Ипотечные каникулы: что это такое и как их использовать

31 июля 2019 года в России заработает закон об ипотечных каникулах. Это еще одно поручение президента, за которыми мы следим. Новый закон поможет заемщикам, которые потеряли работу, заболели, родили детей или у них сильно снизился доход. Теперь эти люди могут полгода не платить кредит за квартиру или уменьшить платежи. При этом банк не имеет права им отказать: льготный период можно не просить, а требовать.

Когда каникулы закончатся, платить придется по обычному графику, а в конце кредита нужно внести все платежи, пропущенные во время льготного периода. То есть долг не списывается, по нему просто дают отсрочку.

Мы разобрали весь закон. Им уже можно пользоваться.

Ипотечные каникулы — это льготный период, в течение которого заемщик может не вносить ежемесячные платежи или снизить их. По этому закону банк не имеет права отказать заемщику, который обратился с заявлением на льготный период и подтвердил свое право не платить по кредиту.

Даже до этого закона любой заемщик, который потерял работу или заболел, мог прийти в банк и сказать: «Я потерял работу, пока не могу платить 20 тысяч рублей по кредиту, давайте договоримся о рассрочке или что я плачу только проценты. А когда устроюсь, все возмещу». И банк мог пойти ему навстречу без всяких дополнительных законов — и не только по ипотеке. Так работает реструктуризация. Но мог и не пойти, тогда даже в случае потери работы приходилось как-то выкручиваться.

А по новому закону ипотечник придет в банк и напишет заявление, что его уволили, он встал на учет как безработный и не может платить ипотеку. Банк даст ему ипотечные каникулы на полгода — все это время можно будет не вносить платежи по ипотечному кредиту. При этом права на отказ у банка нет. Это уже не реструктуризация на его усмотрение, а право заемщика по федеральному закону.

Обращение заемщика по поводу ипотечных каникул в законе называется требованием. Вы можете требовать льготный период, а не просить о нем в надежде, что банк согласится. Заемщик просто ставит банк перед фактом.

Когда заемщик обращается за ипотечными каникулами, он может вообще ничего не платить по кредиту. Но вся сумма, что накапливается за это время, не сгорает и не прощается. Ее все равно нужно будет выплачивать. Когда каникулы закончатся, график будет таким же, как и до них, то есть он пойдет дальше по обычному плану.

А те платежи, что заемщик не вносил во время каникул, переносятся как бы в конец срока. Срок ипотеки просто продлевается на льготный период.

Новый закон разрешает заемщикам получить льготный период и не вносить платежи по тем кредитам, что обеспечены недвижимостью. При этом ипотека должна быть для личных целей, а не для бизнеса. Если взять в ипотеку офис или магазин, ипотечные каникулы не применяются.

К автокредитам, займам до зарплаты, потребительским кредитам на телефон и холодильник, картам рассрочки и еще каким-то долгам применить новый закон нельзя. Можно попросить банк о реструктуризации долга, но банк имеет право отказать. Сослаться на новый закон не получится, даже если и правда есть справки и сложные обстоятельства.

За ипотечными каникулами можно обратиться в любой момент, пока действует кредитный договор. В законе нет условия, что должно пройти пять или десять лет или что до конца договора должно остаться какое-то время. Когда возникли сложности, тогда и можно писать заявление. Главное, чтобы одновременно совпадали условия, которые позволят применить именно новый закон, а не обычную реструктуризацию на усмотрение банка.

В заявлении можно выбрать два варианта льготного периода:

1. заемщик вообще ничего не платит;
2. он платит меньше и указывает сумму, которую может платить.

Вариант выбирает не банк, а заемщик.

Льготный период с отсрочкой платежей по ипотеке можно получить только при совпадении таких условий:

1. Сумма кредита не превышает 15 млн рублей. Позже правительство может изменить сумму.
2. Заемщик раньше не просил менять условия этого кредита.
3. Предмет ипотеки — единственное жилье заемщика.
4. Возникла трудная жизненная ситуация, и есть доказательства.

15 млн ₽

максимальная сумма ипотеки, по которой дадут каникулы

Единственное пригодное для постоянного проживания помещение — это квартира, комната или дом, кроме которых у заемщика ничего нет. Это легко проверят по базе Росреестра.

Когда речь о новостройке, все равно важно, что эта квартира будет единственной, хотя самой квартиры еще нет. ДДУ тоже регистрируют, и это можно отследить.

При проверке единственного жилья учтут даже долю в общей собственности. Каникулы дадут, только если часть общей площади, которая приходится на эту долю, будет не больше нормы предоставления в конкретном регионе.

Например, в Москве норма предоставления — 18 м² на человека. Если у столичного заемщика есть ¼ в квартире родителей общей площадью 75 м², это больше нормы предоставления. Тогда его личная ипотечная квартира уже не единственное жилье. А если иметь ¼ в квартире площадью 50 м², это может быть уже меньше нормы предоставления, тогда можно обратиться за ипотечными каникулами по другой квартире.

Если будете сравнивать площадь, не перепутайте норму предоставления и учетную норму. Это разные числа: в Москве учетная норма — 10 м² на человека, а норма предоставления — 18 м². Для каникул важна именно норма предоставления.

При обращении за ипотечными каникулами нужно приложить выписку из ЕГРН о правах на недвижимость. Это нужно для проверки единственного жилья. В выписке должна быть информация обо всех объектах, которые зарегистрированы на заемщика. Этот документ нужен всем, кто требует льготный период, потому что условие общее и обязательное.

В законе есть четкий список, в каких ситуациях есть право на льготный период по ипотеке. Их нужно подтвердить документами.

Других ситуаций в законе нет. Развод, болезнь ребенка, отпуск, проблемы в бизнесе, смерть близкого родственника, мошенничество со сбережениями — все это тоже сложности, но требовать льготный период из-за них нельзя. Можно только попросить о реструктуризации, но это на усмотрение банка.

Причину для обращения за льготным периодом нужно указывать в заявлении. И сразу приложить подтверждающие документы. Никаких дополнительных документов банк требовать не может. Только выписка из ЕГРН и справки из перечня в законе.

Льготный период может составить полгода, но это максимум. Сколько он продлится на самом деле, выбирает заемщик. И когда он начнется — тоже.

В заявлении можно указать, чтобы каникулы начались не сразу, а через месяц. Самое позднее — через два месяца после даты заявления. За полгода до каникул его писать не нужно.

Если не указывать конкретную дату и длительность льготного периода, то считается, что он равен шести месяцам и начинается прямо в день обращения.

Пока идет льготный период, банк не имеет права потребовать от заемщика досрочно погасить ипотеку. Забрать квартиру в счет долга тоже нельзя.

А вот если не платить ипотеку без каникул и официального заявления, банк имеет такое право.

В счет ипотеки могут забрать даже единственное жилье, в котором живут дети. Его выставят на торги, а из вырученных денег погасят долг перед банком.

В любое время можно досрочно внести суммы, которые положено было бы заплатить без льготного периода. И тогда каникулы прекратятся, а срок кредита продлеваться не будет. Или банк уточнит график и пришлет новый.

То есть просить можно всегда максимальный срок, но начать платить раньше. Например, при увольнении можно потребовать каникулы на полгода, а через месяц найти работу, погасить отложенный платеж и дальше платить по графику.

Суммы, которые заемщик заплатит во время льготного периода, банк обязан засчитать не в будущие платежи по графику, а именно в те, что нужно вносить, если бы каникул не было.

Если во время льготного периода платежей не было, а потом заемщик что-то вносит досрочно, в первую очередь погашаются эти отсроченные, а не текущие платежи.

В кредитную историю попадают данные о просрочках и непогашенных кредитах. Если заемщик попросил ипотечные каникулы, об этом тоже появится пометка в кредитной истории. Но тогда период, когда не будет платежей, не попадет в просрочки или долги.

Например, если просто так не платить ипотеку полгода, это будет видно в кредитной истории и повлияет на рейтинг. Другие банки или работодатель заметят это и учтут, когда будут отвечать на запрос. А если официально оформить ипотечные каникулы, то никаких пометок, что заемщик полгода не платит или нарушает сроки, не будет.

Но нужно учитывать, что сам факт предоставления ипотечных каникул скрыть не получится. Если в одном банке взять отсрочку из-за потери работы, а потом обратиться за кредитом в другой банк, будет видно, что работы нет, а кредиты, по которым не получается платить, есть. Это может повлиять на оценку надежности или процентную ставку.

Закон об ипотечных каникулах вступит в силу 31 июля 2019 года. Сейчас он пока не работает — отправлять требования в банки до этой даты бесполезно, можно только обратиться за реструктуризацией или потерпеть.

Когда закон вступит в силу, он будет распространяться и на ту ипотеку, что взяли раньше, например в 2015 или 2018 году.

В 2018 году ввели условие, что ипотеку долей нужно обязательно регистрировать у нотариуса. То есть если супруги берут ипотеку в долях, то будут дополнительные расходы на нотариуса. Как при продаже долей в квартире — такие сделки всегда через нотариуса, иначе Росреестр их не проведет.

С 31 июля 2019 года это условие частично отменили. Если продажа или ипотека всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут продать свои доли просто по договору купли-продажи. Если оформляется ипотека на нескольких членов семьи и доли делятся между ними по одной сделке, нотариус тоже не пригодится. К нему можно обратиться по желанию, но это теперь не требование закона.