До недавнего времени ставка по ипотеке была всего 7—12%.
Читатели Тинькофф Журнала обсудили, что лучше: погасить кредит досрочно, положить деньги на вклад или использовать другие инструменты, — и предложили свои варианты с подсчетами. Собрали аргументы за и против — выбирайте сторону и поделитесь своим мнением в комментариях.
Это истории читателей из Сообщества. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
👍 За: подсчеты говорят, что погасить ипотеку выгоднее
Я сегодня считал ипотечным калькулятором по своей ипотеке. И вышло, что погасить сейчас мне выгоднее.
Входные данные: ипотека — 1 050 000 Р на срок 56 месяцев, ставка 7,7%. На руках есть 400 000 Р.
Первый вариант — если сегодня внести 400 000 Р. И второй вариант — если положить 400 000 Р на вклад под 18% на полгода и внести потом 436 000 Р. Получается, что даже после вклада я потеряю 12 000 Р.
👎 Против: проценты по вкладу выше, чем по кредиту
По сути, вы взяли деньги в кредит под 8,2% и вложите их под 18%. Отлично! Я бы поискал ставку повыше — сейчас до 25% доходит. Видел на месяц такой вклад, потом можно переложить. Не превышайте сумму 1 400 000 Р на вкладе.
Зависит от того, какие дальше будут ставки. Но так, в принципе, нет никаких предпосылок, что ключевую ставку значительно понизят в ближайшее время. Значит, ставки по вкладам по-прежнему будут выше, чем ипотечная ставка. А то, что сейчас вклад можно открыть на три месяца под максимальную ставку, а не на 12, — ну, так через три месяца деньги можно переложить на новый вклад. Или кинуть все в досрочку, если будут снова вклады под 6%. Заработанный за это время процент все равно будет выше, чем процент по ипотеке.
Берем калькулятор и считаем: если год вносить в досрочное по 50 000 Р с уменьшением срока, то за счет этого погашения экономим 4 000 000 Р на процентах и 8 лет и 6 месяцев. Если кладем на вклад, то через год 600 000 Р превращаются в 711 500 Р — при условии, что проценты капитализируются. Бросаем на ипотеку эту сумму и смотрим, что получается. Экономия по процентам — на 4 300 000 Р, и срок уменьшается на 9 лет и 4 месяца. Подсчеты грубые, но реально выгоднее на вклад положить и потом эти деньги в досрочное.
У меня ипотека под 8,6%, и я не собираюсь досрочно гасить. По сути, сейчас мои не выплаченные досрочно деньги — это и есть кредит под 8,6%, и они приносят не менее 20% ежегодно. Учитесь использовать деньги и заставляйте их работать, а не пожирать ваш кошелек.
👍 За: досрочное погашение полезнее для психологического здоровья
Вот мне реально психологически комфортнее досрочно гасить ипотеку. Такая радость, когда падает обязательный платеж :)
Выгоднее, конечно, деньги, предназначенные для досрочного погашения, отправлять на вклад с высоким процентом, чтобы они сгенерировали еще денег, а потом их направлять на досрочное погашение. Но для психологического здоровья может оказаться полезнее продолжать гасить досрочно.
👎 Против: деньгами на вкладах можно воспользоваться при необходимости
В чем смысл досрочного погашения ипотеки? Ок, сбить платеж до незначительных для вашего бюджета цифр — понятно. Но глобально это же бред, и бабайка про переплату просто смешон — ее сожрет инфляция. Представьте, что вы в 2010 году взяли ипотеку при зарплате 60 000 Р, платеж был 30 000 Р. В 2020 году у вас доход 200 000 Р, а платеж по-прежнему 30 000 Р. При этом, если вы при зарплате 60 000 Р ужимались во всем и платили на 10 000 Р больше ради досрочного погашения, то вы сильно били по своему уровню жизни.
Лучше всегда иметь деньги — спокойно копить на вкладах под 5% и погашать ипотеку довольно безболезненно, чем во всем ужиматься, но убеждать себя, что не переплатишь банку. Всю переплату с лихвой сожрут инфляция, кризисы и дефолты, которые в нашей стране происходят очень часто: менее чем за 10 лет два двукратных скачка доллара было.
Моя позиция: платить минимальный платеж по ипотеке, сбить его до максимально безболезненного для бюджета и все излишки оставлять на счетах или инвестировать.
Конечно, выгоднее класть деньги на вклад. Рисков не вижу, одни выгоды. Гасить досрочно можно, когда процент по вкладу опустится до уровня ставки по кредиту. А вообще, в России с такой инфляцией досрочно погашать ипотеку нет резона. Деньги на вкладе к тому же можно снять и потратить при необходимости, а при досрочном погашении в таком случае придется брать второй кредит.
👍 За: вклады могут изъять, а квартира останется
Существующие на сегодняшний день законы могут кардинально измениться уже завтра. Например, кто мог подумать, что вывозить свои деньги из России будет запрещено в валюте в сумме более 10 000 $? А оно случилось! Кто мог подумать об обязательной комиссии 12% на бирже при покупке валюты? А оно случилось!
Например, может произойти изъятие вкладов населения — типа того, что было несколько лет назад на Кипре, только намного круче. И тогда ваш вклад тю-тю, а кредит никуда не денется. Поэтому принимайте решение с учетом того, что завтрашний день может порадовать законом любой дикости.
И да, совет: если решите делать вклад, то не делайте его в банке с ипотекой. Если банк с ипотекой лишится лицензии, то вы не получите вклад, пока не выплатите кредит.
Ипотека — это залог недвижимости. У меня под 7,7%, вклады под 21% идут, но есть цели и стратегии по закрытию ипотеки. Стараюсь придерживаться, невзирая ни на что. Мало ли вклады заморозят или установят лимиты на снятие — и как тогда гасить?
👎 Против: вклады никто не заморозит, поэтому нужно ими пользоваться и получать выгоду
На самом деле единственный аргумент за то, чтобы гасить ипотеку, — это риск заморозки вкладов. Мне он кажется маловероятным по двум причинам.
Во-первых, вклады и так прекрасно изымаются через девальвацию, и это происходило уже не раз. При оптимистичном прогнозе инфляции рубля 30% девальвация даже этого 18%-го вклада будет 12%. Дальше ставки упадут, а инфляция уже никуда не денется. Никакого смысла дополнительно повышать социальное напряжение через силовой отъем денег у государства нет.
Во-вторых, заморозка вкладов, если она все-таки по каким-то причинам произойдет, скорее всего, будет предполагать также полную остановку кредитования и заморозку платежей по кредитам. Иначе массовые дефолты заемщиков просто убьют банковскую систему, а заодно рынок недвижимости и строительную отрасль, которую так упорно поддерживали все последние годы. То есть в моем понимании, если такое начнется, вклады простят вместе с долгами.
👍 За: если досрочно гасить ипотеку, сократится переплата по процентам
У меня ипотека. При аннуитетных платежах, не возвращая досрочно банку деньги, которые взяты, например, на 30 лет, я ежемесячно плачу практически одни проценты, не снижая сумму остального долга. А если я досрочно вношу платеж и сокращаю срок кредита, то у меня уменьшается размер ежемесячных процентов, выплаченных банку, и увеличивается сумма возвращаемого долга. Что снижает переплаты — и психологически нравится.
👎 Против: инвестиционные инструменты выгоднее, чем досрочное погашение
ИИС плюс облигации ЦБ (ААА) с фиксированным купоном. До повышения ставок было выгоднее, сейчас и подавно. Вычет 13% плюс 15% годовых. А если брокер выводит купоны на карту, а не оставляет на счете, то еще лучше.
Выгода фактическая будет примерно 14% относительно −8% за ипотеку. Возьмите «Эксель» и посчитайте, что выгоднее: 20% на три месяца или 15% на три года плюс налоговый вычет 13% за пополнение.
С прошлого месяца решили не гасить досрочно,хотя до этого каждый месяц кидали определенную сумму помимо обязательного платежа.Все деньги,которые должны быть направлены на досрочку кидаю на накопительный счёт или вклад под 20%
Маша, о и я так же))) реально посмотрела на свою ставку 5,2% и решила нафиг гасить ипотеку, есть и другие цели на которые собираю теперь на накопительном счёте
Светлана, ну у вас совсем маленькая ставка,вам 100% не имеет смысла ее гасить)у меня 9.1
Маша, вовремя родила ребёнка называется. Сумела рефинансировать третий раз. Очень довольна и вынашиваю планы как бы успеть купить вторую квартиру пока все это работает
Маша, ровно так же делаем)
Я глупенькая и трусишка в финансовом плане, поэтому буду в первую очередь уменьшать срок ипотеки с 30 лет, хотя бы 10, а там посмотрю.
Ну не могу я думать о мимолетной выгоде, когда надо мной висит долг. Не могу
Eka, никого не слушайте. Это все в теории красиво, по факту для себя делайте как вам сейчас комфортно. Никакие теории о рационализме из прошлого не применимы к будущему. Особенно в нынешней ситуации.
Eka, Но получается, что вы как раз и думаете о мимолетной выгоде
Rhymmor, поясните, пожалуйста
Eka, сокращая сейчас срок ипотеки вы пытаетесь получить сиюминутную эфемерную "выгоду" на процентах
Вспомним недавнее прошлое и предположим что вы купили квартиру в 2000 году за 3 млн рублей с нулевым первым взносом , платеж 30 000 в месяц
Переплата по ней за 22 года по ставке 11% годовых составит 5 млн рублей, те вы заплатите всего 8 млн в ценах 2022 года
Но проблема в том что квартира за 3 млн в ценах 2000 года в 2022 году стоит ну никак не меньше 24 млн (и это только по официальному уровню инфляции!)
А теперь у вас есть 2 пути - допустим, вы в 2001 накопили эти самые 3 млн для досрочного погашения (может наследство, я не знаю) :
1. Продолжать гасить по графику 30 000 , а на эти 3 млн купить что угодно ещё -
ещё одну такую же квартиру (капитал будет на 2022 год - 24+24-5 млн (уплаченных процентов) = 43 млн),
в доллары их вложить (капитал будет 24+12-5=31 млн)
И ТД - акции купить или заняться собственным образованием, вариантов масса , в любом из них ваши 3 млн рублей 2000 года увеличатся кратно.
Биткоины купить не предлагаю, все земное )
2. Либо погасить досрочно в 2000 же году, не переплатив процентов банку, но оставшись с этой самой квартирой, и остаться в 2022 с квартирой за 24 млн + 5 млн сэкономленных процентов (только вам эти 5 млн на руки никто не выдаст, вы их "сэкономите" только к 2022 году по 30к в месяц, и купите вы на них столько же товаров в 2022, сколько в 2000 году на 500 000₽). Фактически ваш капитал составит в этом случае 29 млн рублей в 2022 году (в ценах 2000 года - 3,5 млн рублей) - худший из вариантов.
Это и есть попытка получить сиюминутную выгоду с горизонтом планирования менее года
Экстраполируя на 30 лет о которых вы упомянули - цифры меняются кратно, и это при условии отсутствия гиперинфляции 1992-1999 годов, которая на апрель 2022 более чем вероятна. Если быть точным то с 1991 по 2022 (те самые 30 лет!) ваши 3 млн рублей превратятся в 371 млрд рублей, можно не квартиру а Северсталь или норникель какой нибудь себе прикупить, но мы фантастическими теориями заниматься не будем )
Максимально по простому - длинные деньги, которые отдавать не завтра, а когда нибудь потом, это всегда выгодно !
Златеника, вам сколько лет было в 2000 году? Схема из прошлого, которую чтобы осуществить, надо было быть очень успешным предпринимателем в 2000х и далее. Для обычного человека со средней и даже неплохой зарплатой нереально.
Златеника, а как вы высчитали норму дисконтирования в этом случае, за 22 года?
Дмитрий, возможно не совсем корректно, но просто беру официальную инфляцию, поэтому расчет очень грубый
Златеника, я не в качестве критики, а в качестве интереса, просто интересно, как за года её высчитать, мне только одно на ум приходит, это 22 дроби сложить с нормой дисконта для каждого года , а потом поделить сумму на 22, чтобы найти среднее. Просто сейчас понемногу изучаю экономику и очень интересно, как правильно, чтобы использовать это в повседневной жизни, но по крайней мере даже по грубым рассчетам понятно, что платить одну и туже сумму в течении многих лет выгоднее, из-за обесценивания
Дмитрий, погуглите калькулятор инфляции + калькулятор вкладов, я использую их, вполне достаточно для такой диванной аналитики
"платить одну и туже сумму в течении многих лет выгоднее, из-за обесценивания"
Точно так )
Eka, не логично. Вы же деньги на счёт складываете, а не тратите в никуда т. е. создаёте подушку безопасности. Если у вас возникают временные финансовые проблемы, то подушка выручит. В противном случае у вас ипотека на 10лет, но нет подушки безопасности. Если наберёте всю сумму, то погасите без проблем сразу весь долг. Или поймете, что на счету они приносят больше прибыли. ( пример: 10% ипотека, 20% вклад)
Rhymmor, это пять )
Eka, уменьшать срок, а не платеж это тоже ошибка. Так что у вас 2 ошибки сразу.
Eka, я наоборот, сначала сумму, а потом срок.
Eka, тут неоднократно обсуждали, что с точки зрения рисков выгоднее уменьшать платеж. По-моему кто-то расписал уже в ответах.
Eka, а если взять пересчитать процентную ставку для 30 лет и 10?
Ставка 9.4. Гашу досрочно. Пофиг на вклады под 20%. Они на 3 месяца в основном. Ну, заработаю я на них 10 тыщ. А психическое здоровье мне никто не вернет. Не хочу в текущей нестабильной ситуации сидеть с кредитом.
Есть ещё несколько важных факторов, про которые никто ещё не написал:
1. Сколько лет Вы платите ипотеку и сколько лет осталось. От этого срока решение зависит весьма сильно. Если Вы в начале своего пути и большая часть платежа - проценты, то это лишний повод к досрочному погашению. Если же половина пути и более пройдена - загляните в график платежей, Ваши переплаты уже не столь велики;
2. Сумма ипотеки и остаток этой суммы - по сути своей вытекает из п.1, однако есть свой нюанс. Поможет ли Вам досрочное погашение в тех объемах, которые Вы планируете, в ближайшей перспективе закрыть обязательства, чтобы достичь того самого психологического спокойствия, о котором здесь пишут, или нет.
Мое мнение субъективно и не является экспертным, не забывайте об этом.
У меня ипотека под 6%, до февраля 2022 гасила больше основного платежа, с марта начала эти деньги откладывать на вклад, во-первых квартира уже подорожала (у меня новостройка) на 1 млн руб, во-вторых, я посчитала, если довести сумму вклада до определённой суммы, она будет почти полностью погашать обязательный платёж по ипотеке, то есть банк платит банку. Плюс квартира в хорошем, перспективном районе и возможно будет ещё удорожание, тогда даже если сложить переплату по процентам, это получится рассрочка. Пока высокие ставки по вкладам, гасить ипотеку досрочно для меня невыгодно.
Если есть планы на деньги, на ближайшее будущее, возможно гасить досрочно смысла действительно нет. А если деньги просто лежат на счету, пусть и с 20% выгодой, то лучше уж досрочно гасить.
Когда недвижимость уже полностью своя, без обременений банковских, это совсем другое дело.
Продублирую здесь своё замечание к расчётам Артёма в 1 пункте: при более позднем погашении итоговая сумма получается больше, но часть её платится процентами полученными по вкладу, поэтому "своих" денег получится меньше на 23500.
Не стоит, если вы сумеете освоить эти деньги с умом. А если не сумеете, то стоит.
Если ипотека а рублях то конечно не стоит с такой инфляцией
У меня ипотека под 8,1%.
В прошлом году, уменьшил срок до 10 лет и платеж с 85к до 35к рублей (продал старую квартиру и выручкой с неё крыл ипотеку).
В феврале-марте вносил досрочно по 10к. На остальные деньги покупал нужные вещи, пока они не исчезли из страны и стоят чуть дешевле крыла от боинга.
Сейчас до июня коплю на налог с продажи квартиры, потом буду смотреть по ситуации.
Влад, на всякий случай - налог модно обнулить миллионом и одним вычетом )
Тогда и копить не придется
Если я вложу 100к в досрочное погашение, экономия на переплате процентов составит 60к. Эти же 100к должны пролежать в банке 3 года по 20%, чтобы я получил такую же выгоду.
бОльшая часть платежей в начале срока - это проценты. Т е по факту у меня второй год ипотеки и оплата процентов будет выше вклада даже под 25 процентов за этот год. Если бы это были последние года ипотеки то было бы выгоднее вложить.
В связи с "удачной" поездкой за границу отменил досрочное погашение и направляю его на погашение кредитки) если туроператор вернёт деньги, то конечно скину их в ипотеку.
Ещё один аргумент для меня в пользу досрочного гашения - планы по увеличению площади. При покупке квартиры большей площади и продаже нынешней, по сути невыплаченный остаток надо будет переносить в новую ипотеку с новым бОльшим процентом
Вот мне повезло! В январе продала жилье, закрыла этими деньгами часть ипотеки за новую квартиру. А потом раз, и ставки по депозитам выросли. Зато платеж по новой ипотеке не больше 11 тыс. рублей в месяц. Закрывала на снижение суммы, чтобы не страдать от размера платежа.
Погасила досрочно, появились деньги, тк для меня психологическое состояние намного важнее, и мы живем в непредсказуемой стране, хорошо сыкономила на процентах
Нужен ваш совет.Хотелось бы взять ипотеку.Первоначальный лучше начать копить 🙂или взять кредит.Спасибо.