ПАРТНЕРСКИЙ МАТЕРИАЛ
8 историй любви: за что ценят Tinkoff Black

За и против: стоит ли сейчас досрочно гасить ипотеку

Аргументы читателей

За и против: стоит ли сейчас досрочно гасить ипотеку

До недавнего времени ставка по ипотеке была всего 7—12%.

Читатели Тинькофф Журнала обсудили, что лучше: погасить кредит досрочно, положить деньги на вклад или использовать другие инструменты, — и предложили свои варианты с подсчетами. Собрали аргументы за и против — выбирайте сторону и поделитесь своим мнением в комментариях.

Это истории читателей из Сообщества. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.

👍 За: подсчеты говорят, что погасить ипотеку выгоднее

Артем
узнал точные цифры

Я сегодня считал ипотечным калькулятором по своей ипотеке. И вышло, что погасить сейчас мне выгоднее.

Входные данные: ипотека — 1 050 000 Р на срок 56 месяцев, ставка 7,7%. На руках есть 400 000 Р.

Первый вариант — если сегодня внести 400 000 Р. И второй вариант — если положить 400 000 Р на вклад под 18% на полгода и внести потом 436 000 Р. Получается, что даже после вклада я потеряю 12 000 Р.

👎 Против: проценты по вкладу выше, чем по кредиту

Евгений Липецкий
оценил риски

По сути, вы взяли деньги в кредит под 8,2% и вложите их под 18%. Отлично! Я бы поискал ставку повыше — сейчас до 25% доходит. Видел на месяц такой вклад, потом можно переложить. Не превышайте сумму 1 400 000 Р на вкладе.


Иванова
принимает решение по факту

Зависит от того, какие дальше будут ставки. Но так, в принципе, нет никаких предпосылок, что ключевую ставку значительно понизят в ближайшее время. Значит, ставки по вкладам по-прежнему будут выше, чем ипотечная ставка. А то, что сейчас вклад можно открыть на три месяца под максимальную ставку, а не на 12, — ну, так через три месяца деньги можно переложить на новый вклад. Или кинуть все в досрочку, если будут снова вклады под 6%. Заработанный за это время процент все равно будет выше, чем процент по ипотеке.


Светлана Петрова
копит деньги на вкладе

Берем калькулятор и считаем: если год вносить в досрочное по 50 000 Р с уменьшением срока, то за счет этого погашения экономим 4 000 000 Р на процентах и 8 лет и 6 месяцев. Если кладем на вклад, то через год 600 000 Р превращаются в 711 500 Р — при условии, что проценты капитализируются. Бросаем на ипотеку эту сумму и смотрим, что получается. Экономия по процентам — на 4 300 000 Р, и срок уменьшается на 9 лет и 4 месяца. Подсчеты грубые, но реально выгоднее на вклад положить и потом эти деньги в досрочное.


RussianGirl
заставляет деньги работать

У меня ипотека под 8,6%, и я не собираюсь досрочно гасить. По сути, сейчас мои не выплаченные досрочно деньги — это и есть кредит под 8,6%, и они приносят не менее 20% ежегодно. Учитесь использовать деньги и заставляйте их работать, а не пожирать ваш кошелек.

👍 За: досрочное погашение полезнее для психологического здоровья

Скажи, кто
радуется

Вот мне реально психологически комфортнее досрочно гасить ипотеку. Такая радость, когда падает обязательный платеж :)


Системный инженер
выбирает душевный комфорт

Выгоднее, конечно, деньги, предназначенные для досрочного погашения, отправлять на вклад с высоким процентом, чтобы они сгенерировали еще денег, а потом их направлять на досрочное погашение. Но для психологического здоровья может оказаться полезнее продолжать гасить досрочно.

👎 Против: деньгами на вкладах можно воспользоваться при необходимости

Вадим
свободно распоряжается деньгами

В чем смысл досрочного погашения ипотеки? Ок, сбить платеж до незначительных для вашего бюджета цифр — понятно. Но глобально это же бред, и бабайка про переплату просто смешон — ее сожрет инфляция. Представьте, что вы в 2010 году взяли ипотеку при зарплате 60 000 Р, платеж был 30 000 Р. В 2020 году у вас доход 200 000 Р, а платеж по-прежнему 30 000 Р. При этом, если вы при зарплате 60 000 Р ужимались во всем и платили на 10 000 Р больше ради досрочного погашения, то вы сильно били по своему уровню жизни.

Лучше всегда иметь деньги — спокойно копить на вкладах под 5% и погашать ипотеку довольно безболезненно, чем во всем ужиматься, но убеждать себя, что не переплатишь банку. Всю переплату с лихвой сожрут инфляция, кризисы и дефолты, которые в нашей стране происходят очень часто: менее чем за 10 лет два двукратных скачка доллара было.

Моя позиция: платить минимальный платеж по ипотеке, сбить его до максимально безболезненного для бюджета и все излишки оставлять на счетах или инвестировать.


Евгений Липецкий
не видит смысла в досрочном погашении

Конечно, выгоднее класть деньги на вклад. Рисков не вижу, одни выгоды. Гасить досрочно можно, когда процент по вкладу опустится до уровня ставки по кредиту. А вообще, в России с такой инфляцией досрочно погашать ипотеку нет резона. Деньги на вкладе к тому же можно снять и потратить при необходимости, а при досрочном погашении в таком случае придется брать второй кредит.

👍 За: вклады могут изъять, а квартира останется

Александр Капустин
не доверяет банкам

Существующие на сегодняшний день законы могут кардинально измениться уже завтра. Например, кто мог подумать, что вывозить свои деньги из России будет запрещено в валюте в сумме более 10 000 $? А оно случилось! Кто мог подумать об обязательной комиссии 12% на бирже при покупке валюты? А оно случилось!

Например, может произойти изъятие вкладов населения — типа того, что было несколько лет назад на Кипре, только намного круче. И тогда ваш вклад тю-тю, а кредит никуда не денется. Поэтому принимайте решение с учетом того, что завтрашний день может порадовать законом любой дикости.

И да, совет: если решите делать вклад, то не делайте его в банке с ипотекой. Если банк с ипотекой лишится лицензии, то вы не получите вклад, пока не выплатите кредит.


Александр Кратсов
закрывает кредит

Ипотека — это залог недвижимости. У меня под 7,7%, вклады под 21% идут, но есть цели и стратегии по закрытию ипотеки. Стараюсь придерживаться, невзирая ни на что. Мало ли вклады заморозят или установят лимиты на снятие — и как тогда гасить?

👎 Против: вклады никто не заморозит, поэтому нужно ими пользоваться и получать выгоду

Ivan Ivanov
верит в банковскую систему

На самом деле единственный аргумент за то, чтобы гасить ипотеку, — это риск заморозки вкладов. Мне он кажется маловероятным по двум причинам.

Во-первых, вклады и так прекрасно изымаются через девальвацию, и это происходило уже не раз. При оптимистичном прогнозе инфляции рубля 30% девальвация даже этого 18%-го вклада будет 12%. Дальше ставки упадут, а инфляция уже никуда не денется. Никакого смысла дополнительно повышать социальное напряжение через силовой отъем денег у государства нет.

Во-вторых, заморозка вкладов, если она все-таки по каким-то причинам произойдет, скорее всего, будет предполагать также полную остановку кредитования и заморозку платежей по кредитам. Иначе массовые дефолты заемщиков просто убьют банковскую систему, а заодно рынок недвижимости и строительную отрасль, которую так упорно поддерживали все последние годы. То есть в моем понимании, если такое начнется, вклады простят вместе с долгами.

👍 За: если досрочно гасить ипотеку, сократится переплата по процентам


сокращает срок кредита

У меня ипотека. При аннуитетных платежах, не возвращая досрочно банку деньги, которые взяты, например, на 30 лет, я ежемесячно плачу практически одни проценты, не снижая сумму остального долга. А если я досрочно вношу платеж и сокращаю срок кредита, то у меня уменьшается размер ежемесячных процентов, выплаченных банку, и увеличивается сумма возвращаемого долга. Что снижает переплаты — и психологически нравится.

👎 Против: инвестиционные инструменты выгоднее, чем досрочное погашение

Василий Воропаев
рассчитал доходность

ИИС плюс облигации ЦБ (ААА) с фиксированным купоном. До повышения ставок было выгоднее, сейчас и подавно. Вычет 13% плюс 15% годовых. А если брокер выводит купоны на карту, а не оставляет на счете, то еще лучше.

Выгода фактическая будет примерно 14% относительно −8% за ипотеку. Возьмите «Эксель» и посчитайте, что выгоднее: 20% на три месяца или 15% на три года плюс налоговый вычет 13% за пополнение.


Ольга Лурье
А как вы выплачиваете ипотеку? Поделитесь своей стратегией:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Маша Романова

С прошлого месяца решили не гасить досрочно,хотя до этого каждый месяц кидали определенную сумму помимо обязательного платежа.Все деньги,которые должны быть направлены на досрочку кидаю на накопительный счёт или вклад под 20%

24
Светлана Петрова

Маша, о и я так же))) реально посмотрела на свою ставку 5,2% и решила нафиг гасить ипотеку, есть и другие цели на которые собираю теперь на накопительном счёте

10
Маша Романова

Светлана, ну у вас совсем маленькая ставка,вам 100% не имеет смысла ее гасить)у меня 9.1

3
Светлана Петрова

Маша, вовремя родила ребёнка называется. Сумела рефинансировать третий раз. Очень довольна и вынашиваю планы как бы успеть купить вторую квартиру пока все это работает

3
Маленький Отик

Маша, ровно так же делаем)

0
Eka
Герой Т—Ж 🏅

Я глупенькая и трусишка в финансовом плане, поэтому буду в первую очередь уменьшать срок ипотеки с 30 лет, хотя бы 10, а там посмотрю.
Ну не могу я думать о мимолетной выгоде, когда надо мной висит долг. Не могу

12
Natalia

Eka, никого не слушайте. Это все в теории красиво, по факту для себя делайте как вам сейчас комфортно. Никакие теории о рационализме из прошлого не применимы к будущему. Особенно в нынешней ситуации.

4
Rhymmor

Eka, Но получается, что вы как раз и думаете о мимолетной выгоде

4
Eka
Герой Т—Ж 🏅

Rhymmor, поясните, пожалуйста

1
Златеника
Отредактировано

Eka, сокращая сейчас срок ипотеки вы пытаетесь получить сиюминутную эфемерную "выгоду" на процентах

Вспомним недавнее прошлое и предположим что вы купили квартиру в 2000 году за 3 млн рублей с нулевым первым взносом , платеж 30 000 в месяц

Переплата по ней за 22 года по ставке 11% годовых составит 5 млн рублей, те вы заплатите всего 8 млн в ценах 2022 года

Но проблема в том что квартира за 3 млн в ценах 2000 года в 2022 году стоит ну никак не меньше 24 млн (и это только по официальному уровню инфляции!)

А теперь у вас есть 2 пути - допустим, вы в 2001 накопили эти самые 3 млн для досрочного погашения (может наследство, я не знаю) :

1. Продолжать гасить по графику 30 000 , а на эти 3 млн купить что угодно ещё -

ещё одну такую же квартиру (капитал будет на 2022 год - 24+24-5 млн (уплаченных процентов) = 43 млн),

в доллары их вложить (капитал будет 24+12-5=31 млн)

И ТД - акции купить или заняться собственным образованием, вариантов масса , в любом из них ваши 3 млн рублей 2000 года увеличатся кратно.

Биткоины купить не предлагаю, все земное )

2. Либо погасить досрочно в 2000 же году, не переплатив процентов банку, но оставшись с этой самой квартирой, и остаться в 2022 с квартирой за 24 млн + 5 млн сэкономленных процентов (только вам эти 5 млн на руки никто не выдаст, вы их "сэкономите" только к 2022 году по 30к в месяц, и купите вы на них столько же товаров в 2022, сколько в 2000 году на 500 000₽). Фактически ваш капитал составит в этом случае 29 млн рублей в 2022 году (в ценах 2000 года - 3,5 млн рублей) - худший из вариантов.

Это и есть попытка получить сиюминутную выгоду с горизонтом планирования менее года

Экстраполируя на 30 лет о которых вы упомянули - цифры меняются кратно, и это при условии отсутствия гиперинфляции 1992-1999 годов, которая на апрель 2022 более чем вероятна. Если быть точным то с 1991 по 2022 (те самые 30 лет!) ваши 3 млн рублей превратятся в 371 млрд рублей, можно не квартиру а Северсталь или норникель какой нибудь себе прикупить, но мы фантастическими теориями заниматься не будем )

Максимально по простому - длинные деньги, которые отдавать не завтра, а когда нибудь потом, это всегда выгодно !

18
Natalia

Златеника, вам сколько лет было в 2000 году? Схема из прошлого, которую чтобы осуществить, надо было быть очень успешным предпринимателем в 2000х и далее. Для обычного человека со средней и даже неплохой зарплатой нереально.

3
Дмитрий Шипилов

Златеника, а как вы высчитали норму дисконтирования в этом случае, за 22 года?

0
Златеника

Дмитрий, возможно не совсем корректно, но просто беру официальную инфляцию, поэтому расчет очень грубый

0
Дмитрий Шипилов
Отредактировано

Златеника, я не в качестве критики, а в качестве интереса, просто интересно, как за года её высчитать, мне только одно на ум приходит, это 22 дроби сложить с нормой дисконта для каждого года , а потом поделить сумму на 22, чтобы найти среднее. Просто сейчас понемногу изучаю экономику и очень интересно, как правильно, чтобы использовать это в повседневной жизни, но по крайней мере даже по грубым рассчетам понятно, что платить одну и туже сумму в течении многих лет выгоднее, из-за обесценивания

0
Златеника

Дмитрий, погуглите калькулятор инфляции + калькулятор вкладов, я использую их, вполне достаточно для такой диванной аналитики

"платить одну и туже сумму в течении многих лет выгоднее, из-за обесценивания"

Точно так )

0
Яна Корчагина

Eka, не логично. Вы же деньги на счёт складываете, а не тратите в никуда т. е. создаёте подушку безопасности. Если у вас возникают временные финансовые проблемы, то подушка выручит. В противном случае у вас ипотека на 10лет, но нет подушки безопасности. Если наберёте всю сумму, то погасите без проблем сразу весь долг. Или поймете, что на счету они приносят больше прибыли. ( пример: 10% ипотека, 20% вклад)

0
Златеника

Rhymmor, это пять )

0
Sergey

Eka, уменьшать срок, а не платеж это тоже ошибка. Так что у вас 2 ошибки сразу.

3
Я

Eka, я наоборот, сначала сумму, а потом срок.

0
Egor Erohin
Герой Т—Ж

Eka, тут неоднократно обсуждали, что с точки зрения рисков выгоднее уменьшать платеж. По-моему кто-то расписал уже в ответах.

0
Максим Ктотов

Eka, а если взять пересчитать процентную ставку для 30 лет и 10?

0
Алина Чепкова

Ставка 9.4. Гашу досрочно. Пофиг на вклады под 20%. Они на 3 месяца в основном. Ну, заработаю я на них 10 тыщ. А психическое здоровье мне никто не вернет. Не хочу в текущей нестабильной ситуации сидеть с кредитом.

10
Anton

Продублирую здесь своё замечание к расчётам Артёма в 1 пункте: при более позднем погашении итоговая сумма получается больше, но часть её платится процентами полученными по вкладу, поэтому "своих" денег получится меньше на 23500.

5
Юля Пичугина

У меня ипотека под 6%, до февраля 2022 гасила больше основного платежа, с марта начала эти деньги откладывать на вклад, во-первых квартира уже подорожала (у меня новостройка) на 1 млн руб, во-вторых, я посчитала, если довести сумму вклада до определённой суммы, она будет почти полностью погашать обязательный платёж по ипотеке, то есть банк платит банку. Плюс квартира в хорошем, перспективном районе и возможно будет ещё удорожание, тогда даже если сложить переплату по процентам, это получится рассрочка. Пока высокие ставки по вкладам, гасить ипотеку досрочно для меня невыгодно.

5
Spitfire82
Герой Т—Ж
Отредактировано

Если есть планы на деньги, на ближайшее будущее, возможно гасить досрочно смысла действительно нет. А если деньги просто лежат на счету, пусть и с 20% выгодой, то лучше уж досрочно гасить.
Когда недвижимость уже полностью своя, без обременений банковских, это совсем другое дело.

5
Игорь Самойлов
Отредактировано

Есть ещё несколько важных факторов, про которые никто ещё не написал:
1. Сколько лет Вы платите ипотеку и сколько лет осталось. От этого срока решение зависит весьма сильно. Если Вы в начале своего пути и большая часть платежа - проценты, то это лишний повод к досрочному погашению. Если же половина пути и более пройдена - загляните в график платежей, Ваши переплаты уже не столь велики;
2. Сумма ипотеки и остаток этой суммы - по сути своей вытекает из п.1, однако есть свой нюанс. Поможет ли Вам досрочное погашение в тех объемах, которые Вы планируете, в ближайшей перспективе закрыть обязательства, чтобы достичь того самого психологического спокойствия, о котором здесь пишут, или нет.
Мое мнение субъективно и не является экспертным, не забывайте об этом.

5
Мастер без Маргариты

Не стоит, если вы сумеете освоить эти деньги с умом. А если не сумеете, то стоит.

3
Златеника

Если ипотека а рублях то конечно не стоит с такой инфляцией

2
Влад Беляков

У меня ипотека под 8,1%.
В прошлом году, уменьшил срок до 10 лет и платеж с 85к до 35к рублей (продал старую квартиру и выручкой с неё крыл ипотеку).
В феврале-марте вносил досрочно по 10к. На остальные деньги покупал нужные вещи, пока они не исчезли из страны и стоят чуть дешевле крыла от боинга.
Сейчас до июня коплю на налог с продажи квартиры, потом буду смотреть по ситуации.

1
Златеника

Влад, на всякий случай - налог модно обнулить миллионом и одним вычетом )

Тогда и копить не придется

0
Фёдор Лысиков

Если я вложу 100к в досрочное погашение, экономия на переплате процентов составит 60к. Эти же 100к должны пролежать в банке 3 года по 20%, чтобы я получил такую же выгоду.

0
Кабина Белаза
Герой Т—Ж
Отредактировано

В связи с "удачной" поездкой за границу отменил досрочное погашение и направляю его на погашение кредитки) если туроператор вернёт деньги, то конечно скину их в ипотеку.
Ещё один аргумент для меня в пользу досрочного гашения - планы по увеличению площади. При покупке квартиры большей площади и продаже нынешней, по сути невыплаченный остаток надо будет переносить в новую ипотеку с новым бОльшим процентом

0
Я

Вот мне повезло! В январе продала жилье, закрыла этими деньгами часть ипотеки за новую квартиру. А потом раз, и ставки по депозитам выросли. Зато платеж по новой ипотеке не больше 11 тыс. рублей в месяц. Закрывала на снижение суммы, чтобы не страдать от размера платежа.

0
Kate

бОльшая часть платежей в начале срока - это проценты. Т е по факту у меня второй год ипотеки и оплата процентов будет выше вклада даже под 25 процентов за этот год. Если бы это были последние года ипотеки то было бы выгоднее вложить.

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество

Лучшее за неделю