Это история из Сообщества. Редакция задала наводящие вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала.
В 2013 году я подбирала себе квартиру в Краснодаре. Денег было мало — решила выкупить долю в долгострое.
У нас с бабушкой был участок в пригороде. На нем стояли два дома, один из которых был в аварийном состоянии. Мы решили продать участок как есть и купить квартиру — в то время был бум строительства, а цены росли. Потребности в жилье не было, просто хотелось удачно вложить деньги.
Чтобы не заниматься сносом аварийного дома, мы сделали покупателю скидку 200 000 Р и выручили с продажи участка 1 000 000 Р. На эти деньги было не купить даже однушку, а ипотеку мне как студентке банк бы не дал. В погоне за бюджетной квартирой я ввязалась в схему с переуступкой. Расскажу, что из этого вышло.
Поиск жилья
Весной 2013 года приличные варианты однушек в Краснодаре стоили от 1 700 000 Р, а к студиям я почему-то относилась скептически. Сейчас понимаю, что это был бы оптимальный вариант.
Жилье на вторичном рынке у нас стоило еще дороже новостроек, и я сфокусировалась на первичке, стала просматривать объявления о продаже — в основном на «Авито». Также расспросила знакомых и изучила сайты застройщиков. За две недели удалось подобрать более-менее подходящие под мой бюджет варианты.
Все они находились в развивающемся районе на отшибе города — еще недавно там была земля сельхозназначения, поэтому транспортные узлы, школы с поликлиниками и прочая инфраструктура отсутствовали. Эту землю скупали мелкие застройщики и быстрыми темпами возводили дома. Квартиры они предлагали на 30—40% дешевле, чем у крупных девелоперов в городе.
Я рассматривала дома, которые как минимум завели под крышу. Казалось, так вероятность, что что-то пойдет не так и стройку заморозят, будет меньше. Вот какие варианты квартир были у меня на карандаше:
- Однушка 38 м² на мансардном этаже с деревянным перекрытием потолка. В доме без лифта была жуткая предчистовая отделка, зато квартира стоила всего 900 000 Р.
- Приличный вариант площадью 33 м², но с неудобной планировкой. Цена — 980 000 Р. Более просторные однушки в этом доме уже разобрали.
- Большая квартира в другом объекте того же застройщика за 900 000 Р. Но объект был на этапе котлована — срок сдачи на полгода позже предыдущего варианта. Внутренний голос подсказал не рисковать, и правильно — впоследствии дом превратился в долгострой. Его закончили лишь в 2021 году за счет самих дольщиков.
Мне пришлось взять немного времени на раздумья: было сложно решиться на ту или иную квартиру, особенно с небольшим бюджетом и малым опытом. Но сроки поджимали: покупатель нашего участка был готов к сделке, а мне хотелось вырученные деньги сразу направить на покупку квартиры — то есть чтобы купля-продажа состоялась почти день в день.
|
|
|
Вариант по переуступке
Вскоре мне позвонил представитель одного из застройщиков в моем списке и сообщил, что на четвертом этаже есть однушка площадью 42 м² с планировкой, которую я хотела. В ней были просторная кухня почти 13 м², а также гардеробная 2,6 м², которая окончательно меня покорила: я сразу стала представлять, как буду расставлять там туфли, словно героиня американского сериала.
Но был один нюанс: дом не был достроен, так что купить квартиру я могла только по переуступке от предыдущего владельца. В таком случае он как дольщик передал бы мне свое право требовать с застройщика завершения и сдачи объекта.
Еще предполагалось, что я куплю квартиру не по договору долевого участия, где дольщик защищен законом № 214-ФЗ, а через договор об участии в жилищно-строительном кооперативе — ЖСК. Такие кооперативы имеют официальный статус и регулируются главой 11 жилищного кодекса. В его рамках покупатели становятся пайщиками и делают взносы, на которые и строится жилой дом.
Часто в договорах об участии в ЖСК не прописывают возможное увеличение стоимости квартиры. Значит, в моем случае сохранялся риск, что эта сумма вырастет в процессе строительства, а следом за ней — и размер моего взноса. Кроме того, государство не встало бы на мою защиту, если бы застройщик просрочил сдачу объекта. В общем, сделка по переуступке в рамках ЖСК была рисковой, но меня 20-летнюю это не смутило.
Решение о покупке квартиры
Перед сделкой я еще раз прошерстила в интернете информацию и изучила имеющиеся документы по объекту. Застройщик показал мне:
- Свидетельство о государственной регистрации ЖСК.
- Свидетельство о постановке его на учет в налоговом органе и о внесении записи в ЕГРЮЛ.
- Выписки из государственного кадастра недвижимости. Их было несколько, и все они говорили о довольно распространенной в нашем городе серой схеме застройщика. Но в интернете я не нашла о нем негативных отзывов, а его сотрудники при общении производили приятное впечатление, поэтому сомнений почти не осталось.
А зря — на самом деле там была уйма подводных камней. И про главный я уже написала: судя по выпискам, строительство не было до конца легальным. Застройщик начал возводить дом на землях сельхозназначения. Через суд их уже в процессе перевели сначала в статус ИЖС, потом оформили под строительство многоквартирного дома высотой до пяти этажей.
На этом этапе я и рассматривала возможность покупки квартиры. Но не учла, что дом уже был девятиэтажный и изменения тоже предстояло согласовать через суд. Кроме того, тогда у застройщика было три дома: первый уже заселили, второй — с моей квартирой — достраивался, а третий был на этапе котлована. Все эти объекты еще не сдали.
Уже потом я познакомилась с другими дольщиками, будущими соседями, и выяснила, что продавец отказался от квартиры не потому, что передумал, а потому, что были сильно нарушены сроки сдачи дома — почти на два года. Сначала я об этом не знала, а когда узнала — уже не хотелось отказываться от мечты и давать заднюю.
Сделка
Квартира стоила 1 100 000 Р. Дополнительные 100 000 Р у нас лежали на долгосрочном вкладе — это были все наши сбережения. Срок вклада подходил к концу, и, чтобы не терять проценты, мы с продавцом договорились, что основную сумму отдадим ему сразу, а оставшиеся 100 000 Р — через месяц. Позже я пожалела об этом, так как мужчина почти каждый день стал звонить и напоминать о долге.
Сама сделка проходила так: в мае 2013 года я за наличные продала участок и на следующий день приехала с деньгами в офис застройщика. Сначала передала старому дольщику обещанный миллион и написала ему расписку от руки, что через месяц отдам остаток. После этого мы в прямом смысле разорвали его договор с застройщиком и заключили новый, абсолютно такой же, от моего имени.
Так как это был договор об участии в ЖСК, он не регистрировался в Росреестре, сделка прошла буквально за час. В итоге на руках у меня остался договор и два корешка об оплате — приходно-кассовые ордера от застройщика.
В июне я сняла с вклада оставшиеся 100 000 Р и благополучно расплатилась со старым дольщиком. Написанную мной расписку мы уничтожили. Сделка была закрыта, и в ней меня тогда ничего не смутило. Получается, я фактически пристроила в первую подходящую по цене контору миллион рублей — а это все, что у меня было.
Суд и оформление документов
В моем договоре был прописан срок сдачи дома — первый квартал 2013 года. Этого не произошло, и только в июле застройщик организовал собрание пайщиков, где рассказал о ходе судов и попытался успокоить нас, что дом скоро сдадут. Ключи от квартиры пообещали выдать до сентября. На встрече присутствовал даже представитель нашей будущей управляющей компании.
Судебный процесс действительно завершили в августе. На тот момент дом еще не был полностью готов, но уже появилась возможность оформить квартиру в собственность. Мы решили не делить ее на доли и зарегистрировать полностью на меня. Согласно договору с застройщиком я должна была передать полномочия по регистрации собственности юристу и заплатить за его услуги 15 000 Р.
Проблема была в том, что на тот момент у меня кончились деньги. Пришлось занять у подруги, чтобы расплатиться со специалистом. После этого случая я решила, что буду собирать финансовую подушку — откладывать по чуть-чуть на банковский счет. До этого я тоже копила деньги, но всегда под определенную цель.
Когда деньги нашлись, юрист буквально за пару недель по доверенности оформил техпаспорт на квартиру и помог получить свидетельство о государственной регистрации собственности. Таким образом, самой мне не пришлось делать ничего — и в ноябре я получила все документы.
Это сразу поднимало рыночную стоимость квартиры до 1 500 000 Р. Если бы я продала ее, то заработала бы порядка 400 000 Р за четыре месяца. Многие дольщики так и сделали: они устали ждать завершения строительства и продали квартиры сразу после регистрации. Некоторые мечтали об этом с 2011 года.
Новые испытания
Несмотря на то что мы оформили все документы, дом все никак не заканчивали: в квартирах не были установлены входные двери, отсутствовал лифт, подъезд был в черновой отделке, а придомовая территория завалена строительным мусором.
Под конец года в городе стали отлавливать нелегальных мигрантов, и наш дом полностью забросили — работа встала. Срок сдачи передвинули на весну, а объект законсервировали. Информацию о сроках мы узнавали по телефону, когда сами звонили в офис застройщика. Позже жильцы создали форум, где делились друг с другом новостями.
Хуже всего дела обстояли с третьим домом, который возвели рядом и забросили. По решению суда кого-то из представителей застройщика взяли под стражу, а имущество компании арестовали. В него входил не только недострой, но и земля под ним, а заодно и котельная нашего дома. Мы рисковали остаться без отопления и горячей воды, но каким-то чудом управляющая компания решила вопрос.
На зиму двери в подъезды закрыли, а ключи были только у прораба. Получается, свидетельство о собственности у нас на руках было, но допуска к квартире мы не имели. Считаю, правильно, что дом закрыли: внутри могли поселиться бездомные.
Итоги
Ключи от квартиры я получила 20 мая 2014 года, то есть через год после подписания договора. Для многих жильцов на этом история не закончилась: соседи массово обращались в суд, чтобы застройщик компенсировал им нарушение сроков, отклонения в площади квартир и издержки на юристов. Я решила в этом не участвовать, так как в моем случае компенсация была бы маленькая.
Кроме того, моя квартира выросла на 3 м²: комната, кухня и санузел были чуть больше, чем указано в договоре. Вместо 41,9 м² я получила однушку площадью 44,8 м². Поэтому лучше было не поднимать вопрос о компенсации.
Оглядываясь в прошлое, скажу, что сейчас я вряд ли решилась бы на подобную авантюру: на любом этапе могла остаться ни с чем. Целый год мне пришлось жить как на иголках. К тому же я рисковала не своими деньгами, а сбережениями семьи, и от этого было вдвойне страшно.
Еще я бы рассмотрела квартиру в другом городе или коммерческое помещение. Не стала бы тратить на покупку все до последнего рубля, чтобы не оказаться в ситуации, когда на регистрацию квартиры нужно занимать деньги. Не стремилась бы выбрать квартиру по низу рынка и отказалась бы вести дела с застройщиком, погрязшим в судебных тяжбах. Лучше взять студию у надежной компании.
Но если не брать в расчет риск и потрепанные нервы, для меня покупка квартиры по переуступке стала удачным вложением. В 2013 году я инвестировала 1 100 000 Р, а в конце 2022 года моя квартира стоила уже 3 500 000—4 000 000 Р. А еще я получила ценный опыт и поменяла свои привычки — например, начала формировать денежную подушку безопасности.
Мне кажется неправильно считать выросшую стоимость квартиры с 1,100,000 руб. до 3,500,000 руб. как доход от вложений. Вы потратили миллион рублей на квартиру, которые по рынку примерно так и стоили в тот период времени. Если сейчас продать её за 3,500,000 руб., или иными словами- "по рынку", вы не купите три таких же квартиры. А вот если бы вы купили три таких же, тогда бы это считалось доходом.
Spitfire82, странная логика. Так можно про что угодно сказать - например, купив в 2013 году акций Газпрома, сейчас можно было бы купить меньше этих же акций. Вот то что она считает прибыль пока квартира не продана это да, очевидное заблуждение. Тем более жильё явно не инвестиционное.
holden, акции-это инвестиции, их можно продать с прибылью или получать дивиденды. А квартира, в которой живешь- это не инвестиция, это просто покупка жилья для себя, основополагающая потребность. Если брать вторую квартиру, а потом сдавать ее или перепродавать-то тут можно считать доходность.
Екатерина, так и есть. Но в тексте нигде не увидел, что жильё приобретено в инвестиционных целях.
Spitfire82, лучше по другому считать - предположить что эти 1 100 000 лежали бы под подушкой.
и тогда в 2013 году героиня могла бы купить квартиру, а сегодня - ладу гранту. а еще лет через 10 - чупа-чупс.
и в этот момент все встает на свои места.
В 2013 году я инвестировала 1 100 000 Р, а в конце 2022 года квартира стоит уже 3 500 000—4 000 000 Р. Получается примерно 30% годовых
чего-то не очень получается 30% годовых. при 30% годовых квартира за 9 лет должна подорожать до 11 664 949. пока больше похоже на 15-16% годовых, что сравнимо с банковскими депозитами в 2022 году.
ivan, не все люди знакомы со сложным процентом)
Shev, это так странно
с принципами личной гигиены, например, знакомы, или что курить вредно знают, а со сложным процентом нет
ivan, это третья российская беда после дураков и дорог
ivan, потому что он интересует 0.1% населения.
ivan, знают, что курить вредно и продолжают курить. Мы про этих людей говорим? Чему вы удивляетесь?)
ivan, вы правы на 1000%. Пересчитала в Excel 15-16%.
когда вы покупаете квартиру для себя, не надо высчитывать проценты, вы не инвестор. считайте вашу зарплату. что на нее могли тогда, а что - сейчас, это куда показательнее. отлично, что так удачно рискнули, поздравляю.
Если ваша квартира не приносит вам дохода, а вы в ней просто живёте, то это не актив, а пассив, так как вы несете только расхода, а дохода у вас от квартиры нет. Либо вы бы продали готовую квартиру и получили бы прибыль. Выше об этом писали. В целом вы всё сделали верно для сохранения своих денег. Я несколько раз делал подобное, да нервы играют, но оно того стоит.
Евгений, это странная логика, считать единственную квартиру пассивом. Прям по Киосаки. Это не актив, но и не пассив, конечно же. Жить-то где-то надо и платить за это в любом случае.
Причем тут риски переуступки, если основной риск инвестирования в строительство (в данном случае) - отсутсвие гарантий по 214-ФЗ. Уступка по сравнению с основным договором риски увеличивает незначительно (в части оспаривания самой уступки), а вот ЖСК сама по себе тема высокорискованная
Поздравляю вас, у вас все получилось удачно. Свое жилье, крыша над головой- это фундамент стабильности в жизни
Автор смелая девушка! Решения были очень рискованными, но для того и дана молодость — чтобы делать ошибки и набираться опыта. А в этом плане опыт был наверняка суууупер полезный.
"Застройщик начал возводить дом на землях сельхозназначения. Через суд их уже в процессе перевели сначала в статус ИЖС, потом оформили под строительство многоквартирного дома высотой до пяти этажей. На этом этапе я и рассматривала возможность покупки квартиры. Но не учла, что дом уже был девятиэтажный и изменения тоже предстояло согласовать через суд".
У Вас там на Кубани истории одна лучше другой. Вам повезло, а вот пайщикам ЖСК Удачный выбор в Жилом комплексе Лучший дом совсем не повезло. Хотя с такими названиями казалось бы что может пойти не так.
Вот и у вас ЖСК Благодать Строй))
По переуступке не покупала.Покупала сама лично на стадии котлована у застройщика,построили быстро.Но зачем вы платили юристу 15 тыщ,я сама все это делала. Прежде чем покупать проверяешь ведь историю застройщика сколько лет на рынке,есть ли несданные,сколько построил и сдал.
Irа, свидетельство о собственности нужно было оформлять на основании решения суда, немного манипуляций от застройщика и 90% дольщиков отдали 15 тыс и доверенность юристу, соответственно юристу застройщика.
Решение о покупке квартиры нужно было принимать максимально быстро, рост цен был в то время бешеный, в 2011 году квартиру можно было приобрести за 600-800 тыс, а в 2013 хороших вариантов не было и за 1млн. Ни ипотеки, ни доп финансов не было, если бы ни этот вариант осталось бы положить деньги в банк и наблюдать как инфляция их съедает, оставалось только идти на риск, тем более застройщик сдал один объект( те серая схема работала) и имел третий объект( по принципу пирамиды и пострадали будущие жильцы третьего дома)…
",Вместо 41,9 м² я получила однушку площадью 44,8 м²."
Подождали год и приросло дополнительных 3 квадрата - неплохо)