Большинство россиян — 56% опрошенных — считают покупку недвижимости самой надежной инвестицией.
Возможно, такое мнение популярно из-за того, что кажется, будто цены на жилье постоянно растут. Мы посмотрели, как менялась стоимость недвижимости в России с 2000 года. Оказалось, что были периоды, когда цена квадратного метра сильно падала — и в рублях, и в долларовом эквиваленте.
В целом по стране стоимость жилья росла вплоть до 2008 года — и в рублях, и в пересчете на доллары. Причем вне зависимости от того, рос курс доллара или падал. В 2000 году квадратный метр жилья в среднем по России на первичном рынке стоил 8046 Р, или 282 $, на вторичном — 5910 ₽, или 207 $. В 2008 году квадратный метр новостройки стоил чуть дешевле, чем вторичного жилья, — 48 729 ₽, или 2010 $, против 52 266 ₽, или 2156 $.
После мирового кризиса 2008 года цены на жилье резко пошли вниз. Если считать в долларах, это падение продолжалось до 2010. Но если считать в рублях, цены вернулись к тому же уровню только в 2015. Валютные — снизились, в частности из-за резкого скачка курса в 2014 году: примерно с 40 до 60 ₽ за доллар.
После этого вплоть до сегодняшнего дня стоимость жилья в новостройках стабильно росла, если считать в рублях. Если же смотреть на валютные цены, они дважды падали: в начале 2016 и 2018 году, после роста курса доллара.
Что касается вторичного рынка, то рублевые цены росли с 2010 по 2015 год, а после — два года снижались. В период с 2007 по 2016 год квадратный метр вторичного жилья стоил дороже первичного. После 2015 года люди перестали рассматривать вторичку как способ инвестирования и хранения активов.
Цены на жилье в первую очередь рассчитываются в рублях, а потом уже переводятся в доллары по текущему курсу. Соответственно, долларовая стоимость недвижимости зависит от рублевой стоимости и от самого курса: например, если в рублях недвижимость за год подорожала на 20%, а курс доллара остался прежним, в долларах цена тоже вырастет.
А если курс доллара вырос сильнее, чем рублевая стоимость недвижимости, цена в долларах будет снижаться: за ту же сумму в рублях теперь дают меньше долларов. Яркий пример — 2014—2015 годы: курс доллара вырос сильнее, чем стоимость квартир в рублях, поэтому рублевая стоимость недвижимости выросла, а долларовая — упала. Аналогичная ситуация сложилась и в конце 2022 — середине 2023 года после резких скачков курса американской валюты.
То, что рублевая стоимость первичного жилья не снижалась в последние годы, связано, по всей видимости, с программой льготной ипотеки, которая разогнала цены на квартиры в новостройках.
В Т—Ж писали, как люди активно покупали квартиры по госпрограммам, причем иногда неожиданно даже для самих себя.
Жизнь россиян в цифрах: что едят, сколько работают, куда ездят и на что тратят деньги. Подписывайтесь, чтобы не пропустить самое интересное: @t_stata
