Зачем сдавать квартиру легально

И какие плюсы от этого для собственника и арендатора

110
Аватар автора

Сергей Болдин

юрист, сдает квартиру

Мои знакомые снимают квартиру без договора, потому что хозяйка не хочет платить налоги. Это нелегально.

Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.

Хозяйка не хочет слышать про официальную сдачу: для нее это потеря денег и времени. В нюансах официального найма она разбираться не хочет. И так сейчас живут многие арендаторы в России.

Я юрист и тоже сдаю квартиру, только делаю это законно. Я знаю, что жильцам нужна регистрация, чтобы ребенок мог ходить в детский сад рядом с домом. Мои жильцы зарегистрированы в квартире, а я плачу НДФЛ с доходов от сдачи. Я не боюсь афишировать сдачу квартиры и хочу рассказать, зачем самому собственнику легализоваться. Легализация полезна всем.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Зачем договор собственнику

Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу. Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.

В случае с легальной сдачей квартиры и у собственника и у жильца будет документ, который дает жильцу право законно находиться в квартире, а собственнику — право ее сдавать. Этот документ называется «договор найма жилого помещения», а его стороны — «наймодатель» и «наниматель».

Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором. Например, читатели Т⁠—⁠Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? Согласно статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.

Я скачал рыбу договора из интернета и дополнил важными для меня условиями: перечислил особенности помещения, состояние ремонта, мебели и бытовой техники, указал лиц, которые вправе проживать в квартире, уточнил показания счетчиков.

Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.

Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.

Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.

Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядке
Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядке
Споры будем решать в ближайшем к квартире суде
Споры будем решать в ближайшем к квартире суде
Перед выселением мои жильцы должны будут прибраться в квартире
Перед выселением мои жильцы должны будут прибраться в квартире

Договор избавит от претензий со стороны соседей

Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.

С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.

У меня прекрасные отношения с соседями. Думаю, они не стали бы жаловаться участковому. Но перед сдачей квартиры я все равно предупредил их об этом и попросил звонить, если у них будут какие-либо замечания.

Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.

Договор дисциплинирует жильцов

Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.

Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.

За каждый день просрочки я бы взимал с жильцов штраф — 500 рублей. Но они знают об этом и платят вовремя
За каждый день просрочки я бы взимал с жильцов штраф — 500 рублей. Но они знают об этом и платят вовремя

Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.

С договором будет проще взыскать убытки с нанимателя, если он затопит соседей или устроит пожар.

В договоре я описал мебель и технику, которая была в квартире изначально
В договоре я описал мебель и технику, которая была в квартире изначально

С договором можно застраховать квартиру

Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.

Допустим, собственник застрахует квартиру, а потом начнет ее сдавать без договора. Страховой компании он о жильцах не сообщит. Если произойдет страховой случай, компания, скорее всего, откажет в возмещении.

А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.

В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.

Вопрос с расходами на страхование квартиры мы с жильцами решили так. Я в любом случае собирался ее страховать, потому что мне так спокойнее. Страховка, которая меня устраивала, стоила примерно 7000 ₽. Если добавить условие, что квартира сдается, то сумма увеличивалась на 3000 ₽. Я оплатил страховку полностью, а жильцы компенсировали мне 3000 ₽.

Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается
Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается

С договором удобно платить за квартиру

Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично. Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их. Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.

Полная версия моего договора о найме жилого помещения
Полная версия моего договора о найме жилого помещения
Полная версия моего договора о найме жилого помещения
Полная версия моего договора о найме жилого помещения

Как уговорить хозяина квартиры

Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.

У меня адекватные жильцы, они мне очень нравятся. Поэтому изначально мы с ними вообще договорились о цене ниже рынка. Сначала всех всё устраивало.

Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.

Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.

Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.

Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.

Если хозяин откажется, предложите увеличить стоимость аренды так, чтобы после вычета налога оставалось столько же денег, сколько и раньше. Так у него не будет повода вам отказать. Да, придется платить больше, зато вы сможете сделать регистрацию, не будете опасаться участкового или соседей, а еще запишете ребенка в детский сад.

Страх, что ФНС доначислит налоги. Вдруг налоговая поймет, что раньше хозяин квартиры налогов не платил, и откуда-то узнает все эти суммы. Но если раньше он принимал оплату наличными, конфликтов с соседями не было и не приходили никакие проверяющие, то налоговой просто неоткуда будет это узнать. Нельзя доказать, что раньше кто-то сдавал квартиру, просто потому что сейчас он заключил об этом договор.

Увеличение расходов на ЖКХ. Из-за регистрации в квартире новых жильцов, стоимость коммунальных услуг может вырасти. Выясните, какие платежи в счете зависят от числа зарегистрированных. Обычно это водоснабжение, если в квартире нет счетчиков. Возьмите эти траты на себя.

Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.

Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации. Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой. Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».

Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.

Как оформить регистрацию жильцам

Регистрация делается в ближайшем МФЦ. Это быстро, и документов нужно минимум.

Владельцу квартиры и арендатору нужно вместе прийти в МФЦ. С собой потребуется взять паспорта. В МФЦ надо будет заполнить заявление о регистрации по месту пребывания, это помогут сделать сотрудники.

Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.

Документы также можно подать электронно или почтой. Для регистрации своих квартирантов я обращался непосредственно в МВД, а на прием записался через портал госуслуг. О записи мне пришло такое уведомление:

Некоторые собственники считают, что после этого жилец будет зарегистрирован в их квартире вечно и даже сможет ее при случае продать без ведома хозяина. Это неправда. Регистрация по месту пребывания не дает арендатору никаких прав на помещение, кроме права временно жить в нем в течение оговоренного срока.

Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.

Регистрацию по месту пребывания делают только на тот срок, который квартирант обговорит с владельцем жилья. Этот срок указывается в согласии, которое собственник подпишет при регистрации. Когда этот срок истечет, регистрация закончится автоматически.

Если договор аренды расторгнут досрочно, собственник может обратиться в то же самое МФЦ с заявлением о снятии арендатора с регистрационного учета. Это заявление можно написать в свободной форме.

Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года. Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры. Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.

Чем рискует хозяин квартиры, если сдает ее нелегально

Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.

Посадить за неуплату налогов могут, если собственник жилья три года подряд не платил налогов на общую сумму более 900 000 ₽ и эта сумма превышает 10% всех его налогов.

Штрафы за неуплату налогов. За непредставление налоговой декларации собственнику квартиры положен штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не менее 1000 ₽ и не более 30%. За умышленную неуплату грозит штраф — 40% от неуплаченного налога. Кроме самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню.

Например, собственник получает за квартиру — 30 000 ₽ в месяц. Это 360 000 ₽ в год. НДФЛ 13% за год — 46 800 ₽. То есть до 30 апреля следующего года он должен подать налоговую декларацию, а до 15 июля перечислить сумму налога в бюджет.

Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:

5% × 46 800 ₽ × 15 месяцев = 35 100 ₽

Это превышает 30% от суммы неуплаченного налога, поэтому штраф составит 30%, то есть 14 040 ₽.

Еще 18 720 ₽ составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.

А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.

Судебная практика. В 2012 году Хамовнический районный суд Москвы приговорил собственника к штрафу в 150 000 ₽. Сумма неуплаченного налога превышала миллион.

А в 2012 году Хамовнический районный суд Москвы приговорил еще одного собственника к штрафу в 150 000 ₽, правда, там сумма неуплаченного налога превышала миллион.

Налоговая ответственность встречается чаще: вот судебное дело, где собственника привлекли к ответственности за сокрытие дохода от сдачи квартиры. ФНС провела выездную проверку и выяснила, что с июля по декабрь 2013 года собственник получал доход от сдачи квартиры, но налоговую декларацию не подал и налог не уплатил. Свою позицию налоговая подтвердила договором аренды, расписками о приеме денег и объяснениями свидетелей. В ноябре 2015 года собственника привлекли к ответственности и заставили оплатить налог, штраф и пеню.

Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.

Нарушение миграционных правил. Помимо налоговой и уголовной ответственности, и владельца квартиры и жильца могут привлечь за нарушение миграционных правил. Размер штрафа хоть и небольшой — от 2 до 5 тысяч рублей, — но шанс его получить выше: к ответственности за это привлекают сотрудники МВД, вероятность встретиться с которыми в повседневной жизни не так уж и мала.

В общем, рекомендую легализоваться.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Сергей Болдин
А вы знаете кого-нибудь, кто сдает или снимает квартиру официально?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

"Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что налоги он не заплатил."

Извините, но этот юрист сломанный, несите следующего. Факт неуплаты налогов никаким образом не влияет на действительность договора. Влияет только если он заключён более чем на год, но не зарегистрирован. Кроме того, кто или что мешает собственнику зарегистрировать в квартире вообще любого человека без какого либо документа? Никто и ничто.

36

Дмитрий, насчет без проблем и без договора - готов поспорить. Формально никто и ничто не мешает регистрировать жильцов без договора, не платя налог. Обратите внимание, в списке документов, который нужно прихватить с собой для регистрации, я указал только паспорт, а документы о собственности и договор найма рекомендовал взять на всякий случай (!). Без договора найма зарегистрируют, конечно. Обратного утверждения в статье не было. Только помните про Соглашение о взаимодействии между МВД и ФНС (утв. МВД России N 1/8656, ФНС России N ММВ-27-4/11 13.10.2010, редакция от 01.11.2017), по нему эти органы договорились взаимодействовать, в том числе, и по вопросу повышения налоговой дисциплины, обеспечения своевременности и полноты уплаты налогов и сборов. Основные направления сотрудничества - выявление и пресечение нарушений законодательства о налогах и сборах, взаимодействие происходит путем информационного обмена сведениями, в том числе в электронном виде, представляющими интерес для сторон. Поэтому для собственника рискованно делать регистрацию жильцам и надеяться, что налоговая об этом не узнает. Она вполне может получить эту информацию сразу после того, как вы оформите регистрацию. Возможно, сейчас вероятность реализации риска не такая высокая, но тем не менее, он есть, и собственнику нужно осознанно принимать его. Да и не понятно, насколько тесно в будущем ФНС и МВД будут обмениваться нужной для них информацией.

3

Да, Дейл, тут действительно у кого-то произошла поломка, попробую починить: я пишу о том, что договор не работает, т.к. его нельзя афишировать, а вы говорите, что я считаю его недействительным. Это не так – такой договор не может быть признан недействительным только потому, что наймодатель не заплатил НДФЛ, для этого нет оснований по ГК. В статье нет упоминания о недействительности договора, речь о том, что по факту такой договор не будет работать, т.к. его опасно афишировать - как только наймодатель предъявит претензии со ссылкой на договор, наниматель скажет ему – «да вы налоги не платите, какие претензии?! Не снимете претензии я наш договор отнесу в налоговую». На этом, вероятно, претензии по договору будут исчерпаны. Собственник, который не платит налоги и не боится афишировать договор - находка для налоговой и первое, что сделает наниматель в случае спора – сообщит о таком собственнике налоговикам, приложив договор. Поэтому я считаю такой договор нерабочим. В остальном, конечно да, договор с точки зрения ГК РФ не становится недействительным, можете попробовать обратиться с таким договором в суд. Я обсужу в редакции данный вопрос, возможно, стоит пояснить фразу «такой договор не работает», чтобы ее не читали как «такой договор недействителен».

3

Sergey, "Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте." Подскажите, а составлять соглашение о расторжении договора при этом нет необходимости ? Если налоговая попросит доказать факт того, что квартиранты сьехали с квартиры на 3 месяца раньше, что необходимо предоставить ?

1

Sergey, Риск всегда есть. Жить вообще рискованно). Что касается обмена информацией между МВД и фнс... Ну, на бумаге то вроде бы да. Тока и там и там люди работают. И напрягаться за ту же зряплату им неохота)). У меня ребёнка, прописанного по новому месту жительства, со старого выписать "забыли". Работнички)). Тока по жалобе в МВД сделали. Так что если вы сами не будете жаловаться в МВД, фнс, минфин или приёмную президента, что фмс не сливает в фнс инфу о том что вы кого то зарегили, то...

1

Дэйл, совершенно правы. Представляется юристом и несет такой бред. Действительно регистрируй в квартире без проблем. И так писателей тут масса

0

ага

0
0

Статья получилась однобокая, т.к. ничего не говорится про риски, связанные с легальной сдачей. Например, если собственник ИП, то в случае последующей продажи квартиры налоговая может доначислить налог уже с суммы продажи.

17

Grigory, не может, а совершенно точно это сделает.

7

Grigory, с 2019 г налог на имущество используемое для коммерческих целей отменили.

0

Olga, смотрите статью: https://journal.tinkoff.ru/omg/prodal-kak-ip/ но в начале этого года были еще изменения по этому поводу, ищите, была статья на эту тему

0

Grigory, а можно с этого места поподробнее?

0
0

Автор очень сильно неправ в отношении возможности записать ребенка в детский сад при регистрации жильцов (кстати, зарегистрироваться по месту временного проживания можно и без легализации договора и уплаты налогов, что лично я всегда и делала) . Во всяком случае в Москве сейчас записать маленького ребенка в сад без постоянной московской прописки практически невозможно. В очередь поставят, но для ребенка всегда не будет мест, даже когда по факту они есть. Таким вот образом в Москве по указу президента решили проблему с нехваткой мест в детских садах - просто перестали принимать в них детей с временной регистрацией. А таких родителей и детей очень и очень много. Очередной пример нарушения конституционных прав человека в нашей стране. Совершенно дикий институт прописки отсутствует во всех нормальных странах, у нас же он до сих пор цветет и пахнет.

15

Надежда, живу во франции, во франции нельзя попасть ни в сад, ни в школу не имея подтверждения того, что ты проживаешь в том же самом районе где он находится. хочешь отдать детей в хорошее место - переезжай. да и в целом, во многих странах европы, многие бытовые сервис и гос услуги доступны только для тех, у кого есть подтверждение легальности проживания (по сути регистрации).

+ в россии нет института прописки, есть регистрация.

какие в истории с садами нарушены гражданские права не особо понятно.

9

Надежда, вы правы. С регистрацией по месту пребывания записать ребёнка в детский сад невозможно. А любую регистрацию, если договориться с хозяином квартиры, можно сделать и без договора аренды, тем более без уплаты налогов.

Другое дело, что народ у нас обычно неграмотный, и крайне нежелает делать регистрацию, потому что боится, что это станет в будущем препятствием для чего-то.

4

Konstantin,
ключевое слово наличие ПОСТОЯННОЙ регистрации, а для этого нужно иметь собственность или близких родственников с собственностью. А с временной по месту пребывания - ничего не получится.

1
0

вода сплошная. Основная проблема легальной сдачи квартиры в том, что не получится продать квартиру через 5 лет без налогов.

9

Sergey, или кто другой, разъясните, правы ли те, кто на форумах трындит, что договор найма дает квартиранту право не выселяться без решения суда, иными словами, жить и не платить все время пока суд идет, а его можно затягивать, и в итоге хозяина могут надуть на круглую сумму, ибо не выставишь просто так вещи квартирантов на улицу и замки не поменяешь, а он будет жить и плевать на тебя. И даже если суд все вам присудит. вы как с них деньги получите? Судебные исполнители ни хрена не работают, чел может вообще за бугор смыться, ну останетесь вы в лучшем случае с депозитом, и что??

10

Антон, завидую вашей уверенности в своих словах. Сможете привести пример из судебной практики, когда физ.лицо без статуса ИП сдавал квартиру, и ему пришлось оплатить налог с ее продажи после 5 лет владения? Я вот не нашел, поэтому с вами не соглашусь.

2

Sergey, с 2019 г налог на жилое имущество используемое для коммерческих целей отменили.

0

Леонид, думаю, люди не трындят, а пишут то, что соответствует действительности. Статей подобных не знаю. Запрос на подобную статью через Яндекс или Гугл, полагаю, может вывести на нее. Правда, года четыре назад, мне говорили, что если в семье арендаторов есть дети, зимой их выселить нельзя даже по суду.

1

Антон, получится, если сдавать квартиру как физическое лицо (как в статье), а не как ИП.

1

Sergey, есть прямое указание на обязанность уплаты налога с полной суммы продажи квартиры, независимо от того, сколько лет вы ей владели, т.к. квартира использовалась с целью извлечения прибыли. Есть несколько писем минфина этот счет, советую вам погуглить.

0

Sergey, подскажите, а если ИП УСН 6% купил квартиру как физлицо, то как её выгоднее сдавать: как ИП или как физлицо?
Какие налоги нужно будет уплатить при продаже через 5 лет для обоих случаев?
В видах деятельности у ИП нет ничего связанного с арендой.

0

Sergey, спасибо

0

Valeriy, в приведенной статье эксперты хоть и говорят о наличии какой-то практики по этому вопросу, но конкретного судебного дела не приводят, поэтому не могу прокомментировать наличие практики. Да, ИП при продаже квартиры платит налог, т.к. он использует квартиру в предпринимательской деятельности, такая практика есть. Есть практика где физ. лицо, без статуса ИП, платит налог: например, Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17. Там рассмотрен случай, когда лицо без статуса ИП сдавало в аренду нежилое (!) помещение для использования под торговые павильоны. Доход от аренды превышал средний по стране, а само физическое лицо не отрицало, что помещение строилось и приобреталось для использования в торговой деятельности. Из-за этого суды пришли к выводу о том, что физ. лицо хоть и не было зарегистрировано в качестве ИП, но фактически осуществляло предпринимательскую деятельность и при продаже помещения нужно платить налог. Возможно, эксперты говорят об этой практике, но согласитесь, это не та сдача в наем, о которой я пишу. В этом же определении Верховный суд говорит, что в каждом конкретном случае нужно устанавливать цели использования сдаваемых в аренду помещений, их функциональное назначение, цели и основания их приобретения. После такого анализа возможно сделать вывод, используется помещение в предпринимательской деятельности или нет и соотвественно, возникает ли обязанность по уплате налога при продаже такого помещения.

Повторюсь, я не нашел случаев где физ. лицо, сдающее одну квартиру, после владения квартирой более 5 лет заставили бы оплатить налог.

0

Sergey, к сожалению, ссылок на первоисточник дать не могу, но на форуме на Банки.ру обсуждается эта тема. Вот ссылка -http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=read&FID=108&TID=296827&PAGEN_1=3#forum-message-list и выдержка:
"При продаже квартиры, которую ранее сдавали в аренду, есть риск потерять до половины ее стоимости, утверждают эксперты. Подобная судебная практика уже работает в отдельных регионах РФ. После продажи жилья налоговики насчитывают не только 13% налога на доходы физлиц (НДФЛ), но и 18% налога на добавленную стоимость (НДС). Мотивация простая: квартиру сдавали в аренду, получали прибыль, значит, владелец обязан заплатить НДС, пишет "Российская газета".
"Физлицо сдает свое недвижимое имущество. И делает это как положено: платит 13% НДФЛ с суммы аренды. А затем продает квартиру. Причем человек владел ею более пяти лет, то есть он освобождается от декларирования. И тут к нему приходят сотрудники налоговой инспекции и начисляют 13% НДФЛ и еще 18% НДС от всей продажной стоимости объекта. Я специально посмотрел несколько последних решений судов по этим делам. Как оказалась, в разных регионах уже действует именно такая практика", - говорит арбитр Международного коммерческого арбитражного суда при ТПП РФ Ярослав Кошелев.

0
0

Чушь. Я могу заключить договор и без уплаты налогов, и драть штрафы без всякого суда. Еще бабка надвое сказала, что налоговая обо мне узнает.

7

Sergey, а он бы и вещи твои выкинул и замок сменил, пока тебя нет. а ты потом ходи по судам, доказывай свою правоту.

2

Sergey, утюгом

2
0

Мда, я бы к такому юристу не пошел. Все есть в статье: и реклама Тинькова, и осанна наложке, и страх божий за неуплату денюжек в бюджетец. Одного не понимаю, как.....как... договор избавляет от претензий соседей. Я вот например имею претензии по курению в подъезде к собственнику, но они дряни эдакие живут как члены семьи собственника без договора, -- и это ни Собянина с его *латными парковками, ни участкового с его обходами квартирок сдаваемых почему-то не волнует. Вопрос в клубе Что где когда? За что и для чего платить 50 т.р. этим "великолепным" людям. Ах, ну да, сакнции а мы еще за яхту Ротенберга и Абрамовича не расплатились :)))

6
0

Статья какая-то однобокая. Платите налоги и все. Пугают штрафом в 100-300 тыс. Руб., хотя эта сумма взята с потолка и при расчетах ниже получается штраф 14000 р. Как налоговая может доказать факт умышленной неуплаты налога?

5

Andy,
К доносу надо приложить договор, расписки и прочие доказательства. Если договора нет, а деньги за аренду передаются в тихом месте один на один из рук в руки, ничего доказать невозможно. Хозяин скажет, да, жили. Пустил бесплатно, пожалел убогих, даже ЖКХ сам платил, вот квитанции. И шо?

9

Andy, С тем же успехом можно написать заявление на любое непонравившееся физ.лицо (не зависимо от факта сдачи им квартиры) и, по вашей логике, с него стопицот тыщ штрафа тут же возьмут.

9

Tatyana, "Если жильцы скажут что ничего" -- выше обсуждался случай когда жилец и есть инициатор доноса. Зачем ему это надо? По разным причинам - ссоры с владельцем на тему - животных, курении, депозита, посещений помещения, ремонта помещения, повышение арендной платы, субарендные вопросы. Предлог найдется.

5

Andy, Одно дело жить - это доказывается. Другое дело - платить за жилье. Если жильцы и хозяин скажут, что ничего не платили, а просто сторожили квартиру, то доказать иное невозможно.

5
0

В Москве, Подмосковье, др. городах, которые не плохо так себе живут, увеличение аренды на 13-15 %- вполне норм, тем более, сейчас туда ринулись кучи народа искать работу в связи с повышением пенсионного возраста и будут снимать квартиры, сколько бы они не стоили. А в провинции? Здесь ситуация не просто другая, это просто небо и земля. В провинции сдают квартиру не потому, что это доп. доход, а потому, что кроме этого дохода со сдачи более нет никакого дохода. НИКАКОГО! Работы- нет. Конечно, если молодой, можно пойти мойщиком на автомойку, пикалкой на кассу за 7-9 тыс/мес. Поэтому молодые, если есть свое жилье, вновь соединяется с родителями и живут в одной квартире, а другую сдают, чтобы С ГОЛОДУ НЕ СДОХНУТЬ. В ПРОВИНЦИИ- ВОЛЧЬИ ЗАКОНЫ. Хочешь платить налоги- пожалуйста. Только за свой счет. А арендодатель, если он нашелся по какой то счастливой случайности, как правило, через 2-3-4 месяца простоя квартиры, он никогда не согласится на увеличение суммы на 13-15% только потому, что хозяин решил заделаться честным. Зачем? Какие садики, о чем Вы? Очередь расписана на 3 года в перед. Это Вам не Москва. Тем более, выбор квартир велик, а вот найти арендатора- головная боль. И арендатор в легкую найдет более сговорчивого арендОдателя и по более дешевой цене. А "законопослушный" арендодатель будет сидеть со своей квартирой, как муд..к, до морковкиного заговора. Далеки вы все от того,КАК живет народ в провинции.

5

Юрий, у вас ошибка в расчетах, кстати. КУ не включается в доход, т.к. это расходы арендатора, а вы их вообще не видите. если у вас квартира сдается за 24 + КУ сверху, то налог 3120, а не 4500.

5
0

Сергей, было бы здорово, если образец договора выложили бы не только картинкой, но и документом. Допустим на Google Docs.

4

Иван, она есть по тексту, дублирую

https://docs.google.com/document/d/1xK8ksWxYMchkZh5i5f-0FGyGOhLw4hRlLuzHVMvJIg0/edit?usp=sharing

4
0

нет, потому что это нафиг никому не упало. Как докажут, что квартира именно сдавалась? Главное не отсвечивать.

4
0

Никакой договор не защитит от засранцев. Временная регистрация ничего не дает, можете заказать в интернете за 1000 рублей на два года. Ее достоверность никто не проверяет. В страховой достаточно сказать, сдаю в аренду, договор заключается на данных условиях, никому ваш договор аренды не нужен, если ваши жильцы забыли выключить кран и затопило соседей, это все равно не страховой случай.
Если легально квартиру сдает собственник- пенсионер, у него уменьшается пенсия и без того небольшая.
Таким образом никаких плюсов в официальной сдаче квартиры нет.

4
0

А зачем эта путаница с умножением на 1.15?) не проще написать, что нужно разделить на 0.87, так хотя бы понятнее откуда эти 0.87 взялись)

4
0

Эта статья - сильно однобокая и не без рекламы. Минусы для обоих сторон не учитываются вовсе. Плоти нологи и всё тут.

У нас в стране не любят плотить нологи в 95% случаях не просто потому, что люди такие жадные и неотёсанные, а потому что банально денег нет. А 13% это немало. Потому и предпочитают рисковать, сдавая в чёрную и за нал. Штрафы - влететь вероятность не 100%-ая (авось пронесёт). А повышать стоимость аренды своей однушки на отшибе, ради каких-то там договорных гарантий без опасений влететь под кнут, бизнес-план такой себе. Ибо есть категории граждан (и их немало, как бы влажно не мечтали о среднем классе наши налоговики), для которых даже аренда такого жилья - уже половина зарплаты.

К тому же, у нас государство умеет только кнутом погонять, вводя всякие штрафы и проверки, а о пряниках, вроде прогрессивного налога не думает.

ИМХО, одним кнутом *цифровой экономики* и эры безнала нам не видать. Сейчас примут ещё парочку законов-кнутов, повысят нологи (ибо недобирают ведь! sic! Значит будем собирать больше с тех, кто уже узаконил свои доходы!) и окончательно всех обратно в тень уведут.

4

DAT, Согласен, статья не просто однобокая, а как-будто вылитая из рупора госпропаганды. Первый канал в том же стиле рассказывал как хорошо работать на пенсии и как это правильно повышать пенсионный возраст. Статья не о том как можно оптимизировать налогооблажение (например, самозанятые разве не могут сдавать квартиру?), а о том как платить по максимуму.

3

Pavla, вы в Москве свою однушку сдаете? правильно?
А я сам с региона и за регион вам толкую! У нас коммуналка почти как кварплата а если еще и 13 % налога платить так ты ж еще и в минусе остаешься! кому это надо?

4
0

Снимаем квартиру по договору, перед заселением договорились о временной регистрации, чтобы прикрепить детей к поликлинике и самим прикрепиться (переехали из другого региона). В итоге уже год живём, регистрации нет, т к надо в МФЦ прийти всем, а у собственника нет на это времени. Через паспортистку в тсж пыталась оформить регистрацию, получили согласие (письменное) собственников, заполнили кучу бумажек, но в конце уперлись в тупую бабу с синдромом вахтёра, которая решила, что это все подозрительно (старшая по дому), и ничьи уверения (паспортистки, собственника, мои, свидетелей (соседи и консьержи)) не убедили ее поставить печать тсж на бланке. Зарегистрируйся если сможешь🤦🏻‍♀️

3

Igor, правильно пишешь (мое мнение) пугают штрафами, да лучше бы коммуналку бы уменьшили бы! Не от хорошей жизни люди квартиры сдают в аренду.

3

Pavla, Если платить еще 13% от кварплаты это или квартира должна быть огромная что бы было с чего платить налог или сдавать жилье не выгодно будет

3

Галина, понятное дело не испытывает Мария лис пишет же что Москва и Питер это одно , а регионы - это совсем другое! На московскую кварплату можно жить легко в регионе и в ус не дуть! А ты попробуй на кварплату полученную в регионе прожить где-нибудь еще! хрен проживешь! Сытый голодного не понимает, вот и весь сказ!

3

Сообщество