Что входит в цену квадратного метра жилья в новостройке и как изменилась его себестоимость
Статистика
6K

Что входит в цену квадратного метра жилья в новостройке и как изменилась его себестоимость

В разных регионах России

13
Аватар автора

Мария Павлова

изучила статистику

Страница автора

За год полная стоимость строительства многоквартирных жилых домов выросла на 13,2% и в среднем по России составила 81 103 ₽ за квадратный метр.

Отдельно можно отметить Калининградскую область, где себестоимость увеличилась сильнее — на 28%. Мы сравнили данные по справке Союза инженеров-сметчиков на апрель 2024 года с аналогичными данными годом ранее.

Полная стоимость строительства рассчитана в рублях на один квадратный метр общей площади квартир жилых зданий. Показатель учитывает базовую отделку квартир  , а также средние затраты застройщиков на наружные сети и благоустройство, приобретение прав на земельный участок, подключение дома к сетям инженерной инфраструктуры и ввод в эксплуатацию. Для домов без отделки стоимость строительства будет меньше на 7—10%.

Аватар автора

Максим Ельцов

инвестор в жилую и коммерческую недвижимость

Страница автора

Основной вклад в рост цен на недвижимость вносят социальная нагрузка и затраты на приобретение участка

За последние три года цены на новостройки в крупных городах увеличились до двух раз и более. Основная причина — льготные ипотечные программы. Вместо повышения доступности жилья мы получили доступность кредитования. Льготная ипотека значительно простимулировала спрос, а предложение осталось ограниченным. Резко ускорить строительство физически невозможно: цикл стройки от приобретения участка до финала — это три-четыре года, иногда и пять лет. Мало жилья — высокий спрос — растут цены.

Можно сделать вывод, что застройщики увеличили прибыль и, ура, мы нашли виноватых, но если разобраться, окажется, что структура затрат застройщиков следует за изменением цены квартир. Покупая квартиру, люди оплачивают землю, проценты банка за размещение денег, строительство детсада или школы, подключение коммуникаций, затраты на маркетинг. Собственно, стройка — это лишь 30—35% затрат, а остальное достается разным участникам рынка начиная с чиновников и заканчивая компаниями-монополистами, которые подключают коммуникации.

Объясню еще подробнее. Я опираюсь на данные компании СМПРО  , собственный опыт работы в девелоперских структурах и информацию от партнеров-застройщиков и экспертов в отрасли.

Итак, что входит в цену квадратного метра.

Строительно-монтажные работы, или СМР. Их доля в цене квадратного метра снижается. Если 10 лет назад она запросто достигала 70—75%, то сейчас снизилась до 30—35% от цены 1 м². Как это может быть, если девелоперы регулярно сетуют на рост стоимости строительных материалов и затрат на оплату труда рабочих?

С ростом стоимости строительно-монтажных работ не поспоришь: сказываются инфляция и нарушение поставок из-за рубежа. Да и за рабочих на стройке приходится конкурировать с сервисами доставки, куда те стали массово уходить. Зарплаты на стройке растут, но при этом доля оплаты труда в структуре расходов застройщиков снижается — это феномен, который означает, что остальные статьи расходов растут еще больше.

Социальная нагрузка. В Петербурге, например, она может доходить чуть ли не до 20% от себестоимости строительства. Чтобы получить разрешение на возведение, застройщика могут обязать построить и передать школу или детский сад, профинансировать ремонт социальных объектов  . Строительство или ремонт школы — это хорошо, просто покупатели новостроек должны понимать, что эти затраты включены в цену жилья.

Цена земельного участка может достигать 15% от цены продажи — мы видим это по земельным сделкам и в статистике СМПРО. Но в условиях дефицита участков под стройку при стимулировании спроса цены на них выросли синхронно с ценами на новостройки, а нередко и опередили их.

Затраты на подключение коммуникаций — это еще до 10% от цены квадратного метра.

Проценты по кредитам. С переходом на эскроу-счета и проектное финансирование деньги дольщиков достаются застройщикам не бесплатно. Добавьте сюда рыночные проценты по кредитам на приобретение земельного участка. От покупки до выхода на строительство может пройти не один год. После повышения ключевой ставки до 16% эта статья затрат вырастет. А пока на нее может уходить свыше 10% от цены 1 м².

Реклама. В полтора-два раза за последние годы выросли затраты на маркетинг. Они могут достигать 7% в структуре затрат. Сюда входит финансирование отдела продаж, агентские вознаграждения, реклама и так далее. А при снижении спроса — например, с отменой льготной ипотеки — эти затраты только возрастут.

Прибыль самих застройщиков. Да, на волне повышения цен рентабельность могла вырасти. Но быстрый, а иногда и опережающий рост остальных составляющих вернул ее на уровень в 15%.

С точки зрения динамики себестоимости можно смело говорить, что, несмотря на существенный рост стоимости материалов и зарплат, основной вклад в рост цен на недвижимость вносят социальная нагрузка и затраты на приобретение участка.

По данным исследования компании СМПРО
По данным исследования компании СМПРО

Примерно в трети регионов России сметная стоимость строительства выше среднего значения — от 81,3 до 156,7 тысячи рублей. На большинстве же территорий она составляет от 59,5 до 81 тысячи рублей.

В целом квадратный метр жилья дороже построить в столичных регионах и крупных городах. А также на северных территориях — из-за климатических условий и общей удаленности от инфраструктуры. Исключение — некоторые районы Красноярского края, Усть-Ордынский Бурятский округ в Иркутской области, Агинский Бурятский округ в Забайкальском крае. Здесь показатели сметной стоимости одни из самых низких по стране, при этом средняя рыночная цена квадратного метра ниже стоимости строительства.

Согласно данным справки Союза инженеров-сметчиков, в среднем по России стоимость предложений на первичном рынке жилья выросла на 17% к апрелю прошлого года. Хотя цена продажи квартир увеличивается быстрее, чем затраты строителей, специалисты обращают внимание на высокий темп роста себестоимости строительства.

По некоторым оценкам, себестоимость квадратного метра жилой недвижимости массового сегмента увеличилась на 63% за три года: с четвертого квартала 2020 к началу 2024 года. Рост себестоимости в 2023 году связывают с удорожанием строительных материалов на фоне инфляции. Также, по данным застройщиков, увеличились расходы на оплату труда из-за дефицита кадров строительных специальностей.

Источники: Единый ресурс застройщиков, расчеты Т⁠—⁠Ж
Источники: Единый ресурс застройщиков, расчеты Т⁠—⁠Ж
Источники: Единый ресурс застройщиков, расчеты Т⁠—⁠Ж
Источники: Единый ресурс застройщиков, расчеты Т⁠—⁠Ж
Аватар автора

Ирина Дадашева

ведущий инженер производственно-технического отдела в строительной фирме, Санкт-Петербург

Цены растут из-за инфляции, но не все так просто

По прогнозам, цены на стройматериалы продолжат расти. Спрос на них всегда высокий, особенно в сезон строительств. Поэтому при недостаточной подготовке компаний-поставщиков на рынке возникает дефицит требуемого товара. Перебои с поставками порой сказываются на стоимости больше, чем инфляция.

Многие заводы раньше не работали на той мощности, которая способна удовлетворить растущий спрос на их продукцию. Очень показателен случай в прошлом году: из-за возросшего спроса на цемент, к чему поставщики были абсолютно не готовы, ценник подскочил выше среднего. После нормализации поставок стоимость цемента упала на 30%.

Цены за квадратный метр все еще существенно зависят от подорожания инженерного оборудования. Восстановление цепи поставок из других стран идет до сих пор, поэтому стоимость оборудования растет быстрее, чем в досанкционный период. Но так как адаптация отечественного производства к новым условиям уже началась, это не дает ценнику резко меняться, как в прошлом году.

Также наблюдается дефицит кадров на стройках. Борются с ним соответствующе — повышением оплаты труда, что сказывается на стоимости квадратного метра готового жилья.


Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Мария ПавловаПокупали недвижимость в новостройке? Или, возможно, только присматриваетесь? Поделитесь опытом:
  • Ник ЗавадскиА кто там говорил, что в новостройках распродается всего 20% квартир? Чего цены-то не падают, что Адам Смит на эту тему сообщает?3
  • AlexanderЗемля как правило уже в собственности застройщиков, аффилированные подрядчики и проектанты тоже. Прибыль можно ложить/класть туда. С учётом этих вводных само юрлицо застройщика отдельное под каждый проект может формально по бумагам работать в ноль и на этом основании просить опять денег или мораториев на поддержание штанов. В декларации застройщиков которые выкладываются на сайте наш.дом.рф есть раздел "стоимость строительства". Также есть раздел 19.1 с сутью "собрано на эскроу". Даже разности последнего и первого создаётся впечатление что у них всё хорошо. Социальная нагрузка гыггы, пример рядом -- 6 домов ни одного социального объекта))) В 2016 году жк с социалкой где стоимость социалки идёт отдельной строкой в договоре имел затраты на социалку около 7 процентов. Покупал полтора года назад. Социалки нет, возможно она лежит в соглашении с регионом на смену категории земли (около 0.5 млрд за двухсекционный дом, что около опять тех же магических 7 процентов). Сейчас застройщики начали массово устраивать дефицит предложения, на мой взгляд это наиважнейший фактор с которым нужно разбираться14
  • AlexanderНик, да просто выводы делают из статистики всего напечатанного бетона со сроками до 2028 года. Интересно покликать в историю по годам , там будет понятно что он не особо то изменяется https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B0/%D1%80%D0%B5%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D0%B7%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D1%8F%D1%89%D0%B8%D1%85%D1%81%D1%8F_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%804
  • zeaА зачем Красноярский край два раза нарисовали? Ещё и с разной себестоимостью0
  • Ник ЗавадскиAlexander, спасибо! С удовольствием читаю ваши комментарии по теме.0
  • Мария Павловаzea, спасибо, что заметили! Разная себестоимость получается в разных районах Красноярского края — большой разброс. В Таймырском Долгано-Ненецком районе она ниже — 59,5 тысяч рублей на м2, а в Эвенкийском — уже 61,7.1
  • katya.mail mailИнтересно, откуда взяли цифру в 246 тысяч за 1 м2 в новостройках в Москве? Они стоят по 450-500 тысяч за метр, вот и посчитайте доходность по сравнению с себестоимостью 150 тысяч метр. В официальной статистике одно, в реальности - все диаметрально противоположно.4
  • HugeХм, а что же это за затраты такие аж в 54%, которые не СМР)1
  • AlexanderHuge, будем надеяться что эти затраты не в конверты и не в чемоданы сложены. Но по отчётности многих похоже что кредиты взятые у связанной конторы по завышенным ставкам естественно. Тоже форма минимизации прибыли( по бумагам )0
  • ВалентинНик, Да просто крупный застройщик может придержать какие-то стройки, пока текущие не продаст, и простимулировать спрос.1
  • userКупили в ипотеку по семейной программе в новостройке с отделкой "вайт бокс" в Новосибирске на левом берегу, в сентябре 2023 года. Стоимость квадратного метра вышла -173 тыс. Дорого считаю, а ещё и ремонт предстоит(( Всё очень заметно подорожало, в т. ч и продукты.1
  • Ельцов МаксимAlexander, не очень понятно как оказалось что земля уже в собственности застройщика. Какое-то волшебство.1
  • AlexanderМаксим, это некоторое упрощение от "в долгосрочной аренде в земельном банке одного из юрлиц группы" или "контроль над старым почти развалившемся заводом с правами на землю на которой он стоит" . Если посмотреть на юрлица, которые формально являются застройщиками, их странные названия и начать разбираться почему именно так, обычно цепочка вполне видна (жило-было старое предприятие, выкуплено застройщиком, немного переименовано, всё снесено, через 3-5 лет застроено). К примеру ближайшая ко мне стройка. ОАО «Автокомбинат №8» --> ЗАО Мак8 --> АО Мак8 -> АО Специализированный Застройщик Мак8 . Если группа компаний застройщика получила контроль над заводом(его основным юрлицом), получила ли она права на землю на которой этот завод стоит? (варианты технически возможны, но практически я сталкивался с 2 вариантами) Почти во всех ДДУ которые я когда-либо подписывал как дольщик, у земельного участка в начале цепочки владения лежит либо аренда на 49 лет у муниципалитета либо собственность непосредственно застройщика или его ЗПИФа (в последнем случае у застройщика с его ЗПИФом часто "договор аренды с правом выкупа" и они могут устанавливать на аренду и выкуп любые цены манипулируя стоимостью земли в любые нужные им стороны) Я не знаю как эту ситуацию коротко охарактеризовать иначе как "земля в собственности застройщика".3