Как снизить ставку по ипотеке уже на старте

Не всегда менеджеры в банках подсказывают, как можно снизить ставку по ипотеке, когда человек уже подал документы.

В результате уже после подписания документов выясняется, что ставка могла быть иной, а платежи — меньше.

Я сотрудничаю с разными банками и каждый день помогаю людям оформлять ипотеку. Расскажу, что влияет на процентную ставку и с помощью каких опций ее можно снизить. Буду рассматривать только стандартную покупку жилья на первичном и вторичном рынках без субсидий и госпрограмм.

Опции, с помощью которых можно снизить процентную ставку по ипотеке на весь срок кредита, есть только в определенных банках. Поэтому нужно каждый раз узнавать в конкретных банках, какие опции у них есть.

Я перечислю все опции, а дальше расскажу подробно о каждом пункте.

По закону заемщик обязан застраховать объект, то есть саму недвижимость. На вторичном рынке эту страховку оформляют сразу. С новостройками она не требуется, пока дом не построят. Но на ставку этот вид страхования не влияет.

Основное, что влияет на размер процентной ставки в большинстве банков, — личное страхование, то есть страхование жизни и здоровья заемщика. Это необязательный вид страхования по закону, и заемщик может отказаться его оформлять. В этом случае банки увеличивают размер процентной ставки по ипотеке на 1—3 процентных пункта. Например, вот так изменится процентная ставка по данным на февраль 2023 года, если отказаться застраховать жизнь по программе на покупку готовой квартиры.

Как правило, страхование жизни и здоровья обходится заемщику дешевле, чем более высокая ставка по кредиту. Например, средняя стоимость полиса личного страхования для людей до 35 лет без особых проблем со здоровьем и без рискованных хобби в виде прыжков с парашютом — 0,2—0,5 процентного пункта от суммы ипотеки. Поэтому выгоднее оформлять личное страхование. Во-первых, переплата по ипотеке будет меньше, а во-вторых, кредит будет защищен. Если с заемщиком произойдет несчастный случай или он получит инвалидность, страховая выплатит остаток задолженности по ипотеке.

Но есть категории, для которых нужно все считать отдельно. Например, для заемщиков старше 50 лет личное страхование стоит дорого. Поэтому нужно соотнести риски и стоимость страховки. При этом нужно понимать, что, если заемщик получит инвалидность или уйдет из жизни до того, как выплатит ипотеку, страховка покроет его долг перед банком.

Если заемщик все-таки решил отказаться от личного страхования и оформить ипотеку под повышенную ставку, следует искать банк, где надбавка за отсутствие страховки будет минимальной.

Посчитайте на калькуляторе, что выгоднее в вашем случае: оформить дополнительную страховку или взять ипотеку по повышенной ставке.

Застраховаться обычно можно в любой аккредитованной страховой компании, список которых даст банк. Однако иногда ставка может зависеть от того, в какой страховой оформляется полис.

• Например, если страховку оформлять в страховой компании, которая входит с банком в одну финансовую группу, то ставка по ипотеке будет минимальной. Если оформить полис в сторонней аккредитованной страховой — ставка увеличится на 0,8 процентного пункта. А если вообще не оформлять личное страхование — на 2 процентных пункта.

Стоимость страховки в аккредитованных банком компаниях иногда завышена, поэтому может быть выгоднее либо оформить полис в другой страховой, либо вообще отказаться от страховки и оформить ипотеку под повышенную ставку.

Чтобы сохранить низкую ставку по ипотеке, в большинстве банков страховку нужно оформлять каждый год непрерывно. Если хотя бы один раз пропустить пролонгацию договора страхования, то, по условиям кредитного договора, ставка увеличится до конца срока действия ипотечного кредита. То есть, если оформить ипотеку в 2023 году со страховкой, затем продлить страховку в 2024, а в 2025 году отказаться от страховки, банк увеличит ставку. Если в 2026 году заемщик снова решит застраховать жизнь и здоровье, чтобы понизить ставку, банк может отказать и повышенная процентная ставка останется до конца срока выплаты ипотеки.

Банки часто разделяют заемщиков на категории в зависимости от того, где и как они работают, как подтверждают доход, по семейному положению и по другим параметрам. Такую классификацию можно назвать статусом заемщика. В зависимости от статуса может меняться процентная ставка по ипотеке.

Зарплатник. Это клиент, который получает заработную плату на карту банка. В большинстве банков, чтобы получить статус зарплатного клиента, потенциальный заемщик должен получать зарплату именно в рамках зарплатного проекта организации. Как долго работник получает зарплату на карту этого банка — три или шесть месяцев, — неважно. Важен именно сам факт зарплатного проекта.

Но если человек сам предоставил банковские реквизиты своей карты работодателю, чтобы ему переводили на нее зарплату, это не зарплатный проект и статус зарплатника в банке он не получит. Работодатель должен заключить с банком договор на зарплатный проект и перечислять деньги в рамках этого договора.

Многие кредиторы предлагают своим зарплатным клиентам не только упрощенный пакет документов для заявки на ипотеку, но и более выгодные условия кредитования. Обычно зарплатникам предлагают более низкую ставку — на 0,2—0,5 процентного пункта — на весь срок кредитования.

Госслужащий. Банки лояльны к работникам бюджетной сферы и предлагают госслужащим более выгодные условия кредитования по ипотеке. Зачастую это условия как для зарплатников: ставка снижена на 0,2—0,5 процентного пункта.

Статус заемщика как госслужащего банки определяют по-разному. В одних банках к госслужащим относят всех без исключения работников бюджетной сферы. В других в эту категорию входят только работники определенных структур, например администрации, здравоохранения, образования и другие.

В большинстве банков статус госслужащего получают заемщики, которые работают в бюджетной сфере или проходят службу по контракту: например, сотрудники судов, прокуратуры, федеральных министерств. Если человек работает на государственном предприятии — МУП или ФГУП, — он не госслужащий и скидку на процентную ставку, скорее всего, не получит.

Корпоративный клиент. Как правило, корпоративным клиентам предлагают процентную ставку, сниженную на 0,2—0,5 процентного пункта, а некоторые банки — еще и более низкий минимальный размер первоначального взноса.

Понятие «корпоративный клиент» нужно разделить на две категории:

1. Работодатель заемщика и банк-кредитор входят в одну финансовую группу или они аффилированные лица. Например: «Газпром» и «Газпромбанк», «Лукойл» и ФК «Открытие».
2. Работодатель заемщика — крупное надежное предприятие, и банк-кредитор заинтересован выдавать ипотеку его работникам. В этом случае у каждого банка свои требования к аккредитации компаний как корпоративных клиентов. Как правило, эти требования относятся к сроку ведения бизнеса и количеству работников на предприятии. Обычно банки по умолчанию относят к категории корпоративных клиентов все градообразующие и государственные предприятия, например МУП, ФГУП. Иногда сюда попадают и организации, которые заключили договор на зарплатный проект.

Допустим, заемщик работает в организации с численностью сотрудников более 100 человек или в бюджетной организации. Когда такой заемщик обращается в банки за ипотекой, следует обязательно уточнить, есть ли льготные программы кредитования для корпоративных клиентов. Иногда, чтобы получить статус корпоративного клиента, достаточно заполнить карточку организации и подождать пару дней, пока компанию аккредитует головной офис банка. Это не потребует много сил, зато можно получить скидку: даже снижение ставки на 0,1 процентного пункта на весь срок ипотеки будет приятно.

В некоторых банках от размера первоначального взноса зависит процентная ставка по ипотеке. Выглядит это примерно так: есть базовая процентная ставка, например 10%, и в зависимости от доли собственных средств заемщика банк дает либо скидку, либо надбавку к базовой ставке.

Цифры в таблице приведены условные, чтобы была понятна суть. На размер первоначального взноса обязательно нужно обращать внимание, особенно если он более 30%. В таком случае есть шанс получить в банке ставку ниже, чем в других банках. Чтобы узнать это, нужно при оформлении ипотеки прямо спросить сотрудника банка: «Есть ли возможность снизить ставку, если мы увеличим первоначальный взнос?»

Некоторые банки предлагают более выгодные условия кредитования на крупные суммы ипотеки. Размер суммы обычно зависит от региона. Например, крупная сумма ипотеки для Москвы может начинаться от 30 млн рублей, для Санкт-Петербурга — от 15 млн рублей, для регионов — от 5 млн рублей.

Пониженную ставку при таких суммах устанавливают на весь срок кредитования и не меняют весь срок. Кроме случаев, когда заемщик рефинансируется. Поэтому даже если у заемщика есть деньги на большой первоначальный взнос, иногда выгоднее оформить ипотеку на крупную сумму и получить скидку к ставке. А затем сразу же, например на следующий день, сделать частичное досрочное погашение. Таким образом можно оформить ипотеку со скидкой и уменьшить переплату.

Обычно самая низкая процентная ставка — на квартиры, а самая высокая — на загородную недвижимость. Обусловлено это в первую очередь ликвидностью. Чем более ликвидный объект, тем меньше риски кредитора и, соответственно, меньше ставка по ипотеке на этот тип недвижимости. Если заемщик перестанет платить по ипотеке, продавать загородную недвижимость будет сложнее и дольше. Это менее ликвидные объекты, чем квартиры.

Также ставка может отличаться на новостройки и на жилье с вторичного рынка. Ставка на новостройки обычно чуть ниже, чем на готовое жилье.

При этом в банках могут различаться требования к объекту: что считается новостройкой, а что — готовым жильем. Например, некоторые банки считают новостройкой только сделки, которые оформляются по ДДУ или договору цессии — переуступки права требования. Но есть те, кто под новостройкой понимает и готовую квартиру по договору купли-продажи. Но при условии, что ее продает застройщик, который построил этот дом.

Банки иногда предлагают скидку на процентную ставку, если будущее жилье большой площади. Обычно такую скидку предоставляют только на квартиры, а на загородные дома скидка не распространяется. Площадь таких квартир должна быть больше средней — обычно от 65 м². Такие программы, как правило, реализуются в формате краткосрочных акций.

Логика тут аналогична скидке при оформлении ипотеки на крупную сумму: чем больше квартира, тем она дороже — соответственно, сумма кредита больше.

Преференция — это скидка от базовой процентной ставки. Для клиентов некоторых крупных партнеров — например, застройщиков, агентств недвижимости, ипотечных брокеров — банки предлагают льготные условия кредитования. Это делают, чтобы увеличить лояльность партнеров и привлечь новых клиентов. Обычно скидка составляет 0,15—1 процентный пункт на весь срок кредитования.

Поэтому в некоторых случаях выгоднее одобрять ипотеку через официального партнера банка, чем самостоятельно. В первую очередь это относится к ситуации, когда вы хотите купить квартиру у застройщика. Скидка партнера может перекрыть скидку заемщика как зарплатного клиента, если он будет подавать заявку сам.

В отделе продаж застройщика следует задать прямой вопрос, есть ли у них преференции и в каких банках.

С крупными агентствами недвижимости ситуация может быть аналогичная. Часто банки предлагают партнеру выбор: сделать клиенту скидку, то есть применить преференцию, или получить за клиента агентское вознаграждение. Если клиент не знает о возможных скидках и соглашается на любые условия кредитования, то в большинстве случаев вместо скидки агентство зарабатывает на клиенте дополнительную комиссию.

Преференции есть не во всех банках и не у всех профессиональных участников рынка недвижимости. Об этом стоит прямо спросить у организации, риелтора или брокера, которые участвуют в сделке.

Банки активно развивают сервис электронной регистрации сделок. Суть этой услуги в том, что все необходимые действия по сделке купли-продажи проходят в банке, а на государственную регистрацию в Росреестр документы направляют в электронном виде. При электронной сделке идти ногами в МФЦ или к нотариусу не нужно: все зарегистрируют онлайн и пришлют документы на электронную почту.

Для развития сервиса электронной регистрации некоторые банки предлагают скидку на процентную ставку по ипотеке на весь срок кредитования для клиентов, которые выберут этот способ для регистрации сделки. Размер скидки обычно около 0,3 процентного пункта. И несмотря на то, что обычно эта услуга платная, экономия на процентной ставке будет значительно ощутимее стоимости сервиса в банке.

Например, вы хотите оформить ипотеку по программе «Господдержка 2020» со страхованием жизни в феврале 2023 года. Для примера возьмем программу кредитования Сбера. Итак, базовая ставка — 8%, а с сервисом электронной регистрации — 7,7%. Предположим, использование сервиса стоит от 8600 ₽ в регионах и 11 900 ₽ в Москве, из которых 350 ₽ — госпошлина. Ее вы и так заплатите, если покупаете квартиру по ДДУ.

Теперь давайте посмотрим, как изменится ежемесячный платеж и размер итоговой переплаты, если использовать сервис электронной регистрации. Для примера возьмем следующие вводные: стоимость квартиры — 8 млн, первоначальный взнос — 2 млн, сумма ипотеки — 6 млн, срок — 20 лет, оформляем со страхованием жизни.

Вот расчет с электронной регистрацией:

Вот расчет без сервиса электронной регистрации:

При большой сумме ипотеки и длительном сроке кредита сервис электронной регистрации окупится многократно.

Плюс электронной регистрации, помимо скидки к ставке, — удобство проведения сделки. Все документы подписываются в банке, и больше никуда ходить не нужно. Сервис электронной регистрации активно реализуют крупные банки, такие как Сбербанк и ВТБ. Более того, Росреестр также развивает сервис электронной подачи документов и регулярно подключает к системе новых участников.

Иногда для стимулирования продаж застройщики совместно с банками разрабатывают программы кредитования по льготным ставкам. Обычно по таким программам застройщик компенсирует банку разницу по процентам, которую не получил кредитор. Проще говоря, застройщик платит часть процентов банку вместо заемщика.

При оформлении таких программ нужно быть очень внимательным и смотреть на реальную переплату. Часто оформление такой льготной ипотеки влияет на стоимость приобретаемой квартиры. По факту всю скидку, которую дают на процентную ставку, могут заложить в стоимость квадратного метра.

Возможны две ситуации.

Стоимость квартир меняется. Банк и застройщик разработали программу льготного кредитования на конкретный объект. Теперь клиенты могут купить квартиру в ипотеку в определенном ЖК со сниженной ставкой.

Но, когда будущий заемщик обращается в отдел продаж, он видит две стоимости на одну и ту же квартиру. Первая цена — это стоимость, если покупать квартиру за наличные или в ипотеку на стандартных условиях. Вторая цена — при покупке по льготной ипотеке, и она выше. В этом случае льготная ипотека — чистый маркетинг. Нужно внимательно рассчитать все расходы и реальную переплату.

При этом нужно быть особенно внимательным, если застройщик предлагает околонулевую процентную ставку. В такой ситуации вы получаете максимально комфортный ежемесячный платеж за счет увеличения срока ипотеки. Однако цена жилья может подняться на 20 и более процентов.

Например, одна и та же квартира может стоить вот так:

1. Стандартная цена — 10 000 000 ₽, первоначальный взнос — 2 000 000 ₽, сумма ипотеки — 8 000 000 ₽.
2. Увеличенная стоимость по программе снижения ставки от застройщика — 12 500 000 ₽, первоначальный взнос — 2 000 000 ₽, сумма ипотеки — 10 500 000 ₽.

Как видно из расчетов, при снижении ставки за счет увеличения цены покупатель получает комфортный ежемесячный платеж. Но в случае необходимости перепродать квартиру по увеличенной стоимости будет крайне тяжело. Выбирать сниженный ежемесячный платеж стоит только в случае, если планируете владеть недвижимостью длительное время — от десяти лет, — а размер ежемесячного платежа сопоставим с размером арендной платы за аналогичное жилье.

Стоимость квартир не меняется. Банк и застройщик разработали льготную программу кредитования на конкретный ЖК и при оформлении этой ипотеки стоимость квартир не изменяется. Такая программа может быть действительно выгоднее стандартных условий.

Часто такими схемами пользуются, когда нужно распродать конкретные квартиры. В этом случае специальные условия ипотечного кредитования распространяются только на определенные объекты.

• Например, застройщику нужно распродать трехкомнатные квартиры на первых этажах жилых домов. Чтобы привлечь клиентов, застройщик совместно с банком разрабатывает программу кредитования по сниженной ставке. В итоге застройщик оплачивает часть процентов по ипотеке за покупателя, а покупатель оформляет ипотеку действительно на более выгодных условиях.

Возможны ситуации, когда специальные программы кредитования от застройщиков распространяются на все квартиры. Обычно такие программы применяют как способ простимулировать продажи.

Некоторые кредиторы дают своим клиентам возможность снизить процентную ставку по ипотеке на весь срок кредитования. Но для этого нужно оплатить разовую комиссию. Такая опция может быть выгодна, только если планируете погашать ипотеку по графику, без частичного досрочного погашения, потому что сумма комиссии может быть существенной.

Расскажу на примере одного из банков. Сумму в расчете взял минимальную, чтобы был понятен алгоритм и можно было легко скорректировать под свою ситуацию.

Считаем.

• Возьмем сумму ипотеки 1 млн рублей со ставкой 10% на 120 месяцев.
• Стандартные условия: ежемесячный платеж — 13 215 ₽, переплата — 585 809 ₽. Применим максимальный тариф за снижение ставки — 4,5%. В нашем случае это сумма 45 000 ₽.
• Теперь получим: ипотека 1 млн рублей, ставка 8,5%, срок 120 месяцев (10 лет).
• Условия после снижения ставки: ежемесячный платеж — 12 399 ₽, переплата — 487 828 ₽. Прибавим к переплате разовую комиссию 45 000 и получим 487 828 + 45 000 = 532 828 ₽.
• Реальная экономия от снижения процентной ставки получится 585 809 − 532 828 = 52 981 ₽.

Посмотрим, как будет меняться ежемесячный платеж и итоговая переплата в зависимости от срока ипотеки. Это алгоритм, как считать реальную переплату и экономию от использования платных опций по снижению процентной ставки.

Теперь рассмотрим еще вариант.

• Мы не снижаем ставку и не платим комиссию, а просто оформляем ипотеку на меньшую сумму, вычитая размер комиссии. То есть 1 000 000 ₽ (базовая сумма ипотеки) − 45 000 ₽ (комиссия за снижение ставки) = 955 000 ₽, ставка — 10%, срок — 120 месяцев.
• Условия при уменьшенной сумме кредита: ежемесячный платеж — 12 620 ₽, переплата — 559 447 ₽.

То есть если оформлять ипотеку на короткие сроки — 5—7 лет — и погашать ее досрочно, лучше взять в кредит меньшую сумму, но по более высокой ставке. Если брать большую сумму и на длительный срок, то выгоднее покупать ставку. Каждую ситуацию нужно просчитывать отдельно.

В некоторых банках процентная ставка может увеличиваться, если доход подтверждается не справкой 2-НДФЛ, а справкой по форме банка или выпиской по счету. Выписка по счету обычно требуется за тот же период, что и справка о доходах. Еще в выписке должны быть названия операций. Смысл такой: чтобы банк принял выписку как подтверждение заработной платы, входящие платежи так и должны называться: зарплата, аванс или что-то подобное. Просто входящие платежи как регулярный доход и, соответственно, как зарплату банки чаще всего не принимают.

Выписку по счету зарплатной карты обычно предоставляют клиенты, у которых работодатель находится в другом регионе, или когда есть сложности с получением справки по форме 2-НДФЛ. При подтверждении дохода альтернативными документами ставка обычно увеличивается на 0,5—1 процентный пункт. Если клиент вообще не может подтвердить доход и занятость документами, то процентная ставка также может увеличиться.

Банков, которые меняют ставку в зависимости от способа подтверждения дохода, не так много. Если вы оформляете ипотеку со справкой по форме банка или по программе без подтверждения дохода, уточнить этот момент нужно обязательно. Иногда от способа подтверждения дохода может зависеть выбор банка с оптимальными условиями кредитования.

От качества кредитной истории процентная ставка по ипотеке обычно зависит в банках, которые могут рассматривать заемщиков индивидуально. На практике работает это так: если у заемщика хорошая кредитная история, то ипотеку ему одобряют на стандартных условиях, никаких скидок к процентной ставке банки обычно не дают. С хорошей кредитной историей заемщик может выбрать банк с наиболее привлекательными условиями, но на общих основаниях.

Если у заемщика плохая кредитная история, ему могут одобрить ипотеку под повышенную процентную ставку. Например, недавно у меня был клиент с подпорченной кредитной историей: у него были закрытые просрочки 60—90 дней. То есть он не платил обязательный регулярный платеж по кредиту более 60 дней подряд, но на текущую дату погасил эту задолженность и вошел в график. Банк одобрил ему ипотеку, но надбавил 4 процентных пункта к базовой ставке, которую получил бы заемщик с хорошей кредитной историей по стандартной программе кредитования в этом же банке.

На практике очень мало банков, которые рассматривают клиентов индивидуально и одобряют ипотеку на нестандартных условиях под повышенную ставку.

Некоторые кредиторы для снижения процентной ставки предлагают предоставить дополнительный залог или привлечь поручителя. Обычно это работает на коротких промежутках времени до того, как заемщик оформит основной залог в собственность.

Например, клиент хочет рефинансировать ипотеку другого банка. Обычно на период, пока заемщик снимет действующее обременение и зарегистрирует новое в пользу нового банка, действует повышенная ставка — примерно плюс 2 процентных пункта к базовой ставке. Чтобы сразу получить стандартную ставку и не платить по повышенной, можно на период переоформления залога предоставить альтернативный залог, например другую квартиру.

Также поручительство и дополнительный залог иногда помогают избежать повышенной процентной ставки при нестандартном одобрении ипотеки. Например, банк одобрил клиенту ипотеку на нестандартных условиях: увеличил ставку на 5 процентных пунктов. Чтобы этого избежать, в некоторых случаях можно предоставить дополнительный залог или поручителя. Кредиторы могут согласиться выдать ипотеку на стандартных условиях, если будет дополнительное обеспечение.

Таким образом, поручительство и дополнительный залог, как правило, не уменьшают процентную ставку по ипотеке, а помогают избежать надбавки к стандартным условиям.