Ипотека
12K

Ипотечникам с просроченными долгами разрешили самостоя­тельно продавать жилье

36
Ипотечникам с просроченными долгами разрешили самостоя­тельно продавать жилье
Аватар автора

Елена Грудинина

помогает клиентам с кредитами

Страница автора

Президент РФ подписал поправки к закону «Об ипотеке», которые разрешают ипотечникам с просроченными долгами самим продавать жилье.

Так можно обойтись без утомительной и иногда разорительной для заемщика процедуры реализации через суд и торги. Новый процесс продажи ипотечного жилья заработает с 11 сентября 2024 года.

Расскажу, что изменится для ипотечных заемщиков и как это будет работать.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Как будет работать схема

Теперь ипотечные заемщики могут в любой момент обратиться к банку за разрешением продать жилье — не только когда все в порядке с выплатами, но и когда должник понимает, что у него начинаются финансовые трудности. Есть только одно ограничение: подать заявление можно, если банк еще не обратился в суд с иском.

Законом установлен срок для продажи ипотечного жилья — 4 месяца. Его можно продлить по соглашению сторон. Порядок действий заемщика таков.

Подать в банк заявление о желании продать жилье самостоятельно. Подавать заявление нужно способом, указанным в ипотечном договоре: например, написать запрос в личном кабинете на сайте банка или лично в офисе. Универсальный способ — отправить заказным письмом с уведомлением о получении. Но пересылка почтой займет больше всего времени.

Определить продажную цену. У банка есть 10 дней после того, как он получит заявление, чтобы разрешить продажу или отказать. Положительное решение называется уведомлением о разрешении самостоятельной реализации залога. В нем банк укажет:

  1. Минимальную цену продажи.
  2. Порядок расчетов и номер счета, куда перевести деньги после продажи.
  3. Срок самостоятельной продажи — даты его начала и окончания.
  4. Полный объем задолженности на последний день срока, который дается для самостоятельной продажи квартиры. Это 4 месяца со дня получения банком заявления.

Продать жилье. Самый простой способ — продать за наличные. А вот если покупателю одобрена ипотека, его банк может не принять в залог квартиру от проблемного заемщика.

Хотя банки в целом легко могут «перенести» залог, по таким программам есть ограничения. Например, иногда на время снятия залога и регистрации недвижимости на нового заемщика продавца делают поручителем по кредиту. А если у него есть текущие просрочки, это вряд ли возможно.

Заемщику не запрещается обратиться в компанию, которая занимается срочным выкупом проблемных объектов. Такой вариант стоит рассмотреть, если нет покупателей или их отпугивает просроченная ипотека продавца.

Если продать жилье не удалось, действует обычная процедура: банк подает в суд иск об обращении залога, квартиру выставляют на торги.

Перевести деньги от продажи на погашение долга по ипотеке. Если что-то останется, эту сумму возвращают заемщику.

Например, долг по ипотеке с начисленными процентами — 5 000 000 ₽. Если продать квартиру за 5 350 000 ₽, оставшиеся 350 000 ₽ получит заемщик.

В идеале заемщику нужно продать жилье по такой цене, чтобы хватило на закрытие всего долга. Если не хватит, придется искать недостающие деньги. Если долг не закрыть полностью, кредитор продолжит начислять неустойку и проценты на оставшуюся сумму.

Какие есть ограничения

Вот в каких случаях продать ипотечное жилье самостоятельно не получится:

  1. Заемщик проходит процедуру досудебного банкротства.
  2. Кредитор уже обратился в суд с иском о взыскании.
  3. Заемщик уже подавал заявление — и квартиру не удалось продать за отведенный срок.
  4. Заемщик сам раньше отказался от продажи.
  5. Имущество заложено нескольким залогодержателям.
  6. Банкротится сам банк.

Почему потребовались изменения

Ипотечная квартира находится в залоге у банка, и, если начались проблемы с выплатами, он имеет право взыскать долг за счет продажи жилья.

Взыскание обычно накладывается в судебном порядке, потому что большая часть жилья на торгах — единственное, его можно реализовать только после решения суда  . Банк обращается в суд, и на основании решения судьи ипотечная квартира попадает на торги. Там ее продают, и из вырученных денег кредитор закрывает задолженность. Если что-то остается, это возвращают заемщику.

Если действовать через суд, то с момента возникновения просрочки и до продажи квартиры на торгах проходит много времени, обычно 1—2 года. Ведь на практике банки обращаются в суд примерно через полгода после начала просрочки, а весь этот период продолжают начислять штрафы и проценты за пропущенный платеж. Сумма постоянно растет, и к моменту реализации залога цена продажи может уже не покрыть текущий долг.

Что еще почитать по теме:

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Елена ГрудининаБоитесь не выплатить ипотеку? Поделитесь своими страхами:
  • Илья ХоринЯ ничего не понял. Сейчас можно продать квартиру из под ипотеки. В чем нововведение то?5
  • Ирина М.Илья, речь о квартирах с просроченными платежами. Просрочки уже есть, но в банк ещё не подавал а суд.21
  • SergeyОчень хорошее нововведение. Кредитор может и быстрее реализовать свою квартиру, и с большей выгодой для себя, а не по минимальной цене. Вот за такие поправки в законы всегда не жалко и похвалить28
  • Виктор ТреуголовОльга, Ну так можно за счет продажи хоть какую-то часть денег вернуть и приобрести уже например более дешевое жилье. Ну я так понял по крайней мере.4
  • Иван ПетровОльга, тот неловкий момент, когда ипотечник может остаться не только на улице, но ещё и с долгами при этом, если громко чпокнет бетонный пузырёк, ибо остатками проданной хаты можно долг-то банку и не погасить. Привет там свидетелям секты вечнорастущего пресвятого бетония.9
  • AlexТолько моя паранойя видит здесь подстилание соломки перед надвигающимся кризисом неплатежей по ипотеке?30
  • лизочкаДенис, не Тинькофф, а Т-Банк3
  • a bit of workОльга, а где они должны остаться? Пригласите к себе пожить.14
  • ЗлатеникаИрина, вот почему у вас одним предложением получилось описать суть нововведений лучше, чем у автора в целой статье? ) спасибо!10
  • Jonny CashmanAlex, не только. У меня сразу первая мысль об этом же. Ведь просто так из воздуха не принимают и не обсуждают ничего, т.к всегда есть очередь с чем можно поработать. А раз теперь так - готовимся.10
  • AlexJonny, перефразируя классика: "Ведь если законы принимают, значит это кому-нибудь нужно"8
  • РКAlex, все правильно, об этом уже полгода-год говорят в т.ч. в правительстве. "Просроченные долги по ипотеке растут второй год подряд" https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2024/05/15/1037151-prosrochennie-dolgi-po-ipoteke-rastut-vtoroi-god-podryad "Три кредита в одни руки. Ипотечные заемщики все активнее берут потребкредиты" https://www.kommersant.ru/doc/6649225#:~:text=%D0%92%20%D0%BE%D0%B1%D0%B7%D0%BE%D1%80%D0%B5%20%D1%82%D0%B0%D0%BA%D0%B6%D0%B5%20%D0%BE%D1%82%D0%BC%D0%B5%D1%87%D0%B0%D0%B5%D1%82%D1%81%D1%8F%2C%20%D1%87%D1%82%D0%BE,%2C5%20%D1%82%D1%80%D0%BB%D0%BD%20%D1%80%D1%83%D0%B1.). "Россияне взяли рекордное количество микрозаймов в 2023 году" https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2024/01/26/1016837-rossiyane-vzyali-rekordnoe-kolichestvo-mikrozaimov Обращаю внимание, материалы не Медузы или Дождя, это вполне лояльные к режиму Ведомости и Коммерсант7
  • Владимир ШевцовЗамечательно, с большей долей вероятности продать квартиру самим1
  • Владимир ШевцовAlex, Это было ожидаемо2
  • Жан ГобсекКвартира у банка в залоге. Снять залог может только банк и при одном из двух условий: 1. Выплачена вся сумма долга. 2. Манагер банка контролирует продажу, т.е. сумма долга либо закладывается в отдельную ячейку, либо отдельный аккредитив. Проводит регистрацию специальный манагер. Например, так в ВТБ. В Сбере чуть иначе1
  • KostetSergey, О какой выгоде вы говорите, даже вложенное зачастую не отбить. По сути это срочная продажа со всеми вытекающими, так как пени и штрафы никто не отменял.3
  • KostetЗлатеника, Вы внимательно читали? Речь о квартирах с просрочкой платежей перед банком, до момента когда банк не подал в суд.5
  • d1mmmkАндрей, а кто сказал что продаваться будет по оверпрайсу, по которому и покупалась? Останется молиться, чтоб нашелся покупатель, хотя бы, по минимальной цене вторички т.к. задолженность перед банком будет расти, потом банк продаст на аукционе по цене которую дадут, а остатки долга повесит на кредитора. Периодически на циане натыкаюсь на аукционы — 99% это новостройки с ценой за м2 дешевле хрущевки.0
  • SergeyKostet, Я- банк. Вы взяли у меня долг в 5 млн руб. Вложили свои 5 млн и купили квартиру. Спустя 5 лет поняли, что не тянете больше ипотеку, квартира стоит уже 13. Мне, банку, возиться с продажей смысла нет, мне её скинуть и забыть о вас, я выставлю её на торги за 7 - закрыть ваш остаток долга с вашими просрочками, и дело с концом. А вы получите шиш. Теперь же вам дали возможность продать её за 11-12 млн, даже с учётом скидки от рыночной стоимости13
  • KostetSergey, Пока Вы будете продавать пени и штрафы будут капать, покупатели зная что квартира с обременением будут выкручивать вам яички по цене.2
  • Г ХAlex, лучше бы в маткапитале соломку подстелили - продать маткапитальную квартиру при невозможности платежей законно нельзя никак. А это "нововведение" не знаю в какую кассу - и так можно было продать ипотечную квартиру, если не тянешь кредит. С разрешения банка (формально)- ну так банк бы его дал. Или тут нововведения о том, что ситуация дошла уже до того, что коллекторы звонят? Ну так в таком случае есть у банка основания сомневаться с благонадежности заемщика, если он решит продать квартиру сам.0
  • Г ХAlex, пакет законов о воинском учете, электроповестках и поднятии возраста увольнения в запас, не даст соврать... наверное, в скором времени. Потому что пока это как раз то ружье, которое заряжено, но пока не стреляет.1
  • Ольга КотельниковаИван, смех смехом, но вообще-то государство было придумано для того, чтобы защищать права граждан. Любых, даже с долгами. А здесь опять закон в интересах банков принят. Квартиры-то теперь шиш с два продашь, вот и решили спихнуть это дело на людей, у которых и так проблема на проблеме.0
  • Василий КротовНе совсем понял, как это будет работать на практике. Если банк установит минимальную цену продажи выше рыночной, что делать заемщику? И что будет, если в течение 4 месяцев не удастся найти покупателя, учитывая все ограничения? Получается, что все равно придется проходить через суд?0
  • Кузин Р.Alex, Паранойя вас не подводит...0
  • Иван ПетровОльга, какой схем-то ? Плакать надо. Охеревшие в край застрои с банкстерами апнули в 2 раза ценник, далее начали инфоцыгане загон деревянных буратин в ипотечное бетонное казино. Было это уже в нулевых годах в США, когда всякой гопоте раздавали ипоту и чпокнуло потом знатно, что в небытие утащило несколько банков с двухвековой почти историей, которые too big too fail, ага, ну-ну. Это бетонное казино и накрыло потом кризисом весь мир в 2008-2009 годах. Такого роста нет в цене аренды - там без льготный ипоты и других нерыночных костылей. Как убрали льготную ипоту, то ценник может катиться вниз лет 5+ как уже было в 2015-2019 годах. Вон для рыбок гуппи видео есть: https://youtu.be/FInIaHp2wBs?si=fPSQIKI3xanQdME90
  • Ольга КотельниковаИван, пожалуйста, можно все это еще раз и по-русски?))0
  • KaliKostet, Сергей прав. Я была в такой ситуации, распутывала этот ипотечный узел, когда бывший муж срочно свалил из страны от приставов. У меня была срочная продажа. Да, цену пришлось уронить, да, за наличку я не смогла никого найти, но покупателю удалось получить одобрение на ипотеку. Да, все это время начислялись пени, но это было все равно не сравнимо с тем по масштабам, что было бы, продайся она на торгах. Столько пени не накапает, сколько вы можете потерять на торгах (плюс, она не с первого раунда может уйти, и там вообще какие-то конские проценты с каждым следующим шагом)0
  • KaliKostet, ну и да, в итоге покупатель вообще хотел взять однушку, а купил двушку в классном районе еще и с хорошим ремонтом (пусть и не совсем завершенным). Тут именно мои яички оказались в тисках бывшего мужа, банка, судов и того факта, что я не была созаемщиком, а была просто поручителем. Но все равно я считаю, что вышла победителем: перспектива была остаться с ребенком на улице, либо остаться с ребенком на улице, получив после торгов шиш (или даже оставшись должной банку).0