Раньше мы считали, что ремонт от застройщика — обязательно некрасивый и некачественный. Но это оказалось не так.

Мы с мужем сдаем в аренду две однушки в Подмосковье: одну в Щелкове, другую в Балашихе. Обе покупали на этапах строительства, в 2015 и 2019 соответственно. Но в щелковской мы сделали ремонт сами, а в балашихинской он был от застройщика. И когда мы сравнили результаты и траты, поняли: второй вариант — лучший для арендной квартиры.

Расскажу, как шли оба ремонта и сколько денег и сил мы на них потратили. А еще объясню, почему отделка от застройщика — это не обязательно страшные обои и кривые полы. Хотя и у нее есть свои минусы.

Какой была первая квартира

Мы купили щелковскую квартиру в 2015 году за 2,4 млн рублей — однушку площадью 46 м². Застройщик должен был сдать ее без отделки, и нас это устраивало: мы уже проходили через ремонт с нуля в двушке, где сейчас и живем.

В 2018 году мы получили ключи от однушки и впервые ее осмотрели. Мы уже знали, как выглядит «нулевая» отделка, но все равно испытали противоречивые чувства: обрадовались, что квартира построена, но были в панике от вида голых бетонных стен. К тому же в ней не было электричества и воды: из стены в прихожей торчал только электропровод, а в санузле — огрызки труб для водоснабжения и слива. Но мы решили быть оптимистами.

Мы наняли бригаду, которая уже ремонтировала нашу двушку. Это были двое ребят из Таджикистана и русский прораб. Они должны были сделать ремонт под ключ и оставить в первоначальном состоянии только потолки — мы собирались заказать натяжные в другом месте. Бригада попросила 320 000 Р — из расчета 6500 Р за м². Эта цена нас устроила, и работы начались.

Примерно так выглядела наша квартира, когда мы получили ключи. Жить в ней было нельзя. Источник: Shutterstock / Andrew Angelov
Примерно так выглядела наша квартира, когда мы получили ключи. Жить в ней было нельзя. Источник: Shutterstock / Andrew Angelov

Как шел ремонт первой квартиры

Дизайн квартиры мы сильно не продумывали — просто решили сделать светлые полы и стены: к ним подойдет что угодно. Только прикинули, как расставим мебель и технику и какое будет освещение. Это понадобилось, чтобы начертить для бригады схему расположения розеток, выключателей и светильников.

Ремонт шел три месяца. Бригада оказалась порядочная и по возможности старалась облегчить нам жизнь. Например, все черновые материалы прораб покупал сам, а мы только платили по чекам. Подвоха не нашли, хотя, если честно, и не искали. Главное, что нам не приходилось ездить по строительным рынкам и возить тяжелые и грязные материалы.

Однако ремонт все равно оказался утомительным: рабочие часто звонили и уточняли детали. Например, спрашивали, какая мебель будет в санузле — от этого зависело расстояние между стеной и гибкой подводкой к крану. Еще узнавали, какую площадь займет подогрев пола, в какую сторону будут открываться двери и на каком расстоянии от ванны и угла нужно выложить на стене панно. В общем, приходилось постоянно быть на телефоне.

К тому же, когда началась чистовая отделка, мы сами выбирали обои, плитку, двери, ламинат и многое другое. По субботам и в будни после работы ехали в строительный гипермаркет, а затем везли покупки в квартиру. Все это отнимало много времени и сил.

Словом, даже с хорошей бригадой к концу ремонта мы сильно устали.

Как мы экономили на материалах

Мы хотели сделать бюджетный ремонт, но на некоторых вещах все же не стали экономить. Например, взяли смесители подороже и с хорошими отзывами. Еще потратились на теплый пол в кухне-гостиной, потому что боялись, что плитка будет холодной. Плюс мы могли обойтись без панно в санузле и выложить стену обычной белой плиткой, но с панно ванная была бы красивее и выигрышнее, так что мы решили на него потратиться.

В остальном мы выбирали самые дешевые материалы и сантехнику. Например, нашли унитаз всего за 2500 Р, хотя большинство вариантов стоили от 4000 Р.

Еще мы отказались от невидимого сантехнического лючка, который можно было замаскировать плиткой. Вместо него взяли обычный металлический белого цвета. Не помню, сколько стоили тот и другой в 2018 году, но сейчас, спустя четыре года, самый бюджетный невидимый обойдется в 3600 Р, а классический — в 350 Р.

Мы сэкономили и на обоях: взяли одинаковые для всех комнат и выбрали самые дешевые из флизелиновых в магазине. Они были почти без рисунка, но все равно приходилось подгонять куски и срезать части. Чтобы не выбрасывать обрезки, мы обклеивали ими участки над дверями, окнами и под подоконниками.

В попытках сэкономить мы закрыли глаза и на эстетические недостатки стен: в двух местах на них выступали несущие балки. Эти места можно было покрыть толстым слоем штукатурки, чтобы балки с ними сравнялись, но она бы долго сохла, а пространство комнаты могло немного уменьшиться. К тому же мы не хотели тратиться на лишние материалы, так что в итоге оставили выступы как есть. Сейчас приходится под них подстраиваться, когда ставим мебель, но мы с арендаторами уже привыкли.

Несмотря на экономию, на материалы для ремонта ушло 330 000 Р — на 150 000 Р больше, чем мы планировали. А весь ремонт обошелся в 650 000 Р. Зато за три месяца, пока шли работы, у нас ни разу не было конфликтов с бригадой. И в целом результат нас порадовал, а квартира стала уютной.

Мы нашли арендаторов всего через четыре дня после окончания работ. Они сняли квартиру за 18 000 Р в месяц — в 2018 году эта цена была средней по рынку. То есть ремонт окупился за три с половиной года.

Откуда взялась вторая квартира

В 2018 году начала действовать семейная ипотека. По ней семья хотя бы с двумя детьми может купить новостройку в ипотеку под 6% годовых. К 2019 у нас как раз было двое детей, и мы решили взять еще одну однокомнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду.

Мы искали вариант в ближнем Подмосковье, на начальном этапе строительства, и хотели получить ключи максимум через два года — в 2021. Так мы и выбрали однушку в Балашихе площадью 35 м² за 3,2 млн рублей.

Квартира подходила под все наши критерии, а главное, в ней можно было заказать ремонт под ключ от застройщика. Объясняю, почему для нас это стало важно.

Что нас привлекло в ремонте от застройщика

Низкая фиксированная цена. По опыту с первой квартирой мы понимали, что на ремонт во второй уйдет минимум 700 000 Р, ведь с 2018 по 2021 год материалы и работа мастеров подорожали. К тому же в процессе ремонта эта сумма могла увеличиваться до бесконечности. Например, если бы цены снова выросли или бригада случайно что-то испортила.

А застройщик предложил три варианта отделки по фиксированной цене. Мы посмотрели их в шоуруме на примере маленькой студии. Я не помню, сколько стоил самый бюджетный вариант, но он нам не подошел. Вместо ламината там предлагался дешевый линолеум, а вместо плитки в ванной — пластиковые панели. Мы подумали, что квартиру с таким ремонтом не получится выгодно сдать в аренду.

В самом дорогом варианте лоджия была с отделкой, а весь ремонт казался стильным. Но мы решили, что квартиру снимут и без этого, так что выбрали средний по цене пакет за 492 800 Р.

Вот что входило в стоимость:

  1. Обои под покраску во всех помещениях, кроме санузла.
  2. На полу — ламинат 32-го класса.
  3. Кухня без фартука.
  4. В санузле — плитка на полу и на стенах, акриловая ванна с экраном, унитаз, раковина с пьедесталом.
  5. Во всех помещениях натяжные потолки с отверстиями для люстр.
  6. 11 розеток, в том числе одна силовая — для плиты.
  7. Межкомнатные двери из МДФ.
  8. Лоджия без отделки.

Нас этот список вполне устроил.

Перечень работ был прописан в договоре
Перечень работ был прописан в договоре

Деньги на ремонт под ипотечные проценты. Стоимость ремонта от застройщика входила в цену квартиры. То есть по факту мы брали семейную ипотеку не только на квартиру, но и на ремонт. Причем банк одобрил нам ставку не 6, а всего 5% годовых. Для сравнения: в 2021 году, когда дом достроился, потребительский кредит на тот же ремонт пришлось бы брать под 10—11%.

Минимум хлопот. Своих мастеров пришлось бы контролировать, а значит, постоянно ездить в грязную квартиру и покупать материалы самостоятельно. Но застройщик все это делал за нас.

Еще он разобрался с вывозом мусора. В щелковской квартире пришлось заказывать в управляющей компании специальный контейнер за 6000 Р. Здесь же такие траты нам не грозили.

Возможность сразу сдать квартиру. Мы не хотели, чтобы жилье простаивало во время ремонта, и собирались сдать его сразу, как только получим ключи. Ремонт от застройщика как раз давал такую возможность.

В общем, в 2019 году мы заплатили застройщику и за квартиру, и за ремонт. После этого оставалось только ждать, когда построится дом.

Что нам понравилось в ремонте от застройщика

Мы должны были получить ключи от квартиры в марте 2021 года, но сдачу дома задержали на семь месяцев. Тем не менее мы получили квартиру с отделкой, как и договаривались, и ремонт не отнял у нас сил: мы просто следили за фотоотчетами на сайте застройщика и видели, что отделка квартир идет параллельно с ремонтом в подъездах.

Мы впервые увидели свою квартиру в день приемки. Нам очень понравилось: в ней уже можно было жить. Батареи были горячими, а межкомнатные двери — красивыми. Язычки в замках оказались магнитными: когда двери открывались, из них ничего не торчало. Еще муж оценил, что бригада поставила розетки и выключатели фирмы Legrand. Они одни из самых дорогих, и он считает их очень качественными.

Но в квартире были и косяки. Рассказываю, какие именно и сколько мы потратили на то, чтобы их исправить.

Какие были недостатки в ремонте

В квартире нам не понравилась входная дверь и мы нашли несколько недочетов в отделке. Застройщик был не против их исправить, но попросил на это 45 дней. Мы же не хотели столько ждать и почти все сделали сами.

Вот что нам не понравилось.

Хлипкая входная дверь. В договоре с застройщиком было сказано, что в квартире будет металлическая дверь. Но она оказалась очень тонкой, без утепления и звукоизоляции. Позже мы встретили такую же в интернет-магазине всего за 7500 Р.

Пришлось заменить на другую — с тепло- и шумоизоляцией, двумя замками и антивандальным покрытием. С установкой она обошлась в 32 000 Р.

Сейчас дверь полностью устраивает и нас, и арендаторов. Неприятность с ней случилась только на этапе изготовления. Дело в том, что, когда из магазина приехал замерщик, мы отдали ему предоплату — 5000 Р. Он обещал, что через неделю дверь будет готова, но в условленный день ее не привезли. Замерщик не отвечал на звонки, и мы решили, что нас обманули.

К счастью, через пару дней с нами связалась служба доставки. Оказалось, на производстве случилась накладка, и дверь вовремя не изготовили. В итоге ее привезли еще через неделю.

Короткая ванна. Длина ванны оказалась на 6 см меньше расстояния между стенами — за ней образовалась большая щель, а стыки между ванной и стенами не были закрыты уголками, и туда могла просачиваться вода.

В итоге муж закрыл щель газобетонным блоком, а поверх выложил мозаику. Остальные стыки мы спрятали под уголками. Муж сделал все сам за три часа, из которых час ушел на поездку в магазин. На материалы потратили около 1300 Р.

Рабочие застройщика просто поставили ванную рядом со стенами, но не заложили и не загерметизировали щели
Рабочие застройщика просто поставили ванную рядом со стенами, но не заложили и не загерметизировали щели
Так выглядит ванна после наших работ
Так выглядит ванна после наших работ

Отсутствие интернет- и ТВ-кабелей. По договору застройщик не обязан был проводить в квартиру ТВ и интернет — мы должны были сделать это сами. Но тогда пришлось бы штробить стены или прокладывать провода поверх, а это испортило бы ремонт.

Мы могли провести интернет в прихожую и повесить там роутер — тогда телевизор бы работал с помощью IPTV. Но мы допускали, что квартиру могут снять пожилые люди: не факт, что они справятся с такой техникой.

В итоге мы провели в квартиру и интернет, и ТВ. Антенный провод муж по возможности скрыл в плинтусах, а местами оставил поверх стен. Он обошелся нам в 700 Р. А интернет-кабель провайдер завел бесплатно, но мы купили у него роутер за 3500 Р.

Часть антенного кабеля потом прошла к телевизору по стене и до сих пор видна
Часть антенного кабеля потом прошла к телевизору по стене и до сих пор видна

Количество и расположение розеток. В гостиной было по одной розетке в каждом углу, ближе к полу. Еще одна — под потолком, для кондиционера, и одна — посреди стены, под телевизор. На кухне находилось три розетки, не считая силовой для плиты, а в ванной — одна, для стиральной машины.

Я считаю, что этого мало. Например, в гостиной невозможно заряжать одновременно больше двух телефонов, а кухне нельзя сразу включить и чайник, и тостер. В гардеробной вообще нет розеток — утюгом там уже не воспользоваться. Но штробить стены и проводить новые розетки мы не стали, а арендаторам пришлось смириться с неудобствами.

Еще один минус: силовая розетка для плиты тоже была установлена. Когда мы проектировали кухонный гарнитур, пришлось подстраиваться.

Неисправные замки в межкомнатных дверях. Элементы в дверных косяках не были утоплены, и это мешало дверям закрываться. Муж взял у знакомого насадку-фрезу на дрель, углубил отверстия под элементы и вставил их заново.

Этот элемент не был утоплен и мешал двери закрываться
Этот элемент не был утоплен и мешал двери закрываться
Муж исправил это сам
Муж исправил это сам
Этот элемент не был утоплен и мешал двери закрываться
Этот элемент не был утоплен и мешал двери закрываться
Муж исправил это сам
Муж исправил это сам

Другие мелочи. На полу между ламинатом и стеной были большие щели. Напольные и потолочные плинтусы были приклеены неровно, а на подоконниках отсутствовали заглушки. Но на это мы тоже закрыли глаза: главное, что в целом квартира была пригодна для жилья.

На исправление недочетов мы потратили месяц и 37 500 Р

Замена входной двери 32 000 Р
Роутер 3500 Р
Заделывание щели в ванной 1300 Р
Провод для антенны 700 Р
Замена входной двери
32 000 Р
Роутер
3500 Р
Заделывание щели в ванной
1300 Р
Провод для антенны
700 Р
Мы не стали исправлять мелкие косяки вроде этого
Мы не стали исправлять мелкие косяки вроде этого

Какой ремонт оказался выгоднее

Напомню, что в 2018 году ремонт первой квартиры обошелся нам в 650 000 Р. С учетом площади 46 м² вышло всего 14 130 Р за м², но ремонт окупался три года, потому что мы сдали квартиру всего за 18 000 Р.

Ремонт во второй квартире в 2021 году стоил дороже. Если учесть траты на доработку, мы отдали за него 530 300 Р, или 15 151 Р за м². Но я не считаю, что мы переплатили. Наоборот, за три года материалы и работа мастеров сильно подорожали: если бы мы делали ремонт сами, то одна только бригада взяла бы 300 000—400 000 Р, если не больше. Плюс мы бы снова ездили в квартиру каждые выходные, без конца отвечали на звонки рабочих и волновались за доставку обоев и плитки.

Это прайс мастера с хорошими отзывами на «Профи-ру». Комплексный ремонт нашей квартиры обошелся&nbsp;бы в 315 000—420 000 <span class=ruble>Р</span> без&nbsp;учета материалов
Это прайс мастера с хорошими отзывами на «Профи-ру». Комплексный ремонт нашей квартиры обошелся бы в 315 000—420 000 Р без учета материалов

Но главное, что нас радует, — это рост цен на аренду. Мы сдали вторую квартиру так же быстро, как и первую, но уже за 28 000 Р. То есть ремонт окупится за полтора года.

В итоге я поняла: арендаторы снимут квартиру даже со скромным ремонтом, в котором использовались бюджетные материалы. Причем и застройщик, и наемная бригада делают такой ремонт примерно одинаково. Но заказывать его у застройщика выгоднее, и в этом случае он не потребует нервов, времени и сил. Максимум — вам придется самим исправить мелкие недочеты, если не захотите ждать, пока это сделают за вас. Так что если я соберусь купить еще одну квартиру для аренды, то буду искать вариант только с ремонтом от застройщика.


Хотите написать такую статью для Т—Ж? Любой процесс, в котором в каком-то виде участвуют деньги, можно превратить в тему для Тинькофф Журнала. Прочитайте наш мануал для авторов и приносите заявку на статью.