Ипотечникам с просроченными долгами разрешили самостоя­тельно продавать жилье

Президент РФ подписал поправки к закону «Об ипотеке», которые разрешают ипотечникам с просроченными долгами самим продавать жилье.

Так можно обойтись без утомительной и иногда разорительной для заемщика процедуры реализации через суд и торги. Новый процесс продажи ипотечного жилья заработает с 11 сентября 2024 года.

Расскажу, что изменится для ипотечных заемщиков и как это будет работать.

Теперь ипотечные заемщики могут в любой момент обратиться к банку за разрешением продать жилье — не только когда все в порядке с выплатами, но и когда должник понимает, что у него начинаются финансовые трудности. Есть только одно ограничение: подать заявление можно, если банк еще не обратился в суд с иском.

Законом установлен срок для продажи ипотечного жилья — 4 месяца. Его можно продлить по соглашению сторон. Порядок действий заемщика таков.

Подать в банк заявление о желании продать жилье самостоятельно. Подавать заявление нужно способом, указанным в ипотечном договоре: например, написать запрос в личном кабинете на сайте банка или лично в офисе. Универсальный способ — отправить заказным письмом с уведомлением о получении. Но пересылка почтой займет больше всего времени.

Определить продажную цену. У банка есть 10 дней после того, как он получит заявление, чтобы разрешить продажу или отказать. Положительное решение называется уведомлением о разрешении самостоятельной реализации залога. В нем банк укажет:

1. Минимальную цену продажи.
2. Порядок расчетов и номер счета, куда перевести деньги после продажи.
3. Срок самостоятельной продажи — даты его начала и окончания.
4. Полный объем задолженности на последний день срока, который дается для самостоятельной продажи квартиры. Это 4 месяца со дня получения банком заявления.

Продать жилье. Самый простой способ — продать за наличные. А вот если покупателю одобрена ипотека, его банк может не принять в залог квартиру от проблемного заемщика.

Хотя банки в целом легко могут «перенести» залог, по таким программам есть ограничения. Например, иногда на время снятия залога и регистрации недвижимости на нового заемщика продавца делают поручителем по кредиту. А если у него есть текущие просрочки, это вряд ли возможно.

Заемщику не запрещается обратиться в компанию, которая занимается срочным выкупом проблемных объектов. Такой вариант стоит рассмотреть, если нет покупателей или их отпугивает просроченная ипотека продавца.

Если продать жилье не удалось, действует обычная процедура: банк подает в суд иск об обращении залога, квартиру выставляют на торги.

Перевести деньги от продажи на погашение долга по ипотеке. Если что-то останется, эту сумму возвращают заемщику.

В идеале заемщику нужно продать жилье по такой цене, чтобы хватило на закрытие всего долга. Если не хватит, придется искать недостающие деньги. Если долг не закрыть полностью, кредитор продолжит начислять неустойку и проценты на оставшуюся сумму.

Вот в каких случаях продать ипотечное жилье самостоятельно не получится:

1. Заемщик проходит процедуру досудебного банкротства.
2. Кредитор уже обратился в суд с иском о взыскании.
3. Заемщик уже подавал заявление — и квартиру не удалось продать за отведенный срок.
4. Заемщик сам раньше отказался от продажи.
5. Имущество заложено нескольким залогодержателям.
6. Банкротится сам банк.

Ипотечная квартира находится в залоге у банка, и, если начались проблемы с выплатами, он имеет право взыскать долг за счет продажи жилья.

Взыскание обычно накладывается в судебном порядке, потому что большая часть жилья на торгах — единственное, его можно реализовать только после решения суда  . Банк обращается в суд, и на основании решения судьи ипотечная квартира попадает на торги. Там ее продают, и из вырученных денег кредитор закрывает задолженность. Если что-то остается, это возвращают заемщику.

Если действовать через суд, то с момента возникновения просрочки и до продажи квартиры на торгах проходит много времени, обычно 1—2 года. Ведь на практике банки обращаются в суд примерно через полгода после начала просрочки, а весь этот период продолжают начислять штрафы и проценты за пропущенный платеж. Сумма постоянно растет, и к моменту реализации залога цена продажи может уже не покрыть текущий долг.

Что еще почитать по теме:

1. Что делать, если нечем платить ипотеку.
2. Как продать ипотечную квартиру и сразу купить новую — тоже в ипотеку?
3. 9 важных вопросов про закладную.