Банк требует выделить долю в доме бывшему мужу. Это законно?

Сразу обращу ваше внимание: банк не обязан выдавать ипотеку. Если банк усмотрел какие-то риски, то он может выдвинуть условия, на которых предоставит кредит, или отказаться от сделки. Даже если банк ошибается, его никто не может обязать выдать кредит. Поэтому лучше не спорить, а попытаться найти компромисс.

Давайте разберемся, чего вообще опасается банк и что можно сделать в вашей ситуации.

Доли получили не все члены семьи. В течение шести месяцев после приобретения жилья на маткапитал супруги должны разделить такое жилье на доли. Конкретный момент, когда начинают течь эти шесть месяцев, зависит от того, как было приобретено жилье. При обычной покупке — после перечисления пенсионным фондом маткапитала продавцу. При ипотеке — после снятия обременения. При долевом строительстве — после подписания передаточного акта. При строительстве — после ввода в эксплуатацию либо получения уведомления о соответствии построенного объекта ИЖС требованиям законодательства.

В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически мужу можно было выделить один метр. Но суды считают, что доли нужно выделять всем членам семьи пропорционально их части материнского капитала.

Иногда супруги, которые не получили доли, пытаются добиться их через суд. Юристы банка знают об этом и опасаются, что ваш муж тоже обратится в суд за своей долей.

• Например, супружеская пара из Москвы купила квартиру, частично оплатив ее маткапиталом. Муж оформил квартиру на себя, а после развода продал ее. Жена пошла в суд и доказала, что она и дети имели право получить свои доли в квартире. Мужу не помогло даже то, что между супругами был заключен брачный договор.

При разводе разделили личные доли. Маткапитал не является совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу между супругами.

• К примеру, бывшие супруги из Краснодарского края делили дом, купленный на маткапитал. Суд первой инстанции посчитал, что все нажитое супругами в браке считается их общей собственностью и в случае развода делится пополам. В результате половину дома суд присудил бывшей жене, вторую половину — бывшему мужу.
• Но Верховный суд разъяснил, что так считать неправильно. Маткапитал имеет целевое назначение. Это означает, что купленное на эти средства жилье не относится к совместно нажитому имуществу, поэтому маткапитал не подлежит разделу между супругами.

Вы пишете, что при разводе разделили свою 1/3 доли пополам с мужем как совместно нажитую и он получил 1/6. По закону же муж должен был сразу получить 1/4 доли жилья, оплаченной маткапиталом.

В результате муж может заявить, что раздел имущества был основан на неправильном понимании закона и его необходимо пересмотреть. Не факт, что суд с ним согласится, но, видимо, ваш банк не хочет рисковать и зависеть от мнения судьи.

Не рассчитали доли, купленные на свои деньги. Наверняка маткапитала не хватило, чтобы купить дом с участком, и вы еще использовали собственные деньги.

В таком случае используется специальный порядок расчета долей. Для начала вычисляется доля, которая оплачена за счет маткапитала. Она делится между родителями и детьми. Обычно доля делится поровну между всеми членами семьи, но родители могут увеличить доли детей.

• Например, семья купила квартиру за 2 000 000 ₽ и погасила 466 617 ₽ за счет маткапитала — это 23,33% стоимости квартиры. В семье четыре человека: муж, жена и двое детей. Следовательно, каждому члену семьи полагается 5,83%: 23,33% / 4.
• Оставшаяся доля — 76,67% — делится между супругами пополам: (100% — 23,33%) / 2 = 38,34%.

Такой порядок распределения установился в судебной практике. Так, краснодарский суд разделил квартиру, кредит на которую был частично погашен за счет маткапитала, в равных долях — по 1/4 между бывшими супругами и их двумя несовершеннолетними детьми. Но Верховный суд РФ разъяснил, что так считать неправильно. Материнский капитал должен в равных долях распределяться на родителей и детей. Доли детей в общем имуществе определяются пропорционально их доле в материнском капитале.

Вы же пишете, что просто оформили дом на вас и двоих детей — по 1/3 доли каждому. Такое деление можно было предусмотреть в брачном договоре. Но если брачного договора не было, то муж сможет заявить, что доли были рассчитаны неправильно.

В вашей ситуации я вижу несколько вариантов.

Получить заверение от мужа. Возможно, банк согласится выдать кредит, если муж даст гарантии, что у него нет претензий и он не против продажи дома. Вы, как продавец, можете сами связаться с курирующим проект сотрудником банка. Спросите у покупателей, кому можно позвонить. Чаще всего банковские работники сами заинтересованы в выдаче кредита и, скорее всего, согласятся с вами побеседовать.

Уточните у сотрудников банка, какое заверение надо получить от мужа, должен ли он приехать в банк или дать нотариальное удостоверенное согласие.

Даже если банк согласится, то могут возникнуть трудности с бывшим мужем: могут всплыть старые обиды или он просто не захочет тратить время. Постарайтесь объяснить ему, что это нужно не вам, а детям.

Найти соглашение о распределении долей. По закону доли каждого члена семьи определяются по соглашению. Обычно составляется письменный документ, экземпляр которого представляется в Росреестр при регистрации прав на недвижимость.

Скорее всего, вы с мужем тоже подписывали такое соглашение — постарайтесь его найти. Если оно не сохранилось, можете поинтересоваться в Росреестре, есть ли у них экземпляр. Наверняка в соглашении указано, что жилье делится по 1/3 на вас с детьми. Вероятно, это соглашение было нотариально удостоверено. Покажите соглашение сотрудникам банка и обратите внимание, что его законность подтвердил нотариус и Росреестр. Возможно, когда банк увидит, что муж добровольно отказался от доли, то изменит свою позицию.

Согласиться с банком. Если договориться с банком не получается, подумайте, можно ли согласиться на его условия. При таком варианте важно понять, как именно банк видит выделение доли бывшему мужу. Лучше заранее обсудить все нюансы сделки, иначе может выйти неприятность: муж получит долю, а банк заявит, что все опять оформлено неправильно.

Возможно, вам предложат заключить соглашение о внесении изменений в соглашение о разделе имущества супругов. В таком документе смущает не только тавтология в его названии. Разделив имущество, вы им уже распорядились. Вы могли продать его или пообещать продать другим лицам — теперь нельзя вернуть все обратно, просто заключив дополнительное соглашение.

Соглашение о разделе имущества надо удостоверять нотариально. А значит, дополнительное соглашение тоже. Но нотариус, скорее всего, откажется удостоверять такое соглашение, так как оно не распространено в нотариальной практике. Поэтому на такое предложение банка лучше не соглашаться.

Другой вариант — заключить новое соглашение о разделе имущества, проигнорировав старое. Возможно, такой вариант сработает, но он не совсем законный.

Еще банк может предложить просто подарить долю бывшему мужу. Имейте в виду, что бывший муж все равно сможет требовать выделить неполученную долю от маткапитала, а по поводу договора дарения скажет: «Жена подарила в память о нашем прошлом». К тому же он может отказаться от такого подарка, ведь ему придется заплатить налог.

В любом случае, какое бы соглашение вы ни выбрали, в него надо включить условие, что доля передается бывшему мужу в связи с реализацией сертификата на маткапитал.

Обратиться в другой банк. Подписав соглашение о разделе имущества, муж одобрил сложившееся распределение долей. Получив денежную компенсацию, он согласился, что ему причитается 1/6 от жилья. Поэтому вероятность, что он сможет оспорить соглашение о разделе, весьма мала.

Ваш банк решил исключить все возможные риски, но, возможно, другой банк будет менее требовательным. Если с банком никак не получается договориться, можно поискать другой.