Сильнее всего в 2022 году подорожали квартиры в Турции, на втором месте — Россия.
Высокая инфляция создает ощущение, что недвижимость дорожает во многих странах, но на самом деле это не так.
Если сделать поправку на инфляцию, то лишь в 20 странах из почти 60 опубликовавших статистику цены в 2022 году увеличились. На 39 рынках — падение.
Что стало с мировым рынком жилья
Авторы издания Global Property Guide, которое исследует инвестиционную привлекательность недвижимости, пришли к выводу, что после нескольких лет роста мировой рынок недвижимости замедлился. Основные причины — пандемия COVID-19 и геополитическая обстановка.
В Европе цены на жилье выросли только в восьми странах из 29. Например, в Германии, Англии, Испании, Италии и Франции стоимость жилья снизилась. На азиатских рынках тоже падение или стагнация — лишь Вьетнам и Шри-Ланка выделяются положительной динамикой.
В США наблюдается небольшой прирост цен — на 1%. Сильнее всего жилье подорожало в Турции, Вьетнаме и России. Также заметный рост отмечен в Исландии и Португалии.
Далее расскажем про цены на недвижимость в странах, которые были интересны для россиян в 2022 году, а также о ситуации в РФ.
Что будет с ценами в разных странах
Турция. В этой стране в 2022 году отмечен высокий спрос на жилье, в том числе со стороны иностранцев. Первое место по покупкам заняли россияне — 16 312 квартир. Следом идут иранцы и иракцы, они вместе приобрели примерно столько же.
Стоимость жилья за 2022 год в Турции увеличилась на 63%, и это самый высокий показатель в новейшей истории страны. Global Property Guide объясняет, что причиной такого разогрева стала серия снижений ключевой ставки, которую предприняло правительство для стимулирования инвестиций. Обратная сторона происходящего — высочайшая инфляция и рост цен. Стоимость лиры по отношению к доллару упала в 2022 году на 27%.
В январе 2023 года тенденция роста рынка жилья продолжилась. По данным ЦБ Турции, по сравнению с тем же месяцем 2022 года индекс стоимости жилья вырос на 59,1% в реальном выражении.
Но в феврале 2023 на востоке Турции произошло разрушительное землетрясение. Согласно отчету Международного медицинского корпуса, 160 тысяч зданий рухнули или были сильно повреждены. Возникло множество вопросов к качеству постройки домов в Турции. Власти страны открыли расследования в отношении 221 подрядчика.
У институтов статистики пока нет данных, как землетрясение сказалось на рынке недвижимости.
ОАЭ. Рынок недвижимости замедляется, цены в 2022 году выросли всего на 4%. Похожим образом ведет себя экономика в целом: в 2023 году ожидается рост на 4,2%. В 2022 было 7,6% — в основном за счет высоких цен на энергоносители.
В 2022 году основными покупателями недвижимости в ОАЭ среди иностранцев были россияне: 15% сделок. Следом идут британцы, индийцы и итальянцы, пишет Reuters.
По данным Forbes, рынок жилья в ОАЭ концентрируется вокруг элитной недвижимости. При этом цены в Дубае не достигли пиков, которые были зафиксированы в 2014 году.
Грузия. Рост цен на жилье здесь умеренный — 4,03%. Идет охлаждение рынка, поскольку ставки по ипотеке достигли максимума за 20 лет и составили около 7%.
В результате этих процессов количество проданного жилья по сравнению с 2021 годом уменьшилось на 36,1%, пишет Houzeo.
Цена квадратного метра в новостройках Тбилиси в конце 2022 года
| Район | Цена |
|---|---|
| Мтацминда | 4941 GEL |
| Ваке | 4204 GEL |
| Сабуртало | 3333 GEL |
| Чугурети | 3212 GEL |
| Крцаниси | 3118 GEL |
| Надзаладеви | 2824 GEL |
| Дидубе | 2881 GEL |
| Глдани | 2698 GEL |
| Исани | 2668 GEL |
| Самгори | 2630 GEL |
Черногория. Традиционно популярный у россиян рынок жилья в Черногории показал рост всего на 2,86%. Осенью 2022 года аналитики Global Property Guide в своем обзоре утверждали, что спрос на жилье восстанавливается, в том числе со стороны иностранцев.
Но перспективы туманны, так как Черногория переживает трудности из-за падения доходов от туризма: значительную часть гостей раньше составляли россияне и украинцы.
C 1 января 2023 года правительство Черногории прекратило прием заявок по программе «Гражданство за инвестиции», когда за покупку дорогой недвижимости давали черногорский паспорт.
Израиль. Авторы исследования называют рынок жилья в этой стране стабильным. В 2022 году рост составил 5,52%, годом ранее было 5,79%.
Издание Israel Business News более категорично в оценках и констатирует сильнейший за 25 лет спад. Цены пока держатся, но продажи жилья падают каждый месяц, отмечает источник.
В 2023 году в Израиле ожидается замедление экономического роста в два раза — до 3% против 6,1% в 2022 году. Это скажется и на стоимости жилья.
Португалия. За 2022 год цены на жилье здесь выросли на 7,74%. Темпы роста чуть снизились — годом ранее было 8,93%, — но это все равно много.
Bloomberg со ссылкой на португальского оценщика недвижимости Confidencial Imobiliario утверждает, что цены выросли еще сильнее, на 18,7%, и достигли максимума за 30 лет. Издание пишет, что это результат повышенного спроса со стороны иностранцев.
Банк Португалии прогнозирует, что в 2023 году экономический рост замедлится до 1,5% после 6,7% в 2022 и 5,5% в 2021.
Россия. Несмотря на события 2022 года и экономические проблемы, стоимость жилья в России выросла. Причем рост оказался даже больше, чем годом ранее: 9,96% в 2022 году против 6,13% в 2021.
Однако авторы исследования дают пессимистичный прогноз на 2023 год, предполагая, что на фоне общего спада в экономике рынок недвижимости расти не будет. В основе этого предположения — расчет МВФ, согласно которому экономика России вырастет в 2023 году всего на 0,3%.
В двух словах итог статьи: где-то чуточку выросли, где-то чуточку упали. По большинству стран данных нет. В Турции рвануло на 63%, почему — непонятно, но наверняка из-за эмигрантов. 🤷🏻♂️
> Однако авторы исследования дают пессимистичный прогноз на 2023 год, предполагая, что на фоне общего спада в экономике рынок недвижимости расти не будет.
Они этот прогноз уже лет 20 как дают. Прям классические мантры, про "в этом году пузырь недвижимости, наконец, лопнет", "в этом году доллару конец, точно" и так далее.
>> Высокая инфляция создает ощущение, что недвижимость дорожает во многих странах, но на самом деле это не так
А вы можете также эффектно рассказать, что доходы россиян создают ощущение, что они снижаются, но на самом деле это не так?
В России жильё переоценено, люди накупили себе, детям, внукам, котам и кошкам по квартире, чтобы внезапно сбежать в Грузию или Турцию и вообще ничем из этого не пользоваться.
В противовес этому, куда более обеспеченные европейцы и американцы, даже несмотря на гораздо более дешёвую ипотеку, могут спокойно прожить замечательную жизнь вообще не имея своего жилья. Во многом, именно потому и замечательную, что тратится она не на ненужное жильё "про запас" и не на кормёжку банков с коммунальщиками, а на то, что делает счастливее здесь и сейчас.
Такая ситуация в России - это всего лишь отголосок дефицитного прошлого, очередной перегиб как было с джинсами, жвачкой и макдональдсом, когда совершенно заурядные потребительские товары боготворились, но со временем народ насыщался и в итоге отношения с ними становились точно такими же как и на Западе.
В случае с бетонными отсеками итог будет такой же как и с джинсами, но из-за дороговизны просто потребует больше времени для насыщения.
Сейчас вера в то, что "недвижимость всегда дорожает" пока ещё достаточно сильна, чтобы перекрывать расходы на ЖКХ, налоги и ипотеки, но что станет с рынком, когда массы внезапно поймут, что "далеко не всегда" и толпой ломанутся продавать пока не подешевело ещё сильнее?