«Нанял тайного покупателя»: как я отказался от риелтора и дистанционно продал квартиру

Читатель Т⁠—⁠Ж решил продать квартиру в другом городе и обратился за помощью к риелтору.

Шло время, а дело не сдвигалось с мертвой точки, и тогда пришлось пойти на хитрость: нанять тайного покупателя и проверить эффективность работы агента. Почему его услуги больше не понадобились и как все-таки удалось выйти на сделку — в этой истории.

У меня была маленькая двухкомнатная хрущевка во Владивостоке. Так как я живу в Москве, то посчитал, что в целом она мне не нужна, и летом 2020 года делегировал ее продажу знакомому риелтору.

Подобные квартиры на тот момент были выставлены по цене 8 500 000—9 000 000 ₽. Глупцы считают, что это и есть «в рынке». Но не все так однозначно. Нужно смотреть не на сумму, за которую люди готовы продать свой товар, а на ту, за которую в итоге продают. Это единственное истинное правило — и не только по недвижке, а вообще по любым товарам и услугам.

В моем случае не было срочности, но я все равно поставил стоимость своей двушки чуть ниже рынка по двум причинам. Во-первых, моя цель была продать жилье, а не оставаться его хозяином и дальше. Современные реалии таковы, что покупатель делает выборку по наименьшей цене. Если квартира стоит буквально на рубль дешевле, она будет на первом месте и на нее быстрее обратят внимание.

Во-вторых, я отдавал себе отчет, что стоимость схожих объектов завышена. Квартира располагалась в старом фонде в центре Владивостока. Там раньше выгодно было сдавать жилье посуточно туристам из Южной Кореи, но пандемия закрыла границы, и туризм на время прекратился. А ложные ожидания и напрасные надежды в головах у людей остались.

Риелтор сказал: «Нет, так нельзя. Зачем выставлять квартиру ниже рынка, пусть даже на 300 000 ₽? Надо в рынке». Я сразу прекратил эти рассуждения, так как хозяин-барин и самодур в едином лице здесь я, а не Вася Пупкин. И все эти попытки нравоучений не должны меня затрагивать. Сначала выставил цену ниже на 300 000 ₽, а потом скинул еще 500 000 ₽, но безрезультатно.

Квартира стояла на продаже год. Конечно же, просмотры были. Параллельно я мониторил динамику цен, новые объекты на рынке и сравнивал эти конкурирующие объявления с архивом.

Отчеты от риелтора получал в мессенджере, так как сразу предупредил: если будут вопросы и предложения, пусть даже самые абсурдные, нужно звонить и обговаривать их со мной. Но агент сообщал мне что-то из серии «звонил Вася, хотел Петю, так как Маша не понравилась и решили позвонить Анфисе».

Во Владивостоке у меня были и есть знакомые, к которым я могу обратиться, и я нанял тайного покупателя за 5000 ₽. Он позвонил риелтору, уточнил информацию о квартире, выразил заинтересованность и согласовал дату просмотра. Приехал, посмотрел, сделал пару фото — якобы чтобы показать жене санузел и вид из окна. Ушел. Потом позвонил риелтору и озвучил согласованную со мной цену, которая была явно ниже рыночной.

Риелтор не рассказал мне о деталях, разве что вскользь заметил: «Был просмотр без результата». Предполагаю, что он хотел взять процент за продажу не только с меня, но и с покупателя, а низкая цена не покрывала возможность двойной комиссии. Я не удивился такому ходу: люди все разные, большинство не утруждает себя лишней деятельностью, а главное — другие похожие квартиры стояли и тоже не продавались.

После визита тайного покупателя прошла примерно неделя — и все это время я думал, как быть. Конечно же, первым делом проверил, не сдается ли моя квартира посуточно или в долгосрок. Да и сам думал ее сдать: чистыми выходило бы около 40 000 ₽ ежемесячно, но обманывать людей — это не про меня. Я бы не стал утаивать от жильцов информацию о том, что квартира продается, будут показы и, возможно, придется съезжать через пару недель после оформления сделки. Из-за этого цену аренды пришлось бы снижать.

А главное — никто не знает, что эти жильцы говорили бы потенциальным клиентам на просмотрах. Они же могли нарочно жаловаться на мифических соседей, дебоширящих каждую ночь, тем самым снижая интерес покупателя. Или ухудшили бы состояние квартиры: что-нибудь сломали, выкинули, забыли про уборку.

Обращаться к другому риелтору я не видел смысла и продолжал сотрудничать с моим агентом по недвижимости. Но так сложилось, что вскоре мне понадобились около 2 млн рублей. Не так чтобы прямо срочно, но тем не менее. Брать кредит даже под маленький процент не хотелось. Тем более у меня был какой-никакой, но все же актив, который можно продать.

Стало понятно, что нужно действовать активнее, и спустя примерно год и три-четыре месяца совместной работы мы прервали сотрудничество с риелтором. Не на самой хорошей ноте: я не заплатил ни копейки, а риелтор испортил себе репутацию. Он был из числа моих знакомых, и многие, кто знал о ситуации, скорее всего, к нему обращаться не будут. Еще он недополучил прибыль и вообще сработал в минус, так как потратил деньги на подачу объявлений, а также время и бензин для выездов на показы. Я предупреждал, что не буду ему это компенсировать.

В октябре 2021 года я решил продать квартиру самостоятельно. Снова обратился к знакомому из Владивостока и договорился, что он будет показывать объект по согласованию со мной. За каждый выезд — деньги на карточку, если не ошибаюсь, 5000 ₽ за показ. Выезды контролирую я. Да, был риск зависания с продажей и большими затратами на оплату показов, но необходимо было проверить такой канал сбыта. И он себя полностью оправдал.

Так как мы выкладывали новое объявление, то сделали и новые фото. Я знал хорошие и плохие стороны квартиры, поэтому попросил этого же знакомого сфотографировать ее в определенных ракурсах. Он сделал 100 500 снимков, из которых я выбрал наиболее удачные. Объявления дал на «Авито», «Циане», «Домклике» и региональном интернет-ресурсе — все это было или бесплатно, или за копейки. Везде указал свой номер телефона.

Было очень много звонков от риелторов, но звонили и реальные потенциальные покупатели, которые задавали конкретные вопросы, уточняли детали. Иногда хотели увидеть документы на квартиру — я высылал их по «Вотсапу». Спрашивали, когда можно посмотреть жилье, и мы обсуждали варианты.

Были иногородние, которые могли приехать только в будни, но я старался минимизировать и оптимизировать расходы. Поэтому назначал показы на выходные, на вторую половину дня, когда удобно всем. Оговаривал, что квартиру покажет мой друг, так как меня нет в городе, но при малейшем вопросе мне можно позвонить, и при необходимости я приеду на сделку.

Если знакомый в нужное время работал, то отпрашивался и ехал на показ. Проблем с этим у него не возникло ни разу. Еще мы показывали всем потенциальным покупателям стопку квитанций за ЖКУ за несколько лет: там были видны траты, расходы по счетчикам и то, что в квартире никто не прописан.

Покупатель появился в декабре 2021 года, то есть через два месяца после того, как я занялся этим вопросом сам. Не могу сказать, что было решающим фактором для удачного исхода. Думаю, сработало именно стечение обстоятельств: конец пандемии, отказ от риелтора, пробуждение покупателей из спячки, повторное снижение цены.

Кроме того, я сам разговаривал с покупателем: когда он был в квартире, мы напрямую созванивались и уточняли детали по кранам, обоям, паркету, окнам. В личном общении, так сложилось, я умею убеждать, втираться в доверие, располагать к себе — в первую очередь правдой без утайки. Если есть недостаток, необходимо его проговорить и сразу же озвучить меры по устранению. Продажи — в моей сущности.

Мы договорились о сделке в конце декабря, но провели ее в первые рабочие дни января 2022 года. Если бы я находился в одном городе с покупателем, то он отдал бы мне наличные или перевел деньги на карту. Но так как мы были в разных городах, оформили все через сервис «Домклик».

Сделка заняла около двух дней, но с учетом часовой разницы деньги банк мне перечислил только на третий. При этом все было видно в личном кабинете: туда был доступ и у меня, и у покупателя. Расходы на сделку оплатил он. Если не ошибаюсь, 25 000—30 000 ₽, включая плату за депозит. Квартиру я продал чуть более чем за 7 000 000 ₽.

Я не из тех, кто считает: пусть все делает риелтор, ведь он получает за это деньги. Запомните: вы платите ему из своего кошелька. По закону агент не несет ответственности за детали сделки. Если что-то окажется не так, это ваши проблемы, ваши риски, ваши убытки. Кроме того, риелторы часто отговаривают клиента от сделки, так как не сошлись в комиссии с коллегой с другой стороны, — таких случаев тоже много.

Как быть? Продавайте и покупайте жилье сами. Ничего сложного в этом нет, все делается в МФЦ без всяких взяток, договоренностей и прочего кумовства. Проверяйте все документы, предварительно читайте, изучайте, ведь все есть в интернете.

Из рекомендаций: в объявлении разместите схему квартиры, нарисованную фломастером, и подпишите размеры помещений. Если там несколько комнат и нестандартная планировка, схема БТИ порой напоминает сборную мозаику с отсутствующими частями. А схему от руки понять проще — это увеличит ваши шансы.