Что выгоднее: досрочно гасить ипотеку или пополнять на эти деньги вклад?

Ставка по вашему ипотечному кредиту — всего 8,2%. В июле 2024 года средняя ставка по ипотеке на готовое жилье — около 20%. Выгоднее направить свободные деньги на вклады.

Хотя выгода — очень важный фактор при принятии финансовых решений, он не единственный. Расскажу подробнее о выгоде и том, что еще стоит учесть.

Если немного упростить, забыв про налоги, вычеты и страховку, то досрочное погашение ипотечного кредита можно воспринимать как вложение денег под ставку этого кредита. В вашем случае вносить частичные досрочные погашения означает вкладывать деньги под 8,2% годовых.

В начале 2021 года делать так было вполне разумно. Ключевая ставка тогда была 4,25% годовых, а вклады приносили до 4,5—5% годовых, по крайней мере в крупных банках. Досрочно гасить ипотечный кредит со ставкой 8,2% годовых было выгоднее, чем отправлять свободные деньги на вклады.

В июле 2024 года ключевая ставка — 16%. Сейчас можно легко найти вклады и накопительные счета, которые дают 14—16% годовых, также встречаются предложения со ставкой 18% и даже выше.

Итак, ситуация с вкладами заметно отличается от той, что была в 2021 году. Доходность сейчас — 16—18% против 4,5—5% годовых, которые были раньше.

А вот ставка вашего ипотечного кредита все так же 8,2% годовых. Она зафиксирована в договоре, и банк не может просто так ее повысить, если вы соблюдаете условия договора, например вовремя продляете страховку.

Кредит — это деньги, которые вы взяли у банка в долг. За их использование надо платить проценты. В случае с вкладом все наоборот: банк берет у вас деньги на время и платит проценты.

Если доходность вклада выше полной стоимости кредита в процентах годовых, выгоднее отправлять свободные деньги на вклад, а не гасить кредить досрочно. Ведь на каждый рубль вы получаете больше денег в виде процентов, чем экономите с помощью досрочного погашения.

Сейчас ставка по вкладам в два раза выше ставки по вашей ипотеке. Значит, примерно в два раза выгоднее отправлять деньги на вклады, чем гасить ими ипотеку досрочно. Примерно, потому что в идеале стоит учесть налог на проценты по вкладам и налоговый вычет с процентов по ипотеке, но они не сильно влияют на результат.

Так разумно делать до тех пор, пока ставки по вкладам выше 8,2% годовых. Если они станут ниже, накопленные на вкладах деньги вместе с процентами можно будет отправить на частичное досрочное погашение ипотеки.

У вклада есть и неочевидный плюс — гибкость. Деньги, которые вы отдали банку в качестве частичных досрочных погашений, уже не получится использовать. А вот то, что накопилось на вкладе, может пригодиться на другие нужды. Вдруг вы решите куда-то переехать, или понадобятся какие-то дорогостоящие медицинские услуги, или что-то еще.

В условиях кризиса и неопределенности хорошо иметь запас денег, который можно использовать как угодно, пусть и ценой потери процентов в случае досрочного закрытия вклада.

Экономия на процентах — не единственный фактор, который стоит учитывать. Важен еще и психологический комфорт.

Некоторым людям в тягость само ощущение долга и то, что надо много лет каждый месяц платить банку, особенно если размер платежа некомфортен. Поэтому они хотят максимально быстро разобраться с кредитом, чтобы не зависеть от банка и не переживать. В случае с ипотекой квартира в залоге у банка, что может добавлять беспокойства.

Неприятные ощущения могут быть еще сильнее, если у вас нестабильный доход и есть риск, что он уменьшится или вообще исчезнет. Если это так, стоит увеличить финансовую подушку, при этом она должна покрывать не только обычные расходы на жизнь, но и платежи по кредиту.

С другой стороны, если вместо досрочных погашений вы будете отправлять свободные деньги на вклад, вы тем самым сформируете солидный запас денег. Это я уже отметил выше как плюс такого варианта. В случае чего этот запас сможет сыграть роль финансовой подушки или поможет платить по кредиту без просрочек.

Возможно, вы опасаетесь каких-то проблем с финансовой системой вроде невозможности снять вклад или перевести деньги в другой банк, из-за чего есть риск не внести вовремя платежи по кредиту или в худшем случае остаться без денег. В такой ситуации можно подумать, что стоит усиленно гасить кредит, чтобы не потерять отложенные деньги, оставшись при этом с большим кредитом.

На мой взгляд, с крупными банками и рублевыми вкладами ничего ужасного не случится. Но если вас это все же беспокоит, разумно использовать вклады и счета в нескольких банках — как государственных, которые в случае чего точно поддержат, так и крупных частных, — на которых нет санкций. Кроме того, не надо превышать лимит страхования АСВ, если только речь не о крупнейших банках, и стоит хранить все документы по счетам и вкладам.

Если вам важен психологический комфорт и кажется, что безопаснее досрочно гасить кредит, можно отправлять часть свободных денег на досрочное погашение, а часть вкладывать под высокий процент или использовать как-то иначе.

Если будете использовать свободные деньги, чтобы постепенно гасить ипотеку досрочно, у вас будет выбор: уменьшать срок кредита или снижать платеж.

Я предлагаю при каждом платеже сверх обязательного размера просить банк снижать ежемесячный платеж по кредиту. Сэкономленные на этом деньги тоже стоит использовать для погашения, то есть продолжать платить так, будто платеж не уменьшался.

При обоих вариантах досрочного погашения переплата будет примерно одинаковой, но снижать платеж полезнее, особенно если его размер вам некомфортен. Уменьшая платеж за счет свободных денег, вы страхуете себя от проблем с кредитом в случае снижения доходов. Так вам будет проще платить по кредиту, ведь благодаря досрочным погашениям обязательный ежемесячный платеж снизится.

Более подробно тему погашения кредитов и выбора между уменьшением срока и снижением платежа мы разбирали в этих статьях:

1. Как погасить все кредиты и переплатить по минимуму.
2. Как досрочно погасить ипотеку.
3. Правила досрочного погашения кредита.

Вклады и накопительные счета сейчас приносят 14—16% годовых. Можно найти и более выгодные предложения. Отправлять свободные деньги на вклады под 16% годовых примерно в два раза выгоднее, чем досрочно гасить ими ипотеку, взятую под 8,2%.

Гасить кредит досрочно надо только тогда, когда исчезнет возможность получать почти безрисковую доходность выше ставки по кредиту. Если доходность вкладов станет ниже 8,2% годовых, накопленные на них деньги можно будет направить на частичное досрочное погашение.

Если будете держать свободные деньги на вкладах, у вас постепенно образуется довольно крупная сумма. В условиях неопределенности и кризиса это плюс: вдруг пригодится на непредвиденные расходы или, напротив, будет шанс удачно вложить.

Возможно, наличие кредита и ежемесячных платежей сильно тяготит. Тогда можно сразу гасить кредит, не зарабатывая на вкладах с большой доходностью. Это невыгодно, но психологический комфорт тоже важен. Есть компромиссный вариант: часть свободных денег отправлять на погашение ипотеки, а часть — на вклады.

При частичных досрочных погашениях лучше уменьшать размер платежа, а не срок кредита. Если продолжать платить как раньше, то переплата будет как при уменьшении срока, зато обязательный платеж будет постепенно снижаться. Это подстраховка на случай, если доход упадет.