можно учесть только оплаченную часть.
  2. Помещение уже используется в коммерческой деятельности «упрощенца».

То есть, чтобы учесть расходы, не нужно ждать, пока будут поданы документы на госрегистрацию права собственности на недвижимость.

Расходы на покупку бизнес-недвижимости списываются так. Допустим, помещение стоимостью 4 млн рублей приобретено, оплачено и уже используется в первом квартале, тогда расходы нужно признавать равными долями, по 1 млн рублей, на 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря этого года.

Если все условия соблюдены в третьем квартале, тогда признавайте по 2 млн рублей на 30 сентября и 31 декабря этого года. А если в четвертом квартале, то все 4 млн рублей нужно учесть в расходах на 31 декабря. Если из-за этого у вас по итогам года получится убыток, то есть расходы превысят доходы, вы можете перенести его на будущее и тем самым уменьшить налог при УСНО. Убыток можно переносить в течение 10 лет, следующих за годом его получения.

В книге учета доходов и расходов при УСН сумму, которая списывается в расходы за каждый квартал, вы сначала рассчитываете в разделе II, а затем показатель из графы 12 раздела II переносите в графу 5 раздела I на последнее число квартала.

ИП на упрощенке должен платить налог на имущество?

По общему правилу ИП на упрощенке освобождены от уплаты налога на имущество с принадлежащего им помещения, которое используется для бизнеса. Это правило работает и в период ремонта офиса. Чтобы воспользоваться льготой, ИП должен подать в свою ИФНС специальное заявление.

Однако освобождение не действует, если купленное помещение входит в перечень недвижимости, облагаемой налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Каждый регион утверждает собственный перечень такой недвижимости. К примеру, столичный список «кадастровых» объектов размещен на сайте мэра Москвы.

В этом случае «упрощенцу» придется платить налог на имущество. При этом сумму налога он может списать в расходы, если применяет УСН 15%.

А если ИП на упрощенке решит потом продать коммерческое помещение?

Во-первых, если ИП сделает это до того, как истекут 10 лет владения помещением, ему придется пересчитать налоговую базу по УСН за прошлые годы. Это значит, что ИП должен будет:

  1. Убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел ранее.
  2. Включить в расходы только амортизацию, рассчитанную по правилам для налога на прибыль, за все время использования помещения по месяц его продажи включительно.

То есть ИП придется доплатить налог и пени, а также сдать уточненные декларации за скорректированные годы.

Во-вторых, независимо от срока владения помещением ИП должен будет включить всю сумму, вырученную от его продажи, в доходы, которые учитываются для налога по УСН.

Сняться с учета как ИП к моменту продажи нежилой недвижимости — не вариант. Тогда придется со всей вырученной суммы уплатить НДФЛ. Никаких льгот и вычетов в этом случае не будет. Срок владения помещением при этом также значения не имеет. Это подтверждает и Минфин.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Спасибо за статью!
А как ИП на упрощенке , может подавать товар ооошке , которая работает с ндс , при том, что эта ИПшка работает работает без ндс, без сильных финансовых потерь?!)
Спасибо !

1

Сергей, не поняла вопроса. Если ИП на УСН продает товар ООО на ОСНО - сам ИП никак ничего не теряет. Головняк будет у ООО т.к. у него в товаре не будет "входного" НДС и там главное - не прогадать с ценой товара, чтоб не продать себе в "минус". А у ИП, повторюсь, никакой головной боли. Продать товар с НДС ИП на упрощенке не сможет никак, иначе потеряет право использовать спецрежим.

1
0

А если у ИП патентная система, все вышеперечисленных также актуально?

1

Анастасия, Добрый день. Недвижимость была куплена и оплачена как ИП, деньги списаны со счета ИП. УСН. Могу ли я Подарить свою недвижимость прямому родственнику? Спасибо
ё

0
Автор статьи

Анастасия, в части договора купли-продажи помещения - да, актуально. В части налогового учета - нет

0
0
Герой

Может кто-то знает и банки, в которых есть программа кредитования физиков под покупку нежилого помещения?

0

Lupus, таких банков много. Надо смотреть, что за помещение, у каждого банка свои требования могут быть к ним.

0
Герой

Максим, даже не ожидал что кто-то ответит спустя столько времени). Банк нашел, кредит получил, офис купил)

0

Lupus, а я только сегодня на статью наткнулся)) тема статьи для меня стала актуальна

1

Lupus, акбарс, совкомбанк

0
0

А если помещение было приобретено Ивановым в кредит в 2018году. В 2019 Иванов создаёт ООО и регистрирует по этому адресу. Может ли Иванов учесть в расходах выплаты по кредиту за это помещение? УСН 15%, Иванов единственный учредитель

0
0

А что будет с налогообложением, если ИП (6%) забрал за долги у должника по отступному недвижимость для бизнеса за 5 000 000, а продал через год за 10 000 000?

0
0

Если помещение куплено ИП который применяет ЕНВД? В нашем примере куплено помещение для осуществления коммерческой деятельности в этом помещении на ЕНВД. Можно как то уменьшить налоговую базу? Когда крайний срок уплаты за него ндс, если помещение куплено в 2020 году и ИП является налоговым агентом? Возможно как то уменьшить сумму ндс если ИП на ЕНВД? Спасибо!

0
0

При продаже ранее 10 лет, в итоге оплата идёт ндфл с суммы продажи, без учета цены покупки?

0
0

Добрый день, у меня помещение в собственности на ООО более 3 лет . Хочу перевести его на ИП путём ликвидации ООО где я единственный учредитель . Не могли бы осветить эту тему и подводные камни . Заранее спасибо .

0
0

Полезная статья, но не совсем понял по продаже. Например, если купил офис на ИП с УСН доход-расход за 5млн, взял в затраты и проработал пользуясь им 3 года, а потом закрыл деятельность и снялся с ИП. Что делать с офисом? Помещение просто останется за физ лицом или что то надо будет пересчитывать и доплачивать после закрытия ИП?
Также, если после снятия с ИП продать его за те же 5млн(то есть без прибыли), то что то придется заплатить физ лицу?

0
0

Спасибо за разъяснения!

0
0

Спасибо! Я ИП. Очень актуально для меня. Скажите а оплатить сделку купли-продажи ком. недвижимости ( торговое место в ТК с дальнейшим договором на управление ) как? С моего счета как физ лица или с расчётного счета ИП?

0
0

А если это не ИП, а ООО на УСН Доход-расход. По той же схеме можно 10 лет можно переносить убыток?

0
0

Здравствуйте, Марина.
Купил парко-место как ФЛ по договору переуступки права (от дольщика ДДУ). Прошло 2 года и строительство паркинга завершено и он в 2022 г. введён в эксплуатацию Администрацией края. Парко-место у Застройщика не принималось по акту из-за недостатков. Срок 2 месяца с момента уведомления Застройщиком прошёл, соответственно по договору переуступки продать не могу (юристы говорят - "переуступка закрыта").
Теперь хочу поставить парко-место на кадастровый учёт, и зарегистрировать право собственности, чтобы продать, как ИП.
Посоветуйте пож-та алгоритм действий.

0
0

« Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Сидоров И. И. или просто Сидоров И. И.»
Не соглашусь с автором. Это не так. Статус покупателя важен при предъявления иска в суд. Если в договоре купли-продажи будет указан предпринимательский статус лица, споры, связанные с исполнением договора будет рассматривать арбитражный суд. Если указание на статус не будет, даже при его наличии, в случае использования этой недвижимгсти даже нежилой для личных целей (допустим ИП решил купить себе апартаменты в Сочи для своего отдыха) спор будет рассмотрен в суде общей юрисдикции и может быть применен Закон о защите прав потребителей.

0

user936701, автор вопроса ясно дает понять, что покупает помещение для бизнеса, а не для личных целей 🤷‍♀️

0
0

Здравствуйте. Непонятно, когда ИП на усн доходы - расходы может включить в расходы стоимость оплаченного, но недостроенного и следовательно не введенного в эксплуатацию помещения?

0

Сообщество