Какие документы проверить при аренде квартиры

Чтобы не остаться с вещами на улице
11
Аватар автора

Ольга Ефимова

юрист

Страница автора

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

Чем отличается наем от аренды

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право забыли прописать в самом договоре. А арендатор нежилого помещения может расторгнуть договор аренды только через суд, если он не предусмотрел в договоре право на внесудебный порядок.

Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Что может пойти не так

Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Какие документы проверять у наймодателя

До подписания договора обязательно проверяйте, имеют ли эти люди право сдавать квартиру в наем. Если не имеют — договор недействительный, а перед вами мошенники.

Если у квартиры один собственник

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписку из ЕГРН, где хозяин указан в качестве собственника.

1/2

Случается, что данные не совпадают с паспортными. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить документы.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Больше нет бумажных свидетельств

C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.

Если вы хотите снять квартиру, купленную до 15 июля 2016 года, вам все равно нужно просить это свидетельство. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет, будет только выписка из ЕГРП.

С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН.

Если у квартиры несколько собственников

Число собственников можно узнать из графы «Объект права».

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «1/3 (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, 3/4 у одного собственника и 1/4 у другого
Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «1/3 (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, 3/4 у одного собственника и 1/4 у другого

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Если квартира в ипотеке

Ипотека — это залог недвижимости, то есть до полной выплаты взятого кредита квартира находится в залоге у банка. Это дополнительный риск: если хозяин не может расплатиться с кредитом вовремя, банк может забрать квартиру и выселить всех, кто в ней живет.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог
Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Если квартира принадлежит супругам

Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в документах записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса.

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

  1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
  2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
  3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всем перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.
В свидетельстве или выписке из ЕГРН может быть указан только один собственник, хотя квартира покупалась в браке
В свидетельстве или выписке из ЕГРН может быть указан только один собственник, хотя квартира покупалась в браке

Если договор подписывает представитель

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Паспортные данные хозяина квартиры должны совпадать с данными в свидетельстве, а паспортные данные представителя — с его паспортомОписание квартиры должно полностью повторять написанное в свидетельстве в графе «Объект права»В полномочиях доверенного лица должно быть право на подписание договора найма квартиры и на получение денег за нееПроверьте срок действия доверенности: если она просрочена, представитель не может подписать договор. Если срок не указан, доверенность действует 1 год, а если не указана дата — доверенность недействительна
Паспортные данные хозяина квартиры должны совпадать с данными в свидетельстве, а паспортные данные представителя — с его паспортом
Описание квартиры должно полностью повторять написанное в свидетельстве в графе «Объект права»
В полномочиях доверенного лица должно быть право на подписание договора найма квартиры и на получение денег за нее
Проверьте срок действия доверенности: если она просрочена, представитель не может подписать договор. Если срок не указан, доверенность действует 1 год, а если не указана дата — доверенность недействительна

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Если вы никому не доверяете

Вы все проверили, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Попросите собственника заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто собственник помещения. С 1 марта 2023 года в выписке отражаются личные данные собственника, если он направил в Росреестр заявление о том, что его персональные данные доступны всем остальным. В противном случае личные данные будут скрыты.

Но можно попросить собственника заказать выписку из ЕГРН онлайн при вас. Ее можно получить бесплатно и за несколько минут на портале госуслуг.

Так выглядит электронная выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, которую заказал собственник
Так выглядит электронная выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, которую заказал собственник
Так выглядит электронная выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, которую заказал собственник
Так выглядит электронная выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, которую заказал собственник

В следующей статье расскажем, как подписывать сам договор найма жилья: на какие условия стоит обратить внимание, кто должен делать ремонт в съемной квартире и что нужно писать в акте приема-передачи.

Запомнить

  1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
  2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
  3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
  4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
  5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
  6. Самый надежный вариант — попросить собственника предоставить выписку из ЕГРН.
  • Зарема ГафароваТак-то, квартиру в ипотеке, или в залоге у банка, сдавать в найм нельзя. Если по закону.0
  • Михаил СечинРассматриваю для найма 1 вариант, получил от собственника полный адрес. Только вот с его слов, площадь квартиры, (условно №123) составляет 40квм, а сайт Росреестра считает, что такой квартиры нет, а в этом доме есть лишь помещение с таким номером (№123), площадью в 79квм. Подтвердите или развейте мои опасения? Ведь что-то здесь не так?0
  • Ростислав ВентураЗарема, с согласия банка абсолютно легально плюс можно и нелегально, просто не сообщать2
  • Ivan Levashov"Ипотека — это залог недвижимости, то есть до полной выплаты взятого кредита квартира находится в залоге у банка. " - в идеале тогда надо попросить показать договор ипотеки и что там нет запрета банка на сдачу квартиры собственником в найм.0
  • Vyacheslav DiasamidzeРостислав, только на практике ни один банк согласия не даёт1
  • ГригорийНотариальную доверенность можно проверить в реестре доверенностей4
  • Михаил ШардинА выписку из ЕГРН где дешевле всего в 2021 году заказать?0
  • Ira ZolyЗаключаем договор найма, собственник отказывается показывать свидетельство о собственности и вписывает в договор просто формулировку «право собственности», мы знаем, что квартира не приватизирована, была дана им, как военным, но почему-то уже много лет свидетельство о собственности так и не получили. Причём собственник не знает, что мы в курсе, что квартира им пока ещё не принадлежит. Договор составили так, что он учитывает только интересы арендодателя. Залог просят больше, чем ежемесячная аренда. Про остальное вообще молчу. Является ли действительным договор, в данном случае. Имеют ли они вообще право сдавать квартиру и какие проблемы нас могут ожидать?0
  • Виктор ЛипскийДобрый день, поясните, пожалуйста... Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в документах записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса... вопрос: Если при заключении договора, наймодатель утверждает, что у него нет супруги, в документах прописан, только он как владелец,(как сказано в абзаце выше) Как тогда убедиться что на самом деле у него есть супруга и она тоже является совладельцем? ( что потом она не появится и не скажет, что я живу в ее квартире без ее согласия?)0