Как купить квартиру в Грузии в ипотеку

Мы не подходили ни под одну программу льготной ипотеки в России и поэтому решили инвестировать в зарубежную недвижимость.

Мы живем в небольшом городе центральной России в старом бабушкином доме и всегда мечтали о «даче у моря». Два года откладывали деньги на эту мечту, надеясь купить отпускную квартиру где-то на Черноморском побережье Краснодарского края, например в Новороссийске.

В 2024 году обнаружили: цены уже такие, что нам не потянуть. В Новороссийске студии недалеко от пляжа продавали минимум за четыре миллиона рублей, а ведь это не совсем курортный город. Льготная ипотека нам не положена, у нас обычная семья: я, супруга и ребенок-школьник.

Стали смотреть Турцию, Черногорию и Грузию. В первых двух странах проблема с ипотекой для иностранцев, поэтому остановились на Грузии. В статье расскажу, как мы оформили ипотеку в грузинском банке, купили квартиру в Батуми и уже начали ее сдавать.

Под наш экономбюджет Грузия подошла идеально:

• близко, можно доехать на машине;
• большинство местных жителей говорит на русском;
• можно находиться без визы 360 дней;
• низкие цены на недвижимость;
• выдают ипотеку иностранцам без подтверждения дохода.

Мы остановили свой выбор на Батуми. После миллионного Тбилиси он занимает второе место по численности с населением 183 000 человек. В курортный сезон людей намного больше. Это самый южный город побережья и туристический центр Грузии. В Батуми мягкий субтропический климат, близко к Турции, есть порт и международный аэропорт.

Мы составили список «хотелок» для квартиры в Батуми:

1. Цена — до 40 000 $, это примерно 3,8 миллиона рублей по курсу первой половины 2024 года.
2. Готовая студия или 1+1, планировали во время отпуска жить там сами, остальное время сдавать.
3. Расстояние до моря — не более 500 метров.
4. Газовое или центральное отопление.
5. Вид не на стену и не на стройку.
6. Три спальных места.
7. Парковка.
8. Бассейн.
9. Балкон.

Мы искали квартиру в Батуми, но думаю, что типы жилья примерно одинаковы по всей стране.

Старопостроенные здания. Так называют дома, возведенные до 1991 года. Это могут быть как красивые дворцы времен российской империи, так и панельки времен СССР, до неузнаваемости обросшие балконами и пристройками.

Дореволюционные здания всегда в цене, а вот советское наследие — это самые дешевые варианты, которые, наверное, подойдут для постоянной жизни в стране, но не в качестве жилья на лето.

Новопостроенные здания. Это все, что возведено уже в современной Грузии. Дома самых разных стилей, форм и этажности расположены бок о бок и напоминают буйную растительность на склонах гор.

Выбор велик: от незатейливых многоэтажек до апарт-отелей с ресепшеном, рестораном, тренажерным залом и СПА. Часть здания может работать как отель, а часть номеров распродана собственникам.

Несмотря на красивый внешний вид, многие новые дома в Батуми официально не сданы. Но это не мешает покупать и продавать в них квартиры, в том числе в ипотеку.

Также рекомендую первым делом посмотреть отзывы о здании в «Яндекс Картах» и «Гугл-картах»: так вы избавите себя от неприятных сюрпризов, которые встречаются в разных комплексах. Мне встречались в отзывах следующие проблемы: ожидание лифта по 40 минут, затопленные парковки и, как следствие, комары и громко квакающие лягушки.

Строящиеся здания. Мы не рассматривали вариант покупки строящегося жилья, но это тоже возможно. Застройщики в Грузии стараются удивить клиентов: отсюда бассейны на крышах, воздушные мосты или висячие сады — они в десятках амбициозных проектов.

Правда, риелторы говорят, что мало кто строит в срок, а дом обычно получается не таким, как на картинке.

По степени отделки новостройки принято делить на следующие варианты:

1. Черный каркас — только внешние стены и окна, нет перегородок, коммуникации заведены внутрь квартиры до входа.
2. Белый каркас — плюс коммуникации, стяжка, перегородки и штукатурка.
3. Зеленый каркас — квартира практически готова к установке мебели и техники.
4. Под ключ — полностью готовые для проживания апартаменты.

Если нужен собственный дворик и уединение, придется попрощаться с пляжем и центром города, так как современные особняки и таунхаусы можно найти только на склонах гор или в пригородах. Высокая стоимость земли и ограниченное предложение делают их значительно дороже апартаментов.

Экономика Грузии на подъеме, средний показатель реального роста ВВП в январе-августе 2024 года составил 10%. За экономическим ростом следует и рынок недвижимости.

Так, в Тбилиси во втором квартале 2024 года индекс цен на жилую недвижимость увеличился на 4,8%, а годовой прирост индекса составил 14,9%.

Подробности о рынке недвижимости в Грузии есть в исследованиях инвестиционной компании Galt & Taggart — «дочки» Bank of Georgia.

Я нашел свежий отчет и обнаружил, что во втором квартале 2024 года аналитики заметили спад в Батуми: количество сделок снизилось на 6,7% по сравнению с прошлым годом. Продажи новостроек упали на 3,3% год к году, вторичной недвижимости — на 11%. В отчете это объясняется высокой базой 2023 года и отъездом части мигрантов.

В то же время цены на жилье продолжили рост.

Процедура регистрации права собственности в Грузии не сложнее, чем в России, но большинство сделок приезжие предпочитают совершать с помощью посредников — их называют брокерами, риелторами или агентами.

Риелторская деятельность в Грузии не лицензируется, поэтому услуги оказывают как фирмы, так и частные агенты, их очень много.

Вознаграждение брокера чаще всего оплачивает продавец, но его включают в стоимость недвижимости, то есть по факту платит покупатель. Размер комиссии начинается от 3%, но не менее 2000 $⁣ (215 404 ₽)  .

Нередка ситуация, когда одну и ту же квартиру продают несколько агентов, каждый из которых добавляет свою комиссию. Пример: к агенту Василию пришел клиент, но подходящую для него квартиру продает брокер Петр. Не беда: Василий добавляет свой процент к цене Петра и предлагает объект покупателю. Оба агента получают комиссию.

За время поисков мне встречалась студия с разницей в цене в 5000 $⁣ (538 510 ₽) — думаю, как раз из-за всех этих метаморфоз с комиссиями.

Лишь небольшое количество квартир находится у одного риелтора, и это называется эксклюзивной продажей.

Местные сайты объявлений. Это myhome.ge, ss.ge, korter.ge, home.ge, place.ge и другие. Я искал на myhome.ge и ss.ge, так как там можно переключить интерфейс на русский язык. Цены показались адекватными, но качество контента низкое. Продавцы часто не указывают или путают адрес здания, не прикладывают описание, добавляют фото других квартир.

Объявления постоянно дублируются одним или несколькими агентами — внутри одного или нескольких сайтов. Я видел семь разных объявлений на двух площадках для одного объекта.

Российские сайты. Это «Авито» и сервис «Приан» для поиска недвижимости за рубежом.

У «Авито» хорошее мобильное приложение, но я заметил, что в объявлениях часто размещают рендеры квартир в строящихся домах, причем качество графики настолько хорошее, что я ошибался — думал, продают готовое жилье. В целом на «Авито» было около 1800 предложений по Грузии. Я не знаю, много это или мало, но достаточно, чтобы сформировать представление о ценах.

Правда, в некоторых объявлениях цена была сильно завышена или занижена. Я понял, что если цена в долларах, это говорит о достоверности предложения. Зная среднюю стоимость одного квадрата, я отбирал продавцов с наиболее реальными ценами.

Собственные сайты застройщиков и агентств недвижимости. Сайты строительных компаний обычно современные и красивые, но там представлены только новостройки. Можно смотреть подробности конкретного проекта, когда уже определились с жилым комплексом.

Собственные сайты агентств недвижимости, наоборот, часто выглядят как пришельцы из 2000-х. Там мало объявлений, и они все равно дублируются с крупными площадками.

Группы в «Телеграме». Я просматривал группу «Батуми аренда квартир»: несмотря на такое название, в группе появляются и объявления о продаже.

В «Телеграме» своя специфика: физически тяжело все пересмотреть, так как объявлений очень много, и они репостятся очень часто. Немного помогает поиск по ключевым словам и числам.

Для предложений на любых площадках действует правило не верить на слово. Собственник может превратиться в агента, дом в двух километрах от моря — в первую линию, лужайка под окном — в стройку.

Вам могут рассказывать, что квартиру можно сдать за 1000 $⁣ (107 702 ₽), а на деле выйдет только за 300 $⁣ (32 310 ₽), или пообещать газовое отопление, которого не будет никогда.

Я заметил несколько местных особенностей:

1. Чем выше этаж, тем дороже. Хороший вид на море значительно повышает стоимость. Например, в комплексе «Орби-сити» четвертый этаж с видом на соседнюю панельку стоил 42 000 $⁣ (4 523 484 ₽), а 44-й с видом на море — 60 000 $⁣ (646 212 ₽).
2. Практически любой вид может быть застроен. Пример: насыпные острова у порта — там, где недавно можно было смотреть, как плещется море, будут возвышаться небоскребы. Если перед окнами можно впихнуть здание, возможно, оно там скоро появится.
3. В большинстве квартир нет центрального отопления. Зимой пользоваться кондиционером на тепло или обогревателем от электричества затратно и не очень комфортно. Лучше, если в квартире будет свой газовый котел.
4. Одна из главных страшилок Батуми — черная плесень. Из-за влажности и плохой вентиляции она часто появляется.
5. Балкон всегда входит в площадь квартиры, и он может составлять существенную часть небольших студий — это надо учитывать, когда просматриваете описание жилья.

Покупкой квартиры я решил заняться в отпуске. За полгода до него начал отслеживать подходящие предложения до 40 000 $⁣ (4 308 080 ₽). Для этого на «Авито» я сохранил поиск со своими параметрами. На грузинских сайтах же пришлось просматривать объявления вручную.

Ссылки с ценой и комментариями я копировал в специально созданный файл. Пытался сортировать квартиры по зданиям, в которых они расположены, потому что в одном может быть несколько хороших вариантов.

Сохраненные объекты я регулярно просматривал в первоисточниках. Так выяснил, какие квартиры пользуются спросом и быстро продаются, а какие висят по несколько месяцев.

Так как я сильно переживал за безопасность сделки, параллельно составлял свой белый и черный списки агентств Батуми. Информацию брал из отзывов на картах, с сайтов и ютуб-каналов. Нашел и неожиданный источник — объявления о найме сотрудников. Одна контора обещала на «Хедхантере» своим будущим работникам минимальную комиссию от сделки в 3000 $⁣ (323 106 ₽), и почему-то мне расхотелось быть ее клиентом.

За две недели до отпуска я стал писать и звонить продавцам — вернее, их агентам. Для связи на «Авито» использовал встроенный чат, но на том конце чаще всего уточняли телефон и перезванивали.

Здесь меня поджидало первое разочарование: большинство недорогих квартир уже было «продано». В кавычках, потому что многие продавцы, в том числе крупные агентства с хорошими отзывами, не снимали объявление даже спустя много дней после моего обращения. Эти объявления продолжали выступать приманкой для наивных инвесторов.

Общаясь с агентами, я почувствовал себя жертвой, окруженной гадалками. Квартиры растворялись в воздухе, а мне предлагали подобрать лучший вариант по возросшей цене. Лучшие варианты агенты черпали на тех же сайтах, что и я, только они становились дороже.

Я приехал в Грузию с четким планом и деньгами, но мой список квартир почти растворился, из него отпали все варианты с несколькими комнатами и хорошими видами. В старом городе за наши деньги ничего не было. Мне предложили несколько вариантов в сомнительных районах.

За три дня мы успели посмотреть четыре наиболее интересных варианта и решили остановиться.

В финал вышла студия в апарт-отеле на улице Юсуфа Кобаладзе: ресепшен, красивые коридоры и быстрые лифты подкупали, а агент предложил скидку в 2000 $⁣ (215 404 ₽). Получалась студия 33 м² за 38 000 $⁣ (4 092 676 ₽) на 13-м этаже с видом в сторону Турции. В квартире уже жили — трое арендаторов из этой самой Турции.

Пришло время определяться с ипотекой. Квартира была оформлена на грузинку, у нее был риелтор — он не вызвал у меня доверия. Для своего спокойствия я договорился о сопровождении сделки за 100 $⁣ (10 770 ₽) с агентом, с которым познакомился на просмотре одной из студий. Это оказалось верным решением, которое сэкономило мне кучу нервов.

Мой помощник хорошо знал русский и грузинский, он проверял документы, обеспечивал коммуникацию между всеми участниками процесса и следил, чтобы я не забыл даже такие мелочи, как спросить пароль от вайфая. Такая же услуга есть и у агентств недвижимости, но она может обойтись в 10 раз дороже — тут как получится договориться.

Любую квартиру можно проверить на едином портале электронных сервисов Грузии. Русского языка нет, но есть английский. Нужные сервисы скрываются под иконкой с домиком. Если ввести кадастровый номер вида 00.00.00.000.00.000, система выдаст список последних заявлений. Появится возможность скачать выписку в PDF.

Изначально я планировал ипотеку в лари, рассчитывая на возможное ослабление местной валюты и первоначальный взнос в 30%. Такие условия прочел на сайте местного «Кредо-банка».

Но тут меня опять постигло разочарование: большинство продавцов желало получить на руки доллары, а сумма первоначального взноса без подтверждения дохода во всех банках была минимум 40%. Мне сказали, что есть только один способ его уменьшить — показать источник доходов или недвижимость для залога в Грузии. У меня ничего этого не было.

Так как у нас было наличными только 12 000 $⁣ (1 292 424 ₽), то есть 31,58% цены квартиры, весь план оказался под угрозой. Пришлось брать в России потребительский кредит на 500 000 ₽ под 32,9% и переводить в доллары, чтобы иметь с собой минимум 16 000 $⁣ (1 723 232 ₽) на первоначальный взнос и небольшой запас на оформление. Доллары ввозили наличными: можно провозить не более 10 000 $⁣ (1 077 020 ₽) наличности на человека. Вдвоем с женой укладывались в этот лимит.

Большинство агентов рекомендовало мне «Базис-банк» за скорость и удобство. Я подавал заявление на ипотеку в одном из отделений. Понадобились загранпаспорт, грузинский номер телефона и местный адрес, у меня это был адрес посуточной квартиры. Я ответил на несколько простых вопросов менеджера, доход указал 2000 $⁣ (215 404 ₽), но справку у меня не просили.

Удивительно, но мне предложили выбрать дату первого платежа и я смог отодвинуть его на 15 дней вперед. Вся процедура заняла около получаса.

Заодно я подал заявление на пластиковую карту, она делается три рабочих дня.

Уже вечером оценщик банка был в квартире. В Грузии одобряется не заемщик, а объект, и для него проводится бесплатная оценка, от которой зависит сумма кредита. Банк не даст больше того, что скажет оценщик, и иногда надо доплачивать наличными.

У нас оценка оказалась больше цены студии, и это нас успокоило — значит, мы точно нашли недорогой вариант.

На следующий день позвонили с одобрением ипотеки. Расскажу о ее условиях после небольшого, но важного пояснения. Процентная ставка по ипотеке в Грузии плавающая. Вместо ключевой ставки центрального банка, на которую ориентируются российские банки, когда устанавливают проценты по кредитам и депозитам, здесь ориентиром выступает SOFR (Secured Overnight Financing Rate) — процентная ставка в долларах, обеспеченная бумагами казначейства США. Грубо говоря, это эталонная стоимость заимствования денег в американских банках.

В моем случае ипотечная ставка ограничена пределом от 9,5 до 24% и определяется по формуле: шестимесячный индекс TERM SOFR + 6,62%. На момент получения кредита вышло 11,3%.

Ставка плавающая, меняется два раза в год. Вот как это описано в договоре: «Кредитная ставка изменяется автоматически каждый раз в течение всего действия контракта. В частности, в первый рабочий день февраля и августа каждого года банк в одностороннем порядке пересматривает процентную ставку с точки зрения ее увеличения или уменьшения в соответствии с размером опубликованной ставки в конце января и июля того же года, но на условии, что размер процентной ставки не должен быть менее 9,5% годовых и максимальная ставка не должна превышать 24%».

Вот еще расходы по ипотеке:

• комиссия за выдачу кредита — 115,15 $⁣ (12 401 ₽);
• регистрация залога — 357,5 GEL⁣ (53 457 ₽);
• аннулирование регистрации залога — 157,5 GEL⁣ (6202 ₽);
• комиссия за использование кредита — 312,22 GEL⁣ (12 295 ₽);
• страхование жизни на весь срок кредита (включено в ежемесячные платежи) — 998,31 $⁣ (107 519 ₽).

Итого годовая эффективная процентная ставка кредита получилась 13,26%. Ежемесячный платеж — приблизительно 340 $⁣ (36 618 ₽). Срок — 10 лет.

Если с квартирой все чисто, сделку назначают через один или два дня после одобрения объекта. Но на выбранной нами студии были обременения от старой ипотеки и долги за обслуживание перед управляющей компанией. Из-за этого подписание договора затянулось.

Собственник студии должен был снять ограничения. Потянулись дни мучительного ожидания: агент продавца обещал нам скорую сделку, но возникали новые задержки с обременением, теперь уже из-за УК и долгов за обслуживание. Между тем квартира продолжала сдаваться посуточно.

Сделку назначили на 12:00 последнего дня нашего пребывания в Батуми, по совпадению это был день выселения квартирантов.

Мы прибыли в банк за полчаса до полудня, подписали договор на обслуживание на русском и грузинском, внесли на счет 15 200 $⁣ (1 637 070 ₽) первоначального взноса, 472 GEL⁣ (18 587 ₽) за наложение обременения и 350 GEL⁣ (13 782 ₽) за ускоренную регистрацию в реестре. Через мобильное приложение банка проверили отсутствие долгов по коммуналке, кое-где даже была переплата. Подписали трехсторонний договор купли-продажи с банком и продавцом.

Все это заняло не более часа: в офисе было мало клиентов, комфортная комната ожидания и доброжелательные сотрудники.

Но тут возникла новая проблема: в реестре осталось стандартное обременение от владельца здания, связанное с договором обслуживания. Банк сказал, что он не может завершить сделку. Начались звонки и переговоры продавца, управляющей компании и банка. Все повисло на волоске. Мы ждали, пока где-то неторопливые исполнители что-то снимут и куда-то отправят.

За 15 минут до конца рабочего дня регистрация прошла и я увидел на экране телефона свежую выписку со своим именем в графе «Владелец», а банк прислал ссылку на электронный договор ипотеки, который я подписал, введя код из смс. Еще через несколько минут в приложении банка появилась вся сумма кредита.

После этого в кассе я получил четыре пачки 38 000 $⁣ (4 092 676 ₽) и просто пододвинул их продавцу, а он передал мне электронный ключ от квартиры. На вопрос нужна ли какая-то расписка, наш агент пожал плечами: «Зачем? Квартира уже ваша».

Вечерний осмотр студии показал, что исчезла микроволновка, а стекло за кроватью было разбито, но мы махнули на это рукой: ничто не могло испортить нам настроение.

Уже дома в России мы отметили покупку и подвели итоги. Из первоначальных требований у нас не вышло только с газовым отоплением и бассейном. Зато получили жилье в апарт-отеле, где в 20 $⁣ (2154 ₽) ежемесячной платы входят ресепшен, охрана, лифты, уборка и ремонт здания.

Это похоже на первую строчку в платежке, которая в России идет в управляющую компанию. Только результат за те же деньги другой. В наших многоэтажках на первом этаже круглосуточно не сидят улыбчивая девушка, которая разговаривает на трех языках, и охранник.

Нам пришлось залезть в долги, чтобы внести нужный первоначальный взнос, зато мы уменьшили ежемесячный платеж. Потребительский кредит надеемся выплатить до Нового года, после этого можно будет думать о досрочном погашении ипотеки. Если все пойдет хорошо, справимся за два года.

Перед возвращением мы внесли оставшиеся у нас 900 $⁣ (96 931 ₽) на счет, чтобы несколько месяцев не думать о переводе денег в Грузию и погашении ипотеки. Ключи отдали знакомому агенту, через месяц он сдал квартиру за 250 $⁣ (26 925 ₽). Сбылась мечта любого ипотечника — аренда составила 2/3 платежа.

Арендатор кладет 250 $⁣ (26 925 ₽) на счет, с которого погашается ипотека. Остаток мы планируем переводить через платежные системы с карт российских банков, не подпавших под санкции. Мы будем приезжать пару раз в год, заодно пополнять счет или досрочно погашать ипотеку. В остальное время будем сдавать в аренду. Детально выгодность нашей покупки еще не считали.

За коммуналку платит квартиросъемщик в приложениях грузинских банков. Расходы за октябрь составили:

1. Интернет 50 Мбит/с и 84 телеканала — 40 GEL⁣ (1929 ₽).
2. Вода — 1,56 GEL⁣ (61 ₽).
3. Электроэнергия — 46,77 GEL⁣ (1841 ₽).

Вот что я могу посоветовать тем, кто захочет повторить мой опыт:

1. Не бойтесь частных агентов. Практика показала, что мне не стоило заморачиваться заранее с выбором агентства недвижимости, достаточно было ориентироваться на цену, чтобы не переплачивать. А частные брокеры в Грузии не хуже и не лучше агентств.
2. Торгуйтесь. Вот небольшой секрет: если после одобрения ипотеки сделать вид, что вы недовольны, и подождать несколько дней, возможно, банк предложит более выгодные условия. То есть торговаться можно даже с банком.
3. Не преувеличивайте значение языкового барьера. С этим в Грузии нет вообще никаких проблем. Редкие трудности в коммуникации мне удавалось быстро решить с помощью смартфона.
4. При первой возможности откройте себе местную банковскую карту. Легче всего в 2024 году их выдают «Кредо» и «Базис-банк». Когда будет карта, на нее можно отправлять рубли, а потом менять их на доллары или лари. Обменники с нормальным курсом есть, наверное, во всех городах, главное — менять подальше от аэропорта. В Батуми много легальных криптообменников.
5. Разговаривайте с местными жителями. Не стесняйтесь спрашивать про разные дома и районы, которые вас интересуют: дружелюбные грузины с радостью расскажут о своем городе.