![Валдай вместо Турции: 5 городов на северо-западе России, чтобы вложить деньги в недвижимость](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/main-valday-ne-dubai.uqvqahhnocmr..jpg)
Валдай вместо Турции: 5 городов на северо-западе России, чтобы вложить деньги в недвижимость
Россияне осваивают путешествия по стране: внутренний туризм вырос до 30%.
Но туристическая инфраструктура часто оставляет желать лучшего: гостиниц не хватает, из-за этого растут цены в посуточных квартирах и домах. Один из вариантов инвестиций в недвижимость после введения санкций — покупка жилья в туристических городах, чтобы потом сдавать. Пока до конца непонятно, насколько эта идея жизнеспособна, поскольку рынок только формируется. Но цены в таких городах очень привлекательны.
Одно из перспективных направлений — «Серебряное ожерелье» на Северо-Западе России. Рассказываем, где увеличивается турпоток и к каким местам стоит присмотреться.
Как мы считали окупаемость
Взяли пессимистичный сценарий: загрузка квартиры только три летних месяца, 92 дня в году. В качестве объекта использовали самые дешевые приличные однушки, так как однокомнатные квартиры снимают чаще других. Затем взяли минимальную стоимость аренды. И вычли 4% налога — столько платят самозанятые.
Наш подсчет — грубый, он не учитывает вложения в ремонт, возможность долгосрочной аренды не в сезон и многое другое, но позволяет примерно понять ситуацию.
Карелия, Сортавала
Когда окупятся вложения в посуточное жилье: через 10 лет.
Как долго длится сезон: только лето, зимой до некоторых красот просто не добраться, а в межсезонье — шторма.
Турпоток: в 2022 году Карелию посетили более 1 млн туристов. Из них 850 тысяч пришлось на Сортавалу. За год количество гостей города и его окрестностей увеличилось на треть. Многие туристы используют Сортавалу как базовый пункт, откуда удобно ездить по окрестностям. Власти республики признают дефицит мест для размещения людей.
![На Валаам можно попасть из Сортавалы на «Метеоре». Фото: Alvov / Shutterstock](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/01-valday-ne-dubai.5p0f2lpw8ixk..jpg)
Что смотрят туристы. Вот что находится в окрестностях Сортавалы:
- Горный парк Рускеала — каменоломни времен Екатерины Второй. Он расположен примерно в 30 км от Сортавалы.
- Гора Паасо — в 5 км от города, если ехать по автотрассе.
- Водопады «Белые мосты» в 60 км от Сортавалы.
- Гора Филина — в 40 км от Сортавалы.
- Остров Валаам. Попадают на архипелаг с островом через Сортавалу.
Что с рынком недвижимости. Квартиры и дома сдают в среднем за 3000—4000 ₽ в сутки.
В 2023 году самая бюджетная квартира для покупки на «Циане» в пешей доступности от центра Сортавалы стоила 3,1 млн рублей. Это однушка 30,4 м² на четвертом этаже. В такой квартире для посуточной сдачи еще нужен косметический ремонт.
Двухкомнатные благоустроенные квартиры в историческом центре рядом с кафе и ресторанами обойдутся в 4—5 млн рублей. Но есть и дорогие варианты — я видела двушку с панорамным видом на город, Ладожское озеро и шхеры, которая стоила от 9 млн рублей.
Можно купить дом и оборудовать его как гостевой. Цены в черте города начинаются от 4,5 млн рублей, но придется серьезно потратиться на обустройство. Большой бревенчатый дом с камином в черте города в 500 метрах от Ладожского озера — около 16 млн рублей.
![Комната и кухня отдельные, а коммуникации заменены — это плюс. Источник: cian.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-01.aazsw886qkqy..png)
![Еще апартаменты по схожей цене. Ремонт уже сделан, так что можно сэкономить. Источник: cian.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-02.mftbdzsqnjti..png)
![В квартире сделан ремонт, но этаж для сдачи неудачный — очень высоко и гостям неудобно будет подниматься с сумками и чемоданами. С другой стороны, с верхних этажей открывается неплохой вид на город. Источник: cian.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-03.d9dmyok3acrb..png)
![Ситуация с ценами на посуточную аренду. Источник: sutochno.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-05.yakrxzmvwxl8..png)
Главное — изучить особенности сезона
Прежде чем вкладывать деньги в жилье под туристов, стоит понимать, что туризм привязан к определенным датам в календаре. В России стоит учитывать два фактора:
- Школьные каникулы, в них будет много семей с детьми.
- Красные дни календаря, когда вместо двух выходных добавляют, например, третий день. У людей появляется больше дней на дорогу к месту отдыха, они начинают путешествовать.
Возьмем школьные каникулы — суммарно в 2021—2022 году они длились 133 дня. Если ориентироваться на эту цифру, то вопрос, кому сдавать недвижимость оставшиеся 232 дня? Предположим, что есть внутренний локальный туризм: я живу в Вологде и знаю, что местное население из нашей области приезжает в Кириллов на выходные.
Из 232 дней вычитаем 66 выходных дней — это если получится сдать на каждые выходные. Получается, что максимальная загрузка нашего объекта не превысит 55%, то есть 16 дней в месяце. Вот из этого и строится примерная финансовая модель.
Еще момент, на который стоит обратить внимание, — какой тип недвижимости покупать: квартира или дом. Для проверки спроса можно посмотреть «Авито». Например, в Кириллове сдается посуточно восемь квартир и 51 дом. Каких объектов больше — те и пользуются популярностью.
Далее просто заходите в календари бронирования: там надо смотреть, сколько дней в месяце занято вперед и по какой цене. И так по каждому дому или квартире. После такого исследования будет понятен спрос на разные объекты, а также ясно, что влияет на высокую загрузку: качество ремонта, близость к озеру, наличие бани или еще что-то.
Новгородская область, Валдай
Когда окупятся вложения в посуточное жилье: через 6—7 лет.
Как долго длится сезон: в основном лето, но туристы начинают подтягиваться с середины мая.
Турпоток: Новгородскую область в 2022 году посетили 1,7 млн туристов. Туристический поток вырос в 2,5 раза за 5 лет. Валдайский район в 2022 году посетило на 44% гостей больше, чем в 2021 году.
![Иверский монастырь на Валдае с высоты птичьего полета. Источник: iveron.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/02-valday-ne-dubai.nruqjq5bj3qe..jpg)
Что смотрят туристы. Помимо самого города, который известен своими колокольными мастерами и старинными храмами, есть интересные места и в окрестностях:
- Национальный парк «Валдайский», где находятся озера Валдайское и Селигер. Расположен примерно в 140 км от Великого Новгорода.
- Остров Сельвицкий на Валдайском озере, где находится Иверский монастырь.
Что с рынком недвижимости. Пожить сутки в центре Валдая стоит от 1500 ₽. А цены на недвижимость для покупки очень разные. Неплохую однушку реально найти за 1 млн рублей. Трехкомнатную квартиру с неплохим ремонтом в десяти минутах от Валдайского озера в 2023 году продают за 3,8 млн. Есть и варианты трехкомнатных квартир за 2,5 млн, но потребуется косметический ремонт.
Самый дорогой вариант в 2023 году — двухкомнатная квартира 66 м² на одной из центральных улиц города за 7,8 млн рублей. Дом на закрытой территории, рядом спортивный центр. Ремонт не требуется.
![Средняя цена посуточной аренды — 2000 ₽, минимальная 1500 ₽. Источник: cian.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-06.cxtt4m9gj1k7..png)
![Я нашла дом, в котором снимали сериал Next-2 и фильм «Лузер». Пожить в нем стоит 15 000 ₽. Источник: cian.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-07.typljjxavqpe..png)
![Для покупки дешевле всего стоит убитая квартира рядом с ж/д вокзалом — 500 000 ₽. Самая дорогая — 7,8 млн рублей. Источник: cian.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-08.3qidkjglxphb..png)
Ленинградская область, Выборг
Когда окупятся вложения в посуточное жилье: через 12—13 лет.
Как долго длится сезон: в основном лето — именно в это время года здесь меньше дождей и комфортная температура. Из-за близости Санкт-Петербурга туристы есть круглый год, но из Петербурга в основном едут на один день, такие гости не снимают жилье.
Турпоток: в 2022 году Выборг посетило почти миллион человек.
![Памятник основателю Выборгского замка — шведскому маршалу Торгильсу Кнутссону и здание бывшего музея. Фото: Ольга Хватова](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/04-valday-ne-dubai.qpe50bbzpb5d..jpg)
Что смотрят туристы. В самом городе можно посмотреть рыцарский замок и здание городской библиотеки. В окрестностях — парк Монрепо в трех километрах от Выборга.
Что с рынком недвижимости. Видовые квартиры в самом центре можно снять от 3000 ₽ и выше. Есть и дорогие варианты — например, я нашла квартиру за 30 000 ₽ за сутки, где может остановиться девять человек.
Я не нашла объявлений о продаже квартир в Выборге дешевле 2,5 млн рублей. Столько стоят однушки, а двушки с евроремонтом — от 6 млн. Однокомнатные квартиры в историческом центре стоят дороже — от 3,6 млн, двухкомнатные без ремонта можно найти за 4,8 млн рублей.
В качестве альтернативы можно рассмотреть частный сектор — в Выборге есть дома прямо в черте города.
![Конкуренция на посуточном рынке в Выборге приличная. Средняя цена — 3000 ₽ в сутки. Источник: cian.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-09.0onvzhaeycxi..png)
![Коттедж на 15 человек в Выборге сдают от 10 000 ₽. Источник: avito.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-10.yhvgm3iqe4ku..png)
![Просторная и современная двушка в 60 м² с дизайнерским ремонтом стоит 13,5 млн рублей. Источник: avito.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-11.khywyi22pjem..png)
![Самый дорогой вариант летом 2023 года — двушка 108 м² рядом с историческим центром за 10,3 млн рублей. Источник: cian.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-12.m6wjnwpwt9im..png)
Мурманская область, Териберка
Когда окупятся вложения в посуточное жилье: через 10—11 лет.
Как долго длится сезон: в Териберку едут с середины июня до начала осени. За северным сиянием — с конца августа до середины апреля. Но все очень зависит от погоды.
Турпоток: регион по итогам 2022 года посетили более 500 тысяч туристов. Одна из популярных точек притяжения — Териберка, село в Мурманской области, в 120 километрах от Мурманска. В высокий сезон поселение не справляется с наплывом.
![Териберка — это небольшой поселок в Заполярье. Посмотреть северное сияние — одна из основных причин поехать в Териберку. Фото: Stanislav Sablin / iStock](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/03-valday-ne-dubai.zqpewx7gvvph..jpg)
Что смотрят туристы. Териберка стала популярной после того, как в прокат вышел фильм Андрея Звягинцева «Левиафан» в 2014 году. Этот поселок стал главной звездой фильма.
Туристы приезжают не только посмотреть на северное сияние, но и чтобы порыбачить в море, найти китов и потрогать «яйца дракона» — большие камни, ставшие абсолютно круглыми под воздействием морского прибоя и трения.
Что с рынком недвижимости. Ценовой диапазон посуточной аренды — от 3000 до 10 000 ₽. В среднем цена аренды составляет 4000 ₽. Но в основном это советский фонд.
Удачей будет купить однушку в старом фонде за 2 850 000 ₽. Новых жилых домов в Териберке почти нет. Единственный построили в 2017 для расселения из аварийного жилья. Цены на покупку квартир в этом доме в два раза выше, чем в старых.
![Обычная квартира без излишеств на семью от четырех человек стоит 3000 ₽ в сутки. Источник: cian.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-13.hfpag5yycfmt..png)
![А пожить в небольшом доме, но со всеми удобствами — от 7000 ₽. Источник: cian.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-14.bvcewmmio3ik..png)
![Квартира под покупку в единственном новом доме необоснованно дорогая, а ремонт в ней очень устарел. Но владелец квартиры готов подарить бонусом здание бывшего магазина во дворе. Источник: cian.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-15.i4zjhafq8l9v..png)
![Самый дешевый вариант — однокомнатная квартира с видом на сопки. Источник: cian.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-16.psphysvgjdux..png)
Вологодская область, Кириллов
Когда окупятся вложения в посуточное жилье: 11—12 лет.
Как долго длится сезон: круглый год, но основной поток — летом.
Турпоток: Вологодскую область в 2022 году посетили 3,3 млн туристов, это на 20% больше, чем годом ранее. Туристы посещают сам Кириллов и его окрестности: Вологду, Тотьму и Белозерск.
![Фреска Дионисия в Ферапонтовом монастыре. Монастырь включен в список всемирного наследия Юнеско](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/05-valday-ne-dubai.w7flerrcxeyl..jpg)
Что смотрят туристы. В Кириллове и рядом много интересного:
- Кирилло-Белозерский монастырь — он прямо в городе.
- Ферапонтов монастырь. Надо немного отъехать от Кириллова.
- Национальный парк «Русский север» и Сиверское озеро.
- Горнолыжный курорт «Ципина гора».
Что с рынком недвижимости. В Кириллове мест размещения немного. Из-за этого некоторые гости предпочитают остановиться в Вологде, но это больше ста километров по трассе.
Основа для туризма в этих краях — аренда частных домов. Этим занимаются местные жители, которые на лето переезжают в свои городские квартиры, а также приезжие — они строят и покупают дома специально для аренды.
В Кириллове арендные дома расположены на берегу озера и в нескольких шагах от него. Чаще всего это здания из бруса, метраж в среднем 80 м². Цена аренды — от 7000 ₽ в сутки.
Готовый дом для покупки со всеми коммуникациями и неплохим ремонтом в Кириллове и Ферапонтово обойдется в среднем в 8 млн рублей.
![Аренда гостевого дома в селе Ферапонтово стоит до 6000 ₽ в сутки. Внутри — как настоящий деревенский дом. Источник: ostrovok.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-17.hwl5rl12peo2..png)
![В самом Кириллове снять хороший дом на большую семью стоит 7000 ₽ в сутки. Источник: cian.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-18.szlxtiqouthb..png)
![Дом с выходом к Сиверскому озеру. Есть терраса и даже баня рядом с домом. Источник: cian.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/valday-ne-dubai-19.bnzqeze56utb..png)
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga