Как убрать из квартиры трубу соседей?
Застройщик возвел малоэтажный дом и провел трубу холодного водоснабжения по полу от стояка в подъезде до квартиры соседей через нашу квартиру. Стояков у нас нет — они за пределами жилплощади. Так предусмотрено проектом и экспертизой, и застройщик не хочет это исправлять.
Соседи говорят, что хотят видеть свою трубу. А я планирую сделать стяжку и не хочу нести бремя ответственности за чужие коммуникации, которые не относятся к общедомовому имуществу.
Как быть в такой ситуации? Можно ли делать стяжку? Кто будет отвечать за содержание этой трубы, если ее, например, прорвет в моей квартире?
Труба, которая проходит через вашу квартиру, — общедомовое имущество. Значит, за нее отвечает обслуживающая ваш дом организация. Расскажу, что можно с этим сделать.
Общее имущество в малоэтажных домах
К малоэтажной застройке относят многоквартирные дома, а также все виды блокированных домов , в которых не больше трех этажей.
Блокированная застройка — это возведенные в ряд строения, которые разделены боковыми стенами. Общего имущества в них нет.
В многоквартирных малоэтажных домах общее имущество есть. Оно принадлежит всем собственникам помещений в МКД, они платят за его содержание и совместно им распоряжаются.
По правилам к общему имуществу относятся в том числе водопроводные трубы — стояки и ответвления от них холодной и горячей воды. Но только до первого отключающего устройства — счетчика, задвижки или крана в квартире или на ответвлениях от стояков.
За ремонт и содержание общего имущества отвечает организация, которая обслуживает многоквартирный дом за деньги собственников. Это может быть управляющая компания, ТСЖ, ЖСК либо все собственники, если они выбрали прямой способ управления МКД.
Имущество собственника квартиры — это трубы, которые расположены после крана, задвижки или счетчика. Ими пользуется только собственник квартиры, поэтому он сам оплачивает их содержание и ремонт.
Кто собственник трубы, проходящей через квартиру
Труба, которая обеспечивает эксплуатацию нескольких квартир, — это общее имущество, даже если она проходит через чью-то квартиру. Потому что задвижка, кран или счетчик расположены в квартире соседа. Поэтому ответственной в случае ее протечки будет организация, которая обслуживает МКД.
Однако важно, чтобы трубы соответствовали проектной документации.
В Москве у собственника квартиры прорвало стояк. Он посчитал, что это общее имущество, а значит, оплатить расходы на ремонт должна управляющая компания. И обратился в суд, чтобы взыскать с УК компенсацию за причиненный ущерб.
Но суд установил, что ранее собственник самовольно переустроил стояк. Управляющая компания направляла ему предписание с требованием привести трубы в соответствие с проектной документацией, но жилец его проигнорировал.
В итоге суд решил , что, раз собственник не привел трубы в первоначальное состояние, управляющая компания не может отвечать за последствия незаконного переустройства. С выводами суда также согласились апелляционная и кассационная инстанции.
Можно ли замуровать общее имущество
Работники обслуживающей организации обязаны осматривать общее имущество, чтобы составлять акты о его состоянии, отлаживать инженерные системы, определять степень износа и при необходимости планировать ремонт. Поэтому УК вправе запрашивать доступ к коммуникациям, относящимся к общему имуществу дома. И если нужно, она может потребовать демонтировать короба и покрытия.
Собственники не вправе ограничивать доступ к общему имуществу. Организация, которая проводит ремонт, может обратиться в суд с требованием обязать собственника предоставить ей доступ. Если за время спора в суде имущество соседей пострадает, платить за него придется собственнику, который не пустил УК провести ремонт.
В Ростовской области владелец квартиры установил в санузле пластиковые панели и закрыл технологическую нишу с трубами. Когда представители ТСЖ запросили доступ к общему имуществу, он их проигнорировал. Тогда организация обратилась в суд.
Суд признал , что действия собственника незаконны, и обязал его демонтировать панели и компенсировать ТСЖ судебные расходы.
Как привести трубы в соответствии с проектной документацией
Проектная документация — это текстовое описание и схемы с информацией о конструкции дома, инженерных сетях, порядке строительства. По проектной документации определяют, будет ли строящийся дом надежным и безопасным.
Застройщики должны следовать установленным техническим решениям проекта. Если застройщик изменяет техническое решение, например разводку системы водоснабжения, он обязан внести изменения в проект.
Если изменения в проект не вносились, нужно написать досудебную претензию застройщику и попросить привести систему водоснабжения в соответствие с проектом. Заявителем будет тот, кто отвечает за имущество. Если застройщик проигнорирует претензию, надо обращаться в суд.
В Мордовии УК обнаружила плохое качество строительных работ, в том числе отклонение от проектной документации. Она обратилась с претензией к застройщику, а тот ее проигнорировал. Тогда от лица жителей УК обратилась в суд. Доводы подкрепила экспертными заключениями.
Суд согласился с доводами УК и обязал застройщика привести элементы общего имущества в соответствие с проектной документацией.
Похожее дело было и в Красноярском крае. Там УК подала иск к застройщику с требованием устранить недостатки строительства и приложила заключение технической экспертизы.
Суд первой инстанции частично удовлетворил требования УК и обязал застройщика привести систему канализации в соответствие с проектом. Но УК подала апелляционную жалобу, и апелляционный суд удовлетворил требования полностью .
Как обратиться в управляющую компанию
Раз труба, которая проходит через вашу квартиру, — общее имущество МКД, подавать претензию к застройщику должны не вы, а организация, которая обслуживает дом. Она заинтересована в том, чтобы инженерные сети соответствовали проектной документации, потому что отвечает за ремонт и, если трубу, например, прорвет, будет компенсировать жильцам убытки.
Обращаться в управляющую компанию лучше письменно. В заявлении укажите:
- Наименование УК.
- Данные заявителя: ФИО, адрес регистрации и телефон.
- Описание ситуации.
- Что просите.
- Дату и подпись.
В ответ на заявление УК может созвать внеочередное общее собрание, чтобы решить, как устранять выявленные недостатки. Собственники квартир могут:
- предоставить УК право вести претензионную работу с застройщиком;
- решить, что устранять недочеты будут сами за счет денег, которые собирают с жильцов.
Если УК бездействует, об этом нужно сообщить в Госжилинспекцию.
В Оренбургской области застройщик сдал дом с недостатками. Жильцы их обнаружили и обратились в УК. Та проигнорировала заявление. Тогда жильцы написали жалобу в ГЖИ.
Жилищная инспекция установила, что в работе УК есть нарушения, так как содержание общего имущества не отвечало требованиям жилищного законодательства, и выдала УК предписание устранить выявленные нарушения.
УК знала, что нарушения возникли по вине застройщика, поэтому обжаловала предписание. Суд первой инстанции посчитал, что виноват застройщик, а не УК.
Решение было обжаловано. Суд второй инстанции указал , что УК обязана следить за общим имуществом дома. Если она бездействует и не ведет переговоры с застройщиком, ремонт должна делать УК.
Суд третьей, кассационной, инстанции отменил решение апелляции и снова освободил УК от обязанности привести общее имущество в порядок.
Точку в споре поставил Верховный суд. Он сказал, что недостатки дома возникли по вине застройщика, но это не освобождает УК от содержания общего имущества в надлежащем состоянии. Значит, если УК не добивается устранения недостатков от застройщика, должна устранить их сама.
Что в итоге
Если в проектной документации нет трубы, которая идет через вашу квартиру в квартиру соседа, ее должны демонтировать. Сделать это должен застройщик или управляющая компания.
Вам нужно обратиться в УК, чтобы она подала претензию застройщику. Если тот не приведет трубы в соответствие с проектом, УК должна обратиться в суд. Если она бездействует, жалуйтесь в Госжилинспекцию.
Пока идут споры, можно сделать ремонт, но трубу лучше не заливать: если ее решат демонтировать, к ней потребуется доступ.
