Как заставить УК работать

Я живу в Москве в пятиэтажном доме.

За последние несколько лет я выстроил такие отношения с управляющей компанией, что любой вопрос в нашем доме решается по одному моему звонку.

Мы решили проблемы с начислениями и текущим ремонтом: никто больше не пытается взять с нас лишнее. А еще договорились присоединить участок к придомовой территории и собираемся за счет государства открыть там автомобильную парковку. Часть парковочных мест будем сдавать жильцам соседнего дома.

Вот как я этого добился.

В начале 2014 года счета за отопление в нашем доме подскочили в четыре раза. Я пошел разбираться в МФЦ и выяснил, что наш общедомовой счетчик сломался и стал передавать данные некорректно. Тогда его просто сняли с учета, а оплату стали начислять по нормативу.

В течение полугода я добивался, чтобы счетчик починили и сделали поверку, — и добился. А потом мне предложили работать в ГБУ «Жилищник» — это государственное бюджетное учреждение, созданное на базе ДЕЗов и ЖСК в 2014 году.

Я согласился и два года работал начальником сектора по работе с населением. За это время в стране приняли много законов, защищающих права собственников. Например, сейчас управляющая компания обязана по первому запросу жильца выдать ему все отчеты о том, почему и за что были выставлены счета.

Получив этот опыт, я решил помогать людям разбираться в работе ЖКХ. Для этого в 2017 году я создал сайт «Собдома.рф», где вместе с единомышленниками делаю инструменты для самоуправления в многоквартирном доме.

Мы бесплатно собираем подробную информацию о доме из открытых источников, предварительно рассчитываем имущественный паспорт дома, открываем сбор средств на нужды дома.

Я хочу, чтобы все собственники в многоквартирных домах смогли наладить нормальное общение между собой и УК. Чтобы слова «общее собрание собственников» перестали быть абстракцией из нарисованного протокола, а стали понятными и простыми. Чтобы каждый мог обеспечить прозрачность и работоспособность ЖКХ в своем доме.

О том, как сделать имущественный паспорт дома и провести собрание собственников, я уже писал. А в этой статье я расскажу в целом о том, что вам должна управляющая компания и как этого добиться.

Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке: из крана текла холодная и горячая вода, батареи грели, лампочки в подъезде горели, двор зеленел, а капитальный ремонт был проведен вовремя.

УК управляет многоквартирным домом на основании договора. Его с УК заключают собственники квартир. По закону это делается на общем собрании собственников. Действует договор обычно 3—5 лет, после этого должны провести новое собрание и заново заключить договор с прежней УК либо выбрать другую. На практике обычно все не так: вспомните, когда вы ходили на общее собрание собственников вашего дома, чтобы определиться с выбором управляющей компании? Скорее всего, вообще никогда.

Управляющие компании бывают государственные и коммерческие. Большая часть УК в России — государственные. Например, ГБУ «Жилищник», которое сейчас управляет примерно 80% домов Москвы. «Жилищник» работает по строгим стандартам, утвержденным правительством Москвы, — и не может от них отступать. В других городах это могут быть ГУПы, МУПы, ЖЭКи и ЖКСы: в каждом регионе свои компании.

Любые расходы государственные УК обязаны утверждать в префектуре. Просто взять и потратить ваши деньги по своему усмотрению они не могут. Это и хорошо, и плохо: иногда УК и хочет что-то исправить в вашем доме, а префектура не позволяет.

В коммерческих УК такого единообразия нет, потому что это частные организации. Коммерческая УК может обслуживать сотни домов, а может — один или два. В договор управления она может включить что угодно, хоть переписать его целиком.

Из-за конкуренции и меньшего размаха коммерческие УК тщательнее следят за качеством услуг, чем государственные. Но нет гарантий, что конкретная коммерческая УК не закроется через пару месяцев, а вместо нее не придет все та же государственная машина.

Управляющую компанию многоквартирного дома выбирают жильцы. У новостроек немного другие правила: застройщик может выбрать временную УК для дома, постоянную УК в новостройке выбирают по открытому конкурсу. Если жильцы многоквартирного дома не могут договориться и сделать выбор, то выбор УК инициирует муниципальная власть через открытый конкурс. Если жильцам не понравится, как работает выбранная УК, потом ее можно поменять.

Выбирают УК общим собранием собственников. Это может быть внеочередное собрание или плановое ежегодное.

По закону УК обязана оповещать жильцов дома о проведении собрания. В реальности сотрудники УК обычно ограничиваются объявлением на двери подъезда. Это законно, но неэффективно. Далеко не все жильцы обращают внимание на такое оповещение. А даже если обращают, часто игнорируют.

В итоге выходит так, что собрание провели, УК выбрали, а большинство собственников об этом и не слышали.

Иногда недобросовестная УК всех обманывает, проводит фиктивное собрание и подделывает протокол. А иногда это не злой умысел, а просто никто из жильцов не хочет заморачиваться, хотя по закону собрание собственников — основной инструмент для решения практически любых проблем по управлению многоквартирным домом. Хотите открыть велопарковку, получить ключи от крыши, поставить датчики света в подъезде или сменить управляющую компанию — собирайте общее собрание собственников.

В идеале УК должна помогать собственникам организовывать общее собрание — это прописано в том же постановлении правительства № 416. Вам нужно собрать 10% подписей по дому за то, чтобы устроить собрание силами УК, и отправить в нее письменное обращение. Дальше они должны все сделать за вас. Но в случае с недобросовестными компаниями это не сработает: жильцов не оповестят, протокол составят неправильно, общее голосование признают недействительным.

Альтернатива — провести общее собрание самостоятельно. К сожалению, в первый раз сделать это очень, ужасно, невероятно сложно. Чтобы устроить собрание полностью по инициативе собственников, нужно сделать вот что:

1. Найти перечень всего зарегистрированного имущества в вашем доме и получить в УК реестр собственников.
2. Составить повестку дня общего собрания так, чтобы ее не развернули государственные структуры.
3. Уведомить всех владельцев о собрании не меньше чем за 10 дней до него.
4. Подготовить бюллетени для голосования.
5. Провести собрание и голосование.
6. Избрать счетную комиссию и произвести подсчет голосов.
7. Оформить протокол по итогам и в течение 10 дней сдать в управляющую организацию или напрямую в орган государственного жилищного надзора — ГЖН.

Проблема в том, что многие собственники в доме не живут, а сдают квартиры, а сами уехали в другую страну. А те, кто живут, считают общие собрания бессмысленной тратой времени. Люди не верят, что могут самостоятельно управлять своим домом, а активно действовать начинают только в экстренных ситуациях. Но не обязательно ждать беды, чтобы взять управление домом в свои руки.

Когда я только начал работать в сфере ЖКХ, открытой информации про дома нигде не было. Чтобы в 2014 году добиться разрешения посмотреть бумаги, на основании которых у меня так выросли платежи, мне пришлось заручиться поддержкой муниципального депутата.

Сейчас ситуация другая. Чем дальше, тем большей открытости требует государство от управляющих компаний. Можно собрать данные самостоятельно с официальных государственных сайтов. Есть три нормативных документа, которые обязывают УК предоставлять вам эту информацию:

1. Постановление правительства РФ № 731.
2. ФЗ № 209 «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства».
3. Постановление правительства Москвы № 541 — действует только для Москвы.

Эти документы обязывают управляющие компании размещать информацию об обслуживаемых домах на определенных сайтах. Теперь любой человек может в несколько кликов найти информацию о своей УК и поставщиках услуг, изучить договор на управление и проверить, соблюдаются ли в нем права собственников. Для РФ это сайт ГИС ЖКХ; для москвичей дополнительно — сайт «Дома Москвы». Ниже я расскажу о каждом.

ГИС ЖКХ активно развивают. В базе не только многоквартирные, но и частные жилые дома. Здесь создают полноценную систему межведомственного взаимодействия. Через ГИС ЖКХ работают друг с другом управляющие компании, ресурсоснабжающие организации, органы исполнительной власти. Утверждается, что сейчас ГИС ЖКХ охватывает страну полностью.

Чтобы проверить дом, зайдите в раздел «Реестр объектов жилищного фонда» и введите свой адрес, управляющую компанию или ОМС — орган местного самоуправления.

В ГИС ЖКХ пока нет возможности посмотреть договор управления, хотя вообще-то это незаконно: это главный документ, где прописаны права собственников. Но можно хотя бы узнать номер договора и дату его заключения.

Для этого откройте страницу с информацией об УК, пролистайте вниз и перейдите по ссылке «Список домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат». Затем введите нужный адрес дома. Внизу отобразятся номер и дата договора управления и период осуществления УК своих обязанностей.

«Дом-мос-ру» еще называется «Дома Москвы». Он полезен жителям Москвы и Московской области. Сайт принадлежит жилищной инспекции и контролируется ею.

Это реестр домовладений, он же ГИС РД — Государственная информационная система «Реестр домовладений». Сейчас именно сюда первым делом попадают данные о жилом доме. Если в графе «Узнать о доме» нельзя найти дом по адресу, значит, это нежилое здание. Если дом-новостройка сюда не внесен, значит, он не сдан.

Во время подготовки статьи я случайно таким образом наткнулся на дом с истекшим договором управления. Никто этого просто не заметил. Но если в доме возникнут проблемы, то ответственность за них никто не будет нести. Поэтому я нашел в этом же разделе телефон председателя совета управления и связался с ним.

Для меня и моих коллег это типичный случай: мы часто сами замечаем, что с управлением домом что-то не так, и ставим жильцов в известность. Часто с этого и начинается сотрудничество: люди удивляются, начинают разбираться в ситуации и в итоге приходят к сознательной организации самоуправления в доме.

УК отвечает за помещения и территорию, которые входят в состав общего имущества дома. К общему имуществу относятся лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, крыши, фундамент, электрическое оборудование и земельный участок — квадрат газона до асфальта на тротуаре.

Двор — тоже общее имущество, если он поставлен на государственный кадастровый учет и на него оформлено право долевой собственности всех собственников квартир в доме. В новостройках участок автоматически ставится на учет вместе с домом, а право собственности на него возникает вместе с регистрацией права собственности первого жильца на квартиру после сдачи дома. А вот если вы живете в старом доме, то там обычно такого нет.

Узнать, как с этим обстоят дела у вашего дома, можно лично в УК, ТСЖ или органах кадастрового учета либо через интернет: для этого найдите ваш дом на публичной кадастровой карте.

По закону УК обязана обеспечивать безопасность, надежность, комфорт, чистоту и доступность общих пространств. Доплачивать за это ничего не нужно, эти услуги входят в вашу стандартную коммунальную плату. Например, УК должна:

• убирать дворы и подъезды;
• ремонтировать трубы;
• менять лампочки;
• следить за исправностью лифта;
• косить газон во дворе;
• травить тараканов;
• вывозить мусор;
• вносить предложения по капитальному ремонту;
• заключать договоры с поставщиками услуг;
• налаживать деятельность аварийно-диспетчерской службы.

Это все обязательные услуги. Еще бывают дополнительные. Например, вы с другими собственниками устроили на крыше обсерваторию и хотите, чтобы УК за ней следила. Это нужно утвердить на собрании, отдельно указать в договоре и оплачивать как дополнительную услугу. Еще к таким дополнительным услугам относятся, например, охрана дома, видеонаблюдение, консьерж, домофон.

Если УК не соблюдает обязательства, прописанные в законе, ее могут оштрафовать на сумму до 200 000 ₽. Такие штрафы органы ГЖНвыписывают десятками, но толку от этого нет: часто УК дешевле заплатить штраф, чем что-то менять. За справедливость придется бороться.

Свежий пример: мы с соседями хотим установить во дворе шлагбаум. Наметили место, решили, как будем собирать деньги, подали документы на согласование — и получили отказ от муниципалитета из-за того, что мы не приложили правила пользования шлагбаумом, пока несуществующим.

Конечно, за такое никого не оштрафуют, но если бы мы были менее настойчивыми, то могли решить просто не ввязываться. Но нас таким не остановить.

Обязанности УК регулируют различные нормативные документы:

1. Жилищный кодекс: ст. 154—157, 161—165.
2. Гражданский кодекс: ст. 209—217, 288—293, 683—688.
3. Постановление правительства РФ № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
4. Постановление правительства РФ № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Но ваш главный документ — договор на управление многоквартирным домом. Он должен быть в открытом доступе как минимум на одном из указанных выше сайтов — ГИС ЖКХ или «Дома Москвы». Именно в нем перечисляются услуги по ремонту, эксплуатации и управлению домом, которые УК обязуется вам оказывать.

Бывает, что в договоре УК использует для собственной выгоды юридические хитрости или даже откровенно нарушает закон. Например, на каждом документе должна быть подпись представителя дома — члена или председателя совета. Вместо того чтобы попросить такую подпись, ее рисуют.

В бумажках, подписанных такими вымышленными персонажами, можно написать что угодно, и концов не найдешь. В нашем доме, например, нарисовали протокол о том, что дом не возражает против размещения на нем провайдерских конструкций сотовых операторов. Деньги за это клала в свой карман УК. Мою подпись подделали. Дело попало в прокуратуру, и после долгого разбирательства начальницу, которая была ответственна за эту историю, уволили. С новым руководством наше сотрудничество пока складывается более плодотворно.

Жильцы могут внести изменения в договор и переподписать его с УК. Для этого понадобится стандартная процедура — общее собрание жильцов и голосование.

Мы на нашем сайте сделали образец договора на управление многоквартирным домом. Важные формулировки в пользу жильцов, а не УК, выделены в нем красным цветом. Этот договор — шаблон, его условия можно поменять, если что-то покажется слишком обременительным для собственников.

В этом договоре все сформулировано так, чтобы защищать права жильцов. Например, в нем прописано, что договоры с поставщиками дополнительных ресурсов и исполнителями дополнительных услуг вроде предоставления интернета и домофона надо заключать отдельно в письменном виде. И что все собственники должны быть проинформированы об этих договорах.

По моему опыту, обычно уже после первого самостоятельного собрания собственников ситуация в доме, где были проблемы с УК, резко меняется. Управляющая компания понимает, что вы не собираетесь терпеть произвол и способны защищать свои права.

Мы с соседями практически никогда не устраиваем очные собрания, при этом все вопросы решаем сообща. Мы все научились общаться в чате «Вотсапа»: обсуждаем там повестку, а собрание организуем через интернет и голосуем в бесплатной системе «Сквер». Это удобно: занимает пять минут, обеспечивает прозрачное и честное голосование, а очное присутствие вообще не нужно — участвовать могут даже те, кто находится в другой стране. «Сквер» — единственный интернет-сервис с подобным функционалом. О том, как этот сервис используют на практике, мы рассказывали в статье «Кто такой старший по дому».

Не всегда и вовсе не обязательно УК желает вам зла. Возможно, ее сотрудники просто упустили что-то из виду.

Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, все ли везде в порядке. Это дорогой и низкоэффективный процесс. Поэтому первое, чему надо научиться собственникам, — в случае проблем звонить в диспетчерскую. В Москве телефон Единого диспетчерского центра — 495-539-53-53. В других регионах телефон диспетчерской и адрес УК должны висеть в подъезде на видном месте.

Часто уже на этапе звонка в диспетчерскую проблема решается.

Если телефон не указан или звонки не решают вопрос, подайте жалобу в письменном виде — лично в офисе УК, через ГИС ЖКХ или заказным письмом по почте. Жалобу рассмотрят в течение трех рабочих дней. Спустя это время УК должна ответить, также письменно.

Не советую брать шаблоны жалоб в интернете и отправлять их: если по какой-то причине УК не захочет решать вашу проблему, они ответят такой же шаблонной отпиской. Лучше составить грамотный текст жалобы. Мы в «Собдома.рф» помогаем это сделать бесплатно.

Если обычная жалоба не подействовала, обращайтесь в вышестоящие инстанции: в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или даже в прокуратуру. В интернете это можно сделать через госуслуги либо на региональном сайте ГЖИ. В Москве можно также воспользоваться порталом «Наш город», в Московской области удобно регистрировать жалобы на сайте «Добродел». О том, как составлять жалобы, мы рассказывали в статье «Как правильно подать жалобу в любое ведомство».

Менять УК надо в том случае, если вас откровенно обманывают, воруют деньги, не реагируют на жалобы, подделывают подписи. С коммерческими УК обычно проще договориться, а вот государственные в силу своего размера часто просто не могут заботиться о каждом доме. Если вы чувствуете, что, несмотря на все попытки привлечь внимание УК, его недостаточно, — поищите другую компанию.

Для начала рекомендую просто посмотреть в интернете, какие УК есть в вашем районе.

В ГИС ЖКХ тоже есть такая функция, но работает она пока что плохо. Откройте «Реестры» → «Реестры поставщиков информации» → «Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами». Перейдите на вкладку «Поиск организации по адресам обслуживаемых домов».

Чтобы скорее найти коммерческие УК, которые управляют домами в шаговой доступности, откройте ГИС ЖКХ или «Дома Москвы», вручную вбейте адреса соседних домов и посмотрите полный список УК.

В выбранные УК можно позвонить, а лучше сходить лично. Скорее всего, они не откажутся принять в управление еще один дом: ведь это их источник дохода, большую часть которого и так отняли государственные организации. А совсем счастливы коммерческие УК будут, если вам удастся самостоятельно скооперироваться с жильцами соседних домов и вы все вместе попроситесь под крыло.

Имейте в виду, что официально договариваться с новыми УК может не любой жилец, а только член или председатель совета дома.

Зато отдельно предупреждать прежнюю УК о том, что вы решили ее поменять, не нужно: договор с ней будет признан недействительным на основании решения общего собрания собственников.

Если вариантов нет совсем — можно создать свою УК. Это может сделать любой человек. В следующих статьях я планирую подробно рассказать о смене УК и создании своей.

1. Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке. Если что-то работает плохо — вы имеете право жаловаться или даже сменить УК.
2. Управляющую компанию всегда выбирают жильцы общим собранием собственников. Никто не может назначить ее извне.
3. Управляющие компании обязаны размещать на специальных сайтах информацию об обслуживаемых домах, в том числе договор на управление.
4. Жильцы могут внести изменения в договор управления и переподписать его с УК. Для этого нужно общее собрание и голосование.
5. Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, все ли везде в порядке. Если есть проблемы, звоните в диспетчерскую. Телефон должен быть в подъезде на видном месте.
6. Если УК обманывает, ворует деньги, не реагирует на жалобы, подделывает подписи — ее можно и нужно поменять.