Кто ответит за ущерб в квартире из-за капремонта?

За имущество, которое повредят подрядчики, будет отвечать фонд капитального ремонта, УК или ТСЖ — смотря как в вашем доме копят деньги на капремонт. Если они не возместят ущерб добровольно, придется доказывать размер убытков в суде. А если вы откажетесь заменить трубу и из-за этого протечка будет в других квартирах, то за этот ущерб придется заплатить вам.

Расскажу, как найти крайнего, если после капремонта вашей квартире потребуется ремонт, и почему лучше все-таки согласиться заменить трубу.

Внутридомовая система отопления — стояки, обогревающие элементы, общедомовые приборы учета тепла — относится к общему имуществу многоквартирного дома. Разница между общим имуществом и имуществом собственника простая: общее имущество обслуживает два или более помещений в доме, а имущество собственника — только его помещение.

К общему имуществу относятся, например, лестницы, лифты, крыша, чердак, подвал, земельный участок, фасад дома. Все это принадлежит всем собственникам помещений в доме.

Труба, которая идет к батарее в вашей квартире, — это стояк отопления. Он хотя и находится внутри квартиры, но считается общим имуществом, потому что используется для нужд всего дома. А радиатор отопления — это уже имущество собственника, потому что обслуживает только вашу квартиру.

Так как общее имущество принадлежит всем собственникам в доме, то они должны оплачивать его капитальный ремонт. Деньги на капремонт жильцы могут собирать двумя способами: на специальном счете в банке или в фонде капитального ремонта. Считается, что новым домам лучше копить деньги на спецсчете, а старым — в фонде капремонта.

Специальный счет — это копилка одного конкретного дома. Деньги на нем принадлежат собственникам. Жильцы на общем собрании выбирают владельца счета — обычно это представитель УК или ТСЖ, но можно выбрать и региональный фонд капремонта. Владелец открывает в банке счет, на котором копятся деньги на капремонт. Когда приходит время ремонтировать дом, собственники снова собираются и решают, какие работы нужно провести и кто это будет делать.

Фонд капитального ремонта, его еще называют региональным оператором, — это общий котел всех домов региона, которые не открыли спецсчет. По умолчанию деньги на капремонт копятся именно на счете регоператора. В этом случае все взносы идут в общак, из которого по мере необходимости берут деньги. Когда придет время конкретного дома, его отремонтируют из общих средств.

Узнать, каким способом жильцы собирают деньги на капремонт в вашем доме, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Для этого введите свой адрес в строку поиска на главной странице. Затем нажмите на адрес дома и перейдите во вкладку «Паспорт». Там появятся сведения о доме: общая площадь, год ввода в эксплуатацию, серия и тип постройки здания, а также способ формирования фонда капитального ремонта.

Из вашего вопроса непонятно, как формируется фонд капремонта в вашем доме, поэтому опишу порядок действий для обоих случаев.

Если деньги копятся на счете регоператора. Региональный оператор — это государственная организация, которая создана, чтобы ремонтировать общее имущество в многоквартирных домах. Когда приходит время ремонтировать дом, оператор нанимает подрядчиков, дает им задание, а потом принимает и оплачивает работу. Так как подрядчиков выбирает оператор, то именно он отвечает за убытки, которые они причинили. Это касается как ущерба, который нельзя было предотвратить, так и того, что подрядчики причинили по ошибке.

Расходы на восстановление стен, потолков и пола обычно закладывают в смету капитального ремонта. Поэтому, скорее всего, подрядчики после замены необходимых коммуникаций сразу восстановят все, что сломали. Но это касается только строительных конструкций — клеить обои или класть плитку подрядчики не будут.

Бывает, что в ущербе виноват сам подрядчик: неправильно закрыли крышу и затопило квартиру, меняли трубы и испортили кухню. Во всех случаях ответственность за действия подрядчиков несет региональный оператор. Причем как до подписания акта выполненных работ, так и в течение пяти лет после этого.

Вот план действий на случай, если подрядчики повредят ваше имущество:

1. Перед началом ремонта стояка отопления сфотографируйте отделку комнаты. Сделайте побольше разных фото — крупным и общим планом. Фотографии пригодятся в суде как доказательства первоначального вида квартиры.
2. После ремонта составьте акт осмотра. Для этого пригласите представителей регионального оператора или организации, которая управляет вашим домом: УК или ТСЖ. Вызывайте их письменно или телеграммой.
3. Оцените ущерб — для этого пригласите независимого оценщика. Заплатить ему за работу придется самостоятельно.
4. Отправьте претензию. Возможно, оператор добровольно компенсирует ущерб.
5. Если регоператор откажется возмещать убытки, придется идти в суд. За основу иска можно взять текст претензии. Напишите, что обращались к ответчику с требованием возместить ущерб, но не получили ответа или вам отказали, и укажите, чего вы хотите. Это может быть компенсация материального ущерба и морального вреда, возмещение расходов на оценку и госпошлину, а также неустойка. Перед подачей иска советую проконсультироваться с юристом — расходы на его услуги тоже можно возместить в суде.

Этот же порядок действий подойдет, если хотите взыскать с регионального оператора стоимость восстановления покрытий на полу или потолке. Мне не удалось найти ни одного решения суда по такому делу. Скорее всего, никому не хотелось судиться из-за куска обоев: время и силы на суды стоят дороже.

Другое дело, если собственник закрыл доступ к общему имуществу несъемной конструкцией. Например, вы решили, что трубы не вписываются в интерьер квартиры, и спрятали их за декоративной колонной из гипсокартона. Если подрядчикам потребуется доступ к этим трубам, они демонтируют все, что им мешает, но ущерб вам никто не возместит. Обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям — обязанность собственника. Это подтверждает и судебная практика.

Если деньги копятся на спецсчете в банке. В этом случае ситуация с возмещением ущерба аналогичная, только обращаться нужно уже не к региональному оператору, а к владельцу спецсчета. Конечно, за исключением случаев, когда владелец счета — фонд капремонта.

Деньги на спецсчете принадлежат собственникам квартир, они распоряжаются ими на общем собрании. Жильцы выбирают банк, в котором собираются открыть спецсчет, и владельца счета. Обычно это организация, которая управляет домом: УК или ТСЖ. Если собственники выбрали владельцем счета фонд капремонта, то отвечать за ущерб будет фонд.

Подрядчиков для ремонта выбирают собственники, но могут уполномочить на это и владельца счета. Заказчиком ремонта будет владелец счета, а значит, он и будет отвечать за подрядчиков. Причем заказчик ремонта будет компенсировать собственнику ущерб своими деньгами. Списывать со спецсчета деньги по убыткам УК, ТСЖ или фонда капитального ремонта нельзя, даже если они связаны с капремонтом.

Порядок действий на случай, если повредят ваше имущество, такой же, как если бы деньги копились на счете регоператора. Только претензию нужно будет писать владельцу спецсчета.

Потолок, настенные и напольные покрытия, которые повредили подрядчики, также будет ремонтировать владелец спецсчета. Но только если вы сами не закрыли их декоративными элементами.

Капитальный ремонт общего имущества — это один из случаев, когда собственник обязан впустить в квартиру чужих людей. Если отказаться, есть риск потерять деньги или стать ответчиком в суде.

Если из-за отказа менять трубу ущерб понесут другие собственники, они могут обратиться в суд и взыскать с вас деньги. И пустить подрядчиков в квартиру все равно заставят.

Если собственник уверен, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, рабочие и представитель УК составят акт. Дальше они могут обратится в суд с иском об обязании вас предоставить доступ в квартиру. А до рассмотрения спора любой ущерб из-за аварии в этих инженерных системах ляжет на вас. Судебной практики по таким делам много.