Как разделить квартиру, если ее не оформили в собственность?

Если вы с бывшем мужем купили квартиру и подписали акт приема-передачи, когда были в браке, у вас есть право на долю в ней. Причем неважно, зарегистрировал муж право собственности или нет.

Имущество, нажитое во время брака, — это совместная собственность супругов. Исключение — вещи, которые один из них в этот период унаследовал, приватизировал или получил в подарок.

Кроме того, супруги могут заключить брачный договор и прописать в нем, что, кому и в каких долях принадлежит в браке и при разводе. Так можно определить судьбу и уже имеющегося имущества, и того, что появится в будущем. В зависимости от региона удостоверить брачный договор у нотариуса стоит от 8000 до 15 500 ₽.

Как правильно разделить совместное имущество, написано в другой статье в Т⁠—⁠Ж. Это можно сделать как в браке, так и после развода. Но лучше не откладывать: может случиться так, что пройдет время, а делить будет уже нечего. Так, если бывший муж-собственник продаст или подарит кому-то недвижимость или жилье уйдет под снос, жена сможет претендовать только на компенсацию стоимости своей доли.

Если спор дойдет до суда, срок исковой давности по разделу имущества — три года. Но он исчисляется не с даты развода, а с момента, когда стало известно, что право на долю в имуществе нарушено.

• Например, если через несколько лет после развода женщина узнала, что бывший муж купил яхту, когда они были в браке, суд посчитает срок давности с момента, когда ей стало известно о судне. При этом, чтобы суд принял довод о начале срока исковой давности, бывшей супруге придется обосновать, что она не знала и не могла узнать о яхте раньше.

Есть три способа выделить долю в квартире после развода.

Воспользоваться брачным договором, если он был оформлен ранее и в нем прописано, что квартира делится между супругами, а не отходит одному из них. В этом случае нужно представить в Росреестр этот договор и заявление о регистрации права собственности.

Бывает, что в брачном договоре прописано, что регистрация права на долю в квартире одного супруга влечет прекращение права на эту долю другого супруга. Например, квартира принадлежит жене, но в брачном договоре сказано, что при разводе ее половина отойдет мужу. Тогда в Росреестр с заявлениями обращаются оба супруга.

Если один супруг не подаст заявление, делить квартиру придется через суд. В этом случае каждый получит по 1/2 в праве собственности. Это решение суда станет основанием, чтобы внести в ЕГРН изменения в правах обоих собственников.

Ситуация проще, если право собственности на квартиру не зарегистрировано. В этом случае достаточно заявления того супруга, который хочет зарегистрировать свое право.

Заключить соглашение о разделе имущества, если у супругов нет брачного договора. Соглашение, как и договор, удостоверяет нотариус. За это нужно уплатить госпошлину — 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости, когда она определена, или рыночной, если недвижимость еще не стоит на кадастровом учете. Но не менее 300 и не более 20 000 ₽.

• Например, если кадастровая стоимость квартиры в центре Москвы — 22 786 374 ₽, то госпошлина — максимум 20 000 ₽. А если кадастровая стоимость квартиры в Тюмени — 425 000 ₽, то госпошлина — 2152 ₽.

Еще придется заплатить нотариусу за правовые и технические услуги. Например, в Москве это 9000 ₽ за текст документа, а в Санкт-Петербурге — 7000—8800 ₽.

В соглашении супруги могут отступить от принципа равенства долей и указать, какое конкретно имущество, кому и в какой доле переходит. Например, в отношении квартиры, право собственности на которую не зарегистрировано, можно прописать так:

• «Стороны пришли к соглашению о разделе имущественного права на квартиру по адресу ________, основанному на договоре долевого участия в строительстве от «___» ________ 20__ г. № ___, зарегистрированном Управлением Росреестра по ________ (регион), запись № ___, определив по Х/Х доли в праве у каждой из сторон соглашения».

Чтобы зарегистрировать право собственности, соглашение о разделе имущества нужно представить в Росреестр. Если собственность на квартиру уже зарегистрирована хотя бы на одного из супругов, в Росреестр с заявлениями обращаются оба. Если сведений о собственнике в ЕГРН нет, достаточно одного человека, который регистрирует свое право.

Обратиться в суд — это способ для тех, у кого брачного договора нет, а прийти к соглашению о разделе имущества не удалось. В этом случае квартиру поделят пополам — по общим правилам.

Однако суд может учесть особые обстоятельства и присудить одному из супругов долю больше, чем у другого. Так бывает, когда:

1. у пары есть несовершеннолетние дети, интересы которых нужно защитить;
2. один из супругов жил за счет другого;
3. один из супругов тратил семейный бюджет в ущерб интересам семьи, например страдал алкоголизмом и нигде не работал.

Иск с требованием о признании права собственности адресуют бывшему супругу и подают в городской или районный суд по месту жительства или нахождения недвижимости. На этом этапе вам пригодятся статьи Т⁠—⁠Ж о том, как выбрать суд для подачи иска и подать заявление.

В иске указывают адрес квартиры и реквизиты ДДУ, по которому ее купили. По возможности прикладывают копию договора. Или, если его нет, хотя бы квитанцию, подтверждающую, что один из супругов платил в ней за коммуналку.

Госпошлина за иск зависит от кадастровой стоимости недвижимости. Для квартиры дешевле 1 000 000 ₽ это 5200 ₽ + 1% от ее стоимости свыше 200 000 ₽. Например, если квартира стоит 900 000 ₽, госпошлина за иск будет: 5200 ₽ + 9000 ₽ = 14 200 ₽.

Если квартира дороже 1 000 000 ₽, госпошлина — 13 200 ₽ + 0,5% от ее стоимости свыше 1 000 000 ₽, но не более 60 000 ₽. Но если суд удовлетворит требования истца, ответчик вернет ему пошлину.

• Приведу пример из судебной практики. В 2021 году в Одинцове произошел случай, похожий на ваш. Женщина подала исковое заявление к бывшему мужу, чтобы суд признал за ней право собственности на 1/2 квартиры, которую они купили в браке на имя мужа. При этом право собственности мужчина на себя не оформил. Суд удовлетворил требования женщины. И дополнительно взыскал с мужчины госпошлину — 28 607 ₽.

Чтобы зарегистрировать право собственности по решению суда, нужно дождаться, пока оно вступит в силу, а потом обратиться с ним в Росреестр. Самостоятельно суд право на спорный объект не регистрирует — он только признает его.

Подробно о том, как зарегистрировать право собственности в Росреестре, написано в другой статье в Т⁠—⁠Ж. В вашем случае понадобится один из трех документов:

1. вступившее в законную силу решение суда;
2. нотариально заверенный брачный договор;
3. нотариально заверенное соглашение о разделе имущества.

В этих документах прописан объект, правообладатель и вид права, которое подлежит регистрации.

Сроки регистрации по заявлению считаются так:

1. Через МФЦ — 9 рабочих дней.
2. Онлайн — 7 рабочих дней.

Госпошлина за регистрацию — 2000 ₽ за один объект недвижимости.

Регистрация права подтверждается выпиской из ЕГРН.

Если у вас нет брачного договора, можно составить соглашение о разделе имущества, заверить его у нотариуса и на его основании зарегистрировать право собственности на долю в квартире.

Если договориться с бывшим супругом не получится, придется идти в суд и там признавать ваше право собственности. За иск придется уплатить госпошлину, но ее вернет ответчик, когда суд примет решение в вашу пользу.

После этого останется подать заявление в Росреестр и зарегистрировать право собственности на свою долю. Заявление от супруга не потребуется, так как Росреестр не будет вносить изменения в ЕГРН, ведь там нет сведений о собственнике и его доле в праве на квартиру.