Жить за границей и сдавать квартиру

Мы с супругой получили контракт за рубежом и решили поехать на несколько лет в Великобританию.

В России у нас оставалась квартира, в которой мы только-только сделали ремонт. Мы хотели, чтобы квартира не простаивала, а приносила доход. Поэтому решили ее сдавать. В этой статье я расскажу, как это сделать законно и не платить налоги для нерезидентов.

Если вы собираетесь переезжать за границу, а в России у вас остается недвижимость, возникает вопрос: как сделать так, чтобы она приносила как можно больший доход? Как вариант, можно передать квартиру в доверительное управление теще для посуточной сдачи. Или просто сдать квартиру по договору найма или аренды.

Но нужно понимать, что если собственник уезжает надолго из России, он может стать нерезидентом, и возрастет его налоговая нагрузка.

Если гражданин РФ находится за границей более 183 дней в год, по закону он становится налоговым нерезидентом. Тогда ставка НДФЛ вырастает с 13% до 30%, а еще перестают применяться и действовать вычеты, которые положены резидентам.

Это значит, что если вы решите сдавать квартиру по договору, будучи нерезидентом, то по закону вы должны будете отдавать 30% от дохода государству.

Мы с женой предполагали, что будем отсутствовать в России в течение нескольких лет, и понимали, что станем нерезидентами уже в год отъезда, то есть ставка НДФЛ для нас составит 30%. Такой высокий налог сделал бы аренду не особо выгодной, поэтому мы начали думать, как можно все оформить по закону и оптимизировать налоговую нагрузку.

Если сдавать по договору как физическое лицо. Сдавать квартиру по договору аренды или найма — самый простой вариант для резидентов. Принимать плату за квартиру можно любым удобным способом, а по окончании года нужно просто сдавать декларацию и уплачивать 13% НДФЛ. Но для нерезидентов ставка поднимается до 30%.

А еще, если своевременно не декларировать доход и не платить налоги, налоговая может их доначислить и добавить штраф, если выявит нарушение. Для забывчивых и занятых сдача квартиры может обернуться головной болью, потерей времени на различные разбирательства и почти половиной полученного дохода.

Если сдавать как ИП. Предприниматель — это физическое лицо. По закону он может свободно распоряжаться имуществом, которое ему принадлежит. То есть ИП может сдавать свою квартиру внаем или в аренду.

Если сдавать квартиру как ИП, чаще всего возникает обязанность формировать и сдавать налоговую декларацию. С другой стороны, собственники в любом случае обязаны декларировать свой доход и платить налог с дохода от сдачи квартиры. Зато у ИП, в отличие от обычного человека, есть возможность самостоятельно выбрать ставку налога благодаря специальным режимам налогообложения.

Мы решили сдавать квартиру как предприниматели на упрощенной системе налогообложения, или УСН, с объектом обложения «Доходы» из-за ставки налога 6% от полученных доходов. Это выгоднее, чем 13% и тем более 30%. Налог при УСН — это не НДФЛ, поэтому налоговый статус резидента или нерезидента не имеет значения.

Если сдавать как самозанятому. Налоговая ставка при сдаче квартиры человеку — 4% от доходов, фиксированные страховые взносы платить не нужно. Оформить самозанятость легко. Кроме того, индивидуальные предприниматели могут стать самозанятыми без закрытия ИП. Нерезидент тоже может быть самозанятым.

Сейчас это самый выгодный вариант для тех, кто сдает квартиру. Но в 2017 году этой возможности еще не было: эксперимент с самозанятостью стартовал в 2019. Поэтому мы решили сдавать как ИП — это было то, что нам нужно.

Тут стоит сразу оговориться, что предварительно мы все рассчитали и оценили плюсы и минусы: сумму налога при УСН, обязательные страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование, ежегодную отчетность и налог с продажи квартиры.

Предприниматели, которые сдают квартиру внаем или в аренду, могут воспользоваться общей, упрощенной или патентной системой налогообложения.

Общая система налогообложения (ОСН) — сложная для ведения бухгалтерии система, которая не исключает НДФЛ. Поэтому ОСН совершенно невыгодна нерезидентам: ставка налога в любом случае составит 30%. Но при сдаче квартиры в аренду не нужно уплачивать НДС.

Нам этот режим совсем не подходил.

Патентная система налогообложения (ПСН) исключает НДФЛ и налог на имущество физлиц, но не исключает фиксированные страховые взносы. Зато можно уменьшать сумму налога на сумму взносов — 45 842 ₽ в 2023 году. Эта система подразумевает покупку патента на предпринимательскую деятельность — сдачу своей квартиры в аренду или внаем. Стоимость патента зависит от месторасположения и площади квартиры и срока патента — от 1 месяца до года.

У нас квартира в Санкт-Петербурге площадью 72 м². В нашем регионе стоимость патента считают строго по метрам — 840 ₽ за метр. То есть в 2023 году это было бы 60 480 ₽.

В Москве для квартир в пределах Мкада другие ставки: от 36 000 ₽ при площади квартиры до 50 м², 72 000 ₽ — от 51 до 80 м², 120 000 ₽ — от 81 до 100 м². Для других регионов нужно проверять стоимость патента на сайте налоговой. Тогда можно вообще не касаться бухгалтерии и отчетности.

УСН «Доходы». Общая ставка налога — 6% от полученных доходов, но регионы могут снижать ее до 1% для некоторых видов деятельности. Плюс придется платить дополнительный взнос на пенсионное страхование — 1% с дохода, превышающего 300 000 ₽ за год. На УСН можно уменьшать сумму налога на сумму фиксированных взносов. Чтобы сэкономить на налоге, нужно уплачивать взносы строго ежеквартально, чтобы совпадать с периодами уплаты авансовых платежей по УСН.

Мы выбрали УСН, так как на этом режиме налоговая нагрузка получалась минимальной и не зависела от статуса резидента или нерезидента. Если все сделать правильно, тогда налог УСН с годовой выручки до 855 тысяч рублей не придется платить вообще.

На УСН «Доходы минус расходы» ставка налога 15%, но региональными законами она может быть снижена до 5%. Например, в Санкт-Петербурге установлена ставка 7%. Но для этого режима уже надо по-настоящему вести учет доходов и расходов, собирать документы, чтобы подтвердить затраты и уменьшить налогооблагаемую базу.

Этот режим может подойти тем, у кого доходы от предпринимательской деятельности приблизительно равны расходам или чуть больше них. Или, например, если квартира, которую сдает ИП, находится в ипотеке у банка или оплатой коммунальных услуг занимается собственник.

На УСН «Доходы минус расходы» (как и на ОСН) можно принимать в качестве расхода проценты по ипотеке и коммунальные услуги, а с оставшейся суммы уплачивать налог. Но если расходы окажутся больше доходов, минимальную сумму налога в размере 1% от дохода за вычетом квартальных авансовых платежей в любом случае придется заплатить.

Самозанятые платят с доходов налог в размере 4%, если оказывают услуги обычным людям, 6% — если компаниям и ИП. После того как оформите самозанятость, вы один раз получаете налоговый вычет — 10 000 ₽. Пока эти деньги не закончатся, уплачивать нужно 3% при работе с физлицами, 4% — с компаниями и ИП.

Обязательные взносы. Как в любой другой деятельности, сдавая квартиру, ИП должен ежегодно платить фиксированные взносы в налоговую, которые распределяются на обязательное пенсионное и медицинское страхование — ОПС и ОМС.

Государство ежегодно пересматривает и индексирует размер взносов. За 2023 год это 45 842 ₽ совокупно на обязательное пенсионное и на медицинское страхование плюс 1% с дохода, превысившего за год 300 000 ₽. Размер взносов можно проверить в калькуляторе на сайте ФНС.

Например, если сдавать квартиру за 40 000 ₽ ежемесячно, обязательные отчисления на взносы за год составят 47 642 ₽.

Самозанятые не обязаны уплачивать взносы, но могут добровольно и в любом объеме перечислять страховые взносы на ОПС в СФР. Сколько заплатили в текущем году — на столько дней или месяцев увеличится страховой стаж для будущей пенсии.

Добровольные взносы. Также ИП могут вступить в программу добровольного социального страхования, заплатить до конца текущего года небольшой взнос — 5652,22 ₽ — и в следующем году получить право на пособие по нетрудоспособности или по уходу за ребенком, будучи ИП. Сумма взноса рассчитывается так: МРОТ на начало года × 2,9% × 12 месяцев. В 2023 году минимальный размер оплаты труда равен 16 242 ₽.

Налоги. Сумма налога напрямую зависит от режима налогообложения, арендной платы и иногда — от площади квартиры.

Поэтому, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант, нужно предварительно все рассчитать.

Возьмем за пример нашу квартиру в Санкт-Петербурге площадью 72 м². Коммунальные расходы — 60 000 ₽ в год. Арендная плата — 40 000 ₽ в месяц, в год получается выручка 480 000 ₽. Проценты за ипотеку — 250 000 ₽ в год.

Если у вас уже есть ИП, можно воспользоваться налоговым калькулятором в личном кабинете на сайте ФНС и прикинуть приблизительную налоговую нагрузку с учетом специфики вашего объекта и режимов.

Чтобы следить за движением денежных средств и вести мини-бухгалтерию, можно использовать любой из множества сервисов онлайновой бухгалтерии. Мы пользуемся бесплатным сервисом Бухгалтерия.

Обратиться в налоговую. Наша квартира оформлена в собственность супруги. Она уже была зарегистрирована в качестве ИП по не связанному с недвижимостью виду деятельности. Поэтому открывать ИП нам было не нужно.

Свой статус ИП супруга никак не использовала. Фиксированные взносы мы платили просто так — себе в минус при нулевых оборотах. Это тоже стало аргументом за сдачу квартиры через ИП.

Выбрать нужный вид деятельности. Для упорядочивания списка всех легальных видов деятельности в РФ существует ОКВЭД — общероссийский классификатор видов экономической деятельности. При открытии ИП необходимо выбрать основной и дополнительные виды деятельности. Их можно совмещать, но основной должна быть деятельность, которая приносит большую часть дохода.

Чтобы сдавать квартиру, нам нужно было добавить ИП жены новый вид деятельности. По ОКВЭД он называется «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом», код 68.20. Его мы сделали основным, потому что другим бизнесом через ИП заниматься не планировали.

Чтобы разобраться с ОКВЭД, нам понадобился один визит в ФНС. Мы приехали в налоговую и заполнили специальную форму № Р240001 — заявление о внесении изменений в сведения об ИП. Госпошлину за замену или добавление нового вида экономической деятельности платить не нужно.

Сейчас все это можно сделать удаленно с помощью {специального сервиса ФНС.}(Сейчас все это можно сделать удаленно с помощью специального сервиса ФНС. )

В течение нескольких рабочих дней изменения отразились в ЕГРИП и нам по почте отправили новую выписку. Выписку из ЕГРИП можно сделать в личном кабинете ИП на сайте ФНС. Там же можно проверить, что вид деятельности установлен и можно заключать первый договор. Открывать ИП или вносить сведения в ЕГРИП необходимо строго до начала сдачи квартиры.

Открыть расчетный счет. ИП может работать вообще без расчетного счета, поэтому открывать его сразу необязательно. Но через банк проводить все расчеты намного удобнее. Главное, выбрать такой банк и тариф, чтобы комиссия за обслуживание была небольшой и не взималась при отсутствии движений по счету.

Чтобы стать самозанятым, нужно встать на налоговый учет как плательщик НПД. Это бесплатно.

Заявление подают через интернет. Это можно сделать:

1. Через сайт госуслуг.
2. Через мобильное приложение «Мой налог».
3. В личном кабинете плательщика НПД на сайте ФНС.
4. Через некоторые банки, которые позволяют клиентам регистрировать самозанятость. В этом случае заявление подают через личный кабинет на сайте банка или мобильное приложение.

Чтобы сдавать квартиру как самозанятый, достаточно регистрировать в приложении «Мой налог» доход от сдачи жилья и до 28-го числа следующего месяца уплачивать налог, который приложение рассчитает автоматически. В какой точке мира вы находитесь — неважно. Никаких деклараций и уведомлений подавать не нужно.

Чтобы все оформить по закону и минимизировать риски, мы решили не мудрить и обратились к профессиональному юристу. Мы опубликовали задание на «Юду»: консультация по составлению договора и расчетам с потенциальным клиентом. Ответ мы получили в тот же день, а с ним — шаблон договора и хорошее представление о расчетах с нанимателем и налогообложении.

Наем или аренда. Квартиру можно сдавать внаем, а можно — в аренду. По закону это разные договоры. Договор аренды регулируется главой 34 ГК РФ, а найма — главой 35 ГК РФ.

Объектом договора найма может быть только жилое помещение, а объектом аренды — офис, торговые помещения, склады, лофты и студии. Нанимателем может быть только физическое лицо, арендатором — еще и юридическое.

Получается, что если вы сдаете квартиру обычному человеку, то нужно будет заключать договор найма жилого помещения, а если организации или ИП — то договор аренды.

Друзья быстро помогли нам найти достойных нанимателей, и мы подписали договор. В нашем случае — договор найма: наймодателем выступает ИП, а нанимателем — наш клиент, физическое лицо.

Регистрация договора. По закону договор найма, который заключен менее чем на один год, регистрировать в Росреестре не нужно.

Мы решили заключить договор на 11 месяцев, в том числе чтобы не регистрировать его. Мы еще не знали, как обустроимся на новом месте. Был риск, что мы захотим вернуться домой как можно скорее. Да и нанимателя такой период устраивал: он тоже не был уверен в своих долгосрочных планах.

Чтобы и дальше не регистрировать договор, по окончании срока найма нужно заключать новый или продлевать старый, также на 11 месяцев, не больше года. Мы заключили новый, а старый закрыли актами приема-передачи квартиры и обеспечительного платежа.

Страхование. Мы решили обезопасить себя от всяких неприятностей и застраховать квартиру. Мы застраховали конструктивные элементы, отделку, движимое имущество, а также гражданскую ответственность перед соседями, чтобы в случае каких-то неприятностей рассчитывать на компенсацию убытков.

Квартиру практически невозможно застраховать от действий нанимателей, потому что мы сами позволяем им находиться в квартире и пользоваться имуществом. Страховка покрывает противоправные действия третьих лиц, то есть сможет защитить, если ущерб наступит от кого-то со стороны. Для дополнительной подстраховки необходим обеспечительный платеж.

Обеспечительный платеж. Его лучше предусмотреть в договоре. Мы указали обеспечительный платеж, который можно использовать только для компенсации ущерба, не зачитывая его в счет долга или последнего месяца. В таком случае получение ИП обеспечительного платежа не считается доходом ИП. Передается и возвращается обеспечительный платеж актами передачи денег.

Сумма, которая удерживается из обеспечительного платежа в счет компенсации ущерба, может быть включена в доход ИП и отражена в налоговой декларации. Если обеспечительный платеж возвращается полностью, эта сумма в расчете налога никак не участвует.

Расчеты. Вопрос расчетов был один из тех, что волновали нас больше всего. Нанимателю было удобнее всего переводить деньги за квартиру на банковскую карту физлица или отдавать наличными.

Перевод на карту физлица денег, которые связаны с предпринимательской деятельностью, не допускается договорами банковского обслуживания большинства банков в РФ, а расчетный счет ИП супруги обслуживался в не самом удачном банке. Поэтому первое время квартирант рассчитывался с нами наличными. Это было неудобно.

Впоследствии мы открыли счет ИП в Т⁠-⁠Банке и теперь принимаем платежи на расчетный счет без риска доначисления НДФЛ по ставке 30% за получение денежных средств на карту физлица и без риска нарушения договора банковского обслуживания.

Онлайн-касса. По закону для того чтобы сдавать в аренду или внаем собственное жилое помещение, ИП не нужна онлайн-касса. Это льготный вид услуг. Поэтому с кассой заморачиваться нам было не нужно.

Чтобы получать ежемесячную плату за квартиру наличными и при необходимости закрыть договор с текущим нанимателем или подписать новый с другим, пока мы находимся за границей, мы оформили доверенность от ИП на имя родственника. Самозанятые оформляют доверенность как физические лица.

Доверенность можно оформить у нотариуса лично. Для этого нужен паспорт и свидетельство о регистрации ИП. Мы заплатили за это 1500 ₽.

Мы разрешили нашим нанимателям временную регистрацию на срок договора, поэтому составили нотариальное согласие на временную регистрацию и включили такие полномочия в доверенность представителя. Оформить согласие также обошлось в 1500 ₽.

Сразу предупреждаю: тут нужна консультация юриста или налогового специалиста. Статей в интернете не хватит, не рискуйте. На что следует обратить внимание, работая со специалистом:

1. Какая ставка налога на доход будет действовать в случаях, если вы резидент и нерезидент.
2. Имеете ли вы право на налоговый вычет по налогу на доход, полученный от продажи квартиры.
3. Сколько лет квартира должна быть в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи.
4. Квартира использовалась для предпринимательской деятельности. Как это повлияет на налог на имущество? Как это повлияет на другие налоги?
5. Можно ли подарить квартиру кому-то из близких, чтобы они продали квартиру вместо вас? Какие они заплатят налоги? По какому критерию определяются эти близкие?

В нашем случае вопрос с продажей не стоит. Наша цель — сдача внаем с полным соблюдением налогового законодательства и наименьшими финансовыми потерями.

Сдавать квартиру внаем как ИП — это легальный способ сдавать недвижимость на длительный срок, находясь за границей. Каждая ситуация индивидуальна, но для нас это лучший вариант. Мы отчитались за 2017 год, в котором начали сдавать квартиру. В личном кабинете ИП на сайте ФНС камеральную проверку за 2017 год отметили как завершенную, нарушений не выявили.

Мы считаем, что все сделали правильно. Хотя бывают случаи, когда ИП годами сдает декларации и к нему нет претензий, а потом ему доначисляют сотни тысяч рублей. На всякий случай проконсультируйтесь с экспертом.

1. Сдавать квартиру как физическое лицо проще, когда постоянно находишься в России. Можно просто подавать декларацию и платить 13% от дохода.
2. Сдавать квартиру как ИП на УСН «Доходы» может быть выгоднее, потому что налог составит 6% вне зависимости от налогового статуса, резидент вы или нерезидент.
3. Самый выгодный вариант в 2023 году — сдавать квартиру как самозанятый и платить всего 3—4% от дохода без обязательных взносов.
4. При продаже недвижимости как ИП, будучи нерезидентом, стоит получить налоговую консультацию, заблаговременно приехать в Россию и закрыть ИП.