Можно ли​ поменять окна без согласования?

Чаще всего замену оконных блоков на новые считают текущим ремонтом. Это значит, что проходить утомительные согласования не нужно — окна меняют без разрешений, проектов и согласия соседей.

Но ваша ситуация не так проста, как кажется на первый взгляд. Расскажу подробнее.

Жизнь в многоквартирном доме регулируют федеральные правила. Они обязывают управляющие организации следить за тем, чтобы единый колористический облик дома не нарушался. В том числе УК контролируют цвет оконных переплетов  .

Допустимые цвета рам и стеклопакетов закрепляют в специальном документе — колористическом паспорте города или местных правилах благоустройства. И менять их без согласования нельзя.

Минимум дважды в год управляющие компании проводят сезонные осмотры фасадов домов. В ходе таких проверок специалисты УК выявляют проблемы, в том числе нарушения со стороны собственников. Так что минимум весной и осенью есть риск получить замечания от УК, если изменить цвет оконного переплета.

На этих же осмотрах УК может проверять, не захламлен ли балкон вещами и мебелью, не загроможден ли придомовый участок, не появились ли незаконно переоборудованные балконы и другое  . Подробнее об этом — в другой статье в Т⁠—⁠Ж.

Если собственник не отреагирует на замечания УК, компания может обратиться с иском в суд. Тогда придется не только устранять нарушения, но и возмещать судебные расходы. Кроме того, в большинстве регионов за нарушение правил оформления фасадов зданий есть местные штрафы.

Это как раз ваша ситуация. Изменив рисунок оконного блока, собственник рискует получить предписание и штраф, как и в случае, если перекрасит раму.

Окна на фасаде здания подпадают под местные правила благоустройства. Обычно под запретом любое изменение их внешнего вида, которое приводит к нарушению единой композиции здания. То есть нельзя менять цвет и рисунок оконного блока.

Например, в Санкт-Петербурге требования такие  :

1. Цветовое решение окон, витрин и их элементов должно соответствовать колерному бланку фасада.
2. Расположение окон, витрин и их элементов на фасаде, габариты, характер устройства, остекление и внешний вид должны иметь единый характер и соответствовать фасадным решениям и композиционным приемам здания.

Если в вашем городе приняты такие нормы, УК правильно поступила, что направила вас в комитет по градостроительству и архитектуре: вносить такие изменения можно только после согласования с архитектурным управлением города. Там специалисты оценят, насколько новый облик выбивается из единого стиля дома и улицы.

Если сделать все без согласования, собственнику грозит региональный штраф за нарушение правил благоустройства. Например, в Санкт-Петербурге для граждан это от 1000 до 5000 ₽  .

Иногда собственники меняют обычные окна на французские, то есть панорамное остекление. Или устанавливают двери вместо окна. Такие переделки считают перепланировкой — а значит, их нужно согласовывать с архитектурным управлением города или Госжилинспекцией.

Федеральные нормы дают общее понимание, какие работы считают перепланировкой. А региональные это уточняют. Например, в Москве действует постановление правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

Обычно любое изменение размеров или конфигурации оконного блока расценивают как перепланировку. Поэтому любимые многими французские окна не так просто установить: сначала придется заказать проект, потом получить разрешение, а уже после воплощать идею в жизнь.

С апреля 2024 года в жилищный кодекс внесены поправки, которые уточняют процедуру перепланировки. Раньше в законе было только общее понятие, что это изменение конфигурации жилого помещения. Сейчас добавили конкретики:

• изменение границ квартиры;
• изменение ее площади;
• образование новых помещений, в том числе когда объединяют смежные квартиры;
• изменение внутренней планировки квартиры, даже если не меняют ее границы и площадь.

Еще бывает переустройство — когда устанавливают, заменяют или переносят инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое и другое оборудование.

И перепланировку, и переустройство нужно согласовывать с компетентными ведомствами, а также вносить изменения в технический план квартиры и ЕГРН. Штраф за незаконную перепланировку — от 2000 до 2500 ₽  .

С апрельскими поправками процедура согласования осталась прежней, но немного изменился порядок действий. Теперь он такой:

1. Разработать проект. Его заказывают в специализированных организациях с допуском саморегулируемой организации на выполнение проектных работ.
2. Получить разрешение в местной администрации. В течение 45 дней она должна согласовать работы или отказать. Если разрешение на перепланировку не дадут, по запросу должны объяснить причину. В некоторых регионах, например в Москве, есть сервисы для онлайн-согласования перепланировки.
3. Провести работы в соответствии с планом.
4. Заказать у кадастрового инженера из перечня на сайте Росреестра новый технический план.
5. Отправить в местную администрацию уведомление о завершении работ, приложив технический план. На проверку у администрации будет 30 дней.
6. Дождаться акта приемочной комиссии и отправки документов в Росреестр. Актом комиссия подтвердит перепланировку, и на его основании в течение пяти рабочих дней администрация должна сама отправить информацию и документы в Росреестр.
7. Получить выписку из ЕГРН — в ней будут указаны новые данные о жилье. Перепланировка считается завершенной со дня внесения сведений в ЕГРН.

Если изменить форму оконного проема и не узаконить эти изменения, контролирующий орган может потребовать вернуть все в исходное состояние. В какой срок — будет указано в предписании.

Если проигнорировать предписание, собственника могут лишить квартиры. Ее продадут с торгов и выплатят выручку с продажи за вычетом суммы, которая потребуется, чтобы восстановить квартиру.

В случае с нанимателем могут расторгнуть договор соцнайма и выселить. Это, конечно, по большей части теоретическая мера, но процедура в законе есть  .

В вопросах согласования многое зависит от особенностей конкретной ситуации. Например, увеличение оконного проема уменьшит общее имущество всех собственников за счет того, что часть общей стены демонтируют. Тогда помимо согласования перепланировки закон требует еще получить одобрение общего собрания всех собственников помещений в доме  .

Но если дело доходит до суда, есть шансы на успех.

Если дом — объект культурного наследия, поменять окна в нем — задача непростая. Даже если в городе нет правил для обычных домов и там можно менять окна на свой вкус, к историческому зданию будут особые требования. При замене оконных блоков важно полностью сохранить стилистику: форму оконного проема, цвет и даже оттенок оконного блока, размер и место размещения окна на стене. Статус дома указан в выписке из ЕГРН.

Для замены окна нужно предварительно получить разрешение надзорного органа  . В каждом регионе он свой — куда именно обратиться, подскажут в администрации. Например, в Москве это департамент культурного наследия, в Санкт-Петербурге — комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Если не получить разрешение, собственнику грозит штраф от 15 000 до 100 000 ₽. А также придется за свой счет вернуть все в исходное состояние  .

По общему правилу простое остекление балконов, как и замену окон на аналогичные блоки, не считают перепланировкой — это текущий ремонт. Исключения:

1. В местности утверждены единые требования к облику фасадов, а обновленный балкон им не соответствует.
2. Дом относится к культурному наследию, и изменять конструкцию его фасада запрещено.
3. Собственник не просто установил стекло в окнах, а присоединил балкон к комнате, нарастил или, наоборот, уменьшил балконную плиту.
4. Собственник создал на балконе дополнительный выступающий элемент, например козырек или декоративный вензель.
5. Остекление выполнено некачественно, и есть угроза обрушения.

Так что, если нужно остеклить балкон, лучше уточнить в местной администрации, нет ли особых требований к фасаду в вашей местности.

Прежде чем менять окна, стоит обратиться в местную администрацию и уточнить, нужно ли согласование и каковы пределы допустимых изменений: форма, размер, цвет.

Если окно меняют на аналогичное, скорее всего, согласования не нужны.

Если дом — объект культурного наследия, надо согласовать замену окон. Также придется в точности повторить текущий оттенок, форму, размер окна, чтобы сохранить первозданный стиль.

Если изменения более масштабные, например вместо окна планируется дверной проем или панорамное остекление, нужно согласование, проект перепланировки и согласие собственников в МКД.

За незаконные перепланировки и нарушение правил благоустройства грозит административный штраф. За этим следит УК во время сезонного осмотра дома. Если согласовать самовольные изменения не получится, кроме штрафа придется восстановить первоначальный вид за свой счет.