Как добиться ремонта в подъезде

Чтобы в доме что-то менялось, жильцам приходится быть активными.

Жильцы ежемесячно платят за ремонт дома — текущий и капитальный. Значит, вправе требовать его от управляющей компании. В теории УК может и починить почтовые ящики, и покрасить стены, и заменить окна в подъезде. Но для этого нужно активно заявить о своих желаниях и убедить жильцов других подъездов, что это важно для всего дома. Расскажу, как действовать, чтобы отремонтировать подъезд.

Подъезды относятся к общедомовому имуществу — как и коридоры, подвалы, чердаки, лестничные клетки, стояки отопления, фасады и так далее. Общее имущество принадлежит всем собственникам дома и делится между ними на доли. Именно собственники определяют, как его использовать и кто будет им управлять  .

Есть три варианта управления:

1. ТСЖ — некоммерческое объединение собственников  . Жильцы сами следят за состоянием общего имущества и решают проблемы своими силами.
2. Прямой способ управления могут выбрать жильцы в доме, где не больше 30 квартир. В этом случае решения принимают на общем собрании собственников, но каждый владелец квартиры заключает отдельный договор со всеми поставщиками коммунальных услуг.
3. Управляющая компания.

Главная задача всех этих структур — управлять имуществом многоквартирного дома, то есть следить за его состоянием и исправностью коммуникаций, ремонтировать то, что вышло из строя. Что именно будут делать каждый год, решают на собраниях собственников. Там же определяют, как это делать — своими силами или нанимая подрядчиков.

Если имуществом дома управляет УК, она же должна делать ремонт в подъезде.

Собственники квартир платят за содержание, текущий и капитальный ремонт.

Содержание дома. К этим работам относят, например, техосмотры, мелкий ремонт, отладку систем отопления, уборку подъездов и дворов  . Что должна делать конкретная УК, можно увидеть в договоре с ней.

Текущий ремонт. Это работы в случае аварий или если обнаружат значительные неисправности. Например, УК заделывает межпанельные швы, восстанавливает участок прохудившейся кровли, ремонтирует неисправный мусоропровод, лестницы и общедомовую проводку. Ремонт подъезда тоже относится к текущему ремонту. Понятия косметического ремонта подъезда в ЖК нет.

Капитальный ремонт. Это работы по комплексному устранению неисправностей, полной замене или восстановлению элементов многоквартирного дома. Скажем, стояки водоснабжения полностью меняют только во время капитального ремонта.

Деньги на эти виды ремонта аккумулируют на разных счетах, и их можно потратить только на определенные цели. Оплатить капитальный ремонт крыши со счета текущего ремонта не получится.

Деньги на капитальный ремонт хранят на специальном счете многоквартирного дома или у регионального оператора. Сумма взносов в фонд капитального ремонта может собираться в минимальном размере, который устанавливают в каждом субъекте. Если собрание собственников решит, что этих денег недостаточно, оно может утвердить большую сумму сборов. Узнать, сколько уже накоплено на капитальный ремонт, можно в УК или в личном кабинете ГИС ЖКХ.

Минимальный перечень работ при капитальном ремонте определяет ЖК РФ. В него входит ремонт лифтов или их замена, ремонт инженерных сетей, крыши, подвалов, фасада, фундамента.

Региональное правительство может расширить этот перечень. Например, в Самарской области за счет средств на капитальный ремонт могут поставить новые двери в подъезды, заменить окна в подвале и починить козырьки балконов.

Отремонтировать подъезд можно за счет средств на текущий ремонт. Минимальный размер взносов и в этом случае устанавливает муниципалитет — в зависимости от степени благоустройства дома. Чем новее дом, тем, как правило, ниже тариф.

Если собственники решат, что этой суммы недостаточно, они могут договориться о другом тарифе для своего дома — на общем собрании. Сколько денег на счете конкретного дома, можно узнать в УК.

Вот что можно сделать в подъезде за счет средств на текущий ремонт:

1. Ошпаклевать и покрасить стены или потолок.
2. Заменить оконные проемы или стекла.
3. Отремонтировать лестницы — установить поручни, покрасить их, устранить повреждения.
4. Заменить светильники, почтовые ящики.
5. Поставить новую входную дверь и отремонтировать тамбур.

Что именно делать в этом году, жильцы решают на общем собрании.

Текущий ремонт должны делать не реже чем раз в три года или пять лет  — в зависимости от состояния дома, его особенностей и количества квартир. Но если денег достаточно, ничто не запрещает заниматься благоустройством каждый год.

На практике денег обычно не хватает на все желания жильцов. В доме, как правило, несколько подъездов, в каждом — свои проблемы. Одним нужно заменить входную дверь, у других сломались почтовые ящики, а третьи тоже хотят новые ящики, как у соседей. Поэтому на общем собрании договариваются, что делать в первую очередь, а что оставить на следующий год.

Просто написать заявление в УК на ремонт подъезда недостаточно. Общее имущество принадлежит всем собственникам, так что и решение о ремонте они должны принимать совместно. Объясню по шагам, как это происходит.

Шаг 1 — провести общее собрание. Все вопросы относительно общего имущества обсуждают на общем собрании собственников. Но бывают исключения. Например, собственники дома могут наделить совет дома правом решать, что именно и как ремонтировать. По закону совет дома должен быть в любом многоквартирном доме, которым управляет УК, но часто он существует только на бумаге. Совет дома тоже выбирают на общем собрании — раз в два года, а руководит им председатель. Тогда уже эти люди на своем заседании определяют, чего требовать от УК.

Общее собрание собственников проводят во втором квартале текущего года. Но если в течение года появляются какие-то проблемы или вопросы, которые нужно обсудить всем, организуют внеочередное собрание в любое время. Инициировать его может любой собственник.

Собрание можно организовать в трех форматах:

1. Очное голосование, когда все жильцы собираются, например, во дворе дома.
2. Заочное голосование, когда голоса собирают с помощью опроса каждого жителя или онлайн.
3. Очно-заочное голосование, сочетающее оба формата.

Вне зависимости от формы голосования нужно сообщить всем жильцам о предстоящем собрании минимум за 10 дней до него: например, повесить объявление у входа в подъезд. В объявлении обязательно указывают дату собрания, форму проведения, вопросы, которые будут обсуждать.

Каждый собственник квартиры участвует в собрании и голосует своей долей. Организатор получает в УК реестр всех собственников жилья, где указаны их данные, площадь принадлежащей им квартиры и доля, которой этот собственник будет голосовать.

В голосовании по вопросу ремонта в подъезде должно участвовать больше 50% голосов. Если брать расчеты из нашего примера, то должно прийти и проголосовать больше 50 собственников. Если придет меньше, собрание не вправе принимать решения.

Чтобы провести текущий ремонт, «за» должно проголосовать большинство из присутствующих. Например, «за» отдан 51% голосов, «против» — 20%, воздержались 29%. Решение о ремонте принято большинством — в соответствии с формулировкой ЖК РФ.

Если нет времени организовывать собрание самостоятельно, можно попросить об этом управляющую компанию. Такое обращение должны подписать собственники, у которых есть 10% голосов. В нашем примере это жильцы, которым принадлежит в общей сложности 300 м² жилой площади. УК проведет собрание в течение 45 календарных дней с момента получения такого обращения.

Шаг 2 — утвердить на собрании перечень работ, смету и сроки. Жильцы голосуют по вопросам повестки дня, которая была прописана в уведомлении о проведении общего собрания. Если какой-то пункт не предусмотрели в повестке, решить на собрании это уже не получится.

Вот что важно утвердить на собрании в случае с ремонтом в подъезде:

1. Перечень работ.
2. Смету на проведение ремонтных работ. В моей практике еще ни один собственник не смог самостоятельно организовать собрание и составить смету. Обычно этим занимается УК.
3. Источник финансирования, то есть деньги, собранные на текущий ремонт.
4. Сроки выполнения работ.
5. Ответственного — кто будет принимать выполненные работы. Если есть совет дома, обычно это председатель. Если нет, этим занимаются собственники квартир — наиболее заинтересованные в ремонте.

Проект ремонта можно рассчитать четырьмя способами:

1. Самостоятельно определить рыночную стоимость материалов и работ, в том числе демонтажа и уборки. Расчет будет примерным.
2. Запросить смету в какой-нибудь организации. Но и в этом случае нельзя точно понять бюджет, так как у всех разные тарифы и не факт, что компания, которую выберет УК, будет работать по этим же ценам.
3. Обратиться в экспертную организацию для составления сметы. Такая услуга стоит от 5000 ₽, цена зависит от региона.
4. Попросить управляющую компанию составить смету на ремонт подъезда и внести в нее правки на общем собрании, если собственники с чем-то не согласны. Обычно все так и делают.

Все решения фиксируют в протоколе собрания, который передают в УК.

Шаг 3 — передать протокол УК. Все решения собрания оформляют в протоколе — в двух экземплярах. Один хранится вместе со всеми документами дома, чаще всего в УК. Второй экземпляр отправляют в ГЖИ. Инициатор собрания передает им оригиналы в течение 10 дней. Можно отправить по почте с описью вложения или отдать лично под подпись.

Когда собрание проводит УК, ее представитель сразу забирает оба экземпляра протокола, отправляет один в ГЖИ и регистрирует на ГИС ЖКХ.

Если инициатором собрания был собственник и есть опасения, что УК не будет выполнять решение, можно изготовить третий экземпляр протокола, для инициатора, или снять с оригинала копию.

Копии решения размещают на информационных досках или в подъездах — для жильцов, которые не участвовали в собрании.

Шаг 4 — после окончания работ провести приемку. Этим занимается комиссия в составе представителя управляющей организации и собственников, которых жильцы назначили ответственными на собрании. Они подписывают акт выполненных работ. Примерная форма акта утверждена Министерством строительства и ЖКХ.

Если при приемке работ обнаружатся недочеты, то жильцы не подписывают акт о приемке, а составляют другой — о выявленных недостатках. Его заполняют в двух экземплярах: один вручают под подпись представителю УК, второй остается у жильцов. Для надежности еще стоит сфотографировать все недостатки.

Сроки устранения недостатков нигде не регламентируются, но есть понятие разумного срока — его лучше прописать в акте  .

Выбирать материалы отделки. Если собственники сами составляют смету к общему собранию, то могут выбирать материалы отделки стен, пола, потолка. Главное, чтобы это вписывалось в обозначенный бюджет и большинство участников собрания согласились с выбором.

Это в теории. А в реальной жизни смету обычно готовит управляющая компания. Жильцы на собрании могут оспорить какие-то решения, например выбрать другой цвет краски или плитку.

В смете ремонта подъезда рассчитывают примерную стоимость, определяют материалы, цвет стен или дизайн всего подъезда. Если все собственники проголосуют «за», смету утверждают и УК придерживается ее во время ремонта.

Нередко во время ремонта цены на материалы растут — в моей практике не более чем на 10%. В этих случаях УК закупает материалы по новым ценам, а потом отчитывается перед собственниками и обосновывает расходы.

Есть миф, что собственники могут сами выбирать и подрядчиков для ремонта в подъезде. Но это не так. Когда собственники помещений заключили договор с управляющей компанией, они предоставили ей право определять способ оказания услуг — самостоятельно или с привлечением подрядчика. Жильцы решают, что нужно сделать и сколько они готовы за это заплатить, а УК — кто будет красить стены в подъезде.

Добиться ремонта в установленные собранием сроки. Если УК не сделала ремонт или отказывается исправлять недостатки, можно пожаловаться в государственную жилищную инспекцию.

Также собственники могут заставить УК сделать ремонт через суд. И заодно потребовать неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за неисполнение требований потребителя  .

Получить чистый подъезд после ремонта. А если мусор и грязь не убирают, можно пожаловаться в ГЖИ. УК грозит штраф до 300 000 ₽  .

Получить гарантию на выполненные работы. Гарантийный срок устанавливают только на работы подрядчика — его указывают в договоре. Если же ремонт делает управляющая компания, гарантийный срок жилищным законодательством не предусмотрен.

Если жильцы заметят недостатки уже после приемки, УК или подрядчик обязаны их исправить. Например, при приемке было все идеально, а через месяц начала отваливаться штукатурка или упали перила. В этой ситуации достаточно написать заявление в УК с просьбой исправить недостатки. Если она ничего не сделает — жаловаться в ГЖИ.

УК обязана выполнять решения общего собрания собственников. Если жильцы проголосовали за ремонт подъезда, УК должна его сделать в разумные сроки. Но если решение общего собрания незаконно, то его может обжаловать через суд как УК, так и несогласный собственник.

Собственники сами решают, что ремонтировать и когда, но в реальности таких активных жильцов немного. Кому-то кажется, что проще сразу написать жалобу в ГЖИ, чем сообщить о своем недовольстве УК и договориться с соседями о ремонте.

Мы не знаем, чем закончилась эта история — только штрафом или еще и ремонтом. Возможно, УК провела собрание собственников, согласовала с ними работы и отремонтировала подъезд. Тот же результат можно было получить без суда, если бы собственник написал заявление в УК с просьбой провести собрание и собрал для этого подписи соседей.

Судебная практика по вопросу ремонта без собрания противоречива. Иногда суды говорят, что УК должна проводить ремонт подъезда и без решения жильцов.

В других делах суды были против ремонта без общего собрания.

В любом случае судиться с УК долго. К тому же, если собственник пойдет в суд, ему придется оплатить услуги юриста, а если проиграет спор, его обяжут компенсировать судебные расходы УК. Проще заставить УК работать через общее собрание собственников.

Если нет времени проводить собрание самостоятельно, можно попросить об этом УК — через заявление, которое подписывают владельцы 10% голосов по дому. Обычно достаточно подписей нескольких соседей из вашего подъезда. УК организует собрание, рассчитает смету, а жителям останется прийти и проголосовать за ремонт. Активные жильцы быстрее добиваются своего.

Если хотите отремонтировать подъезд, действуйте так:

1. Определите, что именно нужно сделать, и составьте перечень работ.
2. Напишите заявление в УК с просьбой провести собрание. Его должны подписать соседи, у которых есть 10% голосов. Это проще, чем самостоятельно организовать собрание.
3. Придите на собрание и проголосуйте за ремонт.
4. Контролируйте ход ремонта.
5. Примите выполненные работы по акту приема-передачи.
6. Если УК затягивает сроки или вовсе отказывается ремонтировать подъезд — жалуйтесь в ГЖИ.