Что делать, если: соседи постоянно заливают или потоп случился по вине УК
7 вопросов о возмещении ущерба
Прорыв трубы — всегда неожиданность, которая влечет не только ущерб, но и разборки с соседями.
В статье отвечу на сложные вопросы о том, что делать, если затопило вашу или соседскую квартиру, которые нам задали читатели в Сообществе Тинькофф Журнала, и расскажу, как правильно действовать в их ситуациях.
Кто и как должен возместить ущерб из-за прорыва батареи в квартире?
Я живу на пятом этаже в панельке. Обратилась в УК из-за протекающей батареи — отремонтировали в тот же вечер. А день спустя, когда легла спать, около моей головы прорвало трубу, из нее в потолок и на кровать ударил кипяток. Я успела соскочить, схватила телефон и позвонила в аварийную службу нашей УК.
Квартиру наполнил пар, а кипяток стал заливать нижние этажи. Сантехники пришли через 15 минут, но все равно залило весь подъезд. Мастер сказал, что сорвало новые крышки радиатора, — моей вины нет, поэтому соседи не в претензии и готовы сражаться вместе со мной.
Я написала заявление о затоплении, жду комиссию. Хоть я и не пострадала физически, квартире с виду нанесен немалый ущерб. Что делать?
В первую очередь нужно определить, кто собственник поврежденной трубы или радиатора. Именно он отвечает за порчу имущества в результате протечки .
Все трубы, стояки, обогревающие элементы, запорные арматуры, счетчики в многоквартирном доме — собственность владельца квартиры либо общедомовое имущество. Если элементы системы отопления обслуживают больше чем одну квартиру, они относятся к общему имуществу . Это, например, стояк, общедомовой прибор учета, труба до первого отключающего устройства.
За ремонт общедомового имущества отвечает УК. В остальных случаях ответственность за трубу несет собственник.
Нет однозначного ответа, кому принадлежат радиаторы в квартире. По этому вопросу есть разъяснения Минстроя. Если на стояке есть запорная арматура, которая позволяет отключить радиатор в конкретной квартире, за содержание батареи отвечает собственник. Если запорной арматуры нет — радиатор считают общим имуществом.
Но это правило действует, только если договором с УК не определен перечень общего имущества — его нужно смотреть в приложении к соглашению. Этим документом разграничивают эксплуатационную ответственность. Например, если указано, что радиаторы в квартирах находятся в ведении собственника, ответственность за затопление тоже на нем.
Ознакомьтесь с договором управления, чтобы определить, кто отвечает за ремонт батареи: собственник или УК. Документ можно найти в системе ГИС ЖКХ в карточке дома.
Если радиаторы в доме — это общее имущество, план действий такой:
- УК должна составить акт о залитии. Проследите, чтобы в нем был указан весь ущерб, и приложите фотографии повреждения имущества.
- Составьте хотя бы примерную смету расходов на ремонт квартиры после прорыва трубы. Например, если повреждена техника или мебель, укажите их стоимость. Если оценить сумму ущерба не получается, обратитесь к эксперту или в строительную компанию.
- Напишите досудебную претензию в УК с просьбой возместить ущерб добровольно. Если спора о собственнике трубы нет, УК предложит заключить мировое соглашение и выплатит компенсацию.
- Если УК отказывается платить, обращайтесь в суд. Для этого понадобится заключение оценщика, который посчитает точную сумму ущерба. Вы можете требовать не только компенсацию за ремонт, но еще пени, штраф и возмещение морального вреда.
Если по договору управления радиаторы не относятся к общему имуществу, отвечать за ущерб соседям придется вам.
Обычно УК ремонтирует трубы, которые не относятся к общему имуществу, за дополнительную плату. Если слесарь УК отремонтировал батарею бесплатно, скорее всего, батареи в доме принадлежат УК. Тогда и ущерб возмещает она.
Если вы оплатили услуги по замене крышек радиаторов, слесарь должен был выдать документы, которые подтверждают работы и оплату, например акт о выполненных работах или приходный кассовый ордер. На их основании можно взыскать ущерб с УК как с подрядной организации, которая выполняла работы.
Должен ли работодатель компенсировать ущерб, если из-за потопа пострадал личный ноутбук сотрудника?
На работе прорвало трубу и затопило все мои вещи, включая личный ноутбук, на котором я работаю. Должен ли работодатель компенсировать стоимость ремонта или расходы на покупку нового устройства?
За вред, нанесенный имуществу, платит тот, кто его причинил. Поэтому в первую очередь нужно определить, кто собственник трубы, которую прорвало.
Труба в офисе может принадлежать собственнику помещения или собственнику здания.
За прорыв стояка отвечает собственник здания, например бизнес-центра. Если офис расположен в многоквартирном доме, возмещать убытки будет УК, которая обслуживает дом.
Если же прорвало трубу, которая не относится к общему имуществу, вред возмещает собственник помещения.
Вы не указали в вопросе, собственник ли офиса работодатель или он его арендует. Если арендует, он не несет ответственности за состояние и ремонт труб, а значит, не может отвечать и за испорченный ноутбук. А если помещение принадлежит работодателю, вы можете обратиться к нему за возмещением ущерба.
Как прекратить бесконечные потопы со стороны соседей?
Соседи топят в шестой раз. Заливает ночью: сын хозяйки квартиры ложится в ванну и засыпает, а вода льется к нам.
Первые два раза мы их простили: хозяйка представилась больной онкологией, якобы ей требовалось много денег на лечение. В третий раз они с горем пополам и руганью сделали нам ремонт.
В четвертый раз залили туалет, где все выложено кафелем, но намок линолеум в коридоре. Председатель ТСЖ отказалась составлять акт, так как хозяйки квартиры не было в городе. Когда та приехала, подняла скандал — мол, срок действия акта вышел, подписывать отказалась.
В пятый раз они частично компенсировали ремонт — остальное выплатила страховая, ремонт мы делали сами.
Теперь снова залили прихожую. Вода лилась ручьем, попала в зал, где намок ковер. Я предложила им его сушить, потому что на улице было −30 °C. Они отказались.
Затопило и соседей ниже. Они, не разбираясь, винят нас. Наша квартира застрахована, компенсацию я получу, но испорченные за шесть раз двери не восстановить. Каждый раз приходится все убирать ночью, сна нет, приезжает владелица квартиры, скандалит, у нас поднимается давление: нам с мужем больше 70 лет. Нет сил терпеть это хамское поведение. Подскажите: куда обратиться?
Вы правильно сделали, что застраховали имущество. К сожалению, нет способов повлиять на соседей. Жалобы в полицию, скорее всего, не дадут результата: почти наверняка вы получите стандартный ответ, что по вопросу возмещения расходов можно обратиться в суд.
Акт о залитии квартиры составляет организация, которая обслуживает многоквартирный дом, у вас это ТСЖ. В законе нет строгих правил для формы акта. Виновнику залития при этом присутствовать не обязательно. Поэтому отказ председателя ТСЖ составить акт неправомерен.
Акт подписывает комиссия — обычно это председатель ТСЖ либо представитель УК, — пострадавшая сторона и кто-то из соседей. Кода акт готов, его направляют собственнику, который залил другие квартиры.
Специального срока действия у акта о залитии нет. Должно пройти не более трех лет со дня происшествия до момента, как вы обратитесь в суд за компенсацией вреда .
Соседям снизу можно показать копию акта, который подтвердит, что виновник залития не вы. Тогда, если они обратятся в суд, деньги взыщут с виновника протечки, а не с вас.
Как быть, если соседи установили строительный душ и постоянно заливают?
Наши соседи сверху сделали капитальный ремонт: заменили стояки горячей и холодной воды, убрали вентиляционное окно между туалетом и ванной, вместо ванны установили строительный душ. Стояк холодной воды соединили неправильно, и он тек два месяца. Они говорили, что это конденсат. Потом сделали правильно, но конденсат все равно подтекает.
Их душ с тряпочной шторкой протекает, когда им пользуются. Меня затапливали шесть раз: ванную и туалет, а один раз душ засорился и протекло даже в коридор.
Они скандалят, оскорбляют меня нецензурной бранью, дважды не пускали сантехников в квартиру. Все вытирают и обманывают, что у них не течет, но сантехники находили причину. Исправлять перепланировку не хотят, возмещать отказываются.
Ремонтники насчитали мне 180 000 ₽. Но у меня ремонт был давно, и ущерб не оценят как значительный. Если подать в суд, возмещения не хватит на ремонт. Но, возможно, это их напугает и они перестанут затапливать? Как быть?
Если не получается мирно договориться о компенсации вреда, который причинен залитием, придется идти в суд.
Строительный душ возводят в квартире по индивидуальному проекту со сливом в пол, а не покупают в виде готовой кабины. Иначе это считается переустройством и такое изменение инженерных систем в квартире нужно согласовывать с местной администрацией . Кроме того, строительный душ без поддона нельзя устанавливать в многоквартирном доме .
Вы можете подать жалобу на незаконную перепланировку у соседей. Обращаться для этого нужно в то же ведомство, которое дает разрешение на переустройство. Например, в Москве это Мосжилинспекция. В результате, скорее всего, соседу выдадут предписание с требованием устранить нарушение и оштрафуют на 2000—2500 ₽. А за невыполнение предписания накажут отдельно.
Если придется решать вопрос через суд, вы выиграете спор и сможете взыскать с виновника не только сумму ущерба, но и расходы на оценку и юриста. Вот несколько инструкций, которые могут вам помочь с обращением в суд:
Перед судом обратитесь в экспертную организацию, чтобы оценить стоимость восстановительного ремонта. При расчете учитывают цену не только стройматериалов, но и работ: демонтажа, антисептической обработки, выноса мусора, уборки после ремонта.
Кто ответит за потоп, если квартиры виновника и соседей застрахованы?
Мои ремонтники неправильно продолжили трубу в воздушной шахте — спустя время я узнал, что это не по снипу. Через полгода что-то сломало эту трубу и вода из нее залила соседей. При этом и у меня, и у соседей есть страховка.
Подскажите, если соседи обратятся к своей страховой, впоследствии она все равно будет возмещать ущерб за мой счет?
Возместит страховая ущерб от затопления квартиры или нет, зависит от договора с ней. Бывает, что по его условиям выплата положена, только если повреждены конструктивные элементы. В других случаях он включает также страхование от залития и даже техники в квартире.
Если в вашем договоре страхования предусмотрена выплата в случае затопления, страховая возместит вред, который вы причинили соседу. Если нет — платить придется вам.
Отвечает ли ТСЖ, если собственник провел переустройство и затопил соседей?
Я председатель ТСЖ. Меня несколько раз приглашали в суд третьим лицом.
Суть дела такая. В июне 2019 года в одной из квартир оторвался отвод полотенцесушителя с отключающими кранами и соседей снизу залило. Я составил акт о заливе, поставил печать и подпись, отдал пострадавшему, чтобы он и собственник квартиры сверху тоже подписали.
Пострадавший этого не сделал и отправил документы в страховую. Та через два с половиной года выставила счет собственнику сверху, а он говорит, что виновато ТСЖ. Я не согласен: у нас стоят штатные сушители на муфтах — без сварки. Виновник потопа удалил его и врезал в систему ГВС новый с отключающими кранами.
В правительственном постановлении № 491 указано, что сушители должны быть без отключающих кранов, только тогда их считают общедомовым имуществом. Я считаю, что врезка в систему ГВС — переустройство инженерной сети. Сторона виновника затопления в качестве аргумента приводит акт от Мосжилинспекции о том, что перепланировка принята и подписана старым председателем. Но в документе только перечислено сантехническое оборудование, разрешения на врезку в систему ГВС нет. Они мотивируют это давностью срока — 2005 год.
Сейчас судья требует, чтобы я написал в страховую свое видение ситуации. Не пойму зачем, они ведь выставили счет квартире сверху. То есть меня хотят перевести в ответчики? Какие сроки предъявления иска к ТСЖ? Прав ли я, что не соглашаюсь платить?
В доме штатные сушители на муфтах, есть и проекты на переустройство инженерных систем — все обслуживается.
Если ТСЖ привлекли в дело в качестве третьего лица, вы вправе написать отзыв на исковое заявление — это и будет «своим видением ситуации» . Но это ваше право, а не обязанность.
Обычно полотенцесушитель с отключающим краном — это имущество собственника квартиры, который залил соседей. Поэтому он и несет ответственность за причиненный вред.
Но суды не всегда согласны с такими выводами.
Например, собственник квартиры в Москве установил запорную арматуру на полотенцесушителе — это переустройство системы ГВС. Со временем запорное устройство разрушилось и квартиру этого собственника залило.
Суд первой инстанции встал на сторону УК, так как посчитал, что переустройство незаконное — значит, и ответственность за него должен нести собственник.
Но апелляция отменила решение первой инстанции. Она не признала установку запорной арматуры переустройством. А поскольку залитие произошло из-за разрушения крана, посчитала его общим имуществом и взыскала деньги с УК. Кассация поддержала эту позицию .
Должен ли наследник возмещать ущерб соседям?
В октябре 2022 года умер мой брат. Его обнаружили соседи. По их словам, в его ванной была вода. Но акта о затоплении не составляли.
Через месяц соседи снизу пришли за возмещением: потребовали 17 000 ₽ на замену потолка. Такую сумму им назвали потолочники — в экспертную организацию за оценкой ущерба они не обращались.
Сначала они говорили, что затопление было летом. Потом — что пятна на потолке обнаружили в ноябре 2022 года. Но дом — пятиэтажка, которой уже больше 40 лет, и в квартире брата тоже есть пятна на потолке, а еще я дважды за зиму видел засохшие лужи на полу.
В конце апреля 2023 года я вступил в наследство. Законны ли их требования? На чью сторону встанет суд, если до него дойдет?
Вступив в права наследования на квартиру брата, вы также получили и его долги по ней, в том числе долг по оплате ущерба, который причинен имуществу соседа, если брат был виновен в залитии .
Обычно происходит так. Представитель организации, которая обслуживает общедомовое имущество, например УК или ТСЖ, составляет акт о затоплении. Там указывают причину залития и повреждения. Один экземпляр акта остается у управляющей организации. После вступления в наследство новый собственник может запросить копию акта.
Если акт не составляли, нужно выяснить причины утечки: от этого зависит, кто оплатит устранение повреждений. Запросите у управляющей организации письменный ответ, где будет указано, что акт отсутствует. Он нужен, если сосед пойдет в суд взыскивать ущерб. Этим ответом вы подтвердите, что причины залития не устанавливали — значит, виновный пока неизвестен.
Соседи также могли обратиться к эксперту за заключением. Это еще один способ установить причину залития. Возмещать ущерб будет тот, кто его причинил. Например, если протекает крыша или стояк либо течь была между перекрытиями этажей, отвечать за затопление будет УК. А если у брата прорвало гибкие шланги или сорвало кран, возмещать вред должен собственник этой квартиры.
Если соседи просят возместить ущерб на основании сметы, вы не обязаны этого делать. Смета определяет, сколько они потратили или потратят на замену потолка, но не указывает причины протечки.
Если виновный не установлен, соседи должны вызвать управляющую организацию и составить акт сейчас. Требуйте, чтобы комиссия осмотрела и квартиру брата. Если пострадал потолок и в его квартире, значит, источник протечки выше. Тогда ущерб должен возмещать собственник квартиры сверху или УК, если протекла кровля.
Зафиксируйте в акте пятна на потолке брата, приложите фотографии протечки и проследите, чтобы причину залития указали правильно. Если вы не согласны с выводами комиссии о причинах, сделайте об этом пометку в акте.
