Ипотека
52K

Я купила квартиру в Москве по субсидированной ипотеке под 2,5%

И переплачу за 30 лет всего 5 млн рублей

178
Я купила квартиру в Москве по субсидированной ипотеке под 2,5%
Аватар автора

Ольга Решилова

воспользовалась ипотекой под 2,5%

Страница автора

Мне предлагали ипотеку по ставке 0,1%, но для меня это оказалось невыгодно.

В мае 2022 года я решила купить свое жилье, чтобы переехать из квартиры свекрови, где мы ютимся всей семьей на 38 м². У меня были накопления 1 055 000 ₽ и автомобиль Хендай Солярис 2015 года, я продала его за 690 000 ₽ через «Авто-ру». Всего получилось собрать почти 1,8 млн рублей — это был первоначальный взнос по ипотеке.

Я подпала под программу субсидированной ипотеки — когда кредит выдают по пониженной ставке. Банк предложил мне на выбор четыре такие ставки — от 0,1 до 5,7%. Я посчитала свою выгоду и остановилась на 2,5%.

Расскажу, какими были условия субсидированной ипотеки, почему банки иногда отказывали, как удалось сэкономить на страховке и какое жилье удалось приобрести.

Каким было мое финансовое и семейное положение

Мой заработок. Я сейчас в официальном декретном отпуске — дочке полтора года. От фонда социального страхования мне ежемесячно поступает пособие — 15 586,44 ₽. С июня 2022 года каждый месяц приходит путинская выплата на ребенка до трех лет — 17 791 ₽. То есть в сумме все декретные выплаты — 33 377,44 ₽.

Еще я работаю удаленно маркетологом и занимаюсь СММ: пишу тексты и консультирую онлайн по карьере. В среднем это приносит еще 45 тысяч в месяц. Таким образом, мой общий доход — около 78 тысяч.

Декретные выплаты на ребенка я откладывала на накопительный счет в банке со средней ставкой 6% годовых. Доходов нашей семье хватило на повседневные траты, и декретные выплаты копились на счете. В итоге они тоже пошли на первоначальный взнос за квартиру.

Еще я держала в уме, что в сентябре 2022 года декретные выплаты прекратятся, поскольку дочери исполнится полтора года. После останутся только путинские выплаты — 17 791 ₽, они тоже закончатся к трехлетию ребенка. И тогда придется закрывать ипотеку из личного дохода. Поэтому важно было, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке был как можно меньше.

Моя официальная зарплата до ухода в декрет — 100 000 ₽, плюс доход от удаленной работы. Я подумала, что, когда выйду на работу, смогу поддерживать выплаты по кредиту.

Семейное положение. Я в гражданском браке. С супругом — отцом нашей дочери — мы договорились, что в сделке с квартирой он не участвует. Поскольку мы официально не расписаны, а квартиру я покупаю на свои деньги, она в любом случае останется моей.

Для меня это принципиально: мы живем в квартире свекрови, у меня в собственности нет недвижимости и никогда не было. Если возникнут разногласия с супругом, не хотелось бы съезжать с новой квартиры, искать съемную или перебираться к родителям.

Для частичного погашения ипотеки я планирую задействовать маткапитал — 483 881,83 ₽. А когда выплачу, выделю в квартире долю ребенку. И даже если мы с мужем впоследствии распишемся, квартира остается за мной и дочерью, так как приобреталась до брака.

Что такое субсидированная ипотека

Мне была доступна семейная ипотека, так как дочь родилась после 2018 года. Такие кредиты выдают по ставке 5—6%. У некоторых застройщиков была возможность взять субсидированную ипотеку под 0,1—2,5%.

Субсидированная ипотека — это партнерская программа застройщика и банка. Банк выдает дольщику ипотеку по низкой ставке, а разницу между рыночной ставкой на новостройки и ставкой банка застройщик компенсирует банку сам.

Но застройщик при этом не теряет деньги, поскольку продает квартиру покупателю с такой ипотекой по другой цене — в среднем на 7—25% выше обычной. Получается, что дольщик покупает ее по завышенной цене. Тем не менее такой вариант для меня был приоритетным, и вот почему:

  1. Ежемесячный платеж по сравнению с обычной ипотекой низкий, так как в выплатах практически нет процентов за пользование заемными средствами.
  2. Когда процент по ипотеке сильно ниже действующей ключевой ставки в стране, выгодно направлять свободные деньги на вклад или в облигации — под более высокий процент. Таким образом, можно накапливать и инвестировать, а субсидированную ипотеку досрочно не гасить.
  3. На горизонте нескольких десятилетий инфляция будет уменьшать покупательную силу денег, тем самым обесценивая долг банку. Так, если посчитать на калькуляторе инфляции, за последние 20 лет — с июля 2002 по июль 2022 года — инфляция составила 431%: тогдашние 1000 ₽ эквивалентны 5300 ₽ сейчас. Деньги обесценивались в среднем со скоростью 21,5% годовых.
  4. Возможность сдавать жилье и перекрывать за счет этого ежемесячный платеж. Когда я подбирала квартиру, попутно анализировала рынок аренды в том же районе. Аналогичные квартиры сдавались по 35 000—70 000 ₽ в зависимости от качества ремонта и мебели. При ипотеке 2,5% ежемесячный платеж за квартиру выходил около 40 000 ₽, а значит, можно было не только покрывать выплаты банку, но и зарабатывать сверх этого.

Так как я в декретном отпуске, не было уверенности, что банк одобрит ипотеку с минимальными ставками, поэтому я морально готовилась к семейной ипотеке под 5—6% годовых.

Критерии выбора квартиры

В начале мая 2022 года я приступила к поиску квартир. Вот какие у меня были условия и ограничения:

  1. Недалеко от Мкада и нашего текущего места проживания — это район Солнцево. Мои родители и родственники живут неподалеку, я тут выросла и считаю район комфортным. Здесь много парков, хорошая транспортная доступность, мне здесь удобно и привычно.
  2. Новостройка, так как льготная ипотека невозможна, если покупаешь на вторичке у физлица.
  3. С учетом моего первоначального взноса 1,8 млн стоимость квартиры не должна была превышать 13,8 млн рублей, так как сумма заемных денег по условиям семейной ипотеки в Москве не должна быть больше 12 млн рублей.
  4. Предельный ежемесячный платеж — 61 000 ₽ в месяц. Поэтому застройщик должен сотрудничать с банками, которые дают льготные ставки по семейной ипотеке.
  5. Площадь квартиры не меньше текущей, то есть от 38 м².
  6. Ликвидность квартиры, чтобы ее можно было быстро сдать в аренду. В приоритете — метро в пешей доступности.
  7. Чистовая отделка от застройщика, чтобы не ввязываться в ремонт и не ждать его окончания.
  8. Этаж где-то посередине дома. Квартиры на первом этаже обычно дешевле, но они более шумные, и в окошки можно заглядывать. На последнем этаже тоже не хотелось, так как я наслышана о проблемах с протечками крыш.

Искала жилье на «Циане», процесс занял около двух недель. Я внимательно изучала планировки и читала статьи про различные ЖК. Мне понравились два комплекса:

Мы поехали по обоим адресам, чтобы посмотреть вживую. Остановились на ЖК в Переделкине: он лучше по расположению, а дома высотой 9—12 этажей. Застройщик позиционировал это как малоэтажное жилье, ведь новостройки в Москве обычно идут по 20 этажей.

На мой бюджет 13,8 млн рублей было три варианта:

  • двухкомнатные квартиры без отделки;
  • двухкомнатные квартиры с отделкой, но на первом этаже;
  • однушки большой площади с отделкой.

Заморачиваться с ремонтом точно не хотелось.

Мы остановились на отделанной однушке максимальной площади — 47,4 м². Она располагалась на шестом этаже из девяти и стоила 10 837 324 ₽. Это базовая цена. Если бы я брала квартиру за наличные или в обычную ипотеку, то от базовой цены мне бы скинули 1—2%. Если брать по программе субсидированной ипотеки, то к базовой прибавляют еще 7—25% в зависимости от ставки.

10,8 млн ₽
базовая цена нашей однушки 47,4 м²

Сдача квартиры намечена на четвертый квартал 2024 года.

На сайте ЖК застройщики обычно указывают, что есть возможность взять субсидированную ипотеку. В моем случае была доступна ставка 0,1%. Источник: absrealty.ru
На сайте ЖК застройщики обычно указывают, что есть возможность взять субсидированную ипотеку. В моем случае была доступна ставка 0,1%. Источник: absrealty.ru
Так дом выглядит в августе 2022 года. Как видите, он с переменной этажностью. Моя квартира находится в секции, где девять этажей. Источник: absrealty.ru
Так дом выглядит в августе 2022 года. Как видите, он с переменной этажностью. Моя квартира находится в секции, где девять этажей. Источник: absrealty.ru

Как мы получали одобрение кредита

До поездки к застройщику я рассчитывала платежи по семейной ипотеке 5,7% с помощью ипотечного калькулятора. Ежемесячный платеж выходил 52 512,51 ₽ — нас это в целом устраивало.

В офисе застройщика мне выделили ипотечного менеджера — такие сотрудники рассылают заявки в банки. Менеджеры помогают с оформлением документов и подсказывают, как общаться с представителем банка.

Но все пошло наперекосяк: менеджер допустил ошибку и отправил заявку в Сбер, указав заниженную зарплату. Из-за этого банк отказал, и сделка повисла на волоске. Тогда я отправила застройщику электронное письмо с претензией — они принесли извинения и через два рабочих дня предоставили мне другого ипотечного менеджера.

Но мне могли отказать и с верно поданной заявкой: я в декретном отпуске, мои задекларированные доходы за 2021 год — всего 112 000 ₽. Это зарплата за месяц плюс отпускные. Чтобы увеличить шансы одобрения кредита, я привлекла отца в качестве созаемщика и занялась своей кредитной историей.

Созаемщик — своего рода гарант, на которого ложится бремя выплаты ипотеки, если основной заемщик перестанет платить.

Моему отцу 48 лет, он ИП, а также трудоустроен как наемный работник. Чтобы сделать его созаемщиком, мы заполнили дополнительное заявление на ипотеку, подобное тому, что заполняла я. К нему мы приложили справку о сроках работы отца в компании и среднемесячной зарплате за последний год — 315 000 ₽.

Отец сразу согласился стать созаемщиком. Он знает, что если я перестану платить, то лишь в крайнем случае. И в такой ситуации я бы в любом случае обратилась к нему за помощью — не важно, был бы он в статусе созаемщика или нет.

Как я привела в порядок свою кредитную историю. Через портал госуслуг можно запросить данные из Бюро кредитных историй, БКИ, и узнать свой кредитный рейтинг. Услугой можно пользоваться бесплатно раз в полгода. Я так и сделала.

Сначала подаем запрос через сайт госуслуг, а затем скачиваем отчет с кредитной истории на сайте БКИ. Мой рейтинг оказался выше среднего — 70%
Сначала подаем запрос через сайт госуслуг, а затем скачиваем отчет с кредитной истории на сайте БКИ. Мой рейтинг оказался выше среднего — 70%
1/2
Сначала подаем запрос через сайт госуслуг, а затем скачиваем отчет с кредитной истории на сайте БКИ. Мой рейтинг оказался выше среднего — 70%
Сначала подаем запрос через сайт госуслуг, а затем скачиваем отчет с кредитной истории на сайте БКИ. Мой рейтинг оказался выше среднего — 70%

Банки учитывают кредитную нагрузку — количество текущих кредитов. Важно, что в расчет включается лимит всех действующих кредитных карт. Так, изучив кредитную историю, я выяснила, что на мне висит кредитка «Халва» от «Совкомбанка» с лимитом 40 000 ₽. Я оформила ее пять лет назад, ни разу не пользовалась и забыла о ее существовании. Еще у меня были открыты две кредитки в Тинькофф — на 30 000 и 290 000 ₽.

В случае с картами кредитная нагрузка принимается за 10% от ее лимита. Например, при лимите 290 000 ₽ ежемесячная кредитная нагрузка считается 29 000 ₽, даже если не пользоваться кредитом.

Таким образом, моя кредитная нагрузка: (40 000 + 30 000 + 290 000) × 10% = 36 000 ₽. И в дополнение я рассчитывала на ипотеку с платежом до 61 000 ₽. То есть с точки зрения банка моя кредитная нагрузка в пике могла составить 97 000 ₽ в месяц. Понятно, что я бы это не потянула.

Закрыв кредитки, я улучшила свой профиль заемщика.

Я подала заявление на закрытие двух кредиток: в Тинькофф договор расторгли онлайн, а в случае с «Совкомбанком» пришлось ехать в их отделение
Я подала заявление на закрытие двух кредиток: в Тинькофф договор расторгли онлайн, а в случае с «Совкомбанком» пришлось ехать в их отделение

Как я получила субсидированную ставку. В мае 2022 года для выбранного мной ЖК субсидированную ставку 0,1% предлагал лишь МКБ — правда, цена квартиры увеличивалась на 9,2%. Мы подали в банк заявку, но через несколько дней пришел отказ.

Одновременно мы получили ответ от ВТБ: он одобрил ипотеку под 5,7%. Я обрадовалась и поспешила забронировать квартиру, чтобы зафиксировать ее стоимость и застолбить жилье за собой. Это платная услуга от застройщика — о ней расскажу ниже.

Одобрение от ВТБ пришло электронным письмом
Одобрение от ВТБ пришло электронным письмом

Но вскоре меня ждал приятный сюрприз: ВТБ запустил по моему ЖК программу с субсидированными ставками — 0,1; 2,5 и 4%. Условия были менее выгодными, чем в МКБ: например, при ставке 0,1% стоимость квартиры подрастала аж на 25%. Но все равно это было выгодно в долгосрочной перспективе.

Так как у меня уже было одобрение от ВТБ на 5,7%, процедура перехода на субсидированную ставку была простой: застройщик написал рекомендательное письмо в банк с просьбой о снижении ставки. Проблем не возникло.

Оставалось только выбрать ставку. Я снова села за калькулятор и все пересчитала. Ипотеку рассматривала на максимальный срок — 30 лет — при базовой цене нашей однушки 10 837 324 ₽.

Расчеты ежемесячных платежей и общей переплаты по кредитам в разных банках и с разными ставками

Ставка и название банкаНадбавка к базовой стоимости квартирыИтоговая стоимость квартиры для кредитного договораПервоначальный взнос (15%)Ежемесячный платеж на 30 летИтоговая переплата по кредиту (все проценты банку + надбавка к стоимости квартиры)
5,7% ВТБНет10 644 277 ₽1 596 641,55 ₽52 512,51 ₽9 856 866,85 ₽
5,25% МКБНет10 644 277 ₽1 596 641,55 ₽49 961,38 ₽8 938 456,51 ₽
2,5% ВТБ+7,3%11 628 448,7 ₽1 744 267,3 ₽39 054,47 ₽4 966 550,47 ₽
0,1% МКБ (не одобрили)+9,2%11 834 357,81 ₽1 775 153,67 ₽28 364,63 ₽1 149 095,57 ₽
0,1% ВТБ+25%13 546 655 ₽2 031 998,25 ₽32 468,67 ₽2 883 394,15 ₽

Расчеты ежемесячных платежей и общей переплаты по кредитам в разных банках и с разными ставками

5,7% ВТБ
Надбавка к базовой стоимости квартирыНет
Итоговая стоимость квартиры для кредитного договора10 644 277 ₽
Первоначальный взнос (15%)1 596 641,55 ₽
Ежемесячный платеж на 30 лет52 512,51 ₽
Итоговая переплата по кредиту (все проценты банку + надбавка к стоимости квартиры)9 856 866,85 ₽
5,25% МКБ
Надбавка к базовой стоимости квартирыНет
Итоговая стоимость квартиры для кредитного договора10 644 277 ₽
Первоначальный взнос (15%)1 596 641,55 ₽
Ежемесячный платеж на 30 лет49 961,38 ₽
Итоговая переплата по кредиту (все проценты банку + надбавка к стоимости квартиры)8 938 456,51 ₽
2,5% ВТБ
Надбавка к базовой стоимости квартиры+7,3%
Итоговая стоимость квартиры для кредитного договора11 628 448,7 ₽
Первоначальный взнос (15%)1 744 267,3 ₽
Ежемесячный платеж на 30 лет39 054,47 ₽
Итоговая переплата по кредиту (все проценты банку + надбавка к стоимости квартиры)4 966 550,47 ₽
0,1% МКБ (не одобрили)
Надбавка к базовой стоимости квартиры+9,2%
Итоговая стоимость квартиры для кредитного договора11 834 357,81 ₽
Первоначальный взнос (15%)1 775 153,67 ₽
Ежемесячный платеж на 30 лет28 364,63 ₽
Итоговая переплата по кредиту (все проценты банку + надбавка к стоимости квартиры)1 149 095,57 ₽
0,1% ВТБ
Надбавка к базовой стоимости квартиры+25%
Итоговая стоимость квартиры для кредитного договора13 546 655 ₽
Первоначальный взнос (15%)2 031 998,25 ₽
Ежемесячный платеж на 30 лет32 468,67 ₽
Итоговая переплата по кредиту (все проценты банку + надбавка к стоимости квартиры)2 883 394,15 ₽

При высоких ставках стоимость квартиры не увеличивалась, более того, застройщик давал скидку около 150 000 ₽. Но это не имело значения, так как переплата по процентам за 30 лет составит 8—9 млн рублей, то есть практически еще одну стоимость квартиры.

Лучшие условия были у МКБ при ставке 0,1%. Переплата за все время с учетом подорожания квартиры примерно на 800 000 ₽ — 1,15 млн рублей за 30 лет. Но банк не одобрил мне эту ипотеку.

Второй по привлекательности вариант был у ВТБ при ставке 0,1% — но там требовался первоначальный взнос более 2 млн рублей. Мне не хватало буквально 200 000 ₽, иначе я бы взяла этот вариант, так как на горизонте 30 лет общая переплата — около 2,9 млн рублей.

В результате я остановилась на ставке 2,5% с увеличением стоимости квартиры на 7,3% и ежемесячным платежом 39 000 ₽. В этом случае переплата за 30 лет составит почти 5 млн рублей, но для моей ситуации это оптимальный вариант.

4,97 млн ₽
я переплачу за 30 лет при ставке 2,5%

Как забронировали квартиру у застройщика и оформили сделку

Я торопилась забронировать квартиру, чтобы на нее не выросла цена. Бронирование платное, мне оно обошлось в 20 000 ₽, бронь действовала 15 дней. Это отдельная услуга, которая не включена в стоимость жилья.

Я сделала бронь, как только пришло одобрение от ВТБ по ставке 5,7%. Это было правильным решением. Еще две недели банк одобрял субсидированную ставку, мы готовились к сделке. За это время цены поднялись, и аналогичные квартиры в ЖК выросли в цене почти на 1 млн рублей — более чем на 10%. То есть бронь многократно окупилась. А еще не пришлось сидеть на иголках, каждый день переживая, что квартира уйдет или изменится цена.

Менеджер от застройщика прислал мне ссылку для оплаты брони, и я оплатила услугу картой
Менеджер от застройщика прислал мне ссылку для оплаты брони, и я оплатила услугу картой
Договор и отчет застройщика о бронировании квартиры. Здесь указаны параметры квартиры и фиксируется ее стоимость на 15 дней
Договор и отчет застройщика о бронировании квартиры. Здесь указаны параметры квартиры и фиксируется ее стоимость на 15 дней

В конце мая 2022 года мы подписали ипотечный договор с ВТБ. После этого нужно было оплатить застройщику допуслуги — ипотечного менеджера, оформление договора долевого участия в Росреестре и открытие аккредитива в банке. Аккредитив — это виртуальная банковская ячейка, через которую проводят сделку.

В сумме за услуги застройщика мы отдали 56 500 ₽ — эти деньги не входят в стоимость квартиры. Застройщик получил их в свою кассу — в то время как плату за квартиру он принял через аккредитив.

Услуги застройщика я также оплатила онлайн с карты. Это плата застройщику за регистрацию ДДУ в Росреестре и открытие аккредитива
Плата за использование аккредитива — 1500 ₽. Услуга называется «Сервис безопасных расчетов»
Плата за использование аккредитива — 1500 ₽. Услуга называется «Сервис безопасных расчетов»
Отчет застройщика о том, что он организовал регистрацию ДДУ в Росреестре, — 31 500 ₽
Отчет застройщика о том, что он организовал регистрацию ДДУ в Росреестре, — 31 500 ₽

Последовательность оформления сделки. Вот как вся процедура покупки квартиры выглядела пошагово:

  1. Мы забронировали квартиру у застройщика и после ответов от банков выбрали процентную ставку — от этого зависели сумма первоначального взноса и размер ежемесячного платежа.
  2. Пошли в банк и подписали ипотечный договор. Внесли первоначальный взнос через кассу банка на аккредитив, который открыли там же.
  3. В тот же день, когда подписали ипотечный договор, заключили ДДУ с застройщиком. Для этого мы поехали в его офис. Там меня попросили скачать приложение Sign.Me, в котором происходит выпуск электронной подписи. Все документы с застройщиком подписываются электронно, даже в случае личного визита в офис. В приложении нужно было авторизоваться по телефону, а затем ввести паспортные данные и СНИЛС с фото. Выпуск подписи занял 15 минут.
  4. По условиям ипотечного договора требовалось оформить страхование жизни. Это на случай, если с заемщиком что-то случится, — тогда страховая компенсирует долг банку. Мне страховка обошлась в 11 115,72 ₽, я покупала полис онлайн. Далее расскажу, как получилось сэкономить на страховке.
  5. Когда ипотечные деньги поступили на счет-аккредитив, застройщик сам обратился в Росреестр, чтобы зарегистрировать ДДУ. Регистрация заняла семь дней.
Ипотечный договор с ВТБ
Мой график платежей по ипотеке под 2,5%, ежемесячный платеж — 39 052,96 ₽
А это договор долевого участия с застройщиком. В нем есть параметры квартиры, стоимость, порядок расчета и обязанности сторон
А это договор долевого участия с застройщиком. В нем есть параметры квартиры, стоимость, порядок расчета и обязанности сторон
В приложении Sign.Me, которое меня попросили скачать в офисе застройщика, происходит выпуск электронной подписи и подписание ею ДДУ
В приложении Sign.Me, которое меня попросили скачать в офисе застройщика, происходит выпуск электронной подписи и подписание ею ДДУ
Когда договор подписан, застройщик заинтересован быстрее зарегистрировать его в Росреестре, так как это условие для раскрытия аккредитива. У нас регистрация заняла неделю, об успехе сообщил менеджер застройщика
Когда договор подписан, застройщик заинтересован быстрее зарегистрировать его в Росреестре, так как это условие для раскрытия аккредитива. У нас регистрация заняла неделю, об успехе сообщил менеджер застройщика
1/2
В приложении Sign.Me, которое меня попросили скачать в офисе застройщика, происходит выпуск электронной подписи и подписание ею ДДУ

Как сэкономили на страховании жизни и квартиры

Когда банк оформляет ипотеку, то требует застраховать жизнь и работоспособность заемщика. Страховка оформляется на год, затем ее нужно каждый раз продлевать. Если этим пренебречь, ставка по кредиту повышается — это прописывается в ипотечном договоре.

Когда квартира сдана и оформлена в собственность, банк может потребовать застраховать еще и ее. Если этого не сделать, также могут поднять процентную ставку. Я об этом пока не думаю: до сдачи квартиры еще долго. От меня потребовалось только страхование жизни.

Вот как у меня получилось на этом сэкономить. От застройщика я получила рекламное письмо с предложением воспользоваться услугой одной из компаний. Затем я зашла на сайт ВТБ и проверила, что компания числится в списке аккредитованных банком страховщиков. У страховщика действовала акция: если оплачивать полис картой «Мир», кэшбэк 20%. С учетом этого полис обошелся в 11 115,72 ₽.

Для сравнения я воспользовалась калькулятором страхования жизни — самый выгодный вариант стоил 13 900 ₽. Когда мы оповестили банк, где оформим полис, нам предложили страховку от «Согаза» за 13 200 ₽, которая раньше стоила 24 644 ₽. Но я отказалась.

Документ от страховой компании с подтверждением оплаты полиса
Документ от страховой компании с подтверждением оплаты полиса
Страховку от «Согаза» мне сначала предложили купить в день сделки за 26 644 ₽, а уже при оформлении ипотеки эта цена снизилась до 13 200 ₽. Но я отказалась
Это условия акции с кэшбэком 20%. Специально для участия в ней я открыла виртуальную карту «Мир»
Кэшбэк пришел через четыре дня после оплаты полиса

Что в итоге

Я не планирую погашать ипотеку досрочно, так как сейчас свободные деньги выгоднее откладывать под процент на банковский депозит или вкладывать в ОФЗ. Ставка по моей ипотеке — 2,5%, а накопительные счета можно открыть под 7,5% годовых, что я и сделала.

Для уменьшения срока ипотеки планирую использовать материнский капитал. Это равноценно частичному досрочному погашению: можно уменьшить срок кредита или размер ежемесячного платежа. По умолчанию банки засчитывают материнский капитал для уменьшения платежа, и это хороший вариант. Если уменьшить платеж, но продолжать вносить прежние суммы, то переплата будет как при снижении срока. Зато в случае финансовых проблем платить легче, ведь обязательные платежи уменьшились.

На первого ребенка у меня есть материнский капитал 483 881,83 ₽. Сейчас жду второго. В 2022 году на него я бы получила маткапитал 168 600 ₽. Роды планируются на февраль 2023 года, маткапитал довольно часто индексируется — возможно, выплаты подрастут.

Если бы я решила внести маткапитал 483 881,83 ₽ на погашение части ипотеки сейчас, я бы сократила срок выплат на 25 месяцев — чуть более двух лет.


Станьте героем Т⁠—⁠Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили
Что думаете о субсидированной ипотеке? Насколько это выгодно?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Отредактировано

"Семейное положение. Я в гражданском браке. С супругом — отцом нашей дочери"

Пишите правильно: "я мать одиночка, с сожителем (отцом моей дочери)"

Для банка и госорганов вы именно такая. Это только в ваших фантазиях вы замужняя, семейная дама.

102

Юрий, меня ещё очень умилило, что нерегистрация брака (ведь "муж") и работа по ГПХ дают автору возможность получать выплаты из наших налогов. Прямо чувствую, что все не зря.

11/10.

Кстати, когда какая-нибудь из этих схем выйдет боком, ожидаю большую статью о том, что государство очень плохое.

16
Автор статьи

Юрий, добрый день, да, официально я мать-одиночка и в нашем случае с ипотекой это плюс, так как супруг в сделке с квартирой не участвует финансово и квартира не будет делиться в случае разногласий с супругом, а останется мне и детям, которым в дальнейшем будут выделены доли по правилам внесения мат.капитала в погашение части ипотеки.

8

Ольга, у вас с мужем раздельный бюджет?

Не кажется вам странным, что МКБ отказал в ипотеке под 0,1%, по которой ежемесячный платеж 28 тыс, что гораздо ниже чем в одобренной им же ипотеке под 5,25 % с ежемесячным платежом в 49 тыс?

3
Автор статьи

Булат, МКБ мне не одобрили ипотеку ни под 0,1, ни под 5,.25, - эти расчёты приведены в статье как то, на что я опиралась, когда подавала документы. После подачи заявки МКБ отказал по всем ставкам

4
Автор статьи

Булат, добрый день, да, бюджет раздельный. Как мне объяснили представители застройщика МКБ очень скрупулёзно рассматривает всех заемщиков и требует официальные доходы, которых у меня было немного в связи с декретным отпуском. ВТБ банк одобрил мою ипотеку по двум документам - паспорт и Снилс - то есть не так требовательны, не требовалась справка с работы, справка из налоговой и тд

2
Герой
Отредактировано

Булат, не кажется. Я самозанятая. И так же облизнулась на ставку 0,1% в МКБ. Но застройщик мне сразу сказал МКБ самозанятых не рассматривает. Так что оформляем в Сбере под 2% годовых. Сбер подробно со мной побеседовал, какие суды веду, сделки сопровождаю, работаю ли я по постоплате. Из каких средств сформирован 1 взнос. И только потом одобрил мне ипотеку. Так как у меня все платежи проходят в Сберике, то им и не потребовалась даже справка о доходах самозанятой, только паспорт и СНИЛС

0

Ольга, не "супруг", а "сожитель".

2

Ольга, нет такого понятия с юридической точки зрения, как гражданский муж\супруг. правильно - сожитель.

0

Комментарий удален пользователем

0

>Надбавка к БАЗОВОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ +25%
>То есть ТЕЛО долга сходу идет +25%
>Выгодно! 0.1%!
>У банка появляется предмет залога с изначально сильно завышенной оценкой
Не развод. Твердо и четко.

61

Анатолий, ну а что делать в случае автора. Жилья у нее нет и ,видимо, не предвидится. У партнёра тоже ничего нет, только в не обозримом будущем наследство от матери.

8

Alexandra, Я скорее про сам продукт "субсидированная ипотека под 0.1%"

19

Анатолий, согласна. Развод.
Но если выбора нет.

1

Alexandra, а в чём развод? От вас скрывают какие-то условия? Вас как-то обманывают?
Развод=обман.

14

Алексей, Развод - создают видимость выгоды для тех, кто не может детально просчитать предлагаемую финансовую схему

12
Герой

Юрий, Дожили. Проценты, математика, 6-ой класс. Не в состоянии посчитать и сравнить процентные переплаты, а поэтому это развод. Таким людям в принципе ничего в кредит не советовал бы брать.

14

Юрий, какую там они видимость создают? Все условия открыты, сядь с калькулятором и посчитай.

7

Алексей, конкретно от меня? Не думаю

0
Герой

Анатолий, отличный повод оставить заемщику долг в 2.5М в случае его несостоятельности и продажи залога с аукциона👹

4

Анатолий, есть другой заход. За +25% покупаем услугу снижения ставки на нужный период

2

Анатолий, упустили 1 момент застройщик платит сразу банку практически эту разницу в 25% и у банка появляется страховка на тот случай, если по мнение ряда авторов залог будет не ликвиден.

1
0

Да полетят в меня тапки и минусы, но куда второго ребёнка на 47,4 квадрата в однушку?😒 Ведь дети будут расти, станут подростками, а это ой-ей какие расходы…😕🫣ещё и бремя ипотеки..тяжеловато..

54
Герой

Незнакомка, слушайте, а то что они сейчас на 38м живут со свекровью и рожают второго? При этом, папа даже не муж...

31
Герой

Helen2020, все же для семьи с двумя детьми лучше двушку на первом этаже надо было брать

0
Герой

Незнакомка, знаю кучу советских семей, вырастивших в таких условиях по два ребёнка. Не образец, конечно, но как-то мы все выросли (тут должна быть шутка «а кто вам сказал, что вы нормальные?»). В целом, не вижу в этом ничего сверх криминального.

0
Герой
Отредактировано

No, разумеется, в этом нет ничего криминального. Это лишь вопрос собственного комфорта. Я в свои 27, имея в качестве добрачного имущества 2ку 75 кв не решусь на 2го ребёнка, если лично у меня (не у супруга) не будет дохода, который позволит поднять 2 детей и о себе не забывать. Для меня приоритетным является то, чтобы у каждого ребёнка была своя отдельная комната, особенно если дети разнополые.

8
Герой

Незнакомка, понимаю вас и разделяю ваше мнение. Но, вспоминая как мы с сестрой вдвоём жили в комнате около 7 кв м, понимаю, что, теоретически, если припрёт, то можно и так жить)
А так, да: лучше быть здоровым богатым, как говорится.

3
Автор статьи

Незнакомка, понимаю Вас, я имею личные доходы и не рассчитываю на доходы супруга, то есть планируя второго ребёнка я полностью осознавала степень ответственности. И приобретение данной квартиры - один из шагов, в идеале, конечно, бОльшая площадь, но я описала в статье, почему выбрала именно большую однокомнатную с отделкой вместо двушки без отделки - средства на отделку нужно ещё скопить к моменту сдачи дома. А так через 2 года мы уже сможем переехать в квартиру побольше и постепенно работать над дальнейшим увеличением жил.площади.

2

Ольга, пусть у Вас все получится!

5
0
Герой

Я ничего не понимаю.
Доход за год 10 тыс/мес, планируемый платеж 40 тыс /мес.
При этом им с дочкой , а потом еще и со вторым ребенком надо есть.

У меня такое ощущение, что есть "дурак" который это будет платить, чтобы у автора появилась "своя" квартира.

33
0
Герой

+2

На горизонте нескольких десятилетий инфляция будет уменьшать покупательную силу денег, тем самым обесценивая долг банку. Так, если посчитать на калькуляторе инфляции, за последние 20 лет — с июля 2002 по июль 2022 года — инфляция составила 431%: тогдашние 1000 Р эквивалентны 5300 Р сейчас. Деньги обесценивались в среднем со скоростью 21,5% годовых.

Это популярное заблуждение будет оправдано только в том случае, если ваша зарплата будет расти хотя бы на тот же процент инфляции. Иначе условно сейчас на жизнь вам надо 80к, ипотека 30к. А через 15 лет на жизнь нужно будет 150к и ипотека те же 30к, а зарплата выросла только на 30%. И вот вам этих денег уже не хватает и непонятно как ипотеку гасить, долг по-преднему большой. И мотивации досрочно гасить в течение этих первых 15 лет у вас не будет, ведь это на проценты практически не влияет

32
Герой

+2

alena_lanskaya, дополню, некорректно сравнивать предыдущие 20 лет с будущими 20ю годами. Совершенно другая экономическая обстановка, если можно так выразиться. Разумнее смотреть на период с 1980 по 2000

17
0

Да ещё есть ньюанс, если вы вдруг официально зарегиструете брак, а потом разведетесь, то половину суммы от ипотечных платежей за период брака нужно будет отдать супругу.

23

Блинкомом, насколько я знаю, можно попробовать доказать при разводе и разделе имущества, что платила только женщина и своими деньгами, а не общими.

А вообще ещё лучше сделать брачный договор, где будет прописано это условие, что в случае развода квартира остаётся ее обладателю и другая сторона не претендует также и на платёж по ипотеке. И все)

9

Ольга, так у вас изначально квартира дороже, нюанс в этом.
Насколько я понимаю история такая.
Есть квартира с базовой ценой 10 млн.
Приходишь с наличкой - цена 9 млн в дкп и по факту
Приходишь с обычной банковской ипотекой (без участия застройщика) - цена 10, платёж 100,
Приходишь с ипотекой с участием застройщика ( от 0.1% до...) - цена в дкп +7.3% в вашем случае =10730000, в случае с 0.1% - 12500000 цена в дкп.
И дальше уже уменьшается тело кредита, как при стандартной ипотеке. Но у вас изначально оно больше.
И при выходе на продажу вы будете конкурировать с квартирами, котрые были куплены за нал или с обычной ипотекой. И пиодоваться они будут дешевле.
Условно через 5 лет со ставкой 0.1% вы будете должны банку 10 млн, а те кто покупал с обычной ипотекой 7. И стоять в продаже вы будете рядом с ними по одной цене, но свободных денег после этого у них останется 3 млн, а у вас 0.
Все цифры просто для понимания схемы.

21

Ольга, so called "путинские выплаты" - как раз очень даже да. Иначе бы все женщины в декрете их получали. Но нет, надо быть формально бедным.

Именно комбинация "небелая зарплата" + нерегистрация брака и опустили формальную планку дохода.

Выплаты по уходу за ребенком - это отдельная тема, само собой. Тут согласен.

https://journal-tinkoff-ru.turbopages.org/turbo/journal.tinkoff.ru/s/money-for-baby/ вот подробный разбор.

19
0

Все это конечно хорошо, только если автор и прочие пользующиеся таким продуктом планируют жить в этом жилье весь срок ипотеки. Если через 5 лет вдруг захочется продать, то может оказаться что ещё и доплатить банку надо будет, так как тело кредита изначально на 25% больше.

17

Ольга, это интересно. Получается, что выгодно не быть официально замужем, тогда можно и пособие получить. Дур дом какой-то - не обманешь государство, не получишь результат. А всем с детства говорят - врать не хорошо, а потом все взрослые врут. Вот такая у нас двойная мораль.
что-то в этом все гнилое.

15
Автор статьи

Степан, добрый день, ипотеку с участием моего отца в качестве созаемщика не одобрили. Ипотека оформлена только на меня и оплачиваю я ее самостоятельно

14
0
Отредактировано

«На горизонте нескольких десятилетий инфляция будет уменьшать покупательную силу денег, тем самым обесценивая долг банку. Так, если посчитать на калькуляторе инфляции, за последние 20 лет — с июля 2002 по июль 2022 года — инфляция составила 431%: тогдашние 1000 Р эквивалентны 5300 Р сейчас. Деньги обесценивались в среднем со скоростью 21,5% годовых.»

Неверный расчёт инфляции. Нельзя просто разделить 431% на 20 лет - это сложный процент. Соответсвенно и расчитывать надо как сложный процент (через логарифм). Инфляция в год в среднем составит примерно 7,5%.
Также надо учитывать что в банках работают не самые глупые люди и их задача зарабатывать деньги и прогнозировать доходы даже на долгосрочном промежутке времени, так что довольно наивно предполагать что можно вот так легко «переиграть» банк и выйти в плюс.

14

Ольга, гражданский муж - это человек состоящий в официальных (оформленных ЗАГСом) отношениях со своей супругой

14
0

От ФСС пособие 15 тыс при официальном заработке 100 тыс?!🤔 это как?

12
0

Я не поняла, как человек получает путинские с такими белыми доходами. У меня с мужем меньше, чем ее 1 зп, ТАК Я НЕ ПОДХОЖУ! Богатая слишком

11
0

«Я куплю квартиру, чтобы съехать от свекрови, а то мы толпой на 38м2»
Бла бла
«Сдавать я ее планирую за 40+к»
0_о
В остальном полет мысли по расчетам хороший

10

Ольга, Вы не подходите под критерии государства. Вы обманываете государство.

10
0

Гражданский брак - это брак зарегистрированный в ЗАГСе. У вас просто сожительство

9

Владимир, не-а, после брака считается, что супруг тоже участвовал в погашении кредитов. Да заёмщик платит из своих средств, а кушают и отдыхают на средства супруга. При разводе супруг может попросить половину выплаченных на кредит средств во время брака.

9
Герой

Малоимущая мать-одиночка, которая нуждается в поддержке государства. Ага-ага... А кто действительно нуждается, не могут получить выплаты, так как доходы семьи на 1,5 тр превышают предельный порог... Жульё

9

Незнакомка, видимо, потому, что тогда автор статьи не попадает под критерии малообеспеченных и не сможет получать выплаты из наших налогов.

9

Сообщество