Как правильно оформить и передать задаток

Сделку с недвижимостью сложно заключить за один день.

Стороны собирают документы, составляют договор и получают необходимые разрешения. При этом продавцы опасаются, что сделка сорвется и они потеряют время. А покупатели переживают, что жилье достанется не им.

В таких ситуациях поможет задаток — деньги, которые покупатель передает продавцу в счет будущей оплаты, чтобы подтвердить серьезность намерений. Рассказываем, как правильно его оформить.

Если сделка срывается, аванс всегда возвращается покупателю полностью, а стороны расходятся без обязательств возместить убытки. С задатком все иначе. Если сделка не состоялась по вине продавца, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. А если по вине покупателя — продавец не должен ничего возвращать, деньги остаются у него.

В обоих случаях соглашения должны быть зафиксированы письменно. Причем в документе можно предусмотреть дополнительные условия возврата денег — например, если органы опеки не дадут разрешение на продажу недвижимости.

Часто люди путают эти два понятия. Продавец может считать, что получил задаток, а покупатель — что передал аванс. Чтобы избежать разночтений, лучше воспользоваться помощью юриста при составлении договора.

Закон не прописывает, сколько денег нужно передавать в качестве задатка. Поэтому подойдет любая сумма.

Обычно стороны договариваются на 50 000—100 000 ₽, в зависимости от цены недвижимости. Это не такая большая сумма, она может быть у покупателя до получения ипотеки. Но при этом потерять ее досадно. Если продавец настойчиво требует больше, это может быть признаком мошенничества.

Без предварительного договора купли-продажи недвижимости задаток не сработает. Если стороны детально не пропишут, что они обязались друг перед другом совершить куплю-продажу конкретного объекта в определенный срок, задаток не будет иметь силы: он обеспечивает обязательства, а без договора их нет.

Если сделка без предварительного договора сорвется — деньги просто вернут покупателю как аванс.

Укажите сумму и срок, в который продавец должен будет вернуть задаток в двойном размере, если сорвет сделку. А еще сделайте отсылку на договор, во исполнение которого передан задаток.

Пропишите условия, при которых вы допускаете, что задаток вернут покупателю в одинарном размере. Самые распространенные: банк не одобрил ипотеку, опека не выдала продавцу разрешение.

Оформите соглашение как отдельный документ или сделайте его частью предварительного договора — разницы нет.

Предварительный договор нужно заверять у нотариуса, например, при продаже долей не всеми собственниками или если в сделке участвует несовершеннолетний. В остальных случаях — по желанию сторон. Обычно не заверяют, чтобы сэкономить: в Москве нотариус возьмет за услугу примерно 15 000 ₽, а в Санкт-Петербурге — 14 000 ₽.

Нотариусы рекомендуют приходить к ним с предварительным договором или соглашением о задатке, когда деньги передаются с дополнительными условиями. Например, что продавец погасит задатком долг по ипотеке и снимет обременение.

Если что-то пойдет не так и продавец не выполнит обязательство, покупатель сможет взыскать сумму двойного задатка без обращения в суд. Он придет к нотариусу, и тот сделает на договоре исполнительную надпись — с ней можно сразу идти к приставам.

Деньги проще передать двумя способами:

1. Наличными. При этом возьмите с продавца расписку о получении денег.
2. Переводом на счет продавца — тогда у вас останется чек или приходно-кассовый ордер. В этом случае расписка не нужна.

Есть и другие способы, но они платные. Например, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. К таким видам оплаты обычно прибегают при расчетах по сделке, а задаток лучше передать первыми двумя способами.

Документ о передаче задатка нужно обязательно сохранить на случай спора в суде или для оформления налогового вычета за покупку жилья.

Стороны должны подписать основной договор до окончания действия предварительного. Если одна из сторон уклоняется от сделки, вторая должна направить предложение совершить сделку до даты, оговоренной в предварительном договоре. Это будет аргументом при решении вопроса о судьбе задатка, если сделка не состоится:

• если предложение направлял продавец, он может оставить задаток себе;
• если покупатель — требовать вдвое больше.

Если же все пойдет по плану, покупатель перечислит продавцу стоимость недвижимости за минусом задатка.