Квартира в новостройке: когда можно платить напрямую застройщику

18
Квартира в новостройке: когда можно платить напрямую застройщику

С 1 июля 2019 года большинство застройщиков не могут принимать деньги от дольщиков напрямую. Финансирование строительства многоквартирных домов по договорам долевого участия теперь не прямое, а проектное. И деньги нужно платить не на счет застройщика, а в банк на счет эскроу. Для покупателей это снижает вероятность, что застройщик выведет деньги и уедет в Мексику. А для застройщика означает — помимо Мексики, — что деньги на строительство дома нужно брать где-то еще.

Аватар автора

Екатерина Мирошкина

экономист

Страница автора

Это касалось почти всех несданных домов, но теперь решили сделать послабления. Некоторые застройщики даже после 1 июля могут получать деньги напрямую. И сразу ими распоряжаться. Правительство установило критерии, кто и в каких случаях может работать без счета эскроу. Если собираетесь покупать квартиру в новостройке, для вас это важно — чтобы не попасть на мутную схему.

Если застройщик предлагает оплачивать квартиру напрямую

С 1 июля для оплаты новостроек нужно использовать счета эскроу. Но иногда можно без них:

  1. Если застройщик построил дом на 30% и продал 10% площадей, он может принимать деньги напрямую.
  2. По некоторым объектам минимальная степень готовности составляет 6 или 15%.
  3. Степень готовности должна быть подтверждена официальным заключением.
  4. Долю проданных площадей проверят в Росреестре.
  5. Если есть заключение и застройщик не использует счет эскроу, он обязан заплатить взносы в фонд защиты дольщиков.
  6. Квартиру в новостройке нужно оплачивать только после регистрации ДДУ в Росреестре.
  7. Даже при прямом финансировании без счетов эскроу оплачивать нужно через банк. Никаких авансов наличными!

Что такое счета эскроу и зачем они нужны

Счета эскроу — это отдельный вид счетов в банках. На эти счета дольщики переводят деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Вся сумма хранится на счете эскроу в банке до тех пор, пока застройщик не начнет сдавать квартиры. Пока дом не готов, получить доступ к этим деньгам нельзя — придется строить за свои или брать кредиты.

Этот способ финансирования должен защитить дольщиков. Застройщик уже не может получить деньги, бросить стройку и оставить людей без квартир. Даже если стройка прекратится, свои деньги можно забрать или получить компенсацию из специального фонда. А если что-то случится с банком, деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей — больше, чем по обычным счетам и вкладам.

С 1 июля 2018 года застройщики могли переходить на оплату через счета эскроу добровольно, а с 1 июля 2019 года это стало не правом, а требованием к застройщикам: хотите продавать квартиры до сдачи дома — используйте эскроу.

Кто сможет принимать деньги за новостройки напрямую

Со счетами эскроу была проблема: банки часто отказывали застройщикам и не открывали им такие счета. И до сих пор отказывают. А застройщики не могли продолжать строительство, хотя в доме уже была продана часть квартир и построено несколько этажей. В итоге хороший замысел мог превратиться в проблему.

Тогда правительство придумало, как облегчить застройщикам жизнь. Некоторым из них разрешили принимать деньги напрямую, даже если ДДУ регистрируются после 1 июля, — на свои счета в банках. Это значит, что застройщик имеет доступ к деньгам еще до того, как сдаст дом. Ему не придется брать кредит или замораживать стройку.

Чтобы работать без счетов эскроу, застройщику нужно подтвердить определенную степень готовности объекта. На этапе котлована принимать деньги напрямую точно никто не сможет. А вот если треть дома достроена и в нем продали, например, 15 из 100 квартир, два офиса и пять машино-мест — эскроу не понадобится.

Есть два основных критерия оценки для расчетов напрямую:

  1. Объем проданных площадей. Это значение для всех объектов одно — 10% квартир, нежилых площадей и машино-мест. Считают именно по площади, а не по количеству проданных объектов. Проверяют по зарегистрированным ДДУ и сравнивают с проектной декларацией.
  2. Степень готовности объекта. Она зависит от проекта и категории застройщика и может составлять 6, 15 или 30%. Но степень готовности выбирает не сам застройщик: критерии установило правительство.

Со степенью готовности ситуация такая.

Если проект крутой или важный, то степень готовности может быть 6%. Крутой — это когда на участке строятся социальные объекты, застройщик системообразующий и строит как минимум 4 млн квадратных метров как минимум в четырех регионах России. Или если застройщик доделывает чужой проблемный объект.

Чуть строже с проектами средней крутости: когда идет комплексное освоение территории, строят детские сады, школы и поликлиники, сносят ветхое жилье. Тогда степень готовности для прямого финансирования — 15%.

Для всех остальных проектов степень готовности должна быть 30%. То есть если застройщик строит один дом по обычному проекту, то ему достаточно достроить объект на 30%, продать там 10% площадей — и можно работать без эскроу.

на 30%
должен быть готов дом, чтобы принимать деньги напрямую

Как узнать степень готовности конкретного объекта

Если застройщик говорит, что он может принимать деньги напрямую, и выставляет счет, это не значит, что он на самом деле имеет право работать без счетов эскроу. Требования для прямого финансирования нужно подтвердить официальным документом — заключением о степени готовности. Его выдает тот орган, что отвечает за долевое строительство в регионе. А информацию размещают в единой системе жилищного строительства.

Чтобы получить заключение, застройщик должен провести экспертизу и подтвердить расчеты документами. Если вам показывают сомнительную бумагу с расчетами или дом, который вроде бы готов примерно на 15%, — это ни о чем не говорит. Для оценки готовности есть сложная методика, и это не количество этажей.

Требуйте заключение и проверяйте на сайте наш.дом.рф — это единая система под контролем Минстроя. Сайты застройщиков тоже проверяют, но к ним нужно относиться с прищуром.

наш.дом.рф
сайт для проверки домов и застройщиков

Заявление на выдачу заключения нельзя будет подавать когда захочется. Еще один закон внес ограничения по срокам — их скоро установит правительство.

Кто проверит долю проданных площадей

Долю проданных площадей должны проверить в Росреестре. Там сопоставляют зарегистрированные договоры и проектную декларацию. Если выяснится, что продано меньше 10%, договор без упоминания счета эскроу не зарегистрируют. Оплатить квартиру по ДДУ можно только после регистрации.

Но лучше не надеяться только на Росреестр и заранее проверять объект и застройщика всеми доступными способами.

При оплате напрямую должна быть страховка

На днях заработали поправки по поводу фонда защиты дольщиков. Это такой общий котел под контролем государства, куда все застройщики обязаны платить взносы. Если какой-то дом окажется проблемным, дольщикам выплатят компенсацию или будут достраивать объект за счет фонда.

Если застройщику разрешили принимать деньги без счета эскроу, значит, он обязан платить взносы в компенсационный фонд. Не хочет платить страховку — пусть использует эскроу. Продать одну квартиру со страховкой, а другую — со счетом эскроу в одном и том же доме нельзя.

1,2%
страховой взнос в фонд защиты дольщиков

О том, как по задумке будет работать фонд защиты дольщиков, еще расскажем.

Что проверить, если застройщик просит оплатить новостройку напрямую?

Государство как может контролирует долевое строительство, но в случае чего за компенсацией или квартирой придется побегать. Поэтому лучше проверять все самостоятельно:

  1. Изучить всю информацию о застройщике и объекте на сайте наш.дом.рф.
  2. Запросить у застройщика заключение о степени готовности объекта. Проверить документ на сайте наш.дом.рф.
  3. Внимательно прочитать ДДУ в части условий оплаты. Проконсультироваться с юристом по формулировкам — нет ли там какой-то хитрой схемы.
  4. Сверить реквизиты в договоре с данными об уполномоченном банке.
  5. Запросить информацию об уплате страховых взносов в компенсационный фонд.
  6. Дождаться регистрации ДДУ в Росреестре.
  7. И только потом платить.

Покупка квартиры в новостройке — это может быть выгодно, но всегда рискованно. Не спешите принимать ответственные решения по статьям и советам из интернета. Там уже много информации о способах проверки застройщиков, которые на самом деле не сработают. Консультируйтесь с юристами до того, как отдать деньги или взять ипотеку.

Как еще можно защитить дольщиков?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Придумали схему, в которой банки будут доить и дольщиков и застройщика.

8
0

Это смешно! Вместо того чтобы гарантировать дольщикам возврат их инвестиций деньгами или квартирами государство сначала вводят посредников чтобы разогнать рост цен на недвижку, но понимая, что выкупать пузыри в недвижке некому, начинает вводить послабление по сути перечеркивающие первоначальную идею - застройщики сами или через подставных лиц будут выкупать 30% и плевать на эскроу

4

Ivan, Квартира в отличии от акций это средство первой необходимости. Государство должно регулировать спекуляцию на продуктах и услугах первой необходимости не давая рентабельности спекулянтов вырасти выше определенной. В идеале спекуляция на этих вещах должна быть запрещена с помощью пошлин и доп налогов.
Мы для того государственные службы и содержим чтобы они гармонизировали рынки и создавали условия для гарантированно нормальной жизни населения. Иначе можно так договориться до того что госы не должны спасать нас от преступности наркомафии не должны содержать больницы детские сады и поликлиники и вообще ничего не должны! Тогда зачем мы платим налоги? Уж наверное не для того чтобы Путин гарантировал доходы по акциям российских эмитентов.
Основная функция госапарата в том чтобы обеспечивать нормальную жизнь общества и в том числе - защищать россиян от жулья ворья и прочих преступников, коими оказались застройщики.
Инвестиции в акции это бизнес которым занимаются на свой страх и риск. Инвестиции в недвижимость это попытка эксплуатации социальных обязанностей госов перед обществом в своих корыстных интересах. Поэтому инвестиционное жилье я бы не защищал так же как жилье покупаемое для жизни семьи.

5

Виктор, с какой стати государство что-то должно компенсировать дольщикам? Это такие жи инвесторы. Мне, почему-то, за неудачное вложение в акции никто ничего не компенсирует.

4

Ivan, Мы для того и содержим государственных служащих, чтобы они, используя административный рычаг, который мы им доверили, защищали права граждан.
Некоторые не понимают, что государство существует для граждан, а не граждане - для государства. Удивительно, но некоторые граждане готовы даром кормить госслужащих, которые постоянно увиливают от ответственности путем создания законов удобных госслужащим и вредных остальным россиянам! Стокгольмский синдром!

3

Ivan, Ваши акции тоже падают в 0 руб и ваши капитал вывозят в "Мексику"? государство их не регулирует, так же на этих сделках вы можете заработать 10 млн, вы же скажете что мол какой я молодец гос-во мне ничего не дало а я все сам сделал, так? Государство в лице "слуг народа" ведет деятельность на суммы от налогообложения на поддержание и развитие всех сфер жизнедеятельности человека будь то медицина, экономика, образование, досуг, защита, гарантия соблюдения конституции и т.д. чтоб люди не думали как себя защитить от мошенников а само государство в лице органов исполнительной власти не допускало появления мошеннических схем. то что появляются лазейки для застройщиков это реально перечеркивает всю идею безопасности обычных физиков которые не могут купить готовую квартиру за образно 8 млн, а она им на стадии долевого строительства обходилась в 65% от рыночной цены, да люди снимали, ждали, терпели но получали заветные кв.метры, а серые схемы такой народ просто пережевывал и выплевывал, и чтоб такого не было гос-во само должно строить кв и спросить будет с кого, и строить будут по нормам и правилам а не так как сейчас

2

Любовь, я не сравниваю права и "игры", но вложение в строительство само по себе к жилью не имеет отношения. В конце вы можете получить квартиру, а можете и прогореть. Может быть я в акции вкладываюсь в надежде заработать на "квартиру", а не на долевое участие в инвест проекте её строительства.

1

GreLI, Как правило - не пойдет. Надо разбираться и гарантировать людям их единственное жилье. А госы устранились подставив банки и сбросив свою работу на них за деньги покупателей. Это по-свински!

1
Герой

Виктор, Как правило в долевые новостройки инвестируют как раз инвесторы (или как вы
говорите: спекулянты), а потом перепродают уже по большей цене. Это именно что инвестиция, это не единственное жильё для таких людей.

0

Виктор, согласен, как то выглядит не логично.

0

إريك ساجيف, компании банкротятся и подделывают отчетность. Да, с застройщиками это чаще, но тут получается, что финансово грамотные люди, которые считают, что синица в руках лучше, оказываются в проигрышном положении.

0
0

Даже если застройщик "проскочил" 01.07.2019 и может принимать средства дольщиков минуя эскроу-счет, остаётся банковский контроль уполномоченного банка (список уполномоченных банков ограничен; публикуется на сайте Банка России). Конечно, нет "Жести", но контроль со стороны Банка всё-равно не детский.
Другое дело, что дополнительные расходы застройщик всё-равно будет стараться перекладывать на потребителя. В этой связи многие говорят об ограниченности платёжеспособного спроса, что должно тормозить аппетиты застройщиков. Отчасти они правы. Но, с другой стороны, сформировалась тенденция к сокращению объёма строительства. А если рентабельность (сейчас в среднем 14-16% и редко превышает 20%) и далее будет падать, то мы ещё увидим "недоступность жилья" для широких масс.
Всем хорошего настроения!

1
0

Не очень понятно : "А вот если треть дома достроена и в нем продали, например, 15 из 100 квартир, два офиса и пять машино-мест — эскроу не понадобится."
- а как они будут принимать оплату и продавать 10% на прямую?.. если без эскроу продать запрещено.

0
0

В результате таких изменений суть долевого участия в строительстве утрачивается... Цены взлетят. Застройщик потеряет интерес к продаже кв. метров по низкой цене на стадии строительства, если деньги все-равно получит после строительства. Ему тогда выгоднее продавать эти метры уже после завершения строительства, но по реальной рыночной цене (готовое жилье). Теперь цены по долевке станут сопоставимы с ценами на вторичке. Видимо поэтому вставили 10%, но это только пока, очевидно это процент будет расти.

0

Александр, где можно уувидеть информацию по проекту "Robot-ipoteka"?

0

Сообщество