«Ловушка для обывателя»: какие сюрпризы я обнаружил в договорах с риелторами

Несколько лет назад я продал квартиру в Москве, чтобы купить жилье за городом.

Мне хотелось не стоять в пробках, пытаясь доехать до работы, да и вообще без проблем добираться до «цивилизации». В процессе поиска подходящих вариантов я несколько раз разочаровывался в риелторах, о чем подробно рассказал в другом материале Т⁠—⁠Ж.

Красивая легенда о незаменимости агентов начала распадаться почти сразу. И в итоге мы обошлись без них. Но я заметил, что сотрудников разных фирм многое объединяет.

Когда риелторы проезжают вам по ушам, почему они так дорого берут за свои услуги, то называют трех китов, на которых базируется их необходимость для общества. Пойдем по порядку.

Мощная профессиональная рекламная поддержка. Специалисты этой сферы настаивают на том, что сами вы такую себе обеспечить не сможете. Это не так. Агентства размещают рекламу ровно на тех же топовых интернет-порталах, через которые проходит 95% всей продаваемой недвижимости. И стоит это копейки.

Максимальное рвение при продаже объекта. И это неправда. На нашем опыте мы убедились, что агенты стараются переложить все действия на владельцев. За город ездить они вообще отказываются.

Тщательная проверка документов. Мы считали, что риелтор собирает и проверяет все необходимые бумаги для оформления сделки и регистрации ее в государственных органах. И если что-то не так, то несет за это ответственность. И это самый мощный кит из этих трех — настоящий кашалот. Если обыватель вполне может разместить объявления и поговорить с покупателем, то перед страшной юридической неопределенностью он откровенно пасует.

Вот и я подумал, что без опыта в этом деле мне не очень-то помогут многочисленные образовательные статьи. Поэтому готов был заплатить за услуги профессионала. Но для начала решил изучить договоры, которые мне предложили несколько контор, — и удивился.

Дело было в 2017 году, и с тех пор у меня остались лишь несколько примеров таких договоров, которые на фоне остальных показались мне более или менее приемлемыми. Но даже их анализ показывает, что любой договор с риелтором — это ловушка для обывателя. И вот почему.

Конские проценты. Как только риелтор размещает объявление по продаже вашей недвижимости, вы не можете дать задний ход. Это уже считается выполнением обязательств риелтора: частичным, по первому этапу — как угодно. И по договору вы должны заплатить за это 50—70% от оговоренной суммы.

Если, не дай бог, вы зашли дальше и риелтор показал ваш объект хотя бы одному покупателю, то вам не избежать претензий на оплату 80—90% от суммы договора. А если вы по какой-то причине отказываетесь от услуг риелтора, когда он привел к вам покупателя, якобы готового к сделке, то оплатите 100%.

Незначительные компенсации. Вырваться из лап риелтора без ущерба для себя клиент может, только если истек срок, указанный в договоре с агентством.

И тогда там даже великодушно согласятся принять на свой счет все понесенные затраты — несколько сотен рублей за рекламу и оплату телефонных разговоров сотрудников. Разумеется, несколько месяцев простоя объекта недвижимости, недополученный клиентом доход, например от сдачи в аренду, или его расходы на оплату съемного жилья, изменение цен на рынке, за которым обязано следить именно агентство, — эти все чисто профессиональные проколы, причинившие материальный, временной и душевный ущерб клиенту, никто ему компенсировать не собирается.

Перекладывание ответственности. Что касается помощи в определении чистоты сделки, то не стоит возлагать на агентов особых надежд. Если присмотреться к тексту договоров, то риелторы снимают с себя ответственность.

Например, агентство требует от клиента представить все мыслимые и немыслимые документы и справки, но при этом предупреждает, что он должен гарантировать «отсутствие обстоятельств, препятствующих заключению сделки». То есть человек идет к риелтору с надеждой, что тот разберется в ситуации, а последний перекладывает ответственность на самого клиента.

Вы думали, что профессионалы не ошибаются? Очень даже часто ошибаются, но каждый раз за их ошибки платят не они сами, а их клиенты.

При этом, если за то долгое время, пока риелтор будет пытаться монопольно продать вашу квартиру, цены на рынке упадут, в этом случае риелтор снова не виноват — читайте, под чем вы подписались в договоре.

Риелторы не несут ответственности и в том случае, если они неправильно составили или не полностью собрали документы, в результате чего регистрирующие органы их отклонили. Согласно договору это может быть представлено как неправомерные действия должностных лиц, за которые агентства не несут ответственности.

Ну и напоследок: в еще одном примере агентство, посчитав, что недостаточно обезопасило себя на случай нештатных ситуаций, в самом конце договора приписывает пункт 6.6, которым как бы намекает: «У меня лапки». В нем черным по белому написано: «Исполнитель не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по сделке». Мощно, да?

Маленький список обязательств. В целом любой договор с риелтором — это прежде всего длиннющий перечень обязательств, накладываемых на заказчика. Вторую половину занимает перечень условий, которые снимают с риелтора всякую ответственность. Наконец, где-то далеко в хвосте вы с трудом обнаружите несколько строк, которые относятся к обязательствам, возлагаемым на себя риелторами.

Итак, агент обязуется рекламировать, искать, показывать и организовывать. То есть продать вашу квартиру он, в общем-то, даже и не обещает. Вы согласились бы сотрудничать с фирмой, которая не обязуется построить вам дом, а лишь обязуется его строить? И сколько так она будет строить? Или с транспортной компанией, которая заверяет, что она будет прилагать усилия по доставке вашего груза, но вот доставить его так и не обещает? А если сделка не состоялась, то вы все равно обязуетесь оплатить услуги исполнителя — работа-то делалась.

Разумеется, все мы надеемся на русский авось. Знаем или подозреваем, что если в сделке обнаружатся подводные камни, то риелтор тут же переложит проблему на нас. Но просто надеемся, что все обойдется. А помощь специалистов все равно нужна. Хочется, чтобы кто-то подсказывал, куда идти, какие документы заказывать и оформлять.

Вот поэтому многие даже не читают эти лукавые договоры — все равно ведь обманут. И тем не менее отдаются в лапы «специалистов». И я тоже поначалу пытался отдаться. Но риелторы сами же меня и оттолкнули. Они настолько привыкли к своему жирному существованию, что не хотели адекватно оценивать свои услуги. Но я нашел другой выход и сделал все сам, а на оформление сделки нанял юриста. И знаете, все получилось, притом гораздо дешевле: вместо 150 000 ₽ я заплатил 50 000 ₽.