«Рента — это работа»: 8 трудностей, которые поджидают арендодателей

Мы уже рассказывали, с чем приходится сталкиваться, когда снимаешь квартиру.

Но людям, которые сдают жилье, тоже есть чем поделиться. Собрали истории читателей Т⁠—⁠Ж, зарабатывающих на своей недвижимости, о трудностях, которые в любой момент могут настигнуть арендодателей.

Что сдает: две двухкомнатные и три однокомнатные квартиры в Тюмени
Сколько стоит аренда: от 15 000 ₽ до 22 000 ₽

У меня несколько квартир в Тюмени: двушка в кирпичном доме практически в центре, двушка в панельном доме и три однушки на окраине города. В двухкомнатных квартирах раньше я жил со своей семьей, однушки купил на этапе строительства специально под сдачу. Все квартиры в хорошем состоянии: сделан бюджетный, но чистый ремонт, есть вся бытовая техника.

По моей статистике, в однокомнатных квартирах арендаторы живут в среднем по два с половиной года, в двухкомнатных — менее года. Легче всего найти жильцов в однокомнатные квартиры — в среднем поиск занимает не более недели. Когда съезжает очередной арендатор из двухкомнатной квартиры, это превращается в персональную трагедию.

Все квартиры сдаю помесячно: однокомнатные — за 15 000 ₽, двухкомнатные — за 18 000 и 22 000 ₽ плюс оплата электроэнергии и водоснабжения по счетчикам. Коммунальные платежи в зимний период могут доходить до 5 тысяч за каждую квартиру. Итоговая выручка за месяц составляет 85 000 ₽, расходы — порядка 20—25 тысяч. Но сдавать дороже не стремлюсь: вложения в дорогой ремонт никогда себя не окупят.

Делать его после каждого жильца не приходится, в основном все следят за чистотой. Хотя бывают исключения: однажды сдал квартиру девушке, которая оказалась секс-работницей. Пока ее не было дома, прорвало стояк и вода хлынула к соседям. Пришлось экстренно вскрывать квартиру. Плавающие по комнатам использованные презервативы оставили неизгладимый след в моей душе. Договор с девушкой я сразу расторг.

На другого моего арендатора, который казался мне добрым, спокойным человеком, завели уголовное дело о сбыте наркотиков. Он был в СИЗО, когда в квартиру с обыском пришли две женщины-полицейские со студентами-понятыми. Ничего не сломали, беспорядка после себя не оставили, но все равно было как-то не по себе.

А еще однажды пришлось силой выгонять из квартиры семейную пару, которая не платила уже третий месяц, ссылаясь на отсутствие денег. Сейчас из-за пандемии арендаторы постоянно задерживают оплату (хотя я и так ее снизил), поэтому уже подумываю продать обе двухкомнатные квартиры.

Что сдает: однокомнатную квартиру
Сколько стоит аренда: достаточно, чтобы покрыть коммунальные платежи

Никогда серьезно не задумывалась о том, чтобы сдавать квартиру. Но родители решили переехать на дачу: там появилось отопление и стало возможным спокойно жить зимой. Их однокомнатная квартира пустовала, за нее нужно было ежемесячно платить, и мы решили ее сдавать. В ней давно не делали ремонт (все силы были направлены на строительство дома в деревне), зато уже была вся необходимая мебель, холодильник и стиральная машина.

По объявлению о сдаче иногда звонят мошенники. Выдумывают разные истории о том, как им понравилась и нужна именно эта квартира, якобы хотят перечислить деньги за первый месяц на карту, а сами выманивают мои реквизиты. Борюсь с мошенниками просто — заканчиваю разговор.

Реальные арендаторы — в основном молодые пары, которые хотят жить отдельно от родителей. Приходится узнавать их возраст, потому что сдавать квартиру соглашаюсь лишь совершеннолетним. Каждая пара живет у нас примерно год-два. После их съезда провожу только генеральную уборку. Ремонт обычно не нужен, хотя однажды после арендаторов потребовалось заменить кран, а в другой раз — сиденье унитаза.

А одни жильцы съехали прямо перед очередным платежом, бросив ключи в почтовый ящик, который даже не закрывался. В день, когда я хотела прийти за деньгами, мне просто прислали смс о том, что на месте уже никого нет. Сколько ключи пролежали в ящике — загадка. Спасибо, что из квартиры ничего не вынесли.

В целом заработать на аренде особо не получается, но хотя бы отбиваем коммуналку.

Что сдает: однокомнатную квартиру в Ростове-на-Дону
Сколько стоит аренда: 13 000 ₽

Нам надо было пристроить материнский капитал. Накопили половину первоначального взноса и взяли однушку с ремонтом от застройщика в новом микрорайоне Ростова-на-Дону. Купили все необходимое — раскладной диван, шкаф-купе, бюджетную кухню, холодильник, стиральную машину — и сдали квартиру студентке первого курса, которую с помощью агента нашли за неделю.

Через полгода после начала аренды сорвало кран на полотенцесушителе. Затопило два нижних этажа. Пришлось ехать и быстро решать вопрос с управляющей компанией — писать заявления, созывать комиссию, составлять акты и так далее. Благодаря этому удалось избежать проблем с соседями. Почему-то они решили предъявить претензии лишь спустя еще полгода, но было уже поздно. Так как квартиру мы покупали с отделкой, то на момент потопа на материалы распространялась гарантия. Управляющая компания заменила оба крана на полотенцесушителе и взбухший ламинат в коридоре.

Девушка осталась жить в квартире, хотя очень переживала, что потоп запишут на ее счет. Всего она прожила у нас полтора года, а потом родители купили ей квартиру в том же районе.

Мы сдавали квартиру за 13 000 ₽ в месяц. С учетом покупки мебели (109 000 ₽) и небольших расходов вроде противомоскитных сеток и сплит-системы (25 000 ₽) чистая прибыль от сдачи за этот период составила 100 000 ₽.

Что сдает: однокомнатную квартиру в Тольятти и евродвушку в Краснодаре
Сколько стоит аренда: 9500 ₽ и 14 000 ₽

Первую квартиру, однушку в убитом состоянии, я получила по наследству лет 15 назад. Въехала в нее спустя пять лет, когда смогла осилить ремонт — хотя бы просто косметический и из недорогих материалов. Мне было 22 года, все делала под себя, и квартира получилась очень уютная и обжитая. Потом я переехала и сдала эту квартиру. Сейчас она на доверительном управлении у мамы. Обычно я даю объявление, а она показывает жилье квартирантам и оставляет себе половину арендной платы.

Вторую квартиру я купила сама три года назад. Это евродвушка в монолитно-кирпичном доме в новом краснодарском ЖК. Ремонт делала всего два года назад, уже из хороших материалов и тоже по своему вкусу. Правда, потом передумала тут жить, переехала в Москву, а квартиру сдала.

Первое время с арендаторами была беда. Каждые полгода жильцы съезжали, прихватив что-то их техники или вещей. Легче стало, когда выработался принцип — сдавать только людям без детей и животных и не молодым парням. Один раз меняли обои в зале, пару раз делали химчистку. Сейчас в первой квартире уже два года живет один и тот же квартирант. До 2012 года сдавала ее за 15 000 ₽, сейчас — за 9500 ₽ плюс коммунальные платежи. Если жилец съедет, квартиру выставлю на продажу и куплю другую в новостройке в Краснодаре: там стоимость жилья только растет.

Вторую квартиру сначала в спешке сдала паре с маленьким ребенком и даже не попросила друзей ее проверять. Несмотря на нашу договоренность о том, что меня за две недели предупредят об отъезде, жильцы съехали буквально за ночь, оставив ключи соседям. Мне пришлось срочно лететь в Краснодар. Оказалось, что арендаторы превратили чистую и уютную квартиру в сарай: сломанная кровать почему-то стояла на балконе, матрас, диван и ковер были в моче, в туалете под раковиной в тазу росла картошка, а новая посуда, даже не распакованная, стояла на балконе.

Мне пришлось срочно покупать диван и быстро искать новых жильцов. Сейчас в квартире живет молодая девушка с мамой. Каждый месяц они платят мне 14 000 ₽ и присылают видеоотчет. Когда они съедут, куплю в квартиру телевизор, поменяю диван и буду сдавать ее за 15—16 тысяч. В будущем планирую купить еще одну небольшую студию в хорошем районе Краснодара и сдавать ее посуточно.

На деньги от сдачи я сама снимаю жилье или плачу ипотеку за новую квартиру. До пенсии хочу так приобрести пять квартир — буду вкладываться только в первоначальный взнос, а саму ипотеку оплачивать за счет сдачи остального жилья.

Что сдает: две квартиры в Москве
Сколько стоит аренда: 38 000 и 52 000 ₽

Мне достались по наследству две квартиры в Москве. Сдаю их уже 11 лет. Одна — панельная двушка в среднем состоянии в старом спальном районе. Стоит 9 млн рублей, сдаю за 38 000 ₽. Вторая квартира — однушка со свежим дизайнерским ремонтом в кирпичном доме рядом с ТТК. Стоит 9,5 млн, сдаю за 52 000 ₽.

Вначале сдавал квартиры как есть — без ремонта и отбора арендаторов. В итоге одну мою квартиру пересдавали каким-то мутным людям, конфликтовавшим с соседями и полицией. А во второй квартире, которая досталась мне в абсолютно убитом состоянии, сначала жили трудовые мигранты. Они платили мне 20 000 ₽ и коммуналку, но выкрасили все, включая стены, потолок и мебель, в зеленый цвет — той же краской, которую использовали для ремонта подъезда. Выгнал их, взял кредит и собственными руками сделал отличный ремонт с перепланировкой. Потратил на это 1,2 млн и 9 месяцев своей жизни.

Теперь я знаю, что сдать квартиру за 90% рыночной стоимости можно за пару часов. А вот на то, чтобы договориться о хорошей цене, процентов на 10—20 выше рынка, в среднем уходит три-четыре недели и 10 000 ₽ на рекламу. На одного арендатора приходится семь-десять показов, пять отменившихся в последний момент встреч и 150 звонков от мутных агентов. Все это время надо либо постоянно находиться в квартире, либо приезжать туда каждый день. При стандартном графике работы с 9 до 18 заниматься этим трудно.

Когда у меня еще не было опыта сдачи квартир, жильцы менялись раз в несколько месяцев. Сейчас живут по нескольку лет. Заключаем договор, который 9 из 10 арендаторов подписывают не глядя, а зря: для них он очень жесткий. Например, в нем прописано, что в случае досрочного съезда депозит не возвращается. Пару раз так и было.

Перед въездом новых жильцов обязательно делаю генеральную уборку. Даже хорошие и аккуратные квартиранты оставляют квартиру грязной — а она должна быть буквально вылизана: недопустима пыль, разводы на сантехнике, какие-то поломки. После съезда арендаторов всегда стараюсь что-то улучшить: поменять унитаз или стиральную машинку, заменить мебель, сделать мелкий ремонт. В квартирах для сдачи никогда не храню личные вещи, полки во всех шкафах пустые. Мебель сейчас ничего не стоит, а вот старая отталкивает клиентов. Посуду тоже покупаю новую. Пара дешевых тарелок, два бокала по акции, новое мусорное ведро и яркая подушка — все это стоит копейки, но производит неплохое впечатление на арендаторов.

В истории вроде «Сдал квартиру и уехал в кругосветку» не верю. Рента — это работа. Даже квартира с хорошим ремонтом требует внимания. Ты постоянно должен быть готов приехать, что-то починить, отвезти-привезти, решить какой-то вопрос. Иногда приходится ругаться с соседями: у одних круглосуточно воет собака, у других пьющие соседи орут, дерутся и спят под дверью — жильцам это, конечно, не нравится.

Арендатор должен быть обласкан и не думать о том, что что-то может сломаться, выйти из строя или не работать. Поэтому если электрики решили отрубить свет за пустяковый долг — едешь на квартиру ночью включать свет. Стал заедать замок, износились подшипники в стиральной машине, заклинило окно на балконе — бежишь, решаешь, покупаешь, меняешь. Если дома на капающий кран можно не обращать внимания годами, то в квартире, которую сдаешь, его надо починить уже на следующий день. Конкуренция в сфере аренды жилья очень высокая. Простой квартиры в сутки стоит дороже, чем недорогой кран.

Что сдает: однокомнатную квартиру в Подмосковье
Сколько стоит аренда: 19 500 ₽

Нужно было вложить деньги. Решили купить квартиру под сдачу. Приобрели 33-метровую однушку в Подмосковье, в городе с собственной инфраструктурой. Состояние квартиры было не блестящим — в ней лет пять никто не жил. Зато предыдущие хозяева оставили всю мебель и технику. Перед сдачей проверили электричество, газ, воду, бытовую технику, освежили краску и обои, заказали клининг.

Начали сдавать за 18 000 ₽, за три года цену подняли до 19 500 ₽. В разгар пандемии делали скидку. Зимой коммунальные платежи достигают 5000 ₽, поэтому сдавать здесь квартиру оказалось не очень выгодно. В планах накопить и приобрести квартиру в Москве: стоимость ЖКУ будет ниже, а доход — больше.

За три года в квартире сменилось четыре жильца — две девушки и две пары. Новых арендаторов искали через агента — женщина, с которой мы работаем, берет небольшую комиссию, зато сразу понимает, с кем имеет дело, рассказывает о рисках и реальной рыночной цене. Хороший район и транспортная доступность тоже делают свое дело — квартиранты ищутся быстро.

Самым сложным оказалось понять намерения будущих жильцов. Например, одна девушка уехала уже на следующий день — случайно нашла другую квартиру. А однажды у нас снимала квартиру взрослая пара. С виду приличные люди лет 45—50, даже что-то меняли и пытались улучшить в доме. Предупредили за месяц о том, что решили съехать. Мы быстро нашли новых жильцов и договорились, что одни выедут, а другие заедут в один и тот же день. Я специально взяла отпуск на работе, приехала в квартиру на встречу с агентом и старым жильцом. Звоню — дверь не открывают. Входная дверь оказалась открытой, а внутри на матрасе храпел пьяный полуголый жилец и никак на меня не реагировал.

Грязь такая, что в углах завелась новая цивилизация, а на полу можно сажать картошку. В туалете бычки, и пыль катается по полу под звуки храпа.

Через час должны были приехать новые жильцы, но встречу пришлось перенести. Я дождалась агента, мы позвонили жене нашей «спящей красавицы», но она сказала, что находится далеко и сделать ничего не может. Мужчина попытался уехать на своей машине, но я вызвала ему такси и снова позвонила его жене. Она сказала, что я святая. А я ответила, что залог им не верну.

Что сдает: однокомнатную квартиру в Московской области
Сколько стоит аренда: 21 000 ₽

Мне по наследству достались две квартиры в Жуковском. В трехкомнатной живу сам с женой и двумя детьми, а в однокомнатной сделал евроремонт и сдаю ее с 2018 года.

Сначала там жила молодая семейная пара, потом девушка с четырехлетним ребенком. Когда начался локдаун, она быстро уехала в свой родной город, позвонив мне уже в дороге. Затем квартиру сняла семья с трехлетним ребенком, но они тоже сбежали, не предупредив, не оплатили половину месяца и вдобавок забрали всю мою мебель. Пришлось закупаться в «Икее».

Зато теперь за счет новой мебели, посудомоечной машины и евроремонта квартира пользуется спросом. Сдаю ее владельцам близлежащей гостиницы из Домодедова, которые останавливаются в ней не каждый день, но платят как за месяц. После всех жильцов меняю личинки в замках.

Что сдает: квартиру в Подмосковье
Сколько стоит аренда: 26 000 ₽

Купил квартиру в хорошем состоянии в ближайшем Подмосковье, решил сдавать на долгий срок. Самому найти жильцов оказалось нереально, приходится пользоваться услугами посредников.

Однажды у меня в квартире жил предприниматель с семьей. У него случились проблемы с бизнесом — не мог найти удачное место под магазин. Из-за этого он полгода не платил мне за аренду и свой долг так потом и не вернул. Я сделал для себя вывод: нельзя пытаться войти в положение людей в ущерб себе, иначе чужие проблемы станут твоими.

В месяц беру 26 000 ₽. Всю коммуналку, в том числе счетчики, плачу сам, а это в среднем минус 7 тысяч. Итого выходит около 19 тысяч. Налоги с заработка на аренде не плачу — доход и так не сильно высок. Лет через пять планирую эту квартиру продать: разочаровался в сдаче квартиры как хорошем варианте сохранить деньги, не говоря уже о том, чтобы заработать.